裁判字號：臺灣花蓮地方法院100年訴字第215號民事判決
裁判日期：民國101年05月31日
裁判案由：返還房屋等
臺灣花蓮地方法院民事判決100年度訴字第215號原告 林莉敏 訴訟代理人 余道明 律師複代理人 謝芯圩 被告耀偉公寓大廈管理維護有限公司法定代理人 陳金冶 上列當事人間返還房屋等事件，本院判決如下：
主文被告應將坐落花蓮市○○段620之5、639及622之1地號土地上即門牌號碼花蓮縣花蓮市○○街○○○號增建之鋼筋混凝土造住家用二層樓（面積：地面層：101.51平方公尺、2層：40.31平方公尺、陽台：10.72平方公尺、合計：152.52平方公尺）之未辦建物所有權第一次登記之建物（即查封第2153號建號）遷讓返還予原告。並應給付原告4,594元及自民國100年9月3日起至清償日止，按年利率百分之五計算利息。另自100年8月1日起至前開建物返還之日止，按月給付原告2,375元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣貳拾陸萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣柒拾陸萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
一、原告主張：
（一）聲明：⒈被告耀偉公寓大廈管理維護有限公司應將坐落花蓮市○
○段620之5、622之1及639地號土地，門牌號碼花蓮縣花蓮市○○街○○○號同址增建如附表所示之未辦保存登記建物（面積及位置以實測為準），遷讓返還予原告。
⒉被告耀偉公寓大廈管理維護有限公司應給付原告新台幣
（下同）16,987元整，及本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算利息。並應自民國（下同
）100年8月1日起至返還土地之日止，按月給付原告8,667元。
⒊訴訟費用由被告負擔。
⒋願供擔保，請准宣告假執行。
（二）陳述：⒈緣坐落花蓮縣花蓮市○○段620之5、622之1、639地號
等土地與同段1013建號即門牌號碼為花蓮市○○街○○○號及其同址後方增建物等不動產之所有權（下稱系爭房地），原係訴外人 陳東新 所有，其將門牌號碼花蓮市○○街○○○號房屋後方增建具有獨立性質未辦保存登記之建物乙棟即坐落花蓮市○○段620之5、639及622之1地號土地上即門牌號碼花蓮縣花蓮市○○街○○○號之鋼筋混凝土造住家用二層樓（即查封第2153號建號，面積：
地面層：101.51平方公尺、2層：40.31平方公尺、陽台：10.72平方公尺、合計：152.52平方公尺）之未辦建物所有權第一次登記之建物（下稱系爭建物），於96年間出租予被告，租期自96年5月1日起至118年4月30日止，後因陳東新積欠萬泰商業銀行金錢債務逾期未清償，致其所有系爭房地遭拍賣，由原告於100年4月28日以8,691,888元經鈞院98年度司執字第8681號拍賣程序拍定取得所有權，並已繳清買賣價金，此有土地及建物登記謄本與台灣花蓮地方法院不動產權利移轉證書各乙份可佐。
⒉被告雖曾與陳東新簽訂系爭建物之租賃契約，惟其租賃
期間高達22年，卻未據公證，是本件應無民法第425條買賣不破租賃規定之適用，即其之間並無租賃關係存在，被告對於原告應無法律上之正當占有權源，核屬無權占有之行為，經原告多次催請被告遷讓返還系爭建物均置之不理，為此，原告本於所有權人之物上請求權，自得請求被告遷讓返還占用之系爭建物。又被告無權占用系爭建物作為公司經營之用，核屬無法律上原因獲有利益，原告自得依不當得利之法律關係，請被告給付自100年6月3日起至7月31日止之無權占用期間相當於租金利益之不當得利，故爰依土地法第97條規定房屋租金率百分之十計算，共計為16,987元，並應按月給付8,667元【計算式：房屋現況總值0000000元xlO%÷12x1.96月=16987元（小數後四捨五入）；每月損害金為0000000元（房屋現況總值）xlO%÷12=8667元】。
⒊對被告抗辯部分：
被告提出之系爭租賃契約係於96年4月25日簽訂，當時並未公證，而係於99年4月19日強制執行間補行公證，且該公證竟由被告法定代理人陳金冶代理雙方為之，而租賃標的又於公證時將原租約之1樓改為1、2樓，租賃期間亦從原契約22年改為20年，就契約精神而言，根本與原契約不同，而是新訂之契約，依民法第425條之立法精神，事後之公證顯與立法精神有違，且租金二年才
1萬元，實遠低於行情，其後之租金係每二年另行議價，又謂租金一次收足，此等不合常情之租賃契約，顯係虛假。退步言，被告所持租賃契約即便為真，對原告亦無買賣不破租賃之適用，因民法第425條買賣不破租賃之規定及立法目的來看，事後之公證顯與立法精神有違，無法證明當時是否有租賃事實。何況查封現場時，被告並不在場，債務人陳東新雖在場，但當時債權人陳稱由債務人自住，陳東新並無表示有租賃之情事，顯然查封當時，被告並未占有系爭建物，是以無從適用「買賣不破租賃」之情形，甚至為圖符合民法第425條之規定，其後於強制執行中始將此虛假之租約予以公證，恐有涉及刑法使公務員刊載不實罪嫌，被告試圖製造不點交之心態甚明，是以對原告自不得主張有權占有。
（三）證據：提出花蓮縣花蓮地政事務所建物測量成果圖、台灣花蓮地方法院不動產權利移轉證書、土地登記謄本影本一份、建物登記謄本影本一份等為證。
二、被告方面：
（一）聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
（二）陳述：⒈被告原設立住址花蓮縣○○鄉○○村○○路○○○號，俟
於96年6月5日變更設立住址至花蓮市○○街○○○號1樓，並於96年4月25日與系爭建物之屋主陳東新訂立租賃契約，且是以長期經營為目標，故租賃期間為96年5月1日起至118年4月30日止，租金皆由被告公司負責人以現金交付，此有被告申報各類所得扣繳暨免扣繳憑單可佐，因給付高額保證金30萬元，故租金金額較低。
⒉陳東新於98年5月初因積欠遠東銀行債務致系爭建物被
法拍進入特拍公告階段，向被告負責人借款14萬元支付該債務，並同意以系爭建物之租金為抵償，經清償後，由三拍點交於98年9月24日更正為不點交，惟因恐陳東新持續財務狀況不良造成被告權益損失，且得知五年以上合約需公證才能確保租賃權益，兩造於99年4月19日在何叔孋公證人事務所公證下簽訂租賃公證書，而陳東新因無法支付公證費用，故全權委託被告負責人辦理，並經現場公證人告知只可代為公證年限為二十年，故公證合約以二十年為期。後陳東新又央求代為清償萬泰銀行信用卡債務抵用後續的租金得免於法拍，被告為確保營業所在地之租賃權益，始由公司負責人同意代為清償32萬元整。
⒊99年12月16日被告收到法院除租公告，方知租賃房屋已
再次法拍且影響被告權益，故於99年12月29日函文法院主張該租賃權益為有效，於100年1月5日除租裁定，後同年2月16日由鈞院會同債務人及債權人國泰人壽保險股份有限公司現場確認租賃處所，經100年2月17日花院松98司執廉字第8681號函文撤銷除賃命令，嗣後被告營業所在租賃建物更正為不點交物件，可持續租賃使用，法拍公告有明確記載不點交租賃事實及年限，且為原告所知悉。
⒋原告未與被告就系爭建物租賃權益之事宜為任何通知與
商討，逕於100年8月4日至自來水公司申請停水、100年8月5日至台灣電力公司申請停電，此片面停水停電之動作，造成本公司未能及時預防而無法正常營業運作，使工作人員必須停止作業、電腦無法開機營業及公司重大營業運作無法執行，被迫須緊急另行租賃處所，至今損失尚無法估計，嚴重影響被告租賃權及妨礙營業自由，其水電設施為點交與不點交共同物件，非原告可單方面停止，請求恢復供水供電原狀，如有分水分電的電表費用，被告願依比例分攤負擔，請求恢復營業自由及水電使用權之公平裁決。
（三）證據：提出租賃契約書影本一份、各類所得扣繳暨免扣繳憑單、代償證明書、租賃契約公證書影本一份、花蓮地方法院民事執行處100年2月17日花院松98司執廉字第8681號函文影本一份等為證。
理由
一、本件原告主張：系爭建物由原告於100年4月28日以8,691,888元經鈞院98年度司執字第8681號拍賣程序拍定取得所有權，並已繳清買賣價金，已於100年6月3日辦妥所有權移轉登記。詎被告未有合法權源，竟以虛偽不實之租約占有系爭建物，又其占用原告所有系爭建物，不僅侵害原告所有權，更因而獲有利益。準此，原告自得本於所有權人之地位，爰依民法第767條規定，請求被告將系爭建物返還之，及依民法第179條、第184條第1項前段規定，請求被告返還不當得利及自100年6月3日起至7月31日止之無權占用期間相當於租金利益之不當得利，故爰依土地法第97條規定房屋租金率百分之十計算，共計為16,987元，並應按月給付8,667元等。
二、被告則以：被告為系爭建物之承租人，出租人為訴外人即前所有權人陳東新，租期為96年5月1日至118年4月30日，共計22年，並於99年4月19日將前開租賃契約書公證，於租賃期限內，被告自得享有合法租賃系爭建物之權源等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭建物是未辦保全登記建物。由本院以96年全字第629號於97年1月9日查封在案。（見卷第80-85頁）
（二）陳東新所有系爭房地遭拍賣，由原告於100年4月28日以8,691,888元經鈞院98年度司執字第8681號拍賣程序拍定取得所有權，拍賣條件為建物查封2153號查封時出租予第三人，租期為96年到118年，拍定後不點交。（見卷第74-77頁）
四、本件之爭點應為：
（一）被告對占用系爭建物有無正當權源？系爭二份租賃契約是否符合民法第425條第1項之規定，對原告繼續存在？
（二）如被告係無權占用系爭建物，原告得請求返還之不當得利數額為若干？茲分述如下：
（一）被告對占用系爭建物有無正當權源？系爭二份租賃契約是否符合民法第425條第1項之規定，對原告繼續存在？按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」、「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。」88年4月21日修正公布之民法第425條第1項、第2項分別定有明文。本件被告固辯稱其與系爭不動產原所有權人陳東新間有租賃關係存在，且契約經公證，其租賃契約對本件原告應仍存在而非無權占有云云，並提出租賃契約書二件為證。惟查被告所提出租賃契約書，其中第一份租約之租期為96年5月1日至118年4月30日，但未經公證（詳本院卷第38-44頁），徵諸上引法條，自無買賣不破租賃原則之適用。至被告所提之第二份租約，期間為96年5月1日至116年4月30日，並於99年4月19日完成公證手續（詳本院卷第103-105頁），形式上固符合上引法條之規定。然按「實施查封後債務人就查封物所為移轉，設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，強制執行法第51條第2項定有明文，所謂其他有礙執行效果之行為，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，例如將查封物出租、出借等是，所謂債權人，應兼指聲請執行之債權人及拍定人而言。」（最高法院71年度台上字第3636號、94年度台上字第1924號判決要旨參照）查系爭不動產係於97年1月9日即經本院予以查封，並延續至100年4月28日原告經拍賣而取得權利移轉證書為止，此業經本院依職權調取民事執行處98年度司執字第8681號、96年度執全字第629號假扣押事件等執行案卷查明無訛。準此，倘認被告係於99年4月19日始與陳東新訂立該租約並公證，因屬執行債務人查封後所為之處分行為，依強制執行法第51條第2項規定本不生效力。
退步言，縱如被告所辯該次公證之租約係就上述第一件租約尚未屆期部分予以公證云云，但本院認其公證之時間點仍應於系爭不動產遭查封前，始有買賣不破租賃原則之適用。蓋「在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，爰增訂第二項。」，此為上引民法425條第2項之立法理由。故倘認執行債務人於遭查封後仍得就逾五年以上之租約為公證而適用同條第1項之規定，勢將使第2項之規定成為具文，當非立法本意。故被告此部分之抗辯於法仍屬無據，毫無可採。故被告主張該租賃關係存在於拍賣之前，原告應繼受該租賃關係，有民法第425條買賣不破租賃原則之適用云云，洵無可採。綜上，本件被告縱與陳東新間就系爭不動產有逾五年以上之租賃關係，但對原告已無法繼續主張租賃契約存在於兩造之間，是被告於原告取得系爭建物所有權後仍繼續占用系爭建物，對原告而言即屬無權占有，原告依民法第767條規定，主張被告無權占有原告所有系爭建物，其得本於所有權之行使，請求被告返還予原告，為有理由，應予准許。
（二）原告得請求返還之不當得利數額為若干？次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第184條第1項前段、第179條前段定有明文。所有人使用不動產，可以獲得租金之利益為社會通常之觀念，則無權占用他人不動產，即造成所有權人因無法使用收益不動產，而受有相當於租金之損害。本件被告無合法權源而占有使用原告所有之系爭建物，已屬不法侵害原告對系爭建物之所有權，如前所述，自應賠償原告相當於租金收入之損害。再按土地法第97條第1項固規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」惟系爭建物係未辦保存登記建物，本身並無申報總價可言，又非合法之建物，隨時有遭拆除之危險，原告雖取得系爭建物之事實上處分權，仍難與有完整之所有權同視，自不能依土地法第97條第1項以土地及其建築物申報總價計算其租金，只能類推其規定而適用。查本件系爭建物原告之拍定價格為570,000元（詳本院卷第11頁反面），自應以此為估算原告受損標準；而原告所主張之計算式，係以「估價師之鑑定價格1,040,000元」作為計算標準（詳本院卷第16頁）此與系爭建物經競價後之拍定價格不同，當以拍定價格較接近系爭建物真正之價值，原告之主張，尚非可採，故本件應以系爭建物之拍定價格為570,000元作為計算不當得利之標準。又經本院審酌系爭建物位置雖坐落在花蓮市區，然屬巷弄之非精華地段，認原告因被告無權占有系爭建物所受之損害，應按系爭建物之拍定價格為570,000元年息百分之五計算為允當，故本件相當於租金之不當得利金額應為每月2375元（計算式：570,000×5%÷12＝2375元）。綜上，原告本於不當得利法律關係請求被告給付相當於租金之不當得利自100年6月3日起至7月31日止之無權占用期間相當於租金利益之不當得利，共計為4,594元（計算式：2375×2÷61【6月與7月之總日數】×59【6月3日起至7月31日共59日】＝4594元）（元以下四捨五入）並自起訴狀繕本送達翌日（即100年9月3日）起至清償日止，按年利率百分之五計算利息。及自100年8月1日起至系爭建物返還之日止，按月給付原告2,375元為有理由，逾上開範圍之請求，則為無理由，不應准許。
五、原告 陳明 願供擔保請准宣告假執行，經核原告勝訴部分，並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；另依職權酌定相當金額宣告被告預供擔保得免為假執行；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，或與本件爭點無涉，或於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國101年5月31日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法官沈士亮上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中華民國101年5月31日
法院書記官杜依玹