內湖簡易庭102年度湖簡字第1089號民事判決

台灣士林地方法院民事簡易判決　　　102年度湖簡字第1089號
原　　　告　碧湖山莊管理委員會
法定代理人　 冷凱莉
訴訟代理人　 李富祥 律師
被　　　告　 許添進
兼上一人
訴訟代理人　 許添福
被　　　告　 杜文伶
訴訟代理人　 杜銘富
被　　　告　 陳敵 愾
訴訟代理人　 陳典典
　　　　　　 陳尚姿
上列當事人間給付管理費事件，於中華民國103年6月24日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告許添福應給付原告新台幣玖萬參仟元及自民國一零二年十月
十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告許添進應給付原告新台幣玖萬參仟元及自民國一零二年十月
十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告杜文伶應給付原告新台幣陸萬參仟元及自民國一零二年十月
二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告 陳敵愾 應給付原告新台幣玖萬參仟元及自民國一零三年三月
四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新台幣肆仟柒佰肆拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、原告之主張：
一、原告社區係民國60年行政院中央公務人員購置住宅輔助委員
會委託台灣開發股份有限公司整體規劃及共同建造，具單一
出入口、週邊設施及公共基金，係屬公寓大廈管理條例第53
條所稱公共設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地，
故共同成立一個管理委員會。依據公寓大廈管理條例第53條
規定，準用該條例之規定，原告並依規定於95年9月12日報
備成立。有關原告社區準用公寓大廈管理條例等情，亦有被
告杜文伶所提台北市建築管理工程處函可稽。
二、原告社區規定自89年7月起每戶每月應繳納管理費新台幣（
以下同）1500元，被告許添福等人為原告社區之住戶，積欠
管理費自數月至數年不等，欠繳情形詳細說明如附表所示。
原告委請律師發函向被告催繳，被告收受催繳通知仍未繳納
，或有故意不領取催繳信函因招領逾期退回等情，爰依法請
求被告給付積欠之管理費。
三、於被告答辯後之陳述：
1、被告抗辯彼等非原告社區成員一節，與事實不符：
①70年6月碧湖新村（原告前名稱）住戶登記表，記載 陳聯芬
（被告陳敵愾之父）為碧湖新村179巷63弄16號房屋所有人，
記載同巷73弄3號房屋所有人 馬貞吾 太太（被告許添福之前手
）為社區住戶，記載同巷73弄5號房屋所有人 趙進階 （被告許
添進之前手）為社區住戶，記載同巷81弄8號房屋所有人林亮
雲（被告杜文伶之前手），均為社區住戶。
②83年3月碧湖新村住戶名冊，記載陳敵愾為179巷63弄16號房
屋所有人，記載 許丕金 （被告許添福、許添進之父）為179
巷73弄3號房屋所有人，記載同巷73弄5號房屋所有人趙進階
（被告許添進之前手）為社區住戶，記載被告杜文伶為同巷
81弄8號房屋所有人。
③95年4月碧湖山莊住戶名冊，記載陳敵愾、許添福、許添進
及杜文伶分別為179巷63弄16號、179巷73弄3號、5號及179巷
81弄8號等房屋所有人。
④社區警衛為杜文伶所有之179巷81弄8號房屋之住戶收取轉交
信件，社區警衛為許添進所有179巷73弄5號房屋之住戶呂秋
玲收取轉交信件。
⑤87年6月21日住民所有權人第一次大會，被告杜文伶委託黃慧
娟代理出席，被告陳敵愾、被告許添福親自簽到出席，被告
親自出席或委託他人代理出席原告社區所有權人會議，而被
告許添進雖未出席，但許添福與許添進簽到欄位相鄰，許添
福簽到時可以知悉許添進亦以社區住民所有權人列名於簽到
名冊，亦未見被告提出異議。
⑥以上均由被告或被告之前手提供個人資料、電話由原告記載
於名冊，印製名冊發放給社區全體住戶，如被告並非原告社
區住戶，應無提供個人資料供印製於名冊之理。綜上所述，
被告辯稱並非原告社區成員，應不足採。
2、87年6月21日碧湖山莊社區舉行87年所有權人第一次大會，
決議管理費提高為每月1200元，之後為提高管理品質將管理
費提高為每月1500元，有社區住戶出具之證明書為憑。
3、按公寓大廈之區分所有權人依法即應按區分所有權人會議決
議繳納管理費，以作為公寓大廈全體區分所有權人共有之公
共基金，且該管理費之給付與公寓大廈之管理機關之管理行
為間，並無對待給付之關係，亦無同時履行抗辯之適用。縱
或管理委員會有力有未逮之情形，應由全體區分所有權人依
循規約以召開大會之方式解決，非以拒繳管理費之方式為之
，故被告以原告未提供服務置辯拒繳管理費並不可採。況且
，原告依規定提供社區成員服務，除前述警衛代收郵件轉交
外，舉凡警衛巡邏維護社區治安，雇用清潔人員○○○區街
道，添購社區監視器設備及維護等，均有待全體社區成員依
規定繳納管理費始能順利推行。被告享受其他社區成員繳納
管理費之成果，卻拒繳管理費，顯非公允。
4、原告社區係民國60年間由行政院中央公務人員購置住宅輔助
委員會委託台灣開發股份有限公司整體規劃及共同建造，具
單一出入口、週邊設施。雖然後來環山路與○○○區○○○
道（即內湖路2段179巷）相通連結，以及金龍隧道開通，原
告社區就位置及地理環境而言仍具有整體之完整性。被告居
住之系爭179巷81弄8號房屋坐落社區中，179巷73弄3號、5
號及61弄16號房屋雖然坐落於社區邊緣，惟仍屬社區整體之
一部分。
5、原告社區山邊之邊坡檔土牆、大排水溝（沿社區外圍緊鄰山
坡設置）係由社區於建造時建構完成，平日亦由管委會支付
費用維修、清掃及疏浚，以達到社區整體水土保持及排水通
暢避免淹水之目的，此部分設施為全體住戶（包含被告居住
之房屋）之利益而設置、維護，具有整體不可分性。
6、原告社區因屬自來水管線末端，水壓不足，乃由管委會向自
來水公司申請設置水塔（位於社區西側），改善全社區用水
水壓不足的問題，此水塔雖非社區出資興建，但其為全體住
戶使用之事實，則不容否認。
7、原告社區皆以同一申請案申請水、電管路、衛生下水道、有
線電視系統裝設。碧湖山莊住戶活動中心平時由管委會管理
使用，做為社區全體住戶活動場所、管委會開會及區分所有
權人會議使用。
8、進入原告社區之車輛均須由警衛亭（管委會設置）前方路口
進入，警衛由管委會委任保全公司派駐，由警衛監控所有進
出車輛，確保社區住戶安全。原告社區除有警衛不定時巡邏
外（未遺漏任一住戶），並設置錄影監視系統，可以監看全
體社區範圍，並有廣播系統，維護全社區之安全。同時管委
會僱請清潔人員清掃邊坡下之排水○○○區○街道，維持社
區整潔。以上之安全維護、清潔等事項，被告等人居住之房
屋同有受益，此種受益情形無法切割，依此利益共享之情形
，被告分享其他社區成員出資提供之服務，不得拒絕分攤管
理費用，始符公平。
9、另被告接受管委會提供之收信服務、自動簽到參加住戶大會
，均有原告提出之信件簽收、會議簽到資料為憑，不容被告
否認。因此，由上述原告社區環境、地理位置，公共設施整
體性以及被告參與住戶會議、接受服務等事實，被告否認其
為原告社區成員，顯不足採。
10、又所謂「整體不可分性」，乃係單一建案具有共同的公共設
施。原告社區係60年間住輔會委託台灣開發公司興建，面積
16468坪，興建152戶，計庭院建地9385坪，餘為公共設施占
約40％計7085坪【公共設施5785坪（如水溝、道路、邊坡綠
地）+1300坪（空留建地不含自來水塔部分300坪及中央路
1000坪抵稅）】。原告社區公共設施有環繞社區的擋土牆、
水溝、道路、邊坡綠地、自來水改善（工程費654,178元）
、全體住戶共享自來水、雨水、汙水、電力、電信、電纜等
系統，警衛亭二處、警衛休息室（內湖路2段224號），逃生
廣播、監控設備等相同的公共設施及駐衛警保全及收信、打
掃員2名、垃圾車、管委會之平等服務。
11、如房屋位於社區邊緣柵欄外者可不交管理費，相同的另有10
幾戶可否比照不交。如有公共基金、駐衛警休息室價購、新
警衛亭價購，住戶皆有收益時，要不要分給欠繳管理費之住
戶？若本社區未來通過都更案，則本社區所有住戶之土地將
由「住2」變更為「住3」之地目，其計算方式係以社區整體
總面積16468坪減去抵稅捐出部分，因此屆時本社區每一住
戶土地之建蔽率及容積率將大幅增加。準此，拒絕承認其為
本社區住戶之被告屆時是否不得隨本社區所有住戶共同參與
都更計畫，而其土地仍應獨立保持為「住2」地目？
12、原告在60年間即成立管委會，嗣公寓大廈管理條例於84年6
月28日公布，87年間原告社區即依該條例召開區分所有權人
大會並擬成立新管委會向市府報備，然因當時規定住戶數要
100％全體同意，致報備未經核准，但原告仍依既有管委會
依上開條例執行業務。至95年間該條例放寬住戶數為75％報
備即可獲同意，原告社區旋於95年成立管委會，並將原住戶
152戶減去中央街以西33戶，以119戶報市府經核准有案，
符合整體性。
四、爰依公寓大廈管理條例之規定訴請
1、被告許添福應給付原告93,000元及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止按年息百分之五計算之利息。
2、被告許添進應給付原告93,000元及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止按年息百分之五計算之利息。
3、被告杜文伶應給付原告63,000元及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止按年息百分之五計算之利息。
4、被告陳敵愾應給付原告93,000元及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止按年息百分之五計算之利息。
五、提出公寓大廈管理組織報備證明及台北市政府函共3張、律
師通知函及回執、信封共11張、會議紀錄1件、向陳敵愾催
繳管理費之律師函及回執2張、公寓大廈管理組織報備證明
1件、碧湖新村住戶登記表1件、碧湖新村住戶名冊1件、碧
湖山莊住戶名冊1件、郵件登記簿6張、郵件登記簿2張、碧
湖新村住民所有權人第一次大會會議紀錄1件、證明書7張、
會議出席委託書、會議出席名冊共5張、原告社區監視器、
廣播系統裝設位置圖及全社區邊坡大排水溝照片共8張、中
央公教人員住宅輔建及福利互助委員會書函1件、臺北市建
築管理工程處函1件等為證。
貳、被告之答辯：
一、原告管委會申報備查之報備住戶數不完整：
本社區為61年臺開公司同一建案，被告經由2013年2月向建
管處提出申請所調閱之該管委會95年報備資料可得知，原告
係使用60年單一出口之未更新舊版資料提報全數152棟中的
119棟戶號，包含被告等未經同意與告知便強行納入其中報
備，報備資料也無被告同意加入之簽名；若是符合社區之不
可分性，經查詢建商原始建造資料中卻有33戶號並無一同報
備收取管理費，即是一區兩制，缺乏收取管理費之公平性。
二、原告收取管理費對象不一：
由95年管委會報備函文中，未報備的33戶中：179巷230號、
236號、480號卻分別出現於報備附件之區分所有權人名冊中
與報備函文內容不符，表示該管委會將函文中未報備之3戶
納入區分所有權人名冊，有納入標準明顯不一之疑慮。
三、原告私自封閉上鎖佔用國有巷弄公共使用權：
本住宅區為一持有各自獨立產權使照之開放性臨街式獨棟透
天住宅區，住宅區內皆為國有巷弄（乃本社區於69年5月30
日捐給政府作為計畫性道路），為外車可隨意入內行駛停放
，開放式且無獨立單一出口之住宅區。原告會當時就以收取
管理費名義開始發放停車證以及進行車輛管理，並於社區五
處對外巷弄口設立鐵柵欄封閉出口，經被多次舉發並於多年
前遭建管處違建科與同內湖分局大隊拆除。一年多前改選主
委後於102年又將75弄巷道出口再次設置鐵門並於每晚六時
後關閉，限制對外人員與車輛進出此巷弄，疑似再度開始私
圍國有巷弄社區之意圖，以利統一出入口可增加不合理收取
管理費之合理性。
四、發放停車證並禁止外車停放國有巷弄：
原告之會議記錄已明示：本社區巷弄屬於公家土地，社區管
委會無法私自畫格等字樣，卻又發放所有繳交管理費的住戶
停車證停車，並經常在公共巷弄停放的外車上貼放字條表示
：非本社區之車輛請勿停放，若有損毀本社區蓋不負責等字
眼告知外車不准入內停放。
五、管委會計畫買地：
依102年度之會議記錄上，管委會有意計畫將剩餘的四百多
萬管理費進行買地，如買地成功，將成為本社區所有住戶的
第一個共同設施。另，101年公佈之規約中第二條共用部分
第二小項之本村法定空地、頂樓平台為共用部分，應供全體
區分所有權人使用一詞，屬報備不實，疑似有混淆承辦人員
之實。
六、追討管理費前也未得到其他服務：
在更換主委前，被告住戶並未得到巷弄清掃的服務，掛號信
也多次遭警衛以查無此人惡意退回，歷年來所有住戶大會開
會前未曾給予任何形式之通知，會後也未曾發放過會議記錄
（只有這一年多開始追討管理費後才有）、車子被撞監視器
卻不提供錄影等等，顯然是追討費用前不曾當被告為社區一
員，又何以向被告要求追討管理費?
七、不安全疑慮甚高：
以下被告（73弄3號、73弄5號、61弄16號、179巷47號）皆
坐○○○區○○○○路外圍邊緣，始有聞遭小偷之案件發生
，管理與安全問題維護堪慮，無單一出入口管理之社區，將
警衛亭設置在社區中間，由社區外圍住戶來當圍牆做為第一
安全防線，卻必須與所有住戶有相同收取標準被強收管理費
。
八、獨棟透天可自我管理且無公設牽連：
本區住宅區為一持有各自獨立產權使照之開放性臨街式獨棟
透天住宅區，無管委會運作之日也得以正常作息，每棟透天
住宅無公設也不互相牽連。前年度更換主委後開始強收追討
管理費的態度強硬，封閉占用國有巷弄，管委會處心積慮收
取管理費之用心意圖明顯，請貴法官衡量並參考相關案例（
被證九-96年度沙小字第1329號）斟酌此管理費是否仍有需
追討之必要。
九、迫使無法取得北市公民應有福利:
被告都是繳稅公民，本應享有市府提供國有巷弄之清潔隊清
掃服務與里長辦公室提供巷弄監視器安裝等福利，各家都有
單獨對外門戶與信箱可收取掛號信，北市府1999免費熱線也
可方便提出要求政府單位服務如巷弄或下水道維護以及後山
坡防土石流工程等，無須另外特別付費給原告代為安排再強
迫提供此些項服務項目來收取管理費作報酬。
十、歷年來疑似私聘無照管理員：
過去多年來管理公司疑似無登記執照，只有看到101年底才
有更換合格管理公司管理紀錄。
十一、管委會二年前就已發出存證信函隨意收取費用：
101年10月曾接獲原告幹事 范富奎 索取100個月管理費之存證
信函，原告隨便以訴訟要脅100個月不合理的費用之要錢意
圖明顯，導致年邁被告心神不寧，造成精神壓力與身體不適
等症狀陸續發生。
十二、被告等未簽屬＄1500管理費同意書，另原告提供報備前會
議記錄提及224弄已招商增設柵欄，充分表現原告報備前也
將無報備區域列入管理，且住戶登記表及住戶名冊皆包含
224弄區域的住戶；原告95年忽略此區域部分住戶不申報，
實為不公平合理之實。
十三、原告所指提供之服務，台北市政府皆有提供，且內湖分局
也有每日3-4次派警於被告住宅區域61弄定點社區巡邏簽到
，北市繳稅公民實不需另繳管理費再由原告代為提供服務。
十四、總結:
原告隨性決定不同區域成員申報並收費，以及使用差距30多
年的單一出入口之舊資料報備登記，並刻意不斷增設鐵柵欄
於公用道路封閉社區塑造成單一出入口的社區假象，卻遭建
管處違建科同內湖分局大隊拆除也為事實，還欲用管理費買
地等意圖與隨意寄發追討100個月管理費之存證信函等不合
理行為。本案為一持有各自獨立產權使照之開放式獨棟透天
且無單一出入口型態住宅，不應以一般公寓大廈案例作評斷
，請給予被告住宅自我管理之判決。並聲明求為判決駁回原
告之訴。
十五、提出：
建商原始建造平面圖、碧湖山莊管委會95年度報備住戶資料
函、建管處回函、碧湖山莊管委會95年度報備所有權人名冊
、被告獨立產權使照、建管會提供之管委會私圍國有巷弄之
拆除記錄、碧湖山莊捐出巷弄給國家為計畫性道路之回函、
管委會承認公有土地之會議記錄、102年度之計畫購地之會
議記錄、碧湖山莊規約、類似獨棟透天社區管理費收取案件
參考書、管委會追討100個月管理費之存證信函、市府環保
局回函、自來水事業處公文回函、市府警察局回函、市府交
通管制工程處回函、市府建管處公文回函、地政事務所土地
登記資料10份、地籍圖謄本、被告等住宅周邊相關照片、市
府建管處公文回函等為證。
參、本院依職權履勘現場，製有勘驗筆錄在卷。
肆、本院得心證之理由：
一、原告主張之前揭事實業據其提出公寓大廈管理組織報備證明
及台北市政府函共3張、律師通知函及回執、信封共11張、
會議紀錄1件、向陳敵愾催繳管理費之律師函及回執2張、公
寓大廈管理組織報備證明1件、碧湖新村住戶登記表1件、碧
湖新村住戶名冊1件、碧湖山莊住戶名冊1件、郵件登記簿6
張、郵件登記簿2張、碧湖新村住民所有權人第一次大會會
議紀錄1件、證明書7張、會議出席委託書、會議出席名冊共
5張、原告社區監視器、廣播系統裝設位置圖及全社區邊坡
大排水溝照片共8張、中央公教人員住宅輔建及福利互助委
員會書函1件、臺北市建築管理工程處函1件等為證。被告等
則以前系爭社區為61年臺開公司同一建案，原告在95年報備
時，係使用60年單一出口之未更新舊版資料提報全數152棟
中的119棟戶號，包含被告等未經同意與告知便強行納入其
中報備，報備資料也無被告同意加入之簽名；況嗣後環山路
及金龍隧道開通，原告社區就位置及地理環境而言，已有數
處出入口，與公寓大廈管理條例第53條、公寓大廈管理條例
施行細則第12條第3款規定之共同設施之使用與管理具有整
體不可分性之集居地區要件未合，其管理及組織應不得準用
公寓大廈管理條例之規定等語。
二、經查原告之公寓大廈管理組織，業經當時之主任委員 楊鳳蓮
向主管機關台北市政府報備，經台北市政府審查合格，於95
年9月12日發給公寓大廈管理組織報備證明，有原告提出之
台北市政府95年9月12日函（府都建字第000000000000號）
附報備證明（府寓證字第114-537號）乙紙在卷可稽，嗣在
101年間改選冷凱莉為主任委員及修改規約亦依法向台北市
政府提出報備，亦有台北市政府101年10月8日函一紙在卷足
憑。
三、次查被告等辯稱系爭社區為61年臺開公司同一建案，原告在
95年報備時，係使用60年單一出口之未更新舊版資料申請報
備等語，經查金龍隧道竣工通行於81年間，係連絡金龍路與
內湖路2段179巷，再接環山路三段的交通設施，為紓解成功
路四段、文德路、內湖路一段幹道交通，○○○區於○○○
道開通後，目前已非單一出入口，而是有五處出入口可對外
通至內湖路2段179巷及金龍隧道，經本院勘驗現場屬實，然
觀諸台北市建築管理工程處於102年11月7日函覆稱：「經查
案址社區係為民國60年行政院中央公務人員購置住宅輔助委
員會委託台灣開發股份有限公司整體規劃及共同建造，具單
一出入口、週邊設施及公共基金，係屬條例第53條所稱公共
設施之使用與管理具有不可分性之集居地，故共同成立一個
管理委員會。」等語。綜上，原告社區雖原為民國60年行政
院中央公務人員購置住宅輔助委員會委託台灣開發股份有限
公司整體規劃及共同建造，然事後因道路、隧道之開通，情
事已變更為非單一出入口，原告之主任委員楊鳳蓮於95年間
向台北政府報備時，竟持與報備時之現況不一之舊資料向台
北市政府矇騙申請，而台北市政府承辦單位顯然未親至現場
察看亦未查明，系爭社區僅有單一出入口是否屬實，即予同
意備查，致造成原告社區是否適用公寓大廈管理條例第53條
之糾紛。是被告等所辯上情，尚屬真實。
四、然查依公寓大廈管理條例第53條規定：「多數各自獨立使用
之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不
可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」
，另依公寓大廈管理條例施行細則第12條規定：「本條例第
53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集
居地區，指下列情形之一：…(三)、其他經直轄市、縣（市
）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割
之地區。」。系爭社區既經台北市政府認定共同設施之使用
與管理具有整體不可分割之地區，已如前述，該認定是否有
可議之處，被告等應另循其他途徑解決，然在原告管理委員
會之同意報備未經主管機關撤銷其報備前，被告等均為系爭
社區之區分所有權人，即應依社區規約繳納管理費。
五、從而原告依公寓大廈管理條例之規定訴請：
1、被告許添福應給付原告93,000元及自起訴狀繕本送達翌日（
102年10月17日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利
息。
2、被告許添進應給付原告93,000元及自起訴狀繕本送達翌日（
102年10月17日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利
息。
3、被告杜文伶應給付原告63,000元及自起訴狀繕本送達翌日（
102年10月29日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利
息。
4、被告陳敵愾應給付原告93,000元及自起訴狀繕本送達翌日（
103年3月4日，因依址無法送達，然其於103年3月4日向本院
提出答辯狀）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決基礎無
涉，本院自無庸一一審究，並此敘明。
七、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職
權宣告假執行，並依職權確定訴訟費用額共為4,740元（第
一審裁判費），應由被告負擔。
中華民國103年7月11日
內湖簡易庭法官張國棟
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中華民國103年7月16日
書記官簡吟倫
附表：
1、許添福：
台北市○○區○○路0段000巷00弄0號，積欠期間自97年5月
至102年6月共62個月，共計93,000元。
2、許添進：
台北市○○區○○路0段000巷00弄0號，積欠期間自97年5月
至102年6月共62個月，共計93,000元。
3、杜文伶：
台北市○○區○○路0段000巷00弄0號，積欠期間自99年1月
至102年6月共42個月，共計63,000元。
4、陳敵愾：
台北市○○區○○路0段000巷00弄00號，積欠期間自97年5
月至102年6月共62個月，共計93,000元。