臺灣高雄地方法院小額民事判決
112年度雄小字第1725號
原告
即反訴被告 江美慧
被告
即反訴原告 黃川庭
上列當事人間請求返還押租金事件，經本院於民國112年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳萬元及自民國一一二年六月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔十分之九，其餘由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣伍仟元。
反訴原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由反訴被告負擔十分之一，其餘由反訴原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項得假執行；但反訴被告如以新臺幣伍仟元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序部分：
按反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第260條第1項定有明文。又該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號裁判意旨參照）。查被告主張其所有出租予原告之門牌號碼：高雄市○○區○○路000號9樓之1房屋(下稱系爭房屋)於原告遷離後，有牆面及天花板、衛浴設備、木作修繕等處遭原告破壞毀損，修繕費用共計6萬0,540元，原告應賠償其損失，反訴聲明請求：反訴被告應給付反訴原告6萬0,540元。本院審酌本訴及反訴之原因事實皆源於兩造間就租賃系爭房屋所生之糾葛，二者原因事實及法律關係均相牽連，且兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者，且反訴訴訟標的非專屬其他法院管轄，反訴應行之訴訟程序與本訴同，卷查亦無意圖延滯訴訟而提起反訴之情形，依法自應准許其提起反訴。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、原告主張：伊於民國102年11月30日與被告簽訂租賃契約，向被告承租系爭房屋，約定租賃期限1年，每月租金新臺幣（下同）2萬3,000元，伊並於簽立租約時交付4萬6,000元予被告作為押租金。待租賃契約期滿後，雙方歷次續約，最近一次簽立住宅租賃契約書(下稱系爭租約)，約定租賃期間自111年12月7日起至112年6月30日止，其餘契約條款皆同前。嗣被告向伊表示欲終止租約，雙方同意於112年1月6日提前終止系爭租約，伊於是日遷離系爭房屋並返還房屋鑰匙，詎被告僅於112年1月10日匯還押租金2萬4,500元予伊，餘款2萬1,500元竟拒不退還，經伊多次通知被告，均未獲置理，為此，爰依系爭租約第4條之約定提起本訴等語。並聲明：被告應給付原告2萬1,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告則以：系爭租約終止後，原告尚積欠電費1,000元、水費250元、瓦斯費250元未繳交，就此部分主張抵銷等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告向被告承租系爭房屋，兩造簽立住宅租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自111年12月7日起至112年6月30日止（租約誤植為6月31日），每月租金2萬3000元，押租金為4萬6000元，使用租賃住宅所生之相關費用均由承租人負擔，租賃物並由承租人自行修理並維護，承租人返還租住宅時應負回復原狀之義務；另依系爭租約第4條約定，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人返還租賃住宅時，返還押金或抵充本契約所生債務後之剩餘押金。
（二）嗣兩造依約於112年1月6日提前終止系爭租約，原告並於是日遷離系爭房屋。
（三）被告已於112年1月10日先返還部分押租金2萬4500元予原告，被告尚有其餘押租金2萬1500元未返還原告。
四、本院得心證之理由：原告主張系爭租約經終止後，被告尚有押租金2萬1,500元未返還，為兩造所不爭執。被告主張原告尚積欠電費1,000元、水費250元、瓦斯費250元，共計1,500元，並以此為抵銷等語（本院卷第355、356頁），原告並同意以此為抵銷（本院卷第355、356頁），是經抵銷後，原告尚得請求餘額2萬元。從而，原告請求被告應給付2萬元，及自起訴狀繕本送達（繕本於112年6月17日寄存送達，於10日後即6月27日，本院卷第65頁）翌日即112年6月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許；逾此範圍外之請求，則屬無據，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴被告搬遷後，伊始發現系爭房屋之牆面及木作實木皮因反訴被告亂貼膠紙致撕下後破壞漆面及皮紋；另廁所天花板遭反訴被告以不明方式燻黑，因無法擦拭而需拆除更新；此外，衛浴設備之馬桶亦遭嚴重汙損及殘留尿漬，水龍頭亦已毀損而需更換，總計須花費：(一)牆面、天花板修繕6萬8,000元、(二)木作修繕7,800元、(三)衛浴設備1萬6,740元，伊僅請求6萬0,540元，爰依民法第432條第2項、侵權行為及債務不履行之法律關係，請求反訴被告賠償等語。並聲明：反訴被告應給付反訴原告6萬0,540元。
二、反訴被告則以：反訴原告買受系爭房屋時並非新屋，伊亦非第一任房客，故反訴原告所指馬桶有嚴重汙損及尿漬、實木木皮有污漬或刮痕等節，均無法證明係由伊造成或蓄意破壞；此外，系爭房屋前陽台終年陽光西曬，水龍頭之塑膠轉頭難免脆化，伊已自費更換多次，於搬遷前尚能正常使用，伊不須再賠償；至牆壁掛勾凹洞部分，伊於搬家前已將釘孔痕跡補土、粉刷油漆修繕完畢，僅因不符反訴原告主觀意識期待之標準屋況即處處刁難，其主張均顯不合理置辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
（一）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第184條第1項前段、第227條、第432條第2項定有明文。反訴原告主張反訴被告就系爭房屋未盡保管義務，而有故意或過失致系爭房屋受到損害等語，則反訴原告所指系爭房屋受損部分，除客觀上已可判斷確實有不當使用，或故意或過失之行為致受到損害之結果外，反訴原告仍應先證明出租系爭房屋之前之完整狀態，進始論及判斷反訴被告是否有不當使用，或故意或過失之行為致系爭房屋為損害之結果。
（二）反訴被告對於系爭房屋承租期間確實有釘牆，並將釘孔痕跡補土、粉刷油漆等情，為被告所不爭執。復依反訴原告提出牆面毀損照片所示（本院卷第129至133、249至251頁），確實有釘孔、補土油漆粉刷之痕跡，則反訴被告於使用系爭房屋之期間，就釘牆會破壞系爭房屋之完整性，尚難諉為不知，則釘牆後所留下之釘孔痕跡，當屬不當使用，就系爭房屋自未盡保管義務而故意致系爭房屋受損，其自應就該受損部分負修繕之義務。而反訴原告主張並未修繕完畢，則反訴被告自應就此部分負舉證之責，然反訴被告就此並未更為舉證，反訴原告就此部分自得請求賠償。反訴原告主張係張房屋牆面、天花板修繕6萬8,000元，固提出報價單為證（本院卷第105頁），惟依報價單內容記載「室內牆面、天花板痕、補土、粉刷、陽台粉刷」等情，顯見該報價單並非僅針對釘孔痕跡所為之修繕報價，自難逕依原告所示如數賠償。本院依反訴原告提出上開照片審酌牆面受損及反訴被告亦已有修補（但無法證明已修補完善）之情形，認反訴原告此部分得請求賠償5,000元，尚稱妥適，逾此範圍外之請求，則屬無據。
（三）至反訴原告請求其餘賠償部分，本院依反訴原告提出相關照片所示為判斷，尚無法得出客觀上已可判斷確實有不當使用，或故意或過失之行為致受到損害之結果之心證。而原告固稱已有提出系爭房屋出租前之照片可供比對，然為被告所否認，而反訴原告就此情並未更為舉證，自難認此情所指為真，是反訴原告其餘請求賠償，顯難憑採，自屬無據。
（四）從而，反訴原告請求反訴被告應給付5,000元，為有理由，應予准許；逾此範圍外之請求，則屬無據，應予駁回。
參、本件係適用小額訴訟程序所為被告及反訴被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告及反訴被告如預供擔保後，得免為假執行。
肆、據上論結，本件原告之訴及反訴原告之訴，均為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之20、第392條第2項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 12 月 28 日
高雄簡易庭 法 官饒志民
以上正本係照原本作成。
民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法令為理由，不得為之。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實之上訴理由。（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 112 年 12 月 28 日
書記官蔡佩珊