裁判字號：臺灣臺南地方法院104年訴字第1195號民事判決
裁判日期：民國105年11月07日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺南地方法院民事判決104年度訴字第1195號原告公業 劉建 法定代理人 劉浩林 訴訟代理人 蔡念辛 律師被告 陳寶山 訴訟代理人 李季錦 律師被告 雷永春 上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國105年10月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告陳寶山應將坐落於臺南市○○區○○段○○○○○號土地上如附圖編號Ａ所示（面積100.12平方公尺）、編號Ｂ部分所示（面積12.5平方公尺）之建物拆除，並將該部分土地交還予原告。
被告雷永春應將坐落於臺南市○○區○○段○○○○○號土地上如附圖編號C所示（面積94.15平方公尺）之建物拆除，並將該部分土地交還予原告。
訴訟費用由被告陳寶山、雷永春各負擔二分之一。
本判決於原告以新臺幣壹佰肆拾參萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告陳寶山、雷永春如各以新臺幣貳佰參拾參萬壹仟貳佰參拾肆元、壹佰玖拾肆萬捌仟玖佰零伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、7款及第2項分別定有明文。本件原告起訴時原列被告為陳寶山，並於聲明第1項請求：「被告應將原告所有坐落於臺南市○○區○○段○○○○○號上之地上物（無門牌，鐵厝與鋼筋混泥土）拆無騰空後（實際占有位置、面積以實測為準），將土地交還原告。」嗣於民國104年7月21日以民事追加訴之聲明暨補正狀追加雷永春為本件被告，並追加訴之聲明：「被告雷永春應將原告所有坐落於臺南市○○區○○段○○○○○號上之地上物（門牌號碼臺南市○○區○○路○○號）拆除騰空後（實際占有位置、面積以實測為準），將土地交還原告。
」其後於105年5月9日以民事準備書狀㈡變更訴之聲明為：
「一、被告陳寶山應將坐落於臺南市○○區○○段○○○○○號之地上物（即臺南市歸仁地政事務所複丈成果圖《下稱附圖》所示A、B建物，占用面積分別為100.12平方公尺、12.5平方公尺）拆除騰空後，將土地交還原告。二、被告雷永春應將坐落於臺南市○○區○○段○○○○○號之地上物（即附圖所示C建物，占用面積94.15平方公尺）拆除騰空後，將土地交還原告。」核原告所為訴之變更、追加，其基礎事實均係主張坐落臺南市○○區○○段○○○○○號土地遭無權占有之同一基礎事實，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，而被告對原告前開之追加及變更亦無異議，並為本案之言詞辯論，揆諸前開規定，均應予准許。
二、被告雷永春經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張：㈠坐落臺南市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）為
原告所有，而被告陳寶山、 霍永春 分別為附圖所示編號A、B、C建物（均未辦理保存登記）之事實上處分權人及實際占有使用之人，詎被告所有之系爭建物無權占用原告所有之系爭土地，致原告之所有權遭受侵害，爰依民法第767條第1項規定提起本件訴訟。
㈡原告主張依民法第767條第1項規定請求被告陳寶山應將系爭
土地上如附圖所示編號A部分（面積100.12平方公尺）、B部分（面積12.5平方公尺）之建物拆除騰空，並返還系爭土地，為有理由：
⒈原告就系爭土地並無協議由訴外人 劉文生 、 劉春發 、劉春
秋、 劉大春 分管使用之分管契約存在：被告陳寶山雖辯稱系爭土地由劉文生、劉春發、 劉春秋 、劉大春四人分管使用，其向劉文生、劉春發購得分管部分（持分2分之1），因此為有權占有云云。惟分管契約係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，並無消滅共有關係之效力，此與共有人以消滅共有關係為目的而使各共有人取得特定部分土地之分割共有物契約，自有不同。再者，分管契約係共有人全體就共有物之全部劃定範圍，各自使用、收益或管理共有物特定部分之契約，申言之，分管契約係以在共有關係存在之前提下，定共有物暫時使用狀態為目的，故除契約有特別約定外，基於債之相對性原則，分管契約之效力不及於締約之共有人以外之人，故所謂分管契約係全體共有人經全體共同協議，在維持共有關係前提下各自就特定部分為使用收益及管理。本件原告否認公業 劉建之 派下全員曾就系爭土地協議分管，是系爭土地並不存在所謂分管契約，縱被告陳寶山與訴外人劉文生、劉春發訂有買賣契約（被證一之出賣證書），原告亦不受分管契約或買賣契約拘束。
⒉被告陳寶山又辯稱其係經向原出賣人即公業劉建之代理人
劉文生、劉春發、 劉吳 罔受「買賣」取得系爭土地持分云云，惟原告否認劉文生、劉春發、 劉吳罔 受為公業劉建之管理人，且被告陳寶山所提出被證二之地價稅繳款書至多僅能證明劉春發有繳納地價稅，尚無法證明劉春發為公業劉建之管理人，因此系爭土地無法由劉春發處理。再者，被告陳寶山上開辯詞顯與分管契約維持共有狀態而個別管理之性質有別，亦即若被告陳寶山主張被證一之買賣契約（出賣證書）為真，則被告陳寶山取得之權利係「依買賣契約得請求出賣人履行給付義務移轉所有權」，但原出賣人必須終止共有關係並分割共有物方能移轉權利，在此情形下，更無可能有分管契約之存在，是系爭土地不存在所謂分管契約，被告陳寶山亦無所謂繼受分管契約之權源，而有權占有系爭土地。
⒊另系爭土地所有權人自始為「公業劉建」，不存在確定之
持分，且公業劉建並未解散，公同共有關係未經消滅，系爭土地亦未經過變價或分割等處分，自 不生 被告陳寶山所稱向劉春發、劉吳罔受購買系爭土地4分之1持分、向劉文生購買4分之1持分之情；況公業劉建在104年2月25日向主管機關辦理申報以前，並不存在原始規約，因此若欲處分系爭土地應經過派下員大會議決規約辦理，或回歸民法第828條規定經全體共有人同意辦理。職是，縱被告陳寶山提出被證一之出賣證書為真（原告否認該兩份證書之實質真正），亦僅發生「劉春發、劉吳罔受、劉文生與被告陳寶山」間約定負擔之債權效力，不生物權權利移轉效力，且僅在系爭出賣證書當事人間發生拘束力，對土地所有權人公業劉建及全體派下員不生效力，被告陳寶山不得據此主張為有權占有。
㈢原告主張依民法第767條第1項規定請求被告雷永春應將系爭
土地上如附圖所示編號C部分（面積為94.15平方公尺）之建物拆除騰空，並返還系爭土地，亦有理由：
⒈原告否認被告雷永春有向訴外人 劉春木 購買如附圖所示編號C部分（面積為94.15平方公尺）建物所坐落之土地。
⒉又縱被告雷永春有向訴外人劉春木購買如附圖所示編號C
部分建物所坐落之土地，然因買賣契約之效力僅存在於當事人間，故該買賣契約對原告並無拘束力，系爭土地於原告尚未分析前係無法買賣而仍屬原告所有，是被告雷永春占用系爭土地無合法權源。
㈣並聲明：
⒈被告陳寶山應將坐落於臺南市○○區○○段○○○○○號之地
上物（即附圖所示A、B建物，占用面積分別為100.12平方公尺、12.5平方公尺）拆除騰空後，將土地交還原告。
⒉被告雷永春應將坐落於臺南市○○區○○段○○○○○號之地
上物（即附圖所示C建物，占用面積94.15平方公尺）拆除騰空後，將土地交還原告。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告等之抗辯：㈠被告陳寶山部分：
⒈原告就系爭土地有協議由訴外人劉文生、劉春發、劉春秋
、劉大春分管使用之分管契約存在：公業劉建之派下員協議系爭土地為訴外人劉文生、劉春發、劉春秋、劉大春等四人分管使用，嗣劉文生、劉春發將渠等分管部分出賣予被告，劉春秋分管部分每年均由劉春秋之配偶支付4分之1之地價稅予被告；另由被證二之地價稅繳款書記載劉春發是公業劉建管理人 劉媽成 之代理人，亦可證明系爭土地有分管契約存在。是以，訴外人劉文生、劉春發將其分管部分交付被告占有，被告係屬有權占有。
⒉系爭土地原為被告之祖父所有，嗣被告之祖父將系爭土地
出賣予劉媽成，而當訴外人劉文生、劉春發表示欲出賣系爭土地予被告時，被告係基於感情因素始於81年6月29日向訴外人即祭祀公業劉建之代理人劉春發、劉吳罔受、劉文生分別購買系爭土地各4分之1之持分，渠等並將系爭土地交付被告占有使用，且被告自81年間購入系爭土地（持分2分之1）占有使用迄今，期間系爭土地之地價稅均係由被告繳納，104年4月間原告才變更地價稅之送達地址，是倘被告未買受系爭土地，何須繳納地價稅？因此被告占用系爭土地亦屬有權占有。
⒊綜上所述，被告係繼受原出賣人分管契約之權源及交付土
地而占用系爭土地，因此被告陳寶山占用系爭土地有合法權源，原告訴請被告陳寶山拆屋還地，顯無理由。
⒋並聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。㈡被告雷永春部分：附圖所示編號C部分（面積為94.15平方公
尺）建物為訴外人劉春木之父親所劉大春興建，被告係經由訴外人 卓昭雄 之仲介，向訴外人劉春木購買系爭建物及建物所坐落之土地，是被告所有系爭建物占用系爭土地有合法權源。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：
㈠兩造不爭執之事項：
⒈原告公業劉建之派下現員有：劉浩林、 劉倍維 、 劉浩明 、
劉俊亨 （前兩人為劉春發之子）、 劉中安 、 劉致宏 （前兩人為劉春秋之子）、 劉春田 、劉春木（前兩人為劉大春之子）、 劉文正 、 劉文章 （前兩人為劉大春之孫）。
⒉坐落臺南市○○區○○段○○○○○號土地（即系爭土地）為
原告所有，原告之管理人原為訴外人劉媽成，嗣於104年4月24日變更為訴外人劉浩林，並經臺南市仁德區公所准予備查在案。
⒊系爭土地上有如附圖所示編號A之鐵造平房、編號B之鐵造
涼棚、編號C之磚造平房等建物（均為未保存登記建物）：
⑴附圖所示編號A之鐵造平房、編號B之鐵造涼棚為被告陳
寶山所興建，並占有使用中（占用系爭土地之面積分別為編號A部分100.12平方公尺、編號B部分12.5平方公尺）。
⑵附圖所示編號C之磚造平房為被告雷永春所有，目前由
其占有使用中（占用系爭土地之面積為94.15平方公尺）。
⒋系爭土地之地價稅自81年起至104年4月變更原告管理人止
由被告陳寶山、雷永春及訴外人劉春秋繳納（劉春秋死亡後由其配偶繳納），且原告對被告陳寶山所提出被證二之地價稅繳款書（納稅義務人記載「祭祀公業劉建劉媽成代理人劉春發」；本院卷第49-52頁）之真正不爭執。
㈡兩造之爭執事項：
⒈原告主張依民法第767條第1項規定請求被告陳寶山應將系
爭土地上如附圖所示編號A部分（面積100.12平方公尺）、B部分（面積12.5平方公尺）之建物拆除騰空，並返還系爭土地，有無理由？⑴原告就系爭土地是否有協議由訴外人劉文生、劉春發、
劉春秋、劉大春分管使用之分管契約存在？⑵被證一之出賣證書（本院卷第47-48頁）是否真正？若
為真正，則被告陳寶山於81年6月29日與原告之派下員劉春發、訴外人劉吳罔受、劉文生間買賣系爭土地應有部分共2分之1之契約，對原告有無拘束力？⑶被告陳寶山占用系爭土地有無合法權源？⒉原告主張依民法第767條第1項規定請求被告雷永春應將系
爭土地上如附圖所示編號C部分（面積為94.15平方公尺）之建物拆除騰空，並返還系爭土地，有無理由？⑴被告雷永春有無向劉春木購買如附圖所示編號C部分（
面積為94.15平方公尺）建物所坐落之土地？若有，該買賣契約對原告有無拘束力？⑵被告雷永春占用系爭土地有無合法權源？
四、本院得心證之理由：㈠按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就
其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告對於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由。且不動產物權，依法律行為而取得者，非經登記，不生效力；依土地法所為之登記，有絕對效力，民法第758條、土地法第43條亦分別定有明文。本件被告雖抗辯其占有系爭土地係有權占有云云，然為原告所否認，則依前開說明，被告自應就其係有權占有系爭土地乙節負舉證之責。
㈡原告主張依民法第767條第1項規定請求被告陳寶山應將系爭
土地上如附圖所示編號A部分（面積100.12平方公尺）、B部分（面積12.5平方公尺）之建物拆除，並返還該部分土地，為有理由：
⒈被告陳寶山並未能舉證證明原告就系爭土地有協議由訴
外人劉文生、劉春發、劉春秋、劉大春分管使用之分管契約存在：被告雖提出其繳納系爭土地地價稅之單據為憑，並舉證人劉春木為證，然查：
⑴非土地所有權人繳納地價稅之原因諸多，或基於租賃
，或基於無因管理，或為不當得利之賠償，是自尚難僅憑被告陳寶山曾繳納系爭土地之地價稅即遽認系爭土地有分管契約之存在。
⑵證人劉春木到庭結證稱：「（是否原告之派下員？
）是。（你父親是否為劉大春？）是。（後壁段1282地號土地上，陳寶山有在其上蓋房子，你是否知道？）我最近才知道，是劉浩林說委託土地開發公司處理，我知道之後就去跟雷永春講，因為以前是我爸爸把土地、房子賣給雷永春的，我跟他說等土地開發公司處理完每坪土地多少錢，我就按照當初賣給他的土地面積算錢給他，他說好。（後壁段1282地號土地是祭祀公業的，你為什麼分的到錢？）祭祀公業土地賣掉後會有錢，就看一坪多少錢，然後看雷永春持有的坪數補償他。（所以你賠償雷永春是用什麼方式賠償？）我從祭祀公業那邊領到錢後，再賠償給雷永春。…（當初你為什麼可以賣土地、房子給雷永春？）那是四十幾年前的事情，我也不是很清楚，當初我爸爸說那邊出入不方便，就把土地及建物賣給雷永春，其中建物過戶給他，但土地無法過戶。（土地是登記在祭祀公業名下，你們為什麼可以賣？）我們不了解。（你父親有無跟你說過系爭土地有無分管？）沒有。…（是否知道陳寶山有跟誰購買土地或棚架嗎？）最早以前那邊是三合院，我去的時候三合院已經不見了，只看到棚架在那邊。他是否有購買土地我之前並不知道，直到兩、三年前，劉文生的女兒跟我說陳寶山有跟劉文生說要蓋廟，希望劉文生把土地賣給他，後來他們就成功買賣了。（劉文生是否為派下員？）好像不是。我看到派下員名單裡面沒有他。（劉文生為什麼可以賣土地給陳寶山？）我就不清楚，劉文生住的三合院好像是在西邊，我們的大樓都在東邊，中間有一間神明廳，我小時候還不是劉文生在住，是另外一個人在住的，後來不曉得什麼時間換成劉文生在住，我不知道劉文生住的這塊地是否祭祀公業的地。」等語，則依證人劉春木之前開證詞，其父親雖曾在系爭土地上建造如附圖編號C所示之地上物，其並將該地上物及坐落之土地出售予被告雷永春，然其就系爭土地是否曾有分管協議乙節並不知情，是證人劉春木之證詞亦難以證明原告就系爭土地曾有分管之協議。
⒉被證一之出賣證書（本院卷第47-48頁）縱屬真正，該買
賣契約對原告亦無拘束力：被告陳寶山雖提出被證一之出賣證書以證明其係有權占有系爭土地，然縱被告陳寶山占有系爭土地，係基於該買賣契約而取得占有權，然該買賣契約之效力僅存在於訂約之當事人間，此係債權契約相對性使然，第三人並不受其拘束，故縱被告得以該買賣契約對抗該土地之出賣人劉春發、訴外人劉吳罔受、劉文生，然原告就被告之占有關係而言，係屬第三人，並不受該買賣契約之拘束，即就原告而言，被告仍屬無權占有。
㈡原告主張依民法第767條第1項規定請求被告雷永春應將系
爭土地上如附圖所示編號C部分（面積為94.15平方公尺）之建物拆除，並返還該部分之土地，亦有理由：依證人劉春木前開之證述，被告雷永春雖確曾向劉春木購買如附圖所示編號C部分（面積為94.15平方公尺）建物所坐落之土地，然該買賣契約之效力亦僅係存在於訂約之當事人間，效力並不及於原告，已如前述，是被告雷永春抗辯其係有權占有系爭土地，亦難憑採。
五、末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。綜上所述，被告縱曾向第三人買受系爭土地，然該買賣契約並不能對抗或拘束原告，是被告既未能舉證證明其係有權占有使用系爭土地如附圖編號A、B、C部分所示，則原告請求：㈠被告陳寶山應將坐落於臺南市○○區○○段○○○○○號土地上如附圖編號A所示（面積100.12平方公尺）、編號B部分所示（面積12.5平方公尺）之建物拆除，並將該部分土地交還予原告；㈡被告雷永春應將坐落於臺南市○○區○○段○○○○○號土地上如附圖編號C所示（面積94.15平方公尺）之建物拆除，並將該部分土地交還予原告，均為有理由，應予准許，爰判決如主文第1、2項所示。又原告及被告陳寶山均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，核均無不合，爰依聲請並依職權（被告雷永春部分）酌定如主文第4項所示之相當擔保金額，分別准許之。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項、第385條第1項前段、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國105年11月7日
民事第三庭法官洪碧雀以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年11月7日
書記官林政良