臺灣高雄地方法院104年度訴字第530號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院104年訴字第530號民事判決

裁判日期：民國104年12月31日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣高雄地方法院民事判決104年度訴字第530號原告 陳青蓉 訴訟代理人 石繼志 律師被告 林哲弘 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國104年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號二十一樓之三之房屋遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬貳仟元，及自民國一○四年十一月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一○四年十月三十日起至遷讓返還第一項之房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬壹仟玖佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造原為夫妻，於民國88年4月23日協議離婚後，原告將所有門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號21樓之3房屋(下稱系爭房屋)出租予被告，雙方並訂有租賃契約(下稱系爭租約)，嗣於100年8月19日租期屆滿後，兩造即未再簽訂書面租賃契約，然被告仍繼續居住於系爭房屋，且按月繳交房租新臺幣(下同)11,400元，故依民法第451條規定，兩造間應視為以不定期限繼續租賃契約。惟被告嗣未繳付103年4月、同年10月及11月之租金共34,200元，原告遂於104年10月29日言詞辯論期日中以言詞通知被告終止系爭租約，因於該日終止租約前，被告尚積欠103年4月20日、同年10月迄104年10月29日之租金共152,000元，且於系爭租約終止後，被告仍拒不將系爭房屋返還予原告，並因此獲有相當於租金之利益，另依系爭租約第13條約定，被告亦應按日支付982元之違約金至其搬遷之日止，為此爰依兩造間之租賃契約、民法第767條第1項前段、第455條、第179條、第184條第1項前段及土地法第100條第1款、第3款等規定提起本訴等語。
並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出並將系爭房屋交還原告。㈡被告應給付原告152,000元及自104年11月23日民事變更訴之聲明狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告應自104年10月30日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告11,400元。㈣被告應自104年10月30日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告27,960元。㈤上開第1項及第2項請依職權宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋當初為伊所購買，伊與原告離婚後另行承租小套房居住，而系爭房屋則出租予他人。90年間因系爭房屋無人承租，原告稱其欲將系爭房屋移轉登記予被告，但要被告搬去住且負責繳納房貸、地價稅、房屋稅。於101年間原告告知伊其已可將系爭房屋移轉登記予伊等語，伊遂向台新國際商業銀行(下稱台新銀行)諮詢由伊承接系爭房屋貸款之事宜，惟因被告信用瑕疵而無法辦理過戶，之後原告即改口要求伊須給付300萬元方願將系爭房屋過戶予伊。而依系爭租約係約定每月租金依照台新銀行200萬房貸利率調整此節觀之，倘系爭房屋確為原告所有而由伊承租，則系爭租約應不致約定浮動之租金金額，應係固定之租金方符常情，且以伊薪資微薄之境況，亦無需以每月11,400元之高價房租向其承租系爭房屋，伊尚須向他人借貸方可負擔房貸及相關稅金，況原告目前尚有物品放置於系爭房屋，倘伊與原告間有租賃關係，何以有原告將物品占用承租空間，而使伊付租金之理，故原告所述皆不合理等語置辯，並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造原為夫妻關係，於88年間離婚，而原告於結婚前即85年5月21日與協進發建設股份公司簽訂購買系爭房屋之房屋預定買賣合約書，而於兩造離婚後即88年5月19日，系爭房屋登記為原告所有。
㈡兩造於90年間起簽訂房屋租賃契約書之書面文件，並屆期續約，最後一份租賃契約書為98年5月20日簽訂，租賃期間為自98年5月20日起至100年8月19日止。而90年5月起至94年5月止之租賃契約記載租金為14,000元；94年5月20日起至96年5月19日止之租賃契約記載租金為11,000元，並依此屋在台新銀行200萬元優惠利率每月本息攤還而調整；96年5月20日起至100年8月19日止之租賃契約記載租金為12,000元，並依此屋在台新銀行200萬元優惠利率每月本息攤還而調整。
㈢被告於100年8月19日後即未與原告簽訂租賃契約書，而仍按月將11,400元匯予原告。惟於103年4月20日、10月20日、11月20日未將款項匯予原告。
四、得心證之理由：原告主張系爭房屋為其所有，並將系爭房屋出租予被告，因被告未繳付租金而終止租賃契約等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件所應審究者厥為：㈠兩造間有無成立租賃契約？兩造間是否曾協議由被告繳交房貸後原告即將系爭房屋移轉登記予被告所有？㈡被告現是否無權占用系爭房屋？原告得否請求被告遷讓返還系爭房屋？㈢原告得否請求被告給付103年4月20日、同年10月20日起至104年10月29日之租金共152,000元，及自104年10月30日起按月相當於租金之不當得利？㈣原告得否請求被告給付賠償性違約金？其金額以若干為適當？茲分述如下：
㈠兩造間有無成立租賃契約？兩造間是否曾協議由被告繳交房貸後原告即將系爭房屋移轉登記予被告所有？
1、按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758條第1項定有明文。次按依土地法所為之登記，有絕對效力，土地法第43條亦定有明文。再稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。另按當事人主張有利於己之事實者，就該事實有舉證之責，民事訴訟法第277條前段定有明文。而原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則(最高法院18年上字第2855號判例意旨參照)。
2、原告主張其為系爭房屋之所有權人，其與被告簽訂系爭租約，約定被告於90年5月20日起至100年8月19止承租系爭房屋，並按月給付租金等情，業據其提出系爭房屋登記謄本、系爭租約等為證(參本院卷一第120頁至第142頁、第156頁)，應堪信為真實。被告雖否認原告為系爭房屋之真正所有權人，並辯稱系爭房屋為伊所購買，而登記於原告名下，嗣因原告誆稱欲將系爭房屋歸還伊，伊方居住於系爭房屋並按月繳交房貸云云，然查，系爭房屋乃登記為原告所有，並依原告所提出系爭房屋之預定買賣合約書觀之，系爭房屋之買方本即為原告(參本院卷一第151頁)，且被告復於本院言詞辯論期日自承：伊於與原告離婚時(即88年間)已將系爭房屋送給原告等語(參本院卷第86頁反面)，足見原告於簽訂系爭租約之始即90年間確為系爭房屋之真正所有權人，則其將系爭房屋交由被告居住使用，並由被告按月繳付款項予原告，且兩造間亦訂有系爭租約等情，核與前揭民法第421條第1項之規定相符，自堪認兩造間存有租賃關係無訛。而被告就其所辯原告曾與其約明由其繳交房貸、原告願將系爭房屋歸還等節，固提出台新銀行房屋貸款申請書為證(參本院卷一第190頁)，惟依此房屋貸款申請書之內容觀之，僅能證明被告曾於100年間欲申請房屋貸款，然其上並無原告之簽章，亦無任何可資佐證原告與被告有為上開約定之文字，且依證人即台新公司職員 李秀娜 到庭證稱：伊不記得原告、被告有無來談要辦理房屋過戶的事情，伊是承辦貸款業務等語(參本院卷一第181頁至第184頁)，亦未能證明兩造間確曾有由被告繳交房貸、原告將系爭房屋移轉登記予被告之約定，是被告所辯其與原告間存有上開約定乙節已非無疑。又被告復以系爭租約係約定每月租金按房貸利率調整，顯見並非租金性質，故兩造間並無租賃關係云云，而依系爭租約觀之，其上雖有記載租金「依台新銀行200萬房貸利率調整」之文字(參本院卷一第93頁)，惟此亦可能僅係原告欲將該租金所得用以支付房貸，然未能遽論此即非屬租金性質，且縱觀民法租賃編章節之條文，並無租金必須為固定金額之規定，是租金如何約定端視兩方之自由意願，尚難以租金係約定依房貸利率調整此節，即推論兩造間並無租賃之合意。另被告辯稱其每月所繳付之金額亦較一般租金為高，其尚須借貸以為支應，故其若欲承租，亦不可能承租系爭房屋，兩造間實未有租賃關係云云，惟一般人是否願承租租金較高之房屋，乃經考量屋況、居住環境、周圍交通及生活便利性等因素綜合判斷所為決定，尚難單以租金多寡即遽推論無承租可能，亦難以嗣後之租金款項係以借貸之方式籌措，即遽論兩造初始必無租賃之合意，故被告此揭所辯亦難採認。又被告辯稱原告於系爭房屋內堆置物品，若其乃承租，當不致尚有原告物品置放該處云云，並提出系爭房屋之內部照片為憑(參本院卷二第21頁至第23頁)，惟原告已先否認系爭房屋內之物品為伊所有，而被告亦迄未能舉證以實其說，自難認其所辯原告堆放物品於系爭房屋此節為可採。而被告雖辯稱原告未將租金所得報稅，顯見兩造間並非租賃關係云云，惟原告雖亦自承其並未將租金所得報稅等語(參本院卷一第180頁言詞辯論筆錄)，然原告是否有將租金所得報稅，僅係其有無依稅捐相關法令詳實申報，尚難據此即得推論兩造間並無租賃關係，故被告執此為辯尚非可採。再被告辯稱其曾繳交系爭房屋之稅捐，若其與原告間僅單純租賃關係，何以其須繳交稅捐云云，並提出其於91年、97年繳交房屋稅之文件為憑(參本院卷一第100頁、第169頁)，惟縱認被告曾繳交91年、97年間之房屋稅，然就房屋稅之繳交，亦可能係被告與原告於租賃關係外所另成立之消費借貸、贈與或其他法律關係，非必然即可推論兩造間並無租賃關係之存在，況原告亦提出其自98年起迄103年間歷次繳交房屋稅之單據為證(參本院卷一第158頁至第163頁)，自難以被告繳交二次房屋稅此節，即遽認兩造間已有約定由被告繳交房貸、原告將系爭房屋移轉登記予被告之事實。準此，原告既已就兩造間存有租賃關係此節為適當之舉證，即於原告已盡相當舉證責任之情形下，被告仍未能提出相當之反證以推翻之，自難認其所辯為可採。
3、復按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條載有明文。經查，兩造於原租賃期限屆至即100年8月20日後，並未再簽訂書面租賃契約，然被告仍繼續使用系爭房屋，且按月繳交11,400元予原告等情，業為兩造不爭執如前，則被告既繼續為租賃物即系爭房屋之使用收益，且原告仍按月收取被告所給付之款項而未表示反對之意思，依前揭規定，兩造間即視為以不定期限繼續契約，故原告主張自100年8月20日後兩造間係存有不定期限之租賃契約，應屬可採。
㈡被告現是否無權占用系爭房屋？原告得否請求被告遷讓返還系爭房屋？
1、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條定有明文。而不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2個月以上時，依土地法第100第3款之規定，出租人固得收回房屋，惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在(最高法院104年度訴字第530號判例意旨參照)。又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。
2、經查，被告於103年4月20日、同年10月20日及11月20日均未繳交款項予原告，此經被告不爭執如前，則原告於104年5月間具狀請求被告給付此3個月之房租時(參本院卷一第117頁至第119頁)，被告已遲延給付逾2個月，且被告於收受原告此催告給付之書狀後，迄104年10月29日本院言詞辯論期日前仍未為給付，其間已歷經相當時日，則原告於該次言詞辯論期日終止系爭租約，揆諸前揭說明，應屬合法有據。從而，兩造間之不定期租賃契約業經合法終止，且被告迄未能舉證證明其有何得繼續占用系爭房屋之正當權源，則原告依上開民法第455條前段規定請求被告遷讓並返還系爭房屋，為有理由，應予准許。
㈢原告得否請求被告給付103年4月20日、同年10月20日起至104年10月29日之租金共152,000元，及自104年10月30日起按月相當於租金之不當得利？
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條後段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念(最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照)。
2、原告主張被告未於103年4月20日、同年10月20日、同年11月20日至租賃契約終止即104年10月29日前按月給付租金11,400元予原告等語，而被告就其未於上開時期交付款項予原告乙節亦不爭執(參本院卷一第199頁反面、卷二第40頁反面)，則原告依兩造間之不定期租賃契約，請求被告給付上開時期之租金共152,000元(計算式：11,400元x﹝13月+10/30月)=152,000)，即屬有據。又被告於租約終止後仍繼續無權占用系爭房屋此情業如前述，而此已妨害原告對系爭房屋之使用收益致受有相當於租金之損害，故原告依據不當得利法律關係，請求被告給付自104年10月30日起至返還系爭房屋之日止，按月相當於租金之不當得利，洵屬有據；而於系爭租約終止前，被告每月所繳納之租金為11,400元，則原告請求按月以11,400元計算相當於租金之不當得利，核屬適當，應予准許。
㈣原告得否請求被告給付賠償性違約金？其金額以若干為適當？
1、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，，故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減(最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照)。而違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。
2、系爭租約第13條雖約定「租期屆滿或中途終止租約時，乙方（即被告）應即搬遷，將租賃物以原狀交還甲方，不得有任何要求，如有遲延，每逾限1日，應給付甲方(即原告)932元之違約金。」(參本院卷一第141頁)，惟依上開說明，本件兩造約定之違約金，其標準應依一般客觀事實、社會經濟狀況，及債務若能如期履行時，債權人可得享受之利益及債權人實際損失為衡量，以求公平。本院審酌原告之損害業由上述之不當得利獲得相當之彌補，且兩造所約定之違約金換算成按月計算則為27,960元(932元x30=27,960)，已逾租金之1倍以上，而原告並未證明除上述被告不當得利所造成之損失外，更有何特別損害，是其請求違約金，金額顯有過高，對被告顯失公平，爰參照民法205條之規定，酌減原告所得請求之違約金減為每月500元，故原告請求被告自104年10月30日起至返還系爭房屋之日止，按月給付500元違約金，核屬有據，應予准許，逾此範圍之請求則非有據。
五、從而，原告依系爭租約、民法第455條及第179條等規定所為訴之聲請之請求已有理由業如前述，則其就所主張之其餘請求權基礎，本院即無須再逐一審酌。又被告固聲請傳喚證人李秀娜再次到庭作證，惟證人李秀娜前業於本院到庭作證，其已表明不認識原告，亦不記得其與被告有無談到房屋過戶之事情等語(參本院卷一第180頁反面至第183頁)，即已難認其所述內容與被告所欲證明之兩造間約明原告同意將系爭房屋過戶予伊此事實有關，是被告再次聲請傳喚其到庭作證，經核並無調查之必要，併予敘明。
六、綜上所述，原告依系爭租約、民法第455條及第179條等規定，請求：㈠被告應將系爭房屋遷出並將系爭房屋交還原告；㈡被告應給付原告152,000元自原告104年11月23日民事變更訴之聲明狀繕本送達被告之翌日即104年11月28日(送達回證參本院卷二第36頁)起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告應自104年10月30日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告11,900元(計算式：相當於租金之不當得利11,400元+違約金500元=11,900元)，均屬有據，應予准許；至逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
七、又本判決主文第2項、第3項所命給付之金額雖各未逾50萬元，然因第1項及第2項聲明合計價額已逾50萬元，且經合併裁判，故仍不依職權宣告假執行，附此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與判決結果不生任何影響，不再一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國104年12月31日
民事第三庭法官呂佩珊以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年12月31日
書記官陳仙宜