裁判字號：臺灣士林地方法院111年訴字第99號民事判決
裁判日期：民國111年05月27日
裁判案由：返還不當得利
臺灣士林地方法院民事判決111年度訴字第99號原告乙○○訴訟代理人 張育銜 律師被告甲○○上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於中華民國111年4月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣參拾伍萬肆仟貳佰捌拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣參拾伍萬肆仟貳佰捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、查原告起訴時原請求被告給付新臺幣（下同）68萬4,800元（士司調字卷第8頁），嗣變更請求金額為68萬4,000元（本院卷第64頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許。
二、原告主張：兩造為叔姪關係，門牌號碼臺北市○○區○○○路00巷00弄0號房屋（建號為臺北市○○區○○段○○段00000○號，下稱系爭房屋）於民國110年8月間之前為兩造與訴外人即伊父親 劉士銘 所共有，應有部分伊為3分之2，被告與劉士銘各6分之1，伊已於110年8月間將應有部分出售予第三人。被告雖於101年2月14日曾與當時尚未成年之伊之法定代理人劉士銘簽訂協議書，約定伊同意由被告及其配偶使用系爭房屋至其等百年（下稱系爭協議），惟該協議業經本院109年度訴字第713號確認契約無效事件（下稱本院713號事件）判認無效，被告自屬無權占用系爭房屋並受有利益，致同為共有人之伊受有相當租金之損害，伊自得依民法第179條規定，請求被告給付自本件起訴時回溯5年，即自105年8月1日起至110年7月31日止（下稱系爭期間）相當租金之不當得利。又系爭房屋坐落之同段同小段244地號土地（下稱244地號土地）於109年1月之申報地價為每平方公尺4萬6,320元，加計該土地面積及伊之應有部分後，總價為136萬9,013元，系爭房屋鄰近捷運石牌站、百貨公司、學校及傳統市場，生活機能便利，伊亦得依土地法第97條規定，以上開總價10％即以每月租金1萬1,400元作為計算相當租金利益之基礎，請求被告給付系爭期間無權占用系爭房屋之不當得利計68萬4,000元等語。並聲明：㈠被告應給付原告68萬4,800元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：伊固不爭執伊於系爭期間無權占用系爭房屋之事實，惟109年10月28日本院713號事件判決確定前，伊無法知悉系爭協議係屬無效之情，故原告請求伊返還相當租金之不當得利，應自109年10月28日起算始為合理。又伊現無資力，原告主張依系爭房屋申報地價10％計算伊所受相當租金之利益，尚屬過高，應以5％計算為適當等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、本院之判斷㈠原告主張系爭房屋前為兩造共有，應有部分各為3分之2、6分
之1，該屋於系爭期間雖由被告依系爭協議占用，然本院713號事件確定判決確認系爭協議無效等情，業據提出本院713號事件判決書、土地及建物登記第一類謄本為佐（士司調字卷第12至25頁），且為被告所不爭執（本院卷第57頁），並經本院職權調取上開事件卷宗核閱無訛，堪予信實。按以無權占有為原因，請求返還房屋者，占有人對房屋所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，房屋所有權人對其房屋被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號民事裁判意旨參照）。準此，原告為系爭房屋共有人，既為被告所不爭執，則被告自應就其於系爭期間占有系爭建物之正當權源乙節，負舉證之責。而被告所辯系爭期間占有系爭房屋之合法權源即系爭協議，業經本院713號事件確認為無效確定，該協議自屬自始、當然、確定無效，則原告主張被告於系爭期間無權占有系爭房屋，尚非無據，被告抗辯應自上開事件判決確定時起算無權占有之期間云云，即非值採。
㈡按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，房屋所有人因此受有損害，即得依不當得利規定，請求返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判決先例要旨參照）。經查：
⒈被告於系爭期間無權占用系爭房屋，業經前析，則其受有使
用、收益上開房屋之利益，致原告無法取得應歸屬於己之利益而受有損害，自堪認定，是原告請求被告應返還系爭期間相當於租金之不當得利，洵屬有據。
⒉按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息10％為限，土地法第97條定有明文；所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價（平均地權條例第16條前段規定參照）。又上開租金之上限規定，乃指房屋或建築基地租金之最高限額而言，實際租金之數額，除參考基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，非必須照申報總價年息10％計算（最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號裁判意旨參照）。
⒊查系爭房屋係62年1月30日辦理第一次登記，為3層樓加強磚
造建物，總面積為96.24平方公尺，屬老舊含騎樓之住商合用低矮房宅，原告就上開土地歷次取得應有部分計9分之2等情，有土地登記謄本可參（士司調字卷第20頁、第24頁）。又244地號土地105至110年間公告地價分別為每平方公尺6萬3,800元、5萬8,800元、5萬7,900元，亦有地價查詢頁面可悉（本院卷第70頁）。而系爭房屋及其坐落244地號土地位處住商用宅區，鄰近德行東路、福華路、捷運芝山站、石牌站、家樂福天母店、北投文林郵局、全聯福利中心北投文林店、臺北市立中正高級中學、磺溪公園，生活機能及交通狀況尚可，有Google地圖及照片可佐（本院卷第71至72頁）。揆諸上開規定及說明，本院審酌上述系爭房屋屋況、地理位置工商繁榮程度、被告於系爭期間利用系爭房屋之方式僅為住宅自住等情，認應以系爭房屋坐落之244地號土地申報地價5％做為計算本件不當得利之基礎，始為允當。依此計算，被告應給付原告系爭期間相當於租金之利益金額為35萬4,280元（計算式：63,800元×80％×133平方公尺×2/9×5％×518/365日＋58,800元×80％×133平方公尺×2/9×5％×2年＋57,900元×80％×133平方公尺×2/9×5％×577/365日＝354,280元）。至原告逾此部分之請求，乏其所據，不應准許。
五、從而，原告依民法第179條規定，請求被告給付35萬4,280元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本判決命被告給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定依職權宣告假執行，並依被告聲請，酌定相當擔保金額准其為原告供擔保後，免為假執行。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，不應准許，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國111年5月27日
民事第三庭法官李嘉慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國111年5月27日
書記官林瀚章