臺灣高雄地方法院民事判決
112年度雄簡字第1936號
原告 林家 同
林 郁沛
被告 田昀冉
訴訟代理人 林易玫 律師
上列當事人間債務人異議之訴事件，本院於民國112年12月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文
本院一一一年度司執字第九三七Ｏ七號給付租金強制執行事件之強制執行程序，應予撤銷。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔，並應於裁判確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之五計算之利息。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國111年3月25日簽立租約，約定伊等向被告承租門牌號碼高雄市○○區○○○路000○0號4樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自111年4月1日至112年3月31日，每月租金為新臺幣（下同）19,500元，伊等並繳納押租金39,000元，且經公證人予以公證（下稱系爭租約）。然伊等入住後發現有淹水、噪音、車位遭人移動等情，向被告表示擬於111年7月8日終止系爭租約，經被告同意。伊等於111年7月8日點交系爭房屋，並給付111年7月1日至111年7月8日之租金5,200元後，遷離系爭房屋，故系爭租約已於111年7月8日終止。嗣被告竟以伊等積欠系爭房屋111年7至9月之租金及違約金為由，以系爭租約公證書為執行名義向本院聲請對伊等財產為強制執行，經本院以111年度司執字第93707號給付租金強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理在案。然系爭租約既於111年7月8日終止，伊等自無負擔其後租金及違約金之理，被告不得對伊等聲請強制執行。爰依強制執行法第14條第2項規定起訴，聲明：系爭執行事件之強制執行程序應予撤銷。
二、被告則以：系爭租約前經公證在案，兩造並約定終止租約亦應配合辦理契約終止之公證事宜。是兩造雖曾商議於111年7月8日終止租約，並於同日進行點交事宜，然伊發現系爭房屋天花板油漆剝落、牆壁有數個掛勾未處理，伊遂表示原告需將系爭房屋回復原狀，始得終止租約，惟原告有異議致無法完成公證。況原告 林郁沛 更未至點交及公證現場處理相關事宜，無從僅由原告 林家同 一人終止租約，故系爭租約並未終止。系爭租約既未終止，原告自有依約繳納租金及違約金之義務，伊得以系爭租約公證書為執行名義聲請對原告財產為強制執行等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於111年3月25日簽立系爭租約，並經民間公證人公證。
㈡兩造曾商議於111年7月8日提前終止系爭租約之事宜。
㈢兩造LINE對話紀錄中暱稱「郁沛」之人為林郁沛、暱稱「CTLIN」之人為林家同、暱稱「WendyTien」之人為被告、暱稱「泳安」之人為原告之母、暱稱「 吳志宏 _FisherWu」之人為被告配偶。
㈣兩造於111年7月8日進行系爭房屋點交事宜。
㈤兩造並未於111年7月8日完成系爭租約終止之公證事宜。
㈥原告業已給付被告系爭房屋111年4月1日至111年7月8日之租金完竣。
㈦被告有於111年7月8日前刊登系爭房屋出租廣告。
㈧被告持系爭租約公證書為執行名義，以原告積欠租金及違約金共81,900元為由，向本院聲請對原告財產為強制執行，並經本院以系爭執行事件受理在案。
四、本件爭點：
㈠系爭租約是否於111年7月8日已終止？
㈡被告對原告有無租金及違約金共81,900元之債權？原告依強制執行法第14條第2項規定，訴請撤銷系爭執行事件之強制執行程序，有無理由？茲論述如下：
㈠系爭租約於111年7月8日已終止
⒈按終止契約之意思表示，為不要式行為，以書狀或言詞表示終止契約之意思，或為契約之繼續存在不相容之請求，即已發生效力（最高法院74年度台上字第1122號判決意旨可參）。
⒉經查，兩造曾商議於111年7月8日提前終止租約之事宜，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡）。而依兩造111年6月22日LINE群組對話記錄所示：「（林郁沛）屋主你好：因為周邊環境前一陣子下大雨淹水，還有鄰居的部分，深夜都不睡覺，甩門玩耍跑步，說平時22點以前就算了，可是連22點後甚至越晚越過分，之前也是有跟管理室反應，但無效。還有機車位的部分會被人擅自移動跟潑水，前陽台也是不時還是有菸灰飄進來，以上我們都有向管理室反應，但都沒有改善，所以在此向屋主告知這次合約簽到7月8號止，看屋主7月8日後哪時方便點交？」、「（被告配偶）早上10點在租約公證好嗎？...律師說需要解約點交公證，因為要提前解約，出租人和承租人要用印。」；又依兩造111年7月5日LINE群組對話記錄所示：「（林郁沛）你好，跟你確認7/8禮拜五10點在三民公證解約嗎？謝謝。」、「（被告配偶）是。9點我們先在臻芯如邑（即系爭房屋）點交好嗎？...點交完去三民公證解約。」、「（林郁沛）那就點交完後去三民公證解約」；復兩造111年7月8日LINE群組對話記錄顯示：「（林家同）我們已經到臻芯如邑了。」、「（被告）我在樓下，麻煩你們上樓哦」等語，有兩造Line對話群組截圖在卷可稽（見本院111年度雄小字第3155號卷【下稱3155號卷】第111至114、279頁）。又兩造於111年7月8日進行系爭房屋點交事宜，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣），並有點交照片附卷可參（見3155號卷第37至39、43至51、153至159頁），佐以被告不爭執於原告111年6月底提出終止租約之要求後，旋於111年7月8日前就刊登房屋出租廣告（見不爭執事項㈦），並有出租廣告可憑（見本院卷第61頁），洵堪認定原告2人確已向被告提出於111年7月8日提前終止系爭租約之表示，並經被告應允、同意，並於111年7月8日進行房屋點交，是系爭租約即因兩造合意提前於111年7月8日終止。
⒊被告雖辯稱：系爭租約既經公證成立，其終止亦應完成公證程序，始生效力等語。惟查，系爭租約第13條第4項固約定：「...雙方應配合辦理契約終止（或縮短租期）之公（認）證...。」，然並未敘明違反之效果為何（見3155號卷第34、101頁）。而系爭租約第13條第2、3項約定：「承租人如於終止前1個月書面通知出租人（該期間租金照付），並給付出租人1個月租金額之違約金，則出租人同意提前終止。承租人未為先期通知而逕行終止租約者，則以出租人收受終止通知後1個月為終止日（該期間租金照付）；租期屆滿前，依前項終止租約者，出租人已預收之租金（或票據；未足一個月，以日租金折算）應返還予承租人。」（見3155號卷第34、101頁），係賦予契約兩造有任意終止系爭租約之權利，且為保護被終止契約之他方，以免他方難以適時處理租約終止後之事宜，故課予終止之一方應預留契約終止之期間，並約定於通知到達他方後1個月始生終止效力，且為填補他方所受損害，更約定需給付他方相當1個月租金之違約金。是倘認依第13條第4項約定，未辦理終止租約之公證程序即不生終止效力，當事人之一造即得藉由不配合協同辦理公證程序之方式致租約終止無效，該任意終止租約之約定即形同具文。是依系爭租契第13條之規範目的、契約體系以觀，尚難認定第13條第4項配合辦理終止租約公證程序之約定，屬於終止租約之生效要件，其應屬訓示之性質，是被告上開所辯，尚難憑採。
⒋被告復辯稱：林家同於111年7月8日當日下午，在LINE對話群組中表示：「租約還在，你敢一屋兩租？」等語（見3155號卷第118頁），可見系爭租約未於111年7月8日終止。惟觀諸林家同之發言前後脈絡係：「（被告）何時要去律師公證解約？（林家同）我家人是下午6點才能下班，請問怎麼解約？不要以為我沒有租過公證的房租，當初我在解約時，也不用公證人到場。（被告）先提前約兩位和律師都可以的時間。（林家同）這是之前解約時的契約，是直接到租屋處簽。你找律師的意思是？你們律師好像沒有辦法配合假日欸？我們只剩六日，看你自己要不要找六日能配合的律師。你要弄那麼麻煩，我也沒辦法。現在租約還在，你敢一屋兩租？」。而林家同旋於同日晚間向被告表示：「這是7/1至7/8的房租，也就是說到今天解約（應為終止之意）日，但只是你們不通融...我只付到8號，解約日就是8號，你們自己沒辦法通融的，是你們自己拒絕...我的解約日就是2022/7/8」，有LINE群組對話截圖可徵（見3155號卷第117至119、131至134頁）。是依前揭對話內容，林家同所謂「一屋二租」言論，應係因兩造就公證程序之細節程序，無法達成協議，被告並增加要求律師到場，林家同因此不滿而出現之情緒性言論，其嗣後即向被告明確表示租約終止日即為111年7月8日。另參被告於111年7月8日前即刊登系爭房屋出租廣告（見不爭執事項㈦），是林家同於被告堅持租約未終止之情形下，因而暫予附合而表示此可能產生一屋二租之問題，亦與常情無違，是難以此遽認原告亦認定系爭租約未於111年7月8日終止。況系爭租約既於林家同為上開言論前即經兩造合意終止，自不因原告林家同於租約終止後再為上開言論，即認系爭租約尚未終止。至被告另辯稱原告之母亦曾於LINE對話群組表示：「合約都還在！田女士」等語（見3155號卷第116頁），然原告之母並非系爭租約之當事人，自無從憑其意思認定系爭租約是否終止，是亦無從憑此為對被告有利之認定。
⒌又被告辯稱林郁沛未於點交及公證時到場，故系爭租約並未終止云云。然林郁沛於111年6月22日即已明確向被告表示欲於111年7月8日提前終止租約，復經被告同意等情，業經本院論述如前，是系爭租約已於111年7月8日合意終止一事，並不因林郁沛有無於系爭房屋點交或辦理公證時到場而有異，被告此部分辯解，亦難認有理。至被告另陳稱原告未將系爭房屋回復原狀，而系爭房屋天花板僅有少許不明痕跡及貼於牆上之小掛勾，固有系爭房屋點交照片可查（見3155號卷153至159頁），惟此是否足認造成損害或未回復原狀尚有不明，況此至多亦僅為原告應否對被告負債務不履行賠償責任之問題，並無礙系爭租約已於111年7月8日終止一事，併此敘明。
㈡被告對原告並無租金及違約金81,900元之債權。原告依強制執行法第14條第2項規定，訴請撤銷系爭執行事件之強制執行程序，為有理由
⒈按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付。所謂債權人係指債權債務關係之債權人而言，如非債權債務關係之債權人，自無從基於債之關係向債務人請求給付。次按執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。如以裁判為執行名義時，其為異議原因之事實發生在前訴訟言詞辯論終結後者，亦得主張之；執行名義無確定判決同一之效力者，於執行名義成立前，如有債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人亦得於強制執行程序終結前提起異議之訴，強制執行法第14條第1、2項定有明文。
⒉經查，系爭租約業於111年7月8日終止，已如前述，又原告已給付被告系爭房屋111年4月1日至111年7月8日之租金完竣乙節，為被告所不爭執（見不爭執事項㈥）。是兩造自系爭租約終止時即111年7月8日起，已不存在何租約關係，原告自不負有系爭租約之租金給付義務，被告亦無從基於系爭租約請求原告給付111年7至9月之租金，及遲延給付租金之違約金共81,900元。次查，被告持系爭租約公證書為執行名義，向本院聲請對原告之財產為強制執行，而系爭執行事件尚未終結等情，經本院調閱系爭執行事件卷確認無訛，而被告對原告既無租金及違約金債權存在，其執行債權自不成立，是原告依強制執行法第14條第2項規定，請求撤銷系爭執行事件之強制執行程序，自屬有據。
五、綜上所述，原告依強制執行法第14條第2項規定，請求撤銷系爭執行事件之強制執行程序，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第91條第3項。
中 華 民 國 112 年 12 月 28 日
高雄簡易庭 法 官陳安信
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 112 年 12 月 28 日
書 記 官林勁丞