臺中簡易庭106年度中簡字第1621號民事判決

臺灣臺中地方法院簡易民事判決
　　　　　　　　　　　　　　　106年度中簡字第1621號
原　　　告　江翊股份有限公司
法定代理人　 林宛玄
訴訟代理人　 林鉦偉
原　　　告　格正投資股份有限公司
法定代理人　 黃千芝
訴訟代理人　 張凱政
被　　　告　 童麗君
訴訟代理人　 劉益民
上列當事人間請求給付不當得利事件，本院於民國106年9月28日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣714元，及自民國106年5月6日起至清償日
止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣1,000元，由被告負擔新臺幣112元，餘由原告負
擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告2人起訴時原聲明：被告
應給付原告新臺幣（下同）6,366元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自
民國106年3月7日起至返還上開土地之日止，按月給付原告
2人1,061元等語（見本院卷第5頁）。嗣於本院106年7月20
日言詞辯論期日時，更正聲明為：被告應給付原告2人6,366
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百
分之5計算之利息。（見本院卷第31、32頁），核屬減縮應
受判決事項之聲明，合於前開民事訴訟法之規定，應予准許
。
二、本件被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38
6條各款所列情形，爰依原告2人之聲請，由其一造辯論而為
判決。
貳、實體事項：
一、原告2人主張：
坐落臺中市○區○○街0○段0○0地號，面積2,039平方公尺
土地（下稱系爭土地），早於65年間已興建完成包括同小段
建號766號等多筆建物之中英大樓一棟，全體共有人專有部
分建物面積共9173.33平方公尺（下稱中英大樓），即系爭
土地為中英大樓之建築基地之一。又中英大樓中之同小段93
8建號建物（面積14.33平方公尺，門牌號碼為臺中市○區○
○路○○○○○○○號建物，下稱系爭建物）為被告所有，且被告
並無持有系爭土地任何持分。原告2人於105年8月23日經法
務部行政執行署臺中分署（下稱行政執行署）拍賣程序，得
標買受系爭土地，應有部分各2分之1，行政執行署於105年9
月7日核發權利移轉證書予原告2人。關於相當於租金之不當
得利數額計算，雖土地法第97條第1項、第105條規定城市地
方房屋之租金以不超過土地及其建築申報總價百分之10之上
限，惟系爭土地使用分區為第一種商業區，地上建物即應以
供營業使用為常態。依最高法院92年臺簡上字第20號民事判
決、最高行政法院92年10月份庭長法官聯席會議紀錄等意旨
，本件應不受上開土地法之最高額限制。以系爭土地位於臺
中市鬧區，鄰近商圈、醫院、學校及各公家機關，交通方便
生活機能優，且其使用分區為第一商業區等情事觀之，原告
2人認為以系爭土地之公告現值每平方公尺39,975元，年息
百分之10計算應屬為適當。為此，爰依民法第179條之規定
，請求被告應給付105年9月7日起至106年3月6日止，被告受
有相當於租金之不當得利6,366元【計算式：（土地面積2,0
39平方公尺×公告現值39,975×10％）×（系爭建物面積14
.33÷中英大樓全棟建物總面積9173.33）÷12＝1,061；1,0
61×6＝6,366】。並聲明：（一）被告應給付原告2人6,366
元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之
5計算之利息。（二）訴訟費用由被告負擔。（三）願供擔
保，請准宣告假執行。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟曾到庭陳述略以：
系爭建物係被告於65年8月6日向原起造人 陳聰懷 先生購買，
起造的（中英大樓）第二層面積14平方公尺33平方公寸土地
也同時購得，價金同時付清。因土地價金已於65年8月6日付
清，何需再付租金？起造人陳聰懷41年來無法交付移轉土地
過戶給被告，原因是起造人與原地主發生財務糾紛，起造人
陳聰懷因票據法遭法院通緝，土地一直無法過戶給被告。當
初購買建物時有連土地一起購買，價金都已經付清了，只是
契約書已經找不到了。因為年代久遠所以系爭房屋已經十幾
年都沒有收到房屋地價稅單了，稅捐處曾經發函表示房子已
經太老舊不用繳了。系爭房屋已經40年沒有使用了，都空在
那邊，之前火災之後整棟大樓被違起來變成危樓，雖之前開
過很多次會，但是住戶一直無法達成共識無法再度使用。中
英大樓有些住戶跟被告一樣，希望跟原告2人協商，將房子
供原告使用，之後有收益就分被告與其他住戶一些，沒有收
益就算了。原告2人向法院承拍取得系爭土地所有權時，法
院並無通知被告優先承買，程序乃有問題等語。並聲明：原
告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）原告2人主張坐落臺中市○區○○街0○段000地號，面積
2,039平方公尺系爭土地，於65年間已興建完成包括同小
段建號766號等多筆建物之中英大樓一棟，全棟共有人專
有部分建物面積共9,173.33平方公尺，即系爭土地為中英
大樓之建築基地之一；又系爭建物為被告所有，且被告並
無持有系爭土地任何持分；原告2人於105年8月23日自法
務部行政執行署臺中分署公開拍賣程序中標得而買受系爭
土地全部，原告2人權利範圍各2分之1，是經法務部行政
執行署臺中分署於105年9月7日核發不動產移證明書予原
告2人後，系爭土地已辦竣所有權移轉登記而歸屬原告2人
所有等情，業據原告2人提出法務部行政執行署臺中分署
不動產權利移轉證書影本、系爭土地登記第一類謄本、系
爭建物登記第二類謄本等件在卷可稽（見本院卷第8-11頁
），自堪信屬實。
（二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權
之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。且以無
權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存
在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有
權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應
就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年
度臺上字笫1120號判決意旨參照）。查被告所有之系爭建
物確實占有原告2人所有之系爭土地，又被告並未持有系
爭土地任何持分，有系爭土地第一類、系爭建物第二類登
記謄本在卷可憑（見本院卷第10、11頁），本件被告既未
能積極舉證證明其有何正當法律權源占有原告2人所有之
系爭土地，自難謂非「無法律上原因而受利益」。且按不
當得利法律關係之成立，與利得者是否善意或惡意無關，
即利得者縱為善意，如無法律上之原因受有利益，致他人
受損害，仍成立不當得利，至於善意、惡意，僅於返還利
益之範圍有異而已（最高法院87年度臺上字第1600號判決
意旨參照）。本件被告雖曾抗辯稱：其購買系爭建物是有
一併購買系爭土地，只是土地尚未過戶，其當初給付之價
金已包含土地之買賣價金等語。然被告迄今並未提出其買
受系爭建物、系爭土地之契約書或繳費證明，無法提出任
何證據足以證明其所有之系爭建物，具有正當權源占用原
告2人所有之系爭土地。再原告2人係經由拍賣程序拍定買
受系爭土地之第三人，並不當然繼受其前手與系爭建物所
有人間之基地利用關係，此乃基於「債之相對性原則」，
即未參與締結債權契約之人，不受契約之拘束，以貫徹私
法自治原則的理念。至於原告2人知悉系爭建物占有系爭
土地之外觀，仍願承買系爭土地，並非債權物權化之充分
條件，至多僅作為法院判斷土地之受讓人即原告2人，若
對建物之所有人主張民法第767條物上請求權時，是否違
反誠信原則之參考因素（參 陳聰富 ，債權物權化之適用基
礎--最高法院96年度臺上字第334號民事判決評釋，法令
月刊，第61卷，第10期）。是被告為系爭建物之所有人，
卻未所有系爭土地，縱有其因，依前開說明，基於債之相
對性及不當得利原則，應仍構成無權占用，於法無從為有
利於被告之論斷。
（三）被告雖曾抗辯其就系爭土地有優先承買權等語，然按基地
出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購
買之權，土地法第104條第1項定有明文。準此，僅有地上
權人、典權人或承租人可主張優先購買權。而被告未能舉
證系爭建物對於系爭土地有地上權、典權、承租權存在，
自無土地法第104條規定之適用。又民法物權編施行法第8
條之5固規定：「同一區分所有建築物之區分所有人間為
使其共有部分或基地之應有部分符合修正之民法第799條
第4項規定之比例而為移轉者，不受修正之民法同條第5項
規定之限制。民法物權編修正施行前，區分所有建築物之
專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不
同一人所有或已分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負
擔，不受修正之民法第799條第5項規定之限制。區分所有
建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有
部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其
專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相
同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。前
項情形，有數人表示優先承買時，應按專有部分比例買受
之。但另有約定者，從其約定。區分所有建築物之專有部
分，依第2項規定有分離出賣之情形時，其基地之所有人
無專有部分者，有依相同條件優先承買之權利。前項情形
，有數人表示優先承買時，以抽籤定之。但另有約定者，
從其約定。區分所有建築物之基地或專有部分之所有人依
第3項或第5項規定出賣基地或專有部分時，應在該建築物
之公告處或其他相當處所公告5日。優先承買權人不於最
後公告日起15日內表示優先承買者，視為拋棄其優先承買
權。」等語，惟參照其立法理由明示：「本項之優先承買
權僅具有債權效力」，因原告2人係經由執行程序拍定買
受系爭土地，並已登記為系爭土地之所有權人，有土地登
記謄本在卷可參（見本院卷第10頁），依土地法第43條之
規定，有絕對之效力。縱令被告所辯其依民法物權編施行
法第8條之5第3項規定有優先承買權，行政執行署未依法
通知被告是否對基地按其建物專有部分面積比例計算其基
地之應有部分範圍內，依相同條件優先承買之權利乙情為
真，亦僅係事後得否訴請塗銷原告2人系爭土地所有權登
記之範疇。從而，現今系爭土地之所有權人原告2人仍得
對被告主張享有系爭土地之所有權無訛。
（四）再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，
民法第179條定有明文；又被告無權占有原告之土地，可
能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院
61年度臺上字第1695號判例意旨參照）。本件中英大樓雖
曾發生火災，數十年來閒置並未使用而成危樓，經被告陳
稱在卷（見本院卷第40頁），原告亦未爭執（見本院卷第
40頁），堪信為真，然本件原告2人乃以土地所有權人身
分請求被告所有系爭建物占用系爭土地之不當得利，被告
所有系爭建物現實上縱有使用之困難，系爭建物及其權利
仍存在甚明，且系爭建物確實占用系爭土地，致原告2人
受有無法使用收益之損害，故揆諸前開說明，原告2人依
不當得利之規定，請求被告給付相當於租金之利益，自屬
正當。被告所辯，亦無可採。
（五）復按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之
原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返
還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損
害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之
利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地
所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可
採（最高法院61年度臺上字第1695號民事判例意旨可參）
。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築改良物
申報總價年息百分之10為限，第97條、第99條及第101條
之規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第
1項、第105條分別定有明文。所謂年息百分之10為限，乃
指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百
分之10計算，且尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度
、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事，以為決
定（最高法院46年度臺上字第855號、68年度臺上字第307
號判決意旨參照）。
1.原告2人雖另主張系爭土地使用分區為第一種商業區，地
上建物即應以供營業使用為常態，依最高法院92年度臺簡
上字第20號民事判決、最高行政法院92年10月份庭長法官
聯席會議紀錄等意旨，本件應不受上開土地法之最高額限
制等語。惟按營業用房屋或租地供營業之用，承租人用以
營業獲取利潤，為經濟上之強者，無立法限制租金額之必
要（最高法院94度第2次民事庭會議決議、92年度臺簡上
字第20號、104年度臺上字第2008號判決意旨可資參照）
，故而，需實際上有供營業使用，方不受土地法第97條之
限制。系爭建物位在地上二層，有建物第一類登記謄本在
卷可參（見本院卷第20頁），再系爭建物所屬大樓即中英
大樓，歷經火災，目前屬於危樓，閒置並未使用等節，業
經認定如前，是足認系爭建物自105年9月7日至106年3月6
日止，應無實際供營業使用之情形，本件應有土地法第97
條第1項之適用。
2.本院審酌系爭土地四周面臨成功路等，鄰近臺灣大道一段
，附近有醫院、學校，有系爭建物全國土地使用分區資料
查詢系統、GOOGLE地圖在卷可據（見本院卷第12、73、74
頁），交通尚屬便利，惟週邊均為老舊之房屋包括系爭建
物所在之中英大樓，商店密度不高，商機不佳，且中英大
樓歷經火災，屬於危樓，閒置並未使用一情，已敘述如前
，被告使用系爭土地之經濟價值實屬不大，僅具一般生活
機能，併參以目前之社會經濟狀況，認原告2人主張以系
爭土地之公告現值（39,975元/平方公尺）年息百分之10
計算，尚屬過高，應以年度申報地價（8,953元/平方公尺
）之年息百分之5計算其所受相當於租金之損害，為屬合
理適當。
3.又中英大樓之全體區分所有權人雖就各自專有建物對中英
大樓應有共有部分（如樓梯、走廊通道），然就共有部分
之面積，並未登記在各區分所有權人之建物登記謄本（見
本院卷第20頁），依民法第799條第4項規定，原則上應以
各區分所有權人之專有部分面積與專有部分總面積之比例
定之。故系爭建物專有部分面積占中英大樓全部區分所有
人建物之專有部分總面積之比例，應與系爭建物專有部分
面積加計共有部分面積占中英大樓全部區分所有權人建物
之專有部分總面積加計共有部分總面積之比例相當。而原
告2人主張系爭建物專有部分面積為14.33平方公尺，有系
爭建物登記謄本在卷可按（見本院卷第20頁），中英大樓
全部區分所有人建物之專有部分總面積為9173.33平方公
尺，為被告所不爭執，堪認屬實。準此，原告2人主張以
被告所有系爭建物專有部分面積占中英大樓全部區分所有
人建物之專有部分總面積之比例（見本院卷第6頁），據
以計算系爭建物占用系爭土地之比例，尚屬適當，被告雖
曾具狀表示系爭建物所占系爭土地之面積應為測量等語，
然於庭期時當庭捨棄該部分之抗辯，故爰依上揭登記謄本
資料而為計算，附此敘明。復以年度申報地價5%計算，原
告2人得請求被告給付自105年9月7日起至106年3月6日止
，共6個月相當於租金之利益為714元【計算式：（系爭土
地面積2,039㎡申報地價8,953元/㎡）5%（系爭房
屋面積14.33㎡÷中英大樓面積9,173.33㎡）÷12月＝119
元，元以下四捨五入，下同；119元6＝714元）】，在
此範圍內，應屬有據。至原告2人逾此部分之請求，即屬
無據。
（六）末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時
，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其
經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，
或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第22
9條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢
為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；但
約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其
利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，
民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告2人對被
告之上開相當於租金之不當得利債權，核屬無確定期限之
給付，自應經原告2人之催告而未為給付，被告始負遲延
責任。是原告2人請求自起訴狀繕本送達翌日即106年5月6
日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，核
無不合，應予准許。
四、綜上所述，本件原告2人依不當得利之法律關係，請求被告
給付原告714元，及自106年5月6日起至清償日止按年息百分
之5計算之利息，為有理由，應予准許。原告2人逾此部分之
請求即屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌後核
與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
六、本判決原告2人勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規
定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條
第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。原告2人雖陳明願
供擔保，請准宣告假執行，惟僅在促使法院為此職權之行使
，本院不另為准駁之諭知，附此敘明
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。
中華民國106年10月17日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官林秉暉
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明
上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上
訴審裁判費。
中華民國106年10月23日
書記官劉家汝