裁判字號：臺灣臺北地方法院92年訴字第931號民事判決
裁判日期：民國93年11月25日
裁判案由：損害賠償等
臺灣臺北地方法院民事判決九十二年度訴字第九三一號
原告乙○○訴訟代理人 錢裕國 律師被告和平大樓管理委員會法定代理人甲○○訴訟代理人 林辰彥 律師複代理人 黃淑怡 律師
張凱輝 律師 賴志凱 律師右當事人間損害賠償等事件，本院於民國九十三年十一月十九日辯論終結，茲判決如左：
主文
壹、被告應給付原告新台幣壹拾萬零捌佰玖拾玖元，及自民國九十一年六月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
貳、原告其餘之訴駁回。
叁、訴訟費用由被告負擔八分之一，餘由原告負擔。
肆、本判決第壹項得假執行。但被告以新臺幣壹拾萬零捌佰玖拾玖元為原告供擔保，得免為假執行。
伍、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告主張：（一、二見起訴狀、三見審理卷第八九頁、四見第二一三至二一四頁，五、六見第二二九至二三一頁、二六五頁，七見第一一五頁）
一、按公寓大廈管理條例第十條第二項本文規定，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。民法第一百八十四條第二項本文規定，違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。而公寓大廈管理條例第一條第一項規定，為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例。故公寓大廈管理條例即係保護他人之法律。被告應依民法第一百八十四條第一項前段負賠償責任（並參見第二四六頁）
二、原告係台北市○○○路○段一百七十七號「和平大樓」四樓之九號（下稱：本件房屋）所有權人，於民國八十五至九十一年間，因公共排水管漏水致本件房屋漏水不斷，其間多次請求被告和平大樓管理委員會處理，均無下文。被告依公寓大廈管理條例應修繕、管理、維修公共排水管，竟置而不理，造成原告支出修繕費用新台幣（以下同）二十七萬三千五百六十元，另損失租金收入五十二萬二千元：（並參見審理卷第一０二頁）㈠八十五年至八十八年，二十四個月無法出租─八十五年十一月至八十六年四月
，共六個月；八十六年五月五日至八十七年五月四日雖出租，但最後四個月房客因漏水拒付租金；八十七年六月至八十八年七月，共十四個月，以每月租金一萬四千元計算，共計三十三萬六千元。
㈡八十八年八月十五日至八十九年八月十四日，因房客提早二個月解約，損失二萬五千元。
㈢八十九年十一月至九十年十一月間雖出租，因房客提早一個月解約，損失一個月租金一萬八千元。
㈣九十年十一月迄九十二年六月，八個月無法出租，以每月租金一萬八千元計算，損失十四萬四千元。
以上修理費用與損失租金收入共七十九萬五千五百六十元。
三、本件訴訟後之九十一年十月間，本件房屋並曾再度因漏水嚴重而請求修繕。經被告於九十一年十二月間另行接管以解決漏水問題，由此可知若非被告負有修繕之責，何須加以修繕完成？且修繕方法乃另接管線等，均須其他多位住戶配合，若非管理委員會豈能做到？從而被告今於答辯狀中竟仍推稱或由於原來建商管路設計不當所致云云，並不可取。
四、依台北市建築師公會之鑑定報告，其鑑定結果已證實：「．．．系爭天花板上方漏水之管道間應屬供『和平大樓』五層以上各層公用之共同管道間。其主要功能是供五樓以上各樓層設置給排水主立管及汙廢水立管等公共給排水之空間，．．．」、「．．．故該管道間位置產權雖在區分所有權『專有部分』範圍內，惟依其使用性仍應屬『約定共用部分』」、「．．．本案管路設計使用材料並無不當。至屋內管路漏水應屬管路經長久使用之自然老化破損所致。」，並稱被告應依公寓大廈管理條例第十一條：「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例公擔。」，則被告應負損害賠償之責，實至明顯。
五、被告雖辯稱和平大樓有二次施工情形，造成公共排水管線位於本件房屋天花板上方云云；但鑑定鑑定結果第八、１點及第八、３點，均未提及有何「違法二次施工」之情形，何況，被告依公寓大廈管理條例第十一條所負修繕責任與二次施工或變更隔間何干。而被告自承僱工修繕本件漏水達八次之多，則若非認其本應負維護修繕之責，何以至此。
六、被告辯稱原告積欠多月管理費，但未能證明每月管理費數額為何；何況，被告區分「營業用計費」、「住家用計費」及「空屋計費」等三種，亦無相關憑據。且原告停止出租期間即係空屋，但其中九十年十月份起至九十二年三月止仍以住家用計費。再者，被告所提出會議資料也不是區分所有權人會議紀錄，出席人數也不足，其計費標準不可採。
七、原告以修繕費用與管理費抵銷。
八、依民法第一百八十四條第一項前段聲明：（見起訴狀、審理卷第四七、第二四六頁）㈠被告應給付原告新台幣（以下同）柒拾玖萬伍仟伍佰陸拾元，及自起訴狀繕本息。
㈡訴訟費用由被告負擔。
㈢願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告答辯：（一、二見第七四至七六頁，三見第一一七至一一八頁、二一七頁，四見第二一五至二一六頁，五見第二四二頁、六見二四六頁，七見第二一七、二七一頁）
一、原告所主張排水管位於原告專有部分之樓地板內，應由原告自行修繕或與其上方區分所有權人共同為之，不得令被告負擔。即使排水管屬公用性質，但原告未說明有如何瑕疵，係由於自然耗或疏於修繕管理維護所致？或建商設計不當？前者應證明被告有何故意過失與因果關係；後者則非被告以修繕、管理、維護所得解決。
二、和平大樓在八十八年七月方經台北市政府同意備查成立公寓大廈管理組織，原告係在八十九年十、十一月始向被告反應問題，並非自八十五年十一月即告知被告漏水。管理委員會主委等人接獲原告通知即著手處理，修繕八次，雖未見成效，但可見漏水與修繕無涉，且被告已善盡職責。則原告指稱被告怠於修繕致其受有租金與修理費用之損失，並無理由。何況，依原告所提出租約，八十八年八月十五日至八十九年八月十四日，俱在出租中，原告竟請求租金損失，即非可採。
三、原告主張修理費用為二十七萬三千五百六十元，但是本件房屋不過九．七三坪，漏水區域不及一坪，修繕區域竟包括客廳十坪、浴室五坪，連牆面、門窗、鋁窗等工程與漏水無關部分一併納入，又要求裝置十八盞燈具，顯不可採。原告漏水受損至多為⑴輕鋼架天花板約一坪─一千元，⑵天花板一坪拆除與搬運費─一千元，⑶辦公室地磚一坪─三千五百元，⑷T-BAR燈具一盞一千五百元，合計不過七千元。再者，原告所謂租金損失云云，乃是其有無出租之問題，與本件排水管漏水無關。
四、依台北市建築師公會鑑定報告書可知：㈠鑑定結果第八、１點指出：「經查建築物使用執照竣工圖，發現現場與核准竣工
圖平面區劃不符，應是領得使用執照後，曾經有分間牆區劃及使用戶數變更」；第八、３點復謂：「依核准使用執照各層平面圖比對，該公共管道間．．．至四樓以下樓層，因平面規劃設計不同，另以水平橫管接至其他位置，故該管道間位置在區分所有權『專有部分』範圍內．．．」，如是對照以觀，可見「因系爭建物有違法二次施工情形，使系爭四樓樓層分間、戶數與當初核准竣工圖平面區劃不符，造成供五樓以上各樓層之公共排水管空間變成坐落在原告四樓天花板上方，需另以水平橫管接至其他位置」。
㈡果爾，則接頭部分，或易受氧化鏽蝕而鬆脫乃至漏水（詳鑑定結果第八、６點）
，但不可能水流至原告專用部分。換言之，本件原告住屋縱受有漏水之損害，是否係由於「二次施工」、「變更隔間」，致公共給排水間變成位在專用部分內所致？殊值推敲，而不能藉被告大樓管理委員會「修繕」、「管理」、「維護」方式即能徹底解決。
㈢蓋鑑定報告亦謂「管路經長久使用老舊破損，致漏水應屬自然也」（詳鑑定報告
第八、７點）。在在顯證系爭管路經正常使用一段時間後，照樣會漏水，但因位置正在四樓原告住屋天花板內，漏水不免直接流至原告屋內。解決之道，惟有變更管道間位置改至共用區域或其他非專用部分位置，但涉及大樓重大修繕、改良，須經區分所有權人會議決議，授權被告管理委員會執行，方為合法。
㈣即令漏水理應由被告管委會逕為修繕，惟被告已僱工修繕共計八次，當無過失可言，亦不得謂被告有「違反保護他人法律」之情事，而需負賠償責任可言。
五、另查，和平大樓管理費係區分所有權人會議決議後，且通知、公告各住戶，均未見原告異議。原告繳費後亦可由收費通知書得知管理費數額，事後辯稱不知管理費等情，並不可取。原告自八十六年一月起迄九十三年三月止，共積欠被告管理委員會達五十三期管理費，累積金額為四萬三千五百元暨遲延利息（年息百分之十）一九、０五四元，共計六二、五五四元。（詳如附表一）
六、公寓大廈管理條例第十條是保護全體區分所有人利益，不是保護原告個人利益，不是民法第一八四條第二項所稱保護他人之法律。原告主張租金的損害我們認為他可收回自住，所以沒有租金之損失。被證六我們的管理費分為營業、住家、空屋三種，當時原告欠管理費都有公告，原告都沒有意見。形式上有出租，但原告沒有通知管委會，終止租約管委會也不知道。
七、被告亦以原告所積欠管理費為抵銷。至於原告主張以修繕費用抵銷，被告不同意，因為對於修理面積與項目都有爭執，最多只能抵銷一萬元左右。
八、並聲明：⑴駁回原告之訴及假執行之聲請。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不利判決，請准供擔保免假執行。（第七四頁背面）
叁、本院得心證理由：
一、雙方同意、不爭執事項：⑴原告係台北市○○○路○段一百七十七號「和平大樓」四樓之九號（即本件房屋）之區分所有權人。被告係該大樓管理委員會。
⑵本件房屋屋頂排水管漏水情事，經被告先後八次僱工修理，於起訴後始修復。
排水管經台北市建築師公會鑑定，認定係公共排水管。
⑶原告未繳納附表一各月管理費。依和平大樓規約十條第五款，以年息百分之十
計算利息（見被證五；但雙方對於管理費數額、抵銷內容有爭執）
二、爭執要旨：⑴和平大樓公共排水管漏水未能及時修復，被告是否構成民法第一百八十四條第
一項前段之侵權行為？原告所受損害為何？⑵原告所積欠管理費用為何？
三、侵權行為方面：告主張被告未依公寓大廈管理條例第十條第二項修理漏水問題，損及本件房屋，違反民法第一百八十四條第二項，構成同條第一項前段侵權行為。被告辯稱已盡力修繕，公寓大廈管理條例與侵權行為無涉，本件房屋是二次施工所致漏水，被告不構成侵權行為云云。經調查：
⑴按公寓大廈管理條例第十條第二項本文規定，共用部分、約定共用部分之修繕
、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。同條例第第一條第一項且規定，為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例。是以該條例應係保障公寓大廈住戶之生活品質，並明定管理委員會之修繕義務等項，屬於民法第一百八十四條第二項所稱「保護他人之法律」。被告雖辯稱該法係保護全體區分所有權人利益，不是保護原告個人利益云云；但是原告既為公寓大廈區分所有權人之一，即受該保所保障，則本件房屋屋頂公共水管漏水糾紛即應適用民法第一百八十四條第二項、第一項前段。
⑵經委請台北市建築師公會鑑定，該公會做成九十三年鑑定第一一一八鑑定報告
：「．．．系爭天花板上方漏水之管道間應屬供『和平大樓』五層以上各層公用之共同管道間。其主要功能是供五樓以上各樓層設置給排水主立管及汙廢水立管等公共給排水之空間，．．．」、「．．．故該管道間位置產權雖在區分所有權『專有部分』範圍內，惟依其使用性仍應屬『約定共用部分』」、「．．．本案管路設計使用材料並無不當。至屋內管路漏水應屬管路經長久使用之自然老化破損所致。」（見鑑定報告八、鑑定結果第２、３、４點）。核與本院九十二年八月八日履勘現場排水管設計情形相符─「六、原告表示系爭排水管可直通十一樓（是公共排水管），當場示範將手臂伸入四、五樓板間是通的，四樓與五樓隔局不同，公共走道位置不同，因此排水管在四樓屋頂轉折，再往下流。」，且有四、五樓平面圖各一份在卷可左（見審理卷第一二六頁背面）；足見本件房屋天花板排水管係公共排水管，因自然老化而破損漏水；被告自應依公寓大廈管理條例第十條第二項負責修復。
⑶被告辯稱可見「因系爭建物有違法二次施工情形，使系爭四樓樓層分間、戶數
與當初核准竣工圖平面區劃不符，造成供五樓以上各樓層之公共排水管空間變成坐落在原告四樓天花板上方，需另以水平橫管接至其他位置」云云；但未舉證證明係原告個人二次施工所致、或係緣於建商施工所造成現況，故為本院所不採。
⑷原告陳稱直至九十一年十二月間始另行接管解決漏水問題（見原證十三相片二
張）；被告則承認於八十九年十、十一月始接獲原告反應問題漏水問題，先後修繕八次等語（見第七六頁正面）。顯見被告先前未能妥善修復漏水問題，即未善盡公寓大廈管理條例第十條第二項修繕義務，違反民法第一百八十四條第二項「保護他人之法律」，推定被告有過失。
因此，發生漏水水管確係公共排水管，又未能及時修復，致本件房屋受損，構成民法第一百八十四條第一項前段侵權行為。
四、損害金額方面：原告主張受有修理費用二十七萬三千五百六十元、損失租金收入五十二萬二千元之損害。被告辯稱原告所主張損害金額過高，並無租金損失等語。經調查：
⑴原告主張已支出修理費：
原告主張自八十五年間即通知被告修繕漏水問題云云，唯一證據係片面製做之起訴狀附表。被告否認此情，辯稱八十八年七月始由台北市政府核備成立公寓大廈管理員會組織，並提出台北市政府核備函為證（見被證一）；原告未能證明在八十五年至八十八年六月間曾反應漏水問題，自不能要求被告賠償八十五年至八十七年所支出修理費用一萬一千二百五十元（見原證二第一至三頁）。
⑵待支出修理費用：一萬零五百元
本院履勘時，入門後第五格天花板即為爭議之排水管，天花板為礦纖輕鋼架天花板，現場狀況如原證十相片（見審理卷第一二六頁正面、九六頁），則本件房屋修繕時，即不必全部修繕。因此，原告僅需支出原證二估價單之輕鋼架天花板約一坪─一千元、辦公室地磚一坪─三千五百元、T-BAR燈具一盞一千五百元、天花板一坪拆除與搬運費─四千五百元（拆除工資每單位為二千五百元、搬運工資每單位二千元；不足一單位時，均應以一單位計算），合計一萬零五百元。原告固主張尚需支出修理費二十五萬一千九百元，並提出估價單一紙為證（見原證二第四頁）。惟估價單所載修繕區域為客廳十坪、浴室五坪，已逾必要程度，又未說明牆面、門窗、鋁窗等工程與漏水有何關連，均應予以剔除。
⑶租金損失方面：十四萬四千元
被告聲稱八十九年十、十一月始接獲原告反應漏水問題（見審理卷第七六頁正面），則此後漏水影響原告出租，即屬原告所受損害。原告主張九十年十一月迄九十二年六月，八個月無法出租，以每月租金一萬八千元計算，損失租金達十四萬四千元，並提出八十九年十一月至九十年十一月租約一份、九十一年十月積水相片二張為證（見原證七、十二）。本院審酌現場並非原告居住處所，平日供出租之用，漏水確實造成出租不易，應認原告受有此部分損害。至於原告主張八十五至八十八年七月間無法出租一事，因原告未能證明當時向被告反應漏水問題；八十九年與九十年房客提早解約亦僅有原告片面在租約註記（見原證六、七）；故本院無從相信原告損失此等期間租金收入。
以上原告因被告未能及時修復漏水所受損害為十五萬四千五百元。
五、抵銷方面：原告主張以「修理費」與管理費抵銷，但認為被告管理費計算標準分為三級未經區分所有權人會議同意。惟被告辯稱收費標準於九十二年區分為出租予公司行號、住家、空屋三者，係經區分所有權人會議同意，且對原告更有利。經調查：
⑴依附表一所示，被告就本件房屋計費標準有三，分別係公司行號、住家、空屋
三者，其中八十六年間以公司行號收費標準計算管理費；八十七年一月改依住家收費；至九十二年四月改以空屋收費。被告是並提出收費說明、會議紀錄一份佐證（見二六八至二六九頁）。和平大樓住戶 虞迺源 、 李淑樺 就此證稱，目前住家每坪是四十元，空屋是二十元，出租時要看承租者是公司還是住宅。八十六年時有增加百分之三十，九十二年有調降等語（見審理卷第二六二至二六四頁），核與附表一每月管理費相符。
⑵原告雖認九十二年會議並非區分所有權人會議云云；惟該次會議將本件管理費
調降至空屋標準（見附表一），此舉對於原告更為有利。故原告此一辯解，不影響附表一管理費金額（但遲延利息則受雙方行使抵銷影響）。
⑶民法第三百三十五條第一項規定，抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互
間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅。原告於九十二年七月十八日主張以修理費與管理費抵銷，則一萬零五百元得與九十二年七月十八日以前所發生之管理費、利息互相抵銷。是以附表二所示八十六年一月管理費遲延利息僅能計算至抵銷時共七十八個月（以下類推）；八十七年一月以前管理費與遲延利息共一００四九元，均因該次抵銷而消滅。剩餘四百五十一元修理費債權，僅得就八十七年二月份管理費、利息抵充，因八十七年二月管理費計至抵銷時利息為五百九十六元，抵充後，原告仍應支付該期管理費九百八十元、利息一百四十五元⑷又被告於九十三年九月十七日具狀表示以管理費抵銷原告損害賠償債權（見第
二一五頁），惟原告自九十年十一月至九十一年六月每月損失租金一萬八千元，是以九十年十一月以後各期管理費均溯及至此時發生抵銷效，不再發生遲延利息；同年十月以前各期管理費，分別發生一至四十五個月遲延利息可抵銷（如附表二所示），合計為四萬三千一百零一元。故原告尚餘十萬零八百九十九元債權。
五、原告依據侵權行為損害賠償請求權提起本訴，扣除雙方抵銷項目後，其請求被告給付十萬零八百九十九元及自起訴狀繕本送達次日（即民國九十一年六月十九日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，合於法律規定，應予准許。超過部分為無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴金額未逾五十萬元，應依職權宣告假執行；並依被告聲請酌定相當之擔保金額宣告准予免為假執行。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、因本案事證已臻明確，雙方其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此說明。
八、綜上所論，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百八十九條第一項第五款、第三百九十二條第二項，判決如主文。（一、二審訴訟費用係指法院所收取費用與登報費用，不含律師費等費用。）中華民國九十三年十一月二十五日
民事第二庭法官吳燁山右為正本係照原本作成。
如對本判決不服，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀（應按對方人數提出影本，免附郵票）。並按民事訴訟法第七十七條之十六、之十三、台灣高等法院九十二年八月六日（九二）院 田文公 字第０三０二八號函（逾十萬元之部分，均提高十分之一之裁判費）繳納上訴費；計算公式可自司法院網站之「民事事件新制徵收費用標準」閱覽、下載。
附民事訴訟法第三百九十二條：
法院得宣告非經原告預供擔保，不得為假執行。
法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行。
依前項規定預供擔保或提存而免為假執行，應於執行標的物拍定、變賣或物之交付前為之。
中華民國九十三年十一月二十五日
書記官柯月英