臺灣新竹地方法院民事簡易判決 104年度竹東簡字第158號
原 告 鍾日秋
訴訟代理人 郭俊緯
被 告 彭思維
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國104年11月
16日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○段○○○號一樓房屋騰
空，並拆除招牌及遮雨棚後，遷讓返還予原告。
被告應自民國一百零四年九月二日起至遷讓返還第一項房屋之日
止，按月給付原告新臺幣叁萬柒仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、原告於民國（下同）103年9月2日與被告簽立房屋租賃契
約書，將門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○段○○○號1樓房屋
（下稱系爭房屋）出租予被告作為經營快餐便當業務使用，
雙方約定每月租金新臺幣（下同）25,000元，租賃期間自10
3年9月2日起至104年9月2日止。原告於104年5月中
即以口頭方式向被告表達到期後不願續租，並於104年8月
22日寄發竹東長春郵局存證號000181號存證信函通知被告租
期屆滿後無意再續租予被告。豈料，租期屆滿，屢經催促被
告將系爭房屋遷讓返還原告，被告均置之不理，迄今仍無權
占用系爭房屋，爰依民法第767條第1項之規定請求被告返
還系爭房屋。又被告於承租系爭房屋後，自行安裝如起訴狀
附圖所示之招牌暨遮雨棚等物，而兩造間之租賃契約業因到
期而消滅，是被告自負有將系爭房屋恢復原狀之義務，是以
被告於搬遷前，自應將起訴狀附圖所示之招牌、遮雨棚等拆
除。
㈡、另兩造間之租賃契約業已終止，被告繼續占用系爭房屋，即
無法律上之權源，而受有相當於租金之不當得利，致原告受
有無法使用系爭房屋之損害，是原告自得請求被告給付自10
4年9月2日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告
25,000元。此外，依契約書第6條之規定，被告不即時遷讓
返還房屋時，原告每月得向被告請求按租金五倍計算之違約
金至遷讓完了之日止，而被告至今仍不願搬遷，原告自得請
求被告按月給付租金五倍之違約金125,000元直至搬遷日止
。
㈢、訴之聲明：
⒈被告應將門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○段○○○號1樓房屋
騰空，拆除如起訴狀附圖所示之招牌、雨遮後，遷讓返還予
原告。
⒉被告應自104年9月2日起至騰空並遷讓返還上開房屋之日
止，按月給付原告25,000元，暨自104年9月2日起至騰空
並遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告以125,000元計
算之違約金。
⒊訴訟費用由被告負擔。
⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
伊確實於104年9月2日起即未繳納房屋，而伊已租賃系爭
房屋10餘年，原告因稅金問題遂要求伊搬遷，同意於104年
12月15日前搬遷。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件不爭執事項：
兩造於103年9月2日簽立系爭房屋租賃契約書，月租25,0
00元，被告自104年9月2日起未繳納房租費，現仍住在系
爭房屋。兩造租約期限至104年9月2日，之後未續訂租約。
四、本件爭點：
原告請求被告搬遷及拆除招牌、雨遮，並給付104年9月2
日起至騰空返還房屋之租金及違約金（如訴之聲明），有無
理由？
五、法院之判斷：
㈠、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項
及第455條前段分別定有明文。又租賃定有期限者，其租賃
關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租
賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為
以不定期限繼續契約，固為民法第450條第1項、第451條
所明定。惟出租人慮及承租人取得此項默示更新之利益，於
訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約或其
他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院
91年台上字第221號裁判意旨參照）。查兩造於系爭租約第
2條、第6條明定：「租賃期限經甲乙（即原告、被告）雙
方洽訂自民國103年9月2日至民國104年9月2日。」、
「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將
租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張
任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請
求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保
證人丙方，絕無異議。」（見本院卷第12至15頁），原告並
於租賃期限屆滿前之104年8月27日寄發存證信函予被告表
示合約自103年9月2日至104年9月2日止，甲方（即原
告）不再予以續租等情，有竹東長春存證號碼000181號郵局
存證信函可參（見本院卷第16頁），顯見原告於系爭租約租
賃期限屆滿後，並未同意繼續出租，堪認兩造租賃關係已於
104年9月2日因約定期限屆滿而消滅，是被告於租賃期間
屆滿後拒不遷讓返還系爭房屋，即屬無權占有。又如起訴狀
附圖所示招牌、遮雨棚（見本院卷第10、11頁）為被告所有
乙節，亦為兩造所不爭執，該等招牌及遮雨棚懸掛於原告所
有之系爭房屋，妨害原告所有權之行使，且兩造間之租賃契
約業已終止，則原告依前揭租賃契約第6條之約定及基於民
法第767條第1項所有物返還請求權之法律關係，請求被告
將系爭房屋騰空，並拆除如起訴狀附圖所示招牌、遮雨棚後
，遷讓返還予原告，自屬有據，應予准許。
㈡、次按，民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致
他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後
已不存在者，亦同。」，無權占有他人土地，可能獲得相當
於租金之利益，為社會通常之觀念。其依不當得利之法則請
求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有
損害為其要件，故得請求返還之範圍，固應以對方所受之利
益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上
字第1695號判例參照），惟於審酌對方所受之利益時，如無
具體數據可資計算，請求人所受損害之數額，未嘗不可據為
計算不當得利之標準（最高法院92年度台上字第324號判決
參照）。查兩造間之租賃關係既因租期屆滿而消滅，被告於
104年9月2日租賃期限屆滿後，仍繼續占有系爭房屋，即
屬無權占有，為無法律上之原因而受有相當於租金之利益，
並致原告受損。參諸兩造間租賃契約約定之每月租金數額為
25,000元，原告請求被告無權占有系爭房屋，每月所獲得
之利益，以兩造間約定之每月租金25,000元計算，堪屬適當
，依上開判例意旨，亦尚屬有據。執此，原告請求被告給付
自104年9月2日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告
25,000元相當租金之不當得利，自屬有據，應予准許。
㈢、末按，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金
。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之
賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履
行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外
，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生
損害之賠償總額。民法第250條定有明文。民法第252條規
定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」
，又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務
時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。所謂相當之
數額，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損
害情形，以為斟酌之標準。最高法院51年台上字第19號、79
年台上字第1915號著有判例。又違約金之核減，應為法院之
職權，原無待當事人之主張（最高法院88年台上字第716號
裁判意旨參照）。依系爭房屋租賃契約第6條約定：乙方（
即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租
外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉
詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每
月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，
乙方及連帶保證人丙方，決無異議。第12條約定：乙方若有
違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲
方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償
等情，有原告提出之房屋租賃契約書可佐。系爭房屋租金每
月25,000元，兩造間上開有關違約金之約定，較諸被告每月
應付之租金，高出甚多，不合社會一般常情，本院斟酌原告
因被告租約期滿後未返還系爭房屋其所受損害除原告按月得
收取相當於租金利益，被告自104年9月2日起即未繳付租金
，租期屆滿迄今仍未遷讓，經原告發函催告、起訴，本院通
知調解後表示同意於104年12月15日前搬遷等情（見本院卷
第26頁），是本院認原告按月得請求被告給付之違約金應酌
減為租金之0.5倍即12,500元為適當。從而，原告請求被告
給付自104年9月2日起至遷讓房屋之日止，按月給付12,500
範圍內之，違約金為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，
則屬無據，應予駁回。
㈣、綜上所述，原告請求被告應將系爭房屋騰空，拆除如起訴狀
附圖所示招牌、遮雨棚（見本院卷第10、11頁）後，遷讓返
還予原告，及請求被告給付自104年9月2日起至遷讓房屋
之日止，按月給付25,000元之租金及12,500元之違約金（合
計37,500元）部分為有理由，應予准許。至逾此範圍之請求
，乃屬無據，應予駁回。
六、本件係適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，爰依民
事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行
。原告雖陳明願供擔保請求宣告假執行，惟僅係促請本院為
上開宣告假執行職權之發動。至原告敗訴部分，其假執行聲
請，已因訴被駁回而失其附麗，均無從准許，應併予駁回。
七、又按以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，
不併算其價額。民事訴訟法第77之2條定有明文。本件僅就
原告請求之違約金部分酌減而為原告敗訴之判決，是以本件
訴訟費用仍應由被告負擔，併此說明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第436條第2項、第389條第1項第3款、第79條，判
決如主文。
中華民國104年12月15日
竹東簡易庭法官林麗玉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年12月15日
書記官何尚安