臺中簡易庭100年度中小字第1835號民事判決

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　100年度中小字第1835號
原　　　告　天星國家別墅社區管理委員會
法定代理人　 李春陽
訴訟代理人　 黃煥晊
被　　　告　 施麗玉
上列當事人間請求返還社區基金事件，本院於民國100年9月14日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳萬伍仟元，及自民國100年8月18日起至
清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元（即原告繳納之第一審裁判費），由被告
負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳萬陸仟元為原告預供擔保
，得免為假執行。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：
原告主張：
㈠被告於民國94年11月29日經由法院拍賣程序拍定取得門牌
號碼臺中市○○區○○路2段100巷97弄3號房屋，惟上開
房屋前屋主積欠91年至93年及94年11月29日以前之管理費
共計新臺幣（下同）28,000元未繳納，前屋主於交屋前曾
依社區住戶規約第25條約定繳納公共基金30,000元，其後
因公共基金金額過於龐大，經98年8月22日社區管理委員
會委員會議決議退還住戶每戶25,000元。而因該筆公共基
金係由前屋主繳納，理應用以抵扣前屋主積欠之管理費，
但原告因未查核清楚，未能及時抵扣，於98年9月17日誤
將系爭公共基金25,000元匯入被告之帳戶。茲因被告本無
受領系爭公共基金之權限，爰依不當得利之法律關係請求
被告返還。
㈡並聲明：⒈被告應給付原告25,000元，及自起訴狀繕本送
達之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；
⒉訴訟費用由被告負擔。
被告抗辯：
㈠被告於94年11月29日經由法院拍賣程序購得臺中市○○區
○○路2段100巷97弄3號房地，因而成為原告管理社區之
區分所有權人。被告受領該25,000元之公共基金，係本於
原告依據公寓大廈管理條例第26條第3項之規定，依原告
於98年9月之區分所有權人會議決議而來，故被告依公寓
大廈管理條例第19條規定，自有權受領上開金額，被告並
非無法律上之原因受有利益，而致原告受有損害。
㈡原告雖主張前屋主積欠91年至93年及94年11月29日前之管
理費共計28,000元，但並未提出相關會計帳冊加以證明。
被告於拍得上開房屋時，並不知悉前屋主有管理費尚未結
清，係善意信賴該房屋前手之管理費業已結清，且法拍公
告並未記載「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債
務」字樣；再者，原告所稱前屋主積欠管理費之總金額及
期間，亦未據原告提出相關帳冊加以證明，被告自無繼受
前手積欠之管理費之義務；且原告放任前屋主積欠最遠長
達近10年之管理費而不及早向前屋主請求，俟拍定後始向
被告請求，原告與有過失，應免除被告給付之責。再依公
寓大廈管理條例第18條規定，公共基金之來源為起造人就
公寓大廈領得使用執照一年內之管理維事項，應按工程造
價一定比例或金額提列；區分所有權人依區分所有權人會
議決議繳納；本基金之孳息、其他收入。就此可知，被告
所受領之上開共同基金並非前屋主個人所繳交，原告主張
以被告所受領之25,000公共基金與前屋主所繳之28,000元
扣抵，顯無理由。
㈢管理費係每1個月為1期，按當時區分所有權人會議決議之
固定金額繳納，自屬不及於1年之定期給付請求權，自有
民法第126條規定之5年時效適用，上開應繳納之各期管理
費，應依序自91年起至93年及94年11月29日止先後罹於消
滅時效。而原告於100年8月初提起本件訴訟，主張以扣抵
公共基金方式給付前屋主所積欠91年起至93年及94年11月
29日前之管理費，其主張之管理費請求權應早已因5年未
行使而消滅，被告為時效抗辯，自得拒給付該管理費。
㈣並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉訴訟費用由原告負擔；⒊如
受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、得心證之理由：
本件原告主張門牌號碼臺中市○○區○○路2段100巷97弄3
號房屋之前屋主於購屋時繳交公共基金30,000元，嗣因公共
基金數額過於龐大，乃經管理委員會委員會議決議退還住戶
每戶25,000元，並於98年9月17日將該數額匯入現住戶即被
告之帳戶內等情，業據原告提出天星國家別墅住戶規約節本
、天星國家別墅社區管理委員會第12屆7、8月份會議紀錄及
合作金庫商業銀行匯款申請書代收入傳票等為證。本院審酌
上開住戶規約第25條第1項第1款約定：「公共基金來源：本
社區各住戶應於交屋時依買賣契約約定繳交新台幣參萬元正
。」及該會議紀錄議題討論3記載：「案由：社區管理基金
退還住戶案。說明：本社區成立至今逾12年，最早由建設公
司向每位住戶（第一批原購戶才有繳）收取30000元充作社
區基金，但依公寓大廈管理條例規定，管理基金來源有二：
其一『由建設公司提供總建築費用之一定比例』、其二『召
開區全會由區分所有權人決議一定金額』。由此觀之，當年
由建設公司片面決定向購屋者收取30000元充作『社區基金
』是有爭議，況且十餘年來多次遭挪用外，只有今年明管工
程正式使用，可見利用機會不大，因此討論是否保留部份金
額其餘退還住戶。決議：出席委員無異議通過，並附帶決如
下：⑴退費時若有積欠管理費之住戶須先扣回有剩餘再退還
。⑵退費辦法授權財委訂定。」之內容，暨被告並不爭執原
告確有匯入25,000至其帳戶等情事，堪信原告主張之上情為
真實。
被告雖抗辯其現為該房屋之所有權人，依公寓大廈管理條例
第19條規定，上開公共基金之權利隨區分所有權之移轉而移
轉，其自有受領系爭25,000元之權限，故原告不得請求返還
等語。惟查：
㈠按公寓大廈管理條第19條規定：「區分所有權人對於公共
基金之權利隨區分所有權人之移轉而移轉；不得因個人事
由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。」此乃「公共基金與
區分所有權一體性」原則。蓋公共基金之用途在於支付公
寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用
，以及共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良費
用，故其係為公寓大廈之共同利益而設，性質上為獨立財
產，為求專款專用，因而限制公共基金不得與區分所有權
分離處分。準此，區分所有權人對於已經繳納之公共基金
，即不得向管理委員會要求取回，亦不能因個人事由而讓
與他人，其對於公共基金之權利，則應伴隨區分所有權之
移轉而移轉，資以落實「公共基金與區分所有權一體性」
原則。
㈡系爭25,000元原係門牌號碼臺中市○○區○○路2段100巷
97弄3號房屋之前屋主（第一批原購戶）於購屋時所繳交
公共基金30,000元之一部分，已如前述。姑且不論社區管
理委員會之委員會議能否決議將公共基金退還予住戶（公
寓大廈管理條例第18條第3項：「公共基金應設戶儲存，
並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分
所有權人會議之決議為之。」規定參照），原告社區管理
委員會既然因前述原因退還住戶每戶25,000元，該退還之
25,000元即已失卻公共基金之公益性質，自無公共基金與
區分所有權一體性原則適用之餘地。準此而論，被告以公
寓大廈管理條第19條規定據為有權受領原告退還之25,000
元，於法自有未合。
據上所述，被告既然無法律上之原因而受領該25,000元，以
致原告受有喪失該數額金錢之損害，則原告依民法第179條
前段規定，請求被告返還不當利益25,000元，及自起訴狀繕
本送達被告之翌日（即100年8月18日）起至清償日止按週年
利率百分之五計算之遲延利息，即屬有據，應予准許。
本件原告並非請求被告給付前屋主積欠之管理費，故被告所
為原告不及早向前屋主請求管理費係與有過失，及原告對前
屋主之各期管理費請求權已罹於消滅時效等抗辯，核與判決
結果不生影響，爰不逐一論述。
依民事訴訟法第436條之19第1項、第78條規定，本件訴訟費
用額確定為1,000元（即原告繳納之第一審裁判費），應由
敗訴之被告負擔。
本件係依小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法
第436條之20規定，應依職權宣告假執行。而被告 陳明 願供
擔保請准宣告免為假執行，經核尚無不合，爰依民事訴訟法
第436條之23、第436條第2項、第392條第2項規定，酌定相
當擔保金額准許之。
中華民國100年9月28日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官游文科
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年9月28日
書記官