臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決
原 告 丙○○
訴訟代理人 賴俊睿 律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 賴玉梅 律師
訴訟代理人 周福珊 律師
訴訟代理人 王嘉斌 律師
上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於民國97年12
月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬元及自民國九十六年十一月二十
日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十六，餘由原告負擔。
本判決得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付
前，以新臺幣壹拾陸萬元為原告預供擔保，或將請求標的物提存
，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原請求被告給付新
臺幣（下同）1,035,600元及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，後於民國97
年6月30日變更請求被告應給付之金額為1,011,321元及法定
遲延利息，此係減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，
應准許之，合先敘明。
二、原告起訴主張：
（一）按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租
人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益
之狀態；又租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由
，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求
減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之
目的者，得終止契約；前條規定，於承租人因第三人就租
賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者，準用之，
民法第423條、第435條及第436條分別定有明文。查原告
於94年6月10日向被告承租坐落台北縣新莊市○○○路○○○
號1樓房屋（下稱系爭房屋全部）之一部分（下稱系爭房
屋Ａ），租賃期間為3年6個月，即自94年7月1日起至97
年11月30日止，每月租金8萬元，押租保證金為16萬元，
雙方則訂有房屋租賃契約書（下稱系爭租約），被告並保
證其確有出租系爭房屋Ａ之權利，故兩造特別於系爭租約
第20條約定：「出租人（即被告）於簽約時告知承租人（
即原告）如因人為因素而強制承租人須於簽約時效內遷離
，出租人願放棄法律訴訟之權利並賠償承租人之一切損失
，絕無異議」。詎料，在96年5月間，系爭房屋Ａ所有權
人金塔實業股份有限公司（下稱金塔公司）出面主張被告
未得其同意違法分租該屋給原告，要求原告立即遷離該址
，並委託律師發函及對原告提起民事訴訟（經鈞院以96年
度訴字第1404號民事事件受理）。雖經原告多次向被告反
應），被告非但未予處理，之後更避不見面，迫使原告在
租賃期間內，必須自系爭房屋Ａ遷出，致不能就系爭房屋
Ａ為約定之使用、收益。為此，爰依上開民法第436條準
用同法第435條第2項之規定，以起訴狀繕本之送達作為終
止系爭租約之意思表示，而兩造之系爭租約既經依法終止
，被告即應立即返還原告所交付之押租保證金16萬元。
（二）次按系爭租約第20條約定：「出租人於簽約時告知承租人
如因人為因素而強制承租人須於簽約時效內遷離，出租人
願放棄法律訴訟之權利並賠償承租人之一切損失，絕無異
議」。又出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租
人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的
在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，此
觀民法第423條規定自明。故租賃物在租賃關係存續中，
受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因
可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人
均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀
態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自
應負債務不履行之損害賠償責任（最高法院77年台上字第
2369號判決意旨參照）。本件原告既因第三人金塔公司出
面就系爭房屋Ａ主張權利，致不能就系爭房屋Ａ為約定之
使用、收益，依系爭租約第20條之約定，被告即應對原告
負債務不履行損害賠償責任，賠償原告所受之一切損失。
至於原告所受之損失，係指原告因承租系爭房屋Ａ所支出
之下列費用，現因不能使用系爭房屋而受有損害：
１裝潢費用466,855元─原告承租系爭房屋Ａ後，共支出570
,600元之裝潢費用，依行政院所公佈之固定資產耐用年
數表（下稱折舊表），關於房屋附屬設備中「給水、排水
、煤氣、電氣、自動門設備及其他」之耐用年數為10年，
每年折舊率為0.1，而至96年6月間原告被迫遷離系爭房屋
為止，約使用2年，以平均法計算其折舊後之價值應為466
,855元〔計算方式為：殘價＝取得成本÷（耐用年數加
一），即570,600÷（10+1）＝51,873；折舊額＝（取得
成本－殘價）×0.1×使用年數，即（570,600－51,873）
×0.1×2＝103,745；時價＝取得成本－折舊額，即570
,600-103,745＝466,855元〕。
２廣告招牌費用81,818元─原告支出廣告招牌費用100,000
元，依折舊表，關於房屋附屬設備中「給水、排水、煤氣
、電氣、自動門設備及其他」之耐用年數為10年，每年折
舊率為0.1，以平均法計算其折舊後之價值應為81,818元
〔計算方式為：殘價＝取得成本÷（耐用年數加一），即
100,000÷（10+1）＝9,091；折舊額＝（取得成本－殘價
）×0.1×使用年數，即（100,000－9,091）×0.1×2＝
18,182；時價＝取得成本－折舊額，即100,000-18,182＝
81,818元〕。
３壁紙及地磚費用65,455元─原告支出壁紙及地磚費用80,0
00元，依折舊表，關於房屋附屬設備中「給水、排水、煤
氣、電氣、自動門設備及其他」之耐用年數為10年，每年
折舊率為0.1，以平均法計算其折舊後之價值應為65,455
元〔計算方式為：殘價＝取得成本÷（耐用年數加一），
即80,000÷（10+1）＝7,273；折舊額＝（取得成本－殘
價）×0.1×使用年數，即（80,000－7,273）×0.1×2＝
14,545；時價＝取得成本－折舊額，即80,000-14,545＝
65,455元〕。
４冷氣安裝費用46,667元─原告支出冷氣安裝費用60,000元
，而依折舊表，中央系統的空調設備之耐用年數為8年，
每年折舊率為0.125，以平均法計算其折舊後之價值應為4
6,667元〔計算方式為：殘價＝取得成本÷（耐用年數加
一），即60,000÷（8+1）＝6,667；折舊額＝（取得成本
－殘價）×0.125×使用年數，即（60,000－6,667）×0.
125×2＝13,333；時價＝取得成本－折舊額，即60,000-1
3,333＝46,667元〕。
５水電改裝費用28,636元─原告支出35,000元之水電改裝費
用，依折舊表，關於房屋附屬設備中「給水、排水、煤氣
、電氣、自動門設備及其他」之耐用年數為10年，每年折
舊率為0.1，以平均法計算其折舊後之價值應為28,636元
〔計算方式為：殘價＝取得成本÷（耐用年數加一），即
35,000÷（10+1）＝3,182；折舊額＝（取得成本－殘價
）×0.1×使用年數，即（35,000－3,182）×0.1×2＝6,
364；時價＝取得成本－折舊額，即35,000-6,364＝28,63
6元〕。
６廣播設備費用21,257元─原告支出廣播設備費用30,000元
，而依折舊表，其他廣播設備之耐用年數為6年，每年折
舊率為0.17，以平均法計算其折舊後之價值應為21,257
元〔計算方式為：殘價＝取得成本÷（耐用年數加一），
即30,000÷（6+1）＝4,286；折舊額＝（取得成本－殘價
）×0.17×使用年數，即（30,000－4,286）×0.17×2＝
8,743；時價＝取得成本－折舊額，即30,000-8,743＝21
,257元〕。
７電話工程費21,257元─原告支出電話工程費用30,950元，
而依折舊表，其他通訊設備之耐用年數為5年，每年折舊
率為0.2，以平均法計算其折舊後之價值應為21,257元〔
計算方式為：殘價＝取得成本÷（耐用年數加一），即
30,950÷（5+1）＝5,158；折舊額＝（取得成本－殘價）
×0.2×使用年數，即（30,950－5,158）×0.2×2＝10,3
17；時價＝取得成本－折舊額，即30,950-10,317＝20,63
3元〕。
８室內設計費用12萬元。
９以上合計，原告受有損失851,321元（計算式：466,855＋
81,818＋65,455＋46,667＋28,636＋21,257＋20,633＋12
0,000＝851,321元），加上被告應返還之押租保證金16萬
元，被告共應給付原告1,011,321元（計算式：851,321＋
160,000＝1,011,321元）。為此，爰依系爭租約之法律關
係，請求被告給付上開金額及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按年息百之五計算之法定遲延利息。
（三）被告雖辯稱其已將與原告間系爭租約之權利義務（包括押
租保證金16萬元）轉讓給訴外人丁○○所經營之華漢國際
有限公司，且係原告違反系爭租約，未付租金而自行遷離
等語。然查：
１按第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人同
意，對於債權人不生效力，民法第301條定有明文。本件
被告雖供稱已將其與原告間系爭租約之權利義務轉讓給訴
外人丁○○，但此未得到原告之同意，並不符合民法關於
租賃契約法定移轉之要件，是依上開民法第301條規定，
被告與訴外人丁○○間之租賃契約移轉行為對於原告不生
效力，被告仍應對原告負出租人之義務。原告之所以將96
年4月份之租金交付給第三人 林慧美 （即丁○○之員工）
，乃係依被告之指示為之，並非同意被告將系爭租約之權
利義務交由他人承受。
２證人即金塔公司總務乙○○於97年5月27日鈞院審理時證
稱：被告將系爭房屋Ａ分租給原告時，並未得到所有權人
金塔公司之同意，且金塔公司於95年7月間同意被告將其
承租系爭房屋全部之權利轉讓給第三人丁○○之條件，正
是被告必須要求原告遷離，金塔公司之所以於96年5月間
出面要求被告遷離，係因丁○○要求提前終止租賃契約之
故，是原告確係被迫自系爭房屋Ａ遷離，並非自願遷離甚
明。
３原告之所以未全數給付96年5月份之租金，乃係因林慧美
前來收取租金時，並未事先告知，原告身邊之現金不足，
故僅先支付35,000元，之後因金塔公司已要求原告遷離，
被告又避不出面處理，丁○○亦於同年5月間以存證信函
通知原告，表示該公司位於系爭房屋全部內之門市將於5
月底結束營業，故原告為避免損失擴大，始未支付剩餘之
租金。據此，丁○○早已決定在96年5月底結束門市營業
，並和系爭房屋全部之所有權人金塔公司協議提前終止租
約及要求原告自系爭房屋Ａ搬離，與原告未全額給付96年
5月份之租金無關。
三、被告則求為判決駁回原告之訴及 陳明 如受不利判決，願供擔
保請准免為假執行，並辯稱：
（一）系爭房屋全部乃被告於92年11月7日向金塔公司承租，租
期5年，原告則係於94年7月1日起向被告分租系爭房屋Ａ
，經營 吉星安 親班，租期3年6個月，又被告另於95年7月
21日將被告經營之哈佛文具禮品公司（下稱哈佛公司）頂
讓予訴外人丁○○經營華漢國際有限公司（下稱華漢公司
），並將承租系爭房屋全部之權利由訴外人丁○○承受，
而丁○○並以華漢公司名義與金塔公司另定新租約，原告
向被告分租系爭房屋Ａ之權利義務亦由丁○○承受，包括
原告交付予被告之押租保證金16萬元，被告已交付丁○○
，而原告理應每月給付租金8萬元予丁○○收受，以上均
為原告及金塔公司所同意。詎原告於訴外人丁○○前往收
取租金時，竟不支付，被告不得已仍代丁○○向原告催收
租金，迄95年12月7日被告並再委由賴玉梅律師以存證信
函通知原告，請原告將租金直接給付予華漢公司丁○○，
並依原租約第21條約定於95年底租約調漲問題與華漢公司
另議新租金，然原告仍置之不理，直到96年3月份，被告
為本件租賃事宜，乃再會同華漢公司向原告收取租金，嗣
於96年4月份租金即由華漢公司逕向原告收取，然而華漢
公司因原告一再拒付租金，且又因共用廁所使用及水電費
繳納等問題與原告交惡，華漢公司遂無意繼續承租，乃與
金塔公司協議終止租約，而金塔公司進而與原告協商終止
租約，雙方嗣後於訴訟上達成和解，原告同意終止租約自
動搬遷，核本件實係原告違反租賃契約未付租金在先，因
而遭出租人終止租約請求遷離，且據金塔公司告知，原告
係因經濟狀況不佳，無力支付租金，主動允諾金塔公司自
系爭房屋Ａ遷離，並因原告違約之事實，致被告於96年8
月23日與金塔公司協議賠償金塔公司12萬元損害，被告自
無違約情事，原告於自動搬遷後又請求被告賠償，顯無理
由。
（二）查被告與訴外人金塔公司於92年11月7日所簽立之房屋租
賃契約書第8條固曾約定「乙方（即被告）不得將租賃標
的物之全部或部分轉借或轉借與第三人使用」，然上開約
定業因金塔公司同意被告轉租予原告而合意變更，原告如
依約支付租金即無不能使用系爭房屋之情形，嗣原告不付
租金並與金塔公司和解同意自系爭房屋Ａ遷離，乃原告自
己之行為，與被告無關，被告並無違約情事，自無庸負損
害賠償責任，茲分述如下：
１按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契
約即為成立。依習慣或依其事件之性質，承諾無須通知者
，在相當時期內，有可認為承諾之事實時，契約為成立。
民法第153條第1項及第161條第1項分別定有明文。查本件
被告前向金塔公司承租之系爭房屋全部其地址為台北縣新
莊市○○○路○○○號1樓，而金塔公司之營業處所為同上址
3樓，被告於94年7月1日起即將系爭房屋Ａ轉租予原告經
營吉星安親班，金塔公司於被告將系爭房屋Ａ轉租予原告
二年間均無異議，顯然已默示同意被告將系爭房屋Ａ轉租
予原告，被告與金塔公司原房屋租賃契約書第8條之約定
即已合意變更。
２次查，證人乙○○到庭亦證稱：「．．．隔了一段時間後
，店面開始營業，其中大約三分之一裝潢成安親班，他（
指被告）才告訴我們是出租給丙○○經營吉星安親班，他
告訴我們因為經營辛苦，才如此做，我們知道後沒有追究
，．．．」等語，更足證被告出租系爭房屋Ａ予丙○○後
已得到金塔公司之同意。
（三）另兩造固於94年6月10日簽訂系爭租約，惟上開租約中關
於被告之權利義務，業由丁○○承受，茲分述如下：
１原告向被告分租系爭房屋Ａ後，被告業於95年7月21日將
所經營之哈佛公司頂讓予訴外人丁○○經營華漢公司，原
告既與丁○○在同址營業，就此經營權及租賃權轉讓之事
實，自難諉為不知。
２被告將系爭契約之權利義務轉讓予丁○○後，原告本應逕
向丁○○繳納租金，詎丁○○向原告收取租金時，原告竟
拒不支付，被告不得已始代丁○○向原告催收租金，被告
為求審慎，又於95年12月7日以存證信函通知原告租賃契
約之權利義務業已轉讓予丁○○之事實，而原告收受上開
存證信函後，自96年3月份起即將租金交付予丁○○之代
理人林慧美，原告並與被告代理人 林麗姍 及丁○○共同結
算電費，有系爭租約上租金收取記錄及各頁下方電費結算
記錄可參，自足證被告將系爭租約權利義務轉讓予丁○○
乙事已得原告之同意，原告辯稱不知林慧美與被告之關係
云云，實屬無稽。
３況查，原告就96年5月份租金及96年4、5月份電費未繳納
，丁○○曾以存證信函通知原告，原告收受上開函件後，
即以電話通知丁○○前往收取，然丁○○到達原告營業處
所後，原告非但拒不給付，反誣指丁○○涉嫌無故侵入住
宅及恐嚇等罪行，但經檢察官為不起訴處分書，益證原告
非但明知且同意系爭租約之權利義務早已由被告轉讓予丁
○○，甚且足證本件實係原告惡意拖欠房租及電費等情至
明。
４證人乙○○到庭另證稱：「．．．後來吉星安親班跟丁○
○經常發生爭吵，收租金、共用廁所、水電費發生爭吵，
因為丁○○告訴我們才知道，後來丁○○說租了十個月每
個月都要向吉星安親班收租金很麻煩要退租，所以96年5
月底華漢就搬遷．．．」等語，更足證本件實係因原告屢
屢拖欠租金而造成爭議，並非被告違約。
（四）另就原告請求損害賠償之金額，分述意見如后：
１原告16萬元押租金已交付予丁○○，被告未收受押租金，
原告請求被告返還，即無理由。
２被告否認原證二之真正，且原證二僅是估價單，不能證明
原告確實有支出570,600元，又原證二估價單中櫃檯、置
物櫃、高櫃、矮櫃、公佈欄等應係可搬遷之物品，原告不
得請求賠償。
３被告否認原證三之真正，且原證三中所列招牌係可搬遷之
物品，原告不得請求被告賠償。
４被告否認原證四之真正，且原證四號僅是估價單，不能證
明原告確實有支出壁紙及地磚費用80,000元。
５被告否認原證五之真正，且原證五中所列冷氣係可搬遷之
物品，原告不得請求被告賠償。
６被告否認原告支出水電改裝費用35,000元，且被告未曾同
意原告改裝系爭房屋Ａ水電，原告擅自改裝水電違反系爭
租約第9條約定，更不得請求被告賠償。
７被告否認原告支出廣播設備費用30,000，且廣播設備係可
搬遷之物品，原告亦不得請求被告賠償。
８被告否認原證九之真正，且原證九中數位總機、數位話機
、門口機及中繼器、無線電話、無線電話轉換卡等均係可
搬遷之物品，原告不得請求被告賠償。
９被告否認原證十真正，該收據未載明實際施作內容，顯有
重大瑕疵，不足為憑。
１０又原告承租系爭房屋Ａ之租賃期間為3年6個月，原告縱有
施作裝潢亦應於遷離時依租賃契約第6條、第9條約定將房
屋回復原狀，且本件原告請求之金額應按實際使用年數即
依3年6個月時間攤提折舊，原告以實際使用2年1個月計算
，折舊應為25/42。
１１況且，被告於鈞院96年度訴字第1404號民事事件審理中自
承：「．．．至於上開房屋內所留存的物品，當初我有跟
華漢公司說依契約書第17條由華漢公司逕行處理，被告沒
有意見。．．．被告同意原告得逕行處理屋內留存之物，
被告沒有意見」等情，足證原告於他案中已放棄系爭房屋
Ａ內物品之權利，自不得再請求原告賠償。而證人乙○○
到庭並證稱：「．．．屋內有一些無用家具我們將其清除
，包含壞掉椅子、桌子、隔間（轉租玉山銀行後他們將其
拆除）、壞掉的冷氣機（有請人搬走）、地板則是我們原
先的地板、原來現場裝潢過的東西都已經拆除」等語，亦
足證原告請求賠償之內容，顯非實在，不足採信。
（五）末查，原告承租系爭房屋Ａ後，租金只支付到96年4月份
為止，有租金簽收記錄為憑，然原告係於96年8月份始自
系爭房屋Ａ遷離，亦有鈞院96年度訴字第1404號民事事件
金塔公司與原告於96年8月15日達成和解之和解筆錄及原
告嗣後未依和解筆錄返還地下一樓停車位搖控器，金塔公
司於96年8月29日催告原告返還之存證信函（附於臺灣板
橋地方法院檢察署96年度偵字第28082號卷第65頁）可參
，並據證人乙○○到庭證述屬實，原告未付96年5、6、7
、8月份租金共計32萬元，自應賠償被告，另被告復賠償
金塔公司12萬元，亦經證人乙○○到庭證述屬實，原告同
應負責賠償，以上金額合計44萬元，被告得請求原告賠償
，並於本件訴訟中主張抵銷之。
四、原告主張其於94年6月10日向被告承租系爭房屋Ａ，租賃期
間為3年6個月，即自94年7月1日起至民國97年11月30日止，
每月租金8萬元，押租保證金為16萬元，雙方則訂有系爭租
約，被告並保證其確有出租系爭房屋Ａ之權利，故兩造特別
於系爭租約第20條約定：「出租人（即被告）於簽約時告知
承租人（即原告）如因人為因素而強制承租人須於簽約時效
內遷離，出租人願放棄法律訴訟之權利並賠償承租人之一切
損失，絕無異議」等事實，業據其提出系爭租約1件為證，
並為被告所不爭執，堪信為真實。
五、原告另主張其向被告承租系爭房屋Ａ後，於96年5月間，該
屋有權人金塔公司竟出面主張被告未得其同意，違法分租該
屋給原告，要求原告立即遷離該址，並委託律師發函及對原
告提起民事訴訟（經本院以96年度訴字第1404號民事事件受
理），迫使原告在租賃期間內，必須自系爭房屋Ａ遷出，致
不能就系爭房屋Ａ為約定之使用、收益等事實，則為被告所
否認，並辯稱：原告係自94年7月1日起向其分租系爭房屋Ａ
經營吉星安親班，又其另於95年7月21日並將承租系爭房屋
全部之權利義務由訴外人丁○○承受，原告向被告分租系爭
房屋Ａ之權利義務亦由丁○○承受，原告理應每月給付租金
8萬元予丁○○收受，此均為原告及金塔公司所同意。詎原
告於訴外人丁○○前往收取租金時，竟不支付， 廖癸琪 即無
意繼續承租系爭房屋全部，乃與金塔公司協議終止租約，而
金塔公司進而與原告協商終止租約，雙方嗣後於訴訟上達成
和解，原告同意終止租約自動搬遷，被告自無違約情事等語
。經查：被告自92年11月7日起向金塔公司承租系爭房後，
另自94年7月1日起將該屋一部分即系爭房屋Ａ轉租於原告，
租期至97年11月30日止，此為兩造所不爭執，並有原告提出
之系爭租約及被告與金塔公司簽訂之房屋租賃契約書影本各
1件為證，而依被告與金塔公司簽訂之租約第8條「乙方（即
被告）不得將租賃標的物之全部或部分轉租與第三人使用．
．．」約定，可知除非被告經金塔公司同意，否則其將系爭
房屋Ａ轉租予被告，即屬違約，並使兩造簽訂之系爭租約對
金塔公司不生效力，原告即有受金塔公司追索遷讓返還系爭
房屋Ａ之可能。本件被告已將系爭房屋Ａ轉租予被告，其是
否得金塔公司同意所為﹖兩造認定迭有爭執，被告供稱已得
同意，原告則否認之。關於此點，本院依職權訊問證人即金
塔公司總務乙○○，其於本院97年5月27日審理時結證稱：
「（金塔公司於）92年11月將房屋出租給甲○○，有訂租約
，雙方有約定不得再將房屋全部或一部轉租第三人，一年收
一次租金支票，分拾貳張，壹個月壹張，訂了五年的租約，
訂了租約後發現房屋在裝潢，時間以不記得了，原先甲○○
是要作牛排館，一年後又改成義大利麵店，後又變更為文具
店，後來發現又在裝潢，我有問他是否要轉租給別人，他說
沒有，是股東要用，我們認為與租約沒有牴觸，所以不有追
究，隔了一段時間後，店面開始營業，其中大約三分之一裝
潢成安親班，他才告訴我們是出租給丙○○經營吉星安親班
，他告訴我們因為經營辛苦，才如此做，我們知道後沒有追
究，我們租金都是針對他個人．．．」等情，由其所稱「發
現又在裝潢，我有問他（即被告）是否要轉租給別人，他說
沒有，是股東要用，我們認為與租約沒有牴觸，所以不有追
究，隔了一段時間後，店面開始營業，其中大約三分之一裝
潢成安親班，他才告訴我們是出租給丙○○經營吉星安親班
」等情以觀，顯見被告將系爭房屋Ａ轉租予原告，已刻意隱
瞞實情，雖金塔公司知悉後，「未予追究」，但不表示被告
轉租之行為已得金塔公司明示或默示同意。況且，金塔公司
知悉被告轉租行為後，已於96年7月5日對原告起訴請求其遷
讓返還系爭房屋Ａ及請求給付租金與自96年5月2日起相當於
不當得利之租金，經本院以96年度訴字第1404號民事事件受
理，而原告因遭追索即於該案訴訟中與金塔公司達成和解，
同意自96年8月15日將系爭房屋Ａ遷讓返還金塔公司，以致
原告不能就系爭房屋Ａ為使用、收益（其餘租金及相當於不
當得利之租金，金塔公司則拋棄請求），此經本院依被告聲
請調取上開民事事件卷宗核閱屬實，並有金塔公司起訴狀及
和解筆錄各1件在卷可稽。據此，倘被告已得金塔公司同意
將系爭房屋Ａ轉租予原告，金塔公司何以會另案起訴請求原
告返還系爭房屋，益見被告所稱已得金塔公司同意轉租系爭
房屋Ａ予原告乙節，非可採信。
六、按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀
態，民法第423條定有明文；又租賃關係存續中，因不可歸
責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅
失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分
不能達租賃之目的者，得終止契約，同法第435條亦定有明
文，而此規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不
能為約定之使用、收益者，準用之，同法第436條另定有明
文。查本件被告未經出租人即系爭房屋全部之所有權人金塔
公司同意，即將系爭房屋Ａ轉租予原告，致原告遭金塔公司
追索房屋主張權利，因而不能為約定之使用、收益，則原告
依前開規定向被告為終止系爭租約之意思表示，應屬有據，
從而，原告依系爭租約第5條約定，請求被告返還押租保證
金16萬元，即有理由。至於被告雖辯稱其向原告所收取之16
萬元押租金已因將系爭房屋Ａ之權利義務轉讓予訴外人丁○
○，而轉交予廖癸琪乙節，此為其二人間之約定，與原告無
涉，自不得據為拒絕返還押租金予原告之論據。
七、另按系爭租約第20條約定：「出租人（即被告）於簽約時告
知承租人（即原告）如因人為因素而強制承租人須於簽約時
效內遷離，出租人願放棄法律訴訟之權利並賠償承租人之一
切損失，絕無異議」，據此約定，原告固可因遭金塔公司追
索遷讓返還系爭房屋Ａ後，對被告請求負債務不履行之損害
賠償責任，然其得請求賠償之損害須與被告債務不履行間具
有相當因果關係為限。查本件原告因被告違約轉租系爭房屋
Ａ，而對被告終止系爭租約，進而主張受有支出裝潢費用46
6,855元、廣告招牌費用81,818元、壁紙及地磚費用65,455
元、冷氣安裝費用46,667元、水電改裝費用28,636元、廣播
設備費用21,257元、電話工程費21,257元及室內設計費用12
萬元，合計851,321元等損失，應由被告賠償之。然查：原
告承租系爭房屋Ａ乃作為經營吉星安親班之用，此為原告所
是認，則其為經營該安親班，本即應投入相當之經營成本，
而觀原告上開支出之費用，顯為經營安親班之必要成本花費
，不因其是否提前終止系爭租約而有所減省。換言之，若系
爭租約未經終止，原告上開花費仍屬必要，自不得謂係終止
租約後所受之損失，即此損失與被告債務不履行為間並無相
當因果關係存在，其請求被告賠償，洵屬無據。
八、又被告雖另辯稱原告未約付其96年5、6、7、8月份租金共計
32萬元，及其因原告未繳租金而另賠償金塔公司12萬元，
合計44萬元，應由原告賠償，並主張與原告請求之債務抵銷
之等情。惟本件係因被告違約將系爭房屋Ａ轉租予原告，其
賠償金塔公司12萬元，乃在履行對金塔公司債務不履行損害
賠償責任，與原告無涉，如何要求原告賠償；另被告既已自
承自95年7月間起將其對系爭房屋Ａ之權利義務（含出租予
原告之權利義務）讓與廖癸琪，並有其提出之讓渡合約書1
件為證。據此，縱原告未付96年5月至8月份之32萬元租金，
被告仍無權對原告請求。況且，被告係因違約而遭原告終止
系爭租約，在此之前，原告並遭金塔公司起訴請求給付自96
年5月2日起應付之租金，後因和解，金塔公司即拋棄請求，
已如前述，被告是否得再請求原告賠償上開未付之租金，更
有疑義，故被告上開抵銷之抗辯，非屬有據。
九、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付16萬
元及自起訴狀繕本送達翌日即96年11月20日起至清償日止，
按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許
；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回
十、本判決原告勝訴部分，件係依簡易程序所為被告敗訴之判決
，爰依職權宣告假執行；而被告陳明願供擔保請准免為假執
行，爰併宣告被告得供擔保免為假執行。
十一、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與
判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
中 華 民 國 97 年 12 月 31 日
法 官 趙義德
以上為正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴
書狀，表明上訴理由，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人
數附具繕本。
書記官 胡明怡
中 華 民 國 97 年 12 月 31 日