裁判字號：臺灣新竹地方法院107年訴字第1101號民事判決
裁判日期：民國108年06月28日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新竹地方法院民事判決107年度訴字第1101號原告 邱垂剛 被告 邱柏瑞 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年6月14日辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落新竹縣○○鄉○○路○○○○○○號一樓房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣參拾壹萬壹仟壹佰伍拾捌元，及自民國一○八年四月十九日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。
但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第262條第1、2項定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明原為「一、被告應將坐落於新竹縣○○鄉○○路○○○○○○號1樓之房屋全部遷讓返還原告，並給付租金新臺幣（下同）311,158元及自民國107年7月1日起至遷讓之日止按月賠償15,000元。二、新竹縣新豐鄉調解委員會107年民調字第049號受理原告方申請調解案，因信件退件無法寄達被告方，經電話通知約定調解時間地點，於107年6月26日、107年7月4日、107年7月12日，經三次安排調解，被告方均爽約未到場，致使調解不成立。」，嗣於108年6月14日言詞辯論期日當庭以言詞撤回訴之聲明第2項，其所為訴之撤回，因被告尚未為本案之言詞辯論，自無庸得其同意，合先敘明之。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：緣被告於105年7月1日向原告承租坐落於新竹縣○○鄉○○路○○○○○○號1樓之房屋（下稱系爭房屋），兩造並訂立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期2年，即自105年7月1日至107年6月30日止，每月租金2萬元，於每月10日給付。按民法第450條第1項規定租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅。詎被告於期限屆滿後竟拒絕遷讓，並積欠租金311,158元，經原告向被告催討均置之不理。又系爭租賃契約既於107年6月30日期滿，被告對租賃物即屬無權占有，自應按月賠償原告未收租金15,000元之損害迄至返還房屋之日止。為此，爰依租賃關係提起本件訴訟。並聲明：被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，並給付租金311,158元，及自107年7月1日起至遷讓之日止按月賠償15,000元。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，復未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
（一）原告主張被告與其簽訂系爭租約承租系爭房屋，租期自10
5年7月1日起至106年6月30日止，每月租金為2萬元，被告未依約繳租及應負擔之水費、電費、瓦斯費，已積欠租金達2個月以上，經催討未果，原告遂以起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示，業據提出與所述相符之系爭租約、土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本、房屋稅轉帳繳納證明書、地價稅轉帳繳納證明及兩造間Line對話訊息等件為證（見本院卷第6至37頁、第80至92頁）。
而被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何有利於己之聲明或陳述，以供本院審酌，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，堪認原告主張為真實。
（二）按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，此為民法第451條所明定。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，亦為民法第440條第1項、第2項著有明文。再按，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條定有明文。原告主張系爭租約於106年6月30日租期屆至後，兩造同意展延系爭租約之租賃期間至10
7年6月30日止乙節，觀諸原告所提系爭租約展租附加契約雖記載「本紙附加契約於甲乙雙方簽署後即視為原始租約之一部分，並展延其效力至雙方約定最新展租期限為止。…茲因甲乙雙方於106年6月30日簽訂原始租約到期，甲乙雙方同意以原約展租至107年6月30日止。」等語，惟兩造並未於該紙契約上簽名蓋章，有卷附展租附加契約可資參照（見本院卷第18頁），參以原告於本院108年6月14日言詞辯論期日當庭自承：「（問：《提示卷第18頁》這份展租附加契約有經被告看過簽名嗎？）展租附加契約在原租約的最後一頁，這是我自己的紀錄，紀錄他欠租的情形。但是因為被告一直未將之前欠租的部分繳清，所以展租附加契約雙方並沒有在下方簽名。」等語（見本院卷第77頁），由此可見兩造就系爭租約之租賃期間展延至107年6月30日一事，並未達成合意，是原告主張兩造間於系爭租約106年6月30日屆期後仍存在定期租賃關係云云，洵非可採。然系爭租約106年6月30日租期屆滿後，系爭房屋仍由被告繼續使用收益，而原告不即表示反對之意思，應視為以不定期限繼續系爭租約。而被告自106年4月起即未依約按時繳付租金，迄至107年11月22日原告起訴時已積欠共20個月之租金未付。是以，原告以被告遲延給付租金逾2個月租額為由，終止系爭租約，應屬有據。原告復主張以起訴狀繕本送達被告為終止租約之意思表示，而該起訴狀繕本於108年4月8日寄存送達於被告之戶籍址，依民事訴訟法第138條第2項規定，於108年月0月00日生送達效力，準此，系爭租約於日108年4月18日即合法終止。系爭租約既已終止，則原告主張被告應遷讓返還系爭房屋，於法有據，應予准許。
（三）再按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。查原告主張被告於系爭租約簽立後，僅繳付10
5年7月至106年3月租金，合計18萬元，有原告所提系爭租約中房屋租金收付款記錄表及展租附加契約在卷可佐（見本院卷第14、18頁），是被告自106年4月開始未繳交租金之情，應堪認定。又系爭租約第5條第12項、第13項約定「租金成本費用包含房租、水費、電費、瓦斯費；其中房租、網路費、有線電視收視費採每月定額預付方式，水費、電費、瓦斯費依每二個月抄表週期核算用量及應付金額，併每期雙月份收取。以上每月定額預繳租金20,000元；非定額代墊租金含電費、水費、瓦斯費，由甲方（即原告，下同）定期抄表依本條所訂台電、自來水公司、瓦斯公司費率計算後向乙方（即被告，下同）收費」、「乙方同意租金採月頭預繳方式，於每月10日前以現金或轉帳方式交付甲方」（見本院卷第7、9頁）；另系爭租約之租金自106年10月1日起經兩造合意由每月2萬元降為15,000元，亦有兩造間LINE對話訊息在卷可參（見本院卷第88頁）。據此，原告自得請求被告給付自106年4月1日至108年4月18日止（合計2年又17日）未償之租金，合計40萬元【計算式：（20,000×6）＋（15,000×18）＋（15,000×17÷30）＝398,500元】。而原告主張被告積欠105年7月份至107年5月份之水電瓦斯費36,158元（573＋1,509＋5,414＋3,693＋2,285＋2,544＋6,001＋7,122＋2,856＋2,303＋977＋881＝36,158）等節，亦與卷附房屋租金收付款記錄表及展租附加契約書記載相符，且被告已於相當時期受合法之通知，既未於言詞辯論期日到庭，或提出任何書狀加以爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項之結果，視同被告對於原告主張之事實自認，則原告請求此部分之費用，洵屬可採，是被告依據系爭租約約定，尚應給付原告上開欠款合計434,658元（計算式：398,500＋36,158＝434,658），從而，原告請求被告給付積欠之租金及水費、電費及瓦斯費311,158元，既低於上開金額，自屬有據，應予准許。
（四）末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文；而無權占有他人建物者，可獲得相當於法定租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。本件被告於系爭租約108年4月18日終止後，仍無權占用系爭房屋，自屬獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害。查兩造既約定系爭房屋之租金自106年10月1日起為每月15,000元，已如前述，則原告請求被告於系爭租約終止翌日即自108年4月19日起，至被告騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告受有無法收取系爭房屋租金之損害15,000元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，即屬無據，不應准許。
四、綜上所述，原告基於系爭租約及租賃之法律關係，訴請被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並應給付原告311,158元，另依不當得利之法律關係，請求被告自108年4月19日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條，判決如主文。中華民國108年6月28日
民事第一庭法官蔡欣怡以上筆錄正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年6月28日
書記官王恬如