臺灣臺中地方法院民事判決 104年度中小字第2189號
原 告
即反訴被告 徐秀艷
訴訟代理人 楊盤江 律師
被 告
即反訴原告 吳伊 加
上列當事人間給付租金等事件，本院於民國105年3月7日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣肆萬陸仟肆佰元，及自民國一○四年七月
二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣肆萬陸仟肆佰元為原
告預供擔保，得免為假執行反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣壹仟元由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決
事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第
255條第1項但書第3款定有明文。本件原告原係起訴聲明
求為判命被告給付新臺幣（下同）60,800元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣
於繕本送達被告後，於本院民國105年1月13日言詞辯論期
日，當庭以言詞變更聲明求為判命被告給付46,400元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之
利息（見本院卷第198頁），核屬減縮應受判決事項之聲明
，依首揭法條規定，即無不合，應准許之。
二、按反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得
提起，民事訴訟法第260條第1項定有明文。又該條項所稱之
「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之
標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判
資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作
為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一
，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本
訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生
之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（參
見最高法院91年度台抗字第440號民事裁判意旨）。另（小
額事件）當事人為訴之變更、追加或提起反訴，除當事人合
意繼續適用小額程序並經法院認為適當者外，僅得於第436
條之8第1項之範圍內為之，民事訴訟法第436條之15亦設
有規定。本件反訴原告即被告利用本訴訴訟程序提起反訴，
依兩造間房屋租賃契約終止後之法律關係，請求反訴被告即
原告返還押租金12,000元，其主張之原因事實乃兩造租賃關
係業已終止，而以反訴被告應返還其之代繳健保費、所得稅
、代繳押金款項及押租金與本件反訴原告應給付反訴被告之
租金相抵銷後，反訴原告尚應返還12,000元等情，此與本訴
主張之原因事實乃兩造間之房屋租賃關係雖經終止，但被告
仍積欠原告租金及租賃關係終止後之損害賠償費用各情，均
係基於系爭兩造間之房屋租賃契約而發生，兩者事實關係密
切，審判資料亦具有共通性，依前揭最高法院91年度台抗字
第440號民事裁判意旨，應認反訴之標的與本訴之標的具有
牽連關係。再本訴之訴訟標的金額為46,400元，未逾100,00
0元，依民事訴訟法第436條之8第1項規定，適用小額程
序，而反訴之訴訟標的金額為12,000元，亦屬於民事訴訟法
第436條之8第1項規定之100,000元範圍內，故反訴原告
提起本件反訴，即無不合，應予准許。
貳、實體方面：
甲、本訴部分：
一、原告徐秀艷起訴主張：被告前向原告承租門牌號碼為臺中市
○區○○路0段00號房屋（下稱系爭房屋），1樓作為營業
使用，2至4樓作為住家使用，約定租賃期限自100年5月
3日起至105年5月23日止，租金為每月30,000元，第二年
依物價指數調整租金，保證金則為60,000元，嗣系爭房屋租
金自102年1月23日起調整為每月30,600元。而被告於104
年1月8日以台中英才郵局第20號存證信函通知原告於104
年5月23日終止系爭房屋租約；原告亦因被告欠租，乃委請
律師於104年5月13日以台中何厝郵局第326號存證信函回
復同意終止租約。惟被告雖於104年5月23日遷離系爭房屋
，但拒不交還系爭房屋鑰匙，則原告自得依系爭房屋租賃契
約之法律關係，請求被告給付自104年1月23日起至5月23
日止所積欠之4個月租金共122,400元（30,600元/月×4
個月=122,400元），及依系爭房屋租賃契約第7條第3項規
定，請求被告賠償其於承租逾六個月後經原告同意而提前終
止租約之1個月租金損害30,600元，另依民法第455條、第
431條第2項、第213條第1、3項及系爭房屋租賃契約第
7條第2項規定，請求被告賠償系爭房屋開鎖費用2,500元
、裝潢拆除費用6,000元及垃圾清運費2,500元，總計164,
000元（122,400+30,600+6,000+2,500+2,500=164,000），
經扣除被告代原告繳納之103年補充保費7,200元、103年
租賃所得36,000元、104年1至4月補充保費2,400元、10
4年1至4月租賃所得12,000元，及系爭房屋租約之保證金
60,000元後，尚積欠之款項餘額共計46,400元（164,000-7,
200-36,000-60,000-2,400-12,000=46,400）等語。並聲明
：被告應給付原告46,400元，及自起訴狀繕本送達翌日即10
4年7月20日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告 吳伊加 則以：系爭房屋租金並未如原告所稱自102年1
月23日起調漲為30,600元，此由被告按年申報之原告租賃所
得12個月均為360,000元，被告代繳所得稅36,000元可證（
見本院卷第56頁正、反面）。又二代健保自102年起實施，
原告除要求被告須先代為繳納每月600元之補充保險費外，
並要求被告須加付每月600元之同額款項予原告作為代繳補
充保險費之保證押金，再於被告代繳後退還該押金，乃原告
竟捏稱係自102年度起調漲租金為30,600元，自無可採。本
件兩造合意提前於104年5月23日終止系爭房屋租約，而被
告所積欠原告之租金應為4個月之租金共計120,000元，原
告竟要求被告支付5個月租金，並非合理；再原告尚應給付
被告102年度代為繳納之全年度補充保險費7,200元、103
年度代為繳納之全年度補充保險費7,200元、104年度代為
為繳納之4個月份補充保險費2,400元、103年度代為繳納
之租賃所得稅36,000元、104年度代為繳納之4個月所得稅
款12,000元及103年度代繳補充保險費之全年度押金7,200
元，並應返還被告系爭房屋租約保證金60,000元，此部分款
項經與前揭被告應給付之租金120,000元為抵銷後，原告尚
應給付被告12,000元（7,200+7,200+2,400+36,000+12,000+
7,200+60,000-120,000=12,000）。另兩造合意於104年5
月12日終止系爭房屋租約，原告要求被告於104年5月25日
交還系爭房屋，當日卻避不見面，被告乃於104年5月28日
以台中英才郵局第1021號存證信函通知原告隨時可取回系爭
房屋鑰匙，足見原告更換系爭房屋鑰匙，係故作損害，且被
告為執行中醫，相關儀器及櫥櫃早已搬離系爭房屋，何有裝
潢？況兩造亦未約定系爭房屋應回復原狀，故原告應不得請
求被告賠償開鎖費用及裝潢拆除費用等語，資為抗辯。並聲
明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣
告免為假執行。
乙、反訴部分：
一、反訴原告吳伊加起訴主張：兩造合意提前於104年5月23日
終止系爭房屋租約，而反訴原告所積欠反訴被告之系爭房屋
租金為4個月之租金共計120,000元，經與反訴被告尚應給
付反訴原告之102年度代為繳納之全年度補充保險費7,200
元、103年度代為繳納之全年度補充保險費7,200元、104
年度代為為繳納之4個月份補充保險費2,400元、103年度
代為繳納之租賃所得稅36,000元、104年度代為繳納之4個
月所得稅款12,000元及103年度代繳補充保險費之全年度押
金7,200元，並應返還反訴原告之租約保證金60,000元互為
抵銷後，反訴被告尚應給付反訴原告12,000元（7,200+7,20
0+2,400+36,000+12,000+7,200+60,000-120,000=12,000）
。為此爰依系爭房屋租賃契約終止後之法律關係，請求反訴
被告給付上開12,000元等語。並聲明：反訴被告應給付反訴
原告12000元，及自反訴狀繕本送達翌日即104年8月22日
起至清償日止，按年息百分之5計算利息。
二、反訴被告徐秀艷則抗辯：系爭房屋租金確有自102年1月起
調漲每月租金600元，而由反訴原告母親所交付予證人陳雪
惠之全民健康保險各類所得補充保險費扣費證明單（本院卷
第92頁、第139頁背面），即足證明反訴被告已將反訴原告
代繳之102年度全年度補充保險費7,200元給付予反訴原告
。至於反訴原告103年度代為繳納之全年度補充保險費7,20
0元、104年度代為為繳納之4個月份補充保險費2,400元
、103年度代為繳納之租賃所得稅36,000元、104年度代為
繳納之4個月所得稅款12,000元部分，反訴被告均已於本訴
請求金額中扣除，且亦無反訴原告所稱應返還其103年健保
補充保費押金7,200元情事，故本件反訴原告之請求並無理
由等語，資為抗辯。並聲明：㈠反訴原告之訴駁回。㈡如受
不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
丙、得心證之理由：
一、本訴部分：
㈠原告徐秀艷主張被告前向原告承租系爭房屋，1樓作為營業
使用，2至4樓作為住家使用，約定租賃期限自100年5月
3日起至105年5月23日止，租金為每月30,000元，第二年
依物價指數調整租金，保證金則為60,000元。被告於104年
1月8日以台中英才郵局第20號存證信函通知原告於104年
5月23日終止系爭房屋租約；原告乃委請律師於104年5月
13日以台中何厝郵局第326號存證信函回復同意終止租約。
而被告積欠自104年1月23日起至5月23日止4個月之租金
未為給付等情，業據其提出房屋租賃契約書、台中英才郵局
第20號存證信函、台中何厝郵局第326號存證信函及收件回
執等件為證，且為被告所不爭執，是原告此部分主張，自堪
信為真實。
㈡原告主張系爭房屋租金自102年1月23日起調整為每月30,6
00元等語，為被告所否認，抗辯其中600元係原告要求其代
為繳納每月600元之補充保險費押金云云。經查：
1.按關於民事訴訟舉證責任之分配，八十九年間修正之民事訴
訟法第277條已增設但書規定，受訴法院於具體個案決定是
否適用該條但書所定公平原則，以轉換舉證責任或降低證明
度時，應視各該訴訟事件類型之特性及待證事實之性質，審
酌兩造舉證之難易、距離證據之遠近、經驗法則所具蓋然性
之高低等因素，並依誠信原則，定其舉證責任誰屬或斟酌是
否降低證明度，進而為事實之認定並予判決，以符上揭但書
規定之旨趣，實現裁判公正之目的。尤以年代已久且人事皆
非之遠年舊事，每難查考，舉證甚為困難。苟當事人之一造
所提出之相關證據，本於經驗法則及降低後之證明度，可推
知與事實相符者，應認其已盡舉證之責，最高法院104年度
台上字第2241號、102年度台上字第863號、102年度台上
字第176號判決已闡釋明確。
2.原告主張系爭房屋租金自102年1月23日起調整為每月30,6
00元等情，業據其提出租金帳戶之客戶歷史交易清單及財政
部中區國稅局民權稽徵所函、綜合所得稅結算申報書為證（
見本院卷第9至16頁、第81至82頁），且核與系爭房屋租賃
契約書第3條：「租金：每月參萬元整。第二年依物價指數
調整租金」之約定相符，堪認原告此部分主張應可採信。
3.被告雖抗辯其自102年1月起每月給付原告30,600元，其中
之600元係原告要求其代為繳納每月600元之補充保險費之
押金，並非系爭房屋租金調整為30,600元云云，惟被告既自
102年1月起按月匯款30,600元予原告，復自承自102年1
月起即按月代原告繳納補充保費600元，則被告又抗辯其除
按月代原告繳納600元之補充保費予健保局外，尚須按月繳
納600元予原告，以作為其按月代原告繳納600元補充保費
予健保局之押金云云，因被告此部分所辯實有悖於常情，屬
變態事實，自應由被告就此有利於己之主張負舉證證明之責
。查：
①證人即被告之母 吳顏英 津雖於本院證稱：其未與仲介 陳雪惠
談過調漲租金之事，亦未與原告配偶 楊鎮 乾於電話中商談並
同意調漲租金600元，而係談論補充保費之事，其請原告直
接從租金中扣除600元，但原告不同意，要求被告先繳納，
並要求其等多匯600元作為補充保費之押金等語（見本院卷
第137頁至138頁），惟核與證人陳雪惠於本院證述：「（
當時被告有無提告補充保費押金的事？）有，被告有說景氣
不好，還要漲租金，我說當時我們契約有講好，要按照物價
指數來調，不能把這個混為一談」等語有所不符（見本院卷
第141頁），且證人 吳顏英津 為被告之母，並為被告處理系
爭房屋租賃事宜，與本件具有利害關係，是以自難以證人吳
顏英津上開證述，即遽為有利被告之判斷。
②又依被告所提出之仁妙手中醫診所102年度、103年度財政
部國稅局各類所得扣繳暨免扣繳憑單申報書所載，其上雖記
載給付之租賃總額均為360,000元，扣繳稅額為36,000元（
見本院卷第56頁正、反面），但原告嗣已補申報其102年度
、103年度每月租金所得為30,600元，並據以補繳稅款，亦
有前揭財政部中區國稅局民權稽徵所函及綜合所得稅結算申
報書在卷可按（見本院卷第9至16頁、第81至82頁），是以
益難以被告所提出之上開各類所得扣繳暨免扣繳憑單申報書
之記載，即為其繳付予原告之30,600元，其中600元乃為其
代為繳納補充保險費之押金之認定。
③再依被告提出之104年3月3日其與證人陳雪惠之監視錄影
光碟內容所示，雖被告於證人陳雪惠欲交付其103年度之代
繳原告所得稅款及二代健保補充保費款項共43,200元時，向
證人陳雪惠表示原告尚有102年度、103年度之補充保費押
金未共計14,400元未為給付等語，但證人陳雪惠亦係回應並
不知此事，會再代被告向原告反應，且表明不介入兩造金錢
問題等語，此有本院勘驗筆錄在卷足憑（見本院卷第198頁
背面至第201頁），則依該監視錄影光碟內容，實亦無從僅
憑被告於與證人陳雪惠對話時，多次向證人陳雪惠提及原告
要求其繳納每月600元之押金之片面陳述，即為不利原告之
判斷。
④此外，被告復未能提出其他證據舉證以證明其每月繳付予原
告之30,600元，其中600元乃為其代為繳納補充保險費之押
金，是被告此部分所辯，自難採信。
㈢次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定
有明文。而按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債
務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行
時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後
，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上
字第1631號判決意旨可參）。又系爭房屋租金自102年1月
23日起調漲為每月30,600元，已如前述，而本件被告既積欠
原告自104年1月23日起至5月23日止4個月之租金共122,
400元（30,600元/月×4個月=122,400元），經與被告先
前繳納之保證金（即押租金）60,000元為抵充後，原告自得
請求被告給付尚積欠之租金共計62,400元（122,400-60,000
=62,400）。
㈣又系爭房屋租賃契約書第7條第3項約定：「本租約租賃期
限未滿，一方擬終止租約時，須得對方同意，本契約租賃期
限未滿，一方擬終止租約時，須於一個月前通知對方並得對
方同意，但應於二個月前通知對方，且租期未滿半年終止租
約時，應賠償對方貳個月租金之損失，若租期逾六個月時，
則賠償對方壹個月租金之損失」。本件被告於104年1月8
日以台中英才郵局第20號存證信函通知原告於104年5月23
日終止系爭房屋租約，原告則委請律師於104年5月13日以
台中何厝郵局第326號存證信函回復同意終止租約，亦如前
述，則被告於自100年5月3日起承租系爭房屋逾6個月後
，經原告同意而提前終止租約，原告自得依前揭約定，請求
被告賠償1個月之租金損失計30,600元。
㈤另按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生
產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。承租人就租賃
物所增設之工作物，得取回之。但應回復租賃物之原狀。民
法第455條及第431條第2項分別定有明文。次按負損害賠
償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方
損害發生前之原狀；第一項情形，債權人得請求支付回復原
狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條第1、3項
亦有明文。又系爭房屋租賃契約第7條第2項明定：「乙方
（即被告）遷出時，如遺留傢俱不搬者，視為放棄，應由甲
方（即原告）處理，費用由乙方負擔」。本件原告主張被告
雖於104年5月23日遷離系爭房屋，但拒不交還鑰匙，復未
拆除裝潢以回復原狀，故請求被告賠償系爭房屋開鎖費用2,
500元、裝潢拆除費用6,000元及垃圾清運費2,500元等語
，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
1.雖被告於104年5月28日以台中英才郵局第1021號存證信函
通知原告謂：「基於雙方合意終止租約，雙方約定於本（5
）月25日交還並點交房屋，惟台端故意避不見面，致無法順
利交屋。顯然其責在於台端，茲本人只好暫行保管鎖匙，台
端可隨時通知取回」等語（見本院卷第25至26頁）。惟證人
陳雪惠於本院證述：「（提示原證15照片第3頁，照片所示
穿白色上衣站立之女士是否為證人陳雪惠？）是的，其餘二
名女子就是被告及被告的媽媽，至於黑衣服男子我不認識，
他是跟被告一起來的，照片拍攝時間是104年5月25日，是
跟我一起去的朋友幫忙拍的照片，地點在臺中市○區○○路
○段00號房屋門口前」、「（上開照片所示104年5月25日
在臺中市○區○○路○段00號房屋門口前，你與被告在談論
什麼事？）我跟被告在談論房屋點交的事情，被告要把鑰匙
交給我，但是我不能跟她拿鑰匙，因為房子裡面的裝潢還沒
有拆，被告還沒有跟屋主結清水電費及租金，被告的母親要
我簽一份文件，上面記載鑰匙交給我爾後沒有爭議，我沒有
簽，因為我剛剛講的那些問題還沒有處理，所以當天沒有完
成房屋點交，當天我是受原告委託出面與被告處理房屋點交
的事情」、「（對於被告前開陳述104年5月29日當天發生
的事情，請證人確認有無此事？）104年5月29日當天我有
與被告的母親約見面，因為被告的母親要拿臺中市○區○○
路○段00號房屋的鑰匙給我，當天我們二人有見面，被告的
母親要求我簽收據，其上記載爾後無爭議，我沒有簽，鑰匙
也沒有拿，我不能簽，因為被告裝潢沒有拆，水電費及租金
也沒有結清，所以我不能簽那份收據，因為我沒有簽收據，
所以沒有拿到鑰匙」等語（見本院卷第139至140頁），足
見被告迄至105年5月29日仍未與受原告委託與其辦理房屋
點交之證人陳雪惠辦理交屋，亦未將房屋鑰匙交付予原告。
參以原告又於104年6月2日以台中何厝郵局第371號存證
信函通知被告交還系爭房屋鑰匙，有該存證信函在卷可按（
見本院卷第29至30頁），然被告仍未交還系爭房屋鑰匙，則
原告為接管系爭房屋使用而必須請人開鎖並更換房屋遙控主
機，要屬被告無法儘速辦理交屋手續所致，係可歸責於被告
之事由，故原告主張被告應返還上開開鎖及更換遙控主機之
費用2,500元（見本院卷第33頁），並無不當，應准許之。
2.被告雖抗辯其為執行中醫，相關儀器及櫥櫃早已搬離系爭房
屋，何有裝潢？況兩造亦未約定系爭房屋應回復原狀，故原
告應不得請求被告賠償裝潢拆除費用云云。惟查被告於104
年5月23日雖遷離系爭房屋，但仍遺留有裝潢未予拆除，而
由原告僱工拆除以回復原狀等情，業據證人陳雪惠於本院具
結證述：「（提示原證1房屋租賃契約書，是否瞭解臺中市
○區○○路○段00號房屋租賃情形？）這份租賃契約書我有
看過，兩造關於租賃臺中市○區○○路○段00號房屋是由我
負責仲介」、「（被告在100年5月3日承租上址房屋前，
有無帶被告看過房子？）是我們一位楊先生帶看的，100年
1月的時候我有去看過這個房子，因為楊鎮乾委任我找房客
，我有去看過這房子」、「（提示原證15第1頁、第2頁照
片所示置物架、掛號櫃檯、病歷架、隔間牆、掛架及原證16
下方照片所示招牌等物，於100年1月你去看上址房屋的時
候，有無裝設這些物品？）沒有，這些東西是100年5月被
告租完之後才裝潢，所以這些東西是被告裝潢裝上去的，出
租的時候是空屋，還有給被告裝潢期2至3星期，這段期間
沒有收租金」、「（提示原證1房屋租賃契約書，請證人確
認前開所述裝潢期是否指租賃契約書第2條所寫內容？）是
的，100年5月3日至100年5月24日是裝潢期」等語（見
本院卷第138頁背面至第139頁）；另證人 張崇卿 亦於本院
證述：「（下方收據，請證人確認其上記載拆遷費6,000元
，是否由你經手？）是的，其上張崇卿是我的簽名，這6,00
0元是房東的先生楊鎮乾拿給我的，是拆除的工費，於104
年6月11日在臺中市○區○○路○段00號進行拆除」、「（
提示原證16照片，請證人確認是否於104年6月11日在臺中
市○區○○路○段00號進行拆除的情形？）是的」、「（提
示證物9垃圾清運費2,500元，是否瞭解？）我不瞭解」、
「（你於104年6月11日在臺中市○區○○路○段00號進行
拆除後，相關物品，你有無負責清除？）沒有負責清除，只
有負責拆除」等語（見本院卷第138頁正、反面），並有現
場照片及拆遷費收據、清潔費收據附卷足憑（見本院卷第33
至34頁、第111至112頁、第115至120頁）。則系爭房屋
之裝潢既係依被告個人需求而裝設，依首揭說明，其於交還
房屋時，自應回復至出租前未改裝時之狀態，此乃被告在租
賃契約終止後所負之最重要義務。而本件被告既未將系爭房
屋裝潢拆除以回復原狀，原告自得依前開規定，請求被告賠
償因系爭房屋回復原狀所支出之裝潢拆除費用6,000元及垃
圾清運費2,500元。被告上開所辯，要難採信。
㈥綜上，本件原告得請求被告給付之金額原應為104,000元（
62,400+30,600+2,500+6,000+2,500=104,000）。惟按二人
互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其
債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段
定有明文。本件被告主張以原告尚應給付其之102年度代為
繳納之全年度補充保險費7,200元、103年度代為繳納之全
年度補充保險費7,200元、104年度代為為繳納之4個月份
補充保險費2,400元、103年度代為繳納之租賃所得稅36,0
00元、104年度代為繳納之4個月所得稅款12,000元及103
年度代繳補充保險費之全年度押金7,200元，與本件原告請
求之金額為抵銷，而原告亦同意就其中被告代原告繳納之10
3年補充保費7,200元、103年租賃所得36,000元、104年
1至4月補充保費2,400元、104年1至4月代為租賃所得
12,000元等金額，應就其本件請求中扣除。至於被告主張應
抵銷之103年度代繳補充保險費之全年度押金7,200元部分
，因本件被告所舉證據尚不足為被告自102年1月起每月繳
付予原告之30,600元之其中600元，乃為被告代繳補充保險
費之押金之認定，已如前述，是被告抗辯原告尚應返還其10
3年度代繳補充保險費之全年度押金7,200元，並主張以之
與原告本件請求之金額為抵銷，即難認屬有據。另關於被告
代為繳納之102年度全年度補充保險費7,200元部分，原告
主張其業已透過仲介陳雪惠給付該102年度補充保險費7,20
0元予被告等語，而被告亦陳稱：「102年原告有還給我押
在他那邊的600元保費押金，但是補充保險費沒有還給我，
102年原告只有還給我7,200元的押金」等語（見本院卷第
202頁），足見原告確已有給付被告102年度之7,200元，
雖被告稱該7,200元係補充保費押金云云，然本件既無證據
足證被告有交付原告補充保險費押金之事實，自應認原告主
張該7,200元係給付102年度被告代繳之補充保險費等語，
應可採信。是被告抗辯原告另應返還其102年度代繳補充保
險費7,200元，並主張以之與原告本件請求之金額為抵銷，
即屬無據。則本件原告原得請求金額104,000元，經與上開
原告應給付被告之103年補充保費7,200元、103年租賃所
得36,000元、104年1至4月補充保費2,400元、104年1
至4月代為租賃所得12,000元，共計57,600元（7,200
+36,000+2,400+12,000=57,600）為抵銷後，原告自僅得請
求被告給付40,600元（104,000-57,600=46,400）。
㈦從而，原告依系爭房屋租賃契約及民法第455條、第431條
第2項、第213條第1、3項規定，請求被告給付46,400元
，及自起訴狀繕本送達翌日即104年7月20日起至清償日止
，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
㈧本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及
所提證據，核於判決結果不生影響，無一一審究論述之必要
，附此敘明。
㈨又本件應適用小額訴訟程序，依民事訴訟法第436條之19第
1項規定，法院為訴訟費用之裁判時，併確定本訴訴訟費用
額為1,000元，由被告負擔。
㈩本訴訟為適用小額程序所為被告部分敗訴之判決，就原告勝
訴部分，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假
執行，並准被告得供擔保而免為假執行。
二、反訴部分：
㈠承前所述，本件反訴被告得請求反訴原告給付之系爭房屋4
個月租金計122,400元，經與反訴原告先前繳納之保證金（
即押租金）60,000元為抵充後，反訴被告得請求反訴原告給
付之租金共計62,400元，再加計反訴原告提前終止租約而應
賠償反訴被告之1個租金損失計30,600元，及反訴原告應賠
償反訴被告之系爭房屋開鎖費用2,500元、裝潢拆除費用6,
000元及垃圾清運費2,500元，本件反訴被告得請求反訴原
告給付之金額原應為104,000元（62,400+30,600+2,500+6,
000+2,500=104,000）。惟此部分金額經與本件反訴被告尚
應給付反訴原告之103年補充保費7,200元、103年租賃所
得36,000元、104年1至4月補充保費2,400元及104年1
至4月代為租賃所得12,000元，共計57,600元（7,200+36,0
00+2,400+12,000=57,600）為抵銷後，反訴被告尚得請求反
訴原告給付40,600元（104,000-57,600=46,400）。至於反
訴原告另就102年度代為繳納之全年度補充保險費7,200元
及103年度代繳補充保險費之全年度押金7,200元所為抵銷
主張，因反訴被告業已給付反訴原告102年度代為繳納之全
年度補充保險費7,200元，且無證據足證反訴被告應給付反
訴原告103年度代繳補充保險費之全年度押金7,200元，故
反訴原告此部分行使抵銷權之主張，尚屬無據。從而，本件
反訴被告既尚得請求反訴原告給付40,600元，則反訴原告主
張依系爭房屋租賃契約終止後之法律關係，請求反訴被告給
付12,000元，及自反訴狀繕本送達翌日即104年8月22日起
至清償日止，按年息百分之5計算利息，為無理由，應予駁
回。
㈡本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及
所提證據，核於判決結果不生影響，無一一審究論述之必要
，附此敘明。
㈢又本件應適用小額訴訟程序，依民事訴訟法第436條之19第
1項規定，法院為訴訟費用之裁判時，併確定反訴訴訟費用
額為1,000元，由反訴原告負擔。
參、結論：本件本訴原告之訴為有理由；反訴原告之訴為無理由
，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第78條、
第436條之19第1項、第436條之20、第390條第2項，判
決如主文。
中華民國105年4月29日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官劉惠娟
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內以判決違背法令為理由，向本
院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違
背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法
令之具體事實），如未表明，上訴於法不合，得逕予駁回，如於
本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上
訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上
訴審裁判費。
中華民國105年4月29日
書記官黃泰能