臺灣臺中地方法院民事判決 102年度中簡字第2827號
原 告 許明首
被 告 李東昇
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於中華民國103年3月
24日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應將門牌號碼臺中市○○區○○巷○○○弄○○○號二樓五
室房屋全部遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣貳萬捌仟元。
訴訟費用新臺幣參仟捌佰元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文，依同法第436條第2項規定於簡易程
序準用之。查本件原告起訴時原聲明請求：（一）被告應將
門牌號碼臺中市○○區○○巷000弄0○0號2樓房屋全部遷讓
返還予原告。（二）被告應給付原告新臺幣（下同）28,000
元，及自民國102年10月14日至遷讓日之賠償。嗣於103年3
月24日本院言詞辯論期日，原告當庭變更聲明為：（一）被
告應將門牌號碼臺中市○○區○○巷000弄0○0號2樓5室房
屋全部遷讓返還予原告。（二）被告應給付原告28,000元。
核屬減縮應受判決事項之聲明，合於前開規定，應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法
第386條所列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而
為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃
契約），約定被告向原告承租門牌號碼臺中市○○區○○巷
000弄0○0號2樓5室房屋，租賃期限自102年6月14日起至103
年6月31日止，每月租金3,500元，且被告水電費應自行負責
，及被告於租期屆滿時，如未依照期限遷還交屋，原告得向
被告請求按照訂約租金6個月，每月5倍之違約金。詎原告依
約將系爭房屋交予被告使用後，被告卻未依約繳納租金，經
兩造合意於102年10月14日終止系爭租賃契約，之後，被告
竟拒絕返還系爭房屋，迄今尚積欠102年6月14日至同年10月
13日之租金14,000元、水費400元、電費6,065元，是以，原
告依系爭租賃契約之法律關係，請求被告返還系爭房屋，並
請求被告給付102年6月14日至同年10月13日之租金14,000元
、水費400元、電費6,065元，以及未返還系爭房屋之違約金
8,000元，共計28,000元等語，並聲明：（一）被告應將門
牌號碼臺中市○○區○○巷000弄0○0號2樓5室房屋全部遷
讓返還予原告。（二）被告應給付原告28,000元。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或
陳述。
三、本院之判斷：
（一）原告主張上開事實，業據其提出與所述相符之房屋租賃契
約書、同意書、土地及建築改良物所有權狀等影本及系爭
房屋照片為證，而被經合法通知，未於言詞辯論期日到場
，亦未提出書狀作何聲明或陳述以供審酌，本院依調查證
據之結果，堪信原告主張為真正。
（二）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455
條前段定有明文。查兩造合意於102年10月14日終止系爭
租賃契約，而被告於系爭租賃契約關係終止後，未將系爭
房屋返還原告，原告主張依系爭租賃契約之法律關係，請
求被告返還系爭房屋，並請求被告給付102年6月14日至同
年10月13日之租金14,000元、水費400元、電費6,065元，
即無不合，應予准許。
（三）復按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金
。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害
之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方
法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行
債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行
債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。又按
違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，前者係以違約金
作為債務不履行所生損害之賠償總額；後者則係以強制債
務之履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行
時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，
或不履行之損害賠償。二者性質及效力各自不同，請求權
時效自應視其法律性質而分別適用（最高法院100年度臺
上字第532號判決意旨參照）。再按懲罰性違約金既非定
期給付之債，與民法第126條所規定之性質不同，其時效
期間應為15年（最高法院95年度臺上字第633號判決意旨
參照）。是以，當事人約定之違約金究屬何者，應依當事
人之意思定之，如無從依當事人之意思認定違約金之種類
，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金。查系
爭租賃契約第6條已載明：乙方（指被告）於租期屆滿時
，除甲方（指原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋
誠心按原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利
，如未依照期限遷還交屋時，甲方得以向乙方請求按照（
訂約租金6個月）每月5倍之違約金至遷還之日止，乙方不
得異議等語，該違約金之約定核屬以強制被告可確實返還
系爭房屋為目的，應為確保債權效力之強制罰，自屬懲罰
性質之違約金甚明。
（四）另按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民
法第252條固然定有明文。又按當事人約定契約不履行之
違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當
之數額，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資
料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判
斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定
之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約
金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任
。故約定違約金過高與否之事實，應由主張此項有利於己
事實之債務人負舉證責任。況違約金之約定，為當事人契
約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡
自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之
程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定
，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平
，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高
情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當
事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，
始符契約約定之本旨，倘債務人於違約時，仍得任意指摘
原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行
契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平
，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院82年度
臺上字第2476號，及92年度臺上字第697號、2747號，以
及93年度臺上字第909號判決意旨參照）。查被告未依約
給付102年6月14日至同年10月13日之租金14,000元，且兩
造合意於102年10月14日終止系爭租賃契約後，被告未將
系爭房屋返還予原告，顯已違約，審諸兩造約定系爭房屋
之每月租金為3,500元，被告未依約給付租金，且於系爭
租賃契約關係終止後，未將系爭房屋返還予原告，違約程
度非輕等一切情況，認原告主張依系爭租賃契約之法律關
係，請求被告給付因未返還系爭房屋之違約金8000元，應
屬適當。
（五）從而，原告主張依系爭租賃契約之法律關係，請求被告應
將系爭房屋全部遷讓返還予原告，並請求被告給付102年6
月14日至同年10月13日之租金14,000元、水費400元、電
費6,065元，以及未返還系爭房屋之違約金8,000元，共計
28,000元，為有理由，應予准許。
四、本件判決係依民事訴訟法第427條第2項第1款規定適用簡易
訴訟程序，所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法第389條
第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條規定，本件訴訟費
用額為3,800元（包含第一審裁判費1,000元及公示送達登報
費2,800元），應由被告負擔。
中華民國103年4月30日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官賴秀雯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴
者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年4月30日
書記官