臺灣高等法院臺中分院96年度上易字第188號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院臺中分院96年上易字第188號民事判決

裁判日期：民國96年08月29日

裁判案由：確認房屋租賃關係存在

臺灣高等法院臺中分院民事判決96年度上易字第188號上訴人乙○○訴訟代理人 許朝昇 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 謝宗翰 律師上列當事人間請求確認房屋租賃關係存在事件，上訴人對於民國96年5月4日臺灣苗栗地方法院96年度訴字第65號第一審判決提起上訴，經本院於96年8月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人經合法通知，復無民事訴訟法第386條所列各款情形，無正當理由而未於言詞辯論期日到場，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件上訴人起訴主張：訴外人 朱曾玉鳳 於民國（下同）92年ll月26日將其所有坐落苗栗縣○○鄉○○○段41之l、41之20地號土地上如原審判決附表所示（除D部分外）未辦保存登記建物，即原審法院92年度執字第7128號執行事件暫編73建號之建物（下稱系爭房屋），出租予上訴人，約定租金為每月新臺幣（下同）10,000元，租期自92年ll月26日起至102年ll月25日止，簽訂有房屋租賃契約書為憑。朱曾玉鳳並於簽約後即將系爭房屋交付上訴人佔有使用。詎原審法院執行處92年度執字第7128號清償債務強制執行事件，竟於拍買公告中，將系爭房屋之所有權人誤載為橋志玩具製造股份有限公司（下稱橋志玩具公司），並將之列為暫編73建號，而由被上訴人拍定取得系爭房屋所有權。並裁定除去上訴人於系爭房屋之租賃權，其認定事實自屬錯誤。是執行法院既係除去一件不存在之土地租賃契約，對任何人均不生效力，上訴人與訴外人朱曾玉鳳間就系爭房屋之租賃契約依舊存在，未被除去，已成為拍賣契約之一部，依繼受取得之法理，上訴人之租賃權對拍定人即被上訴人當然繼續存在。爰訴請確認上訴人對被上訴人所有系爭房屋之租賃關係存在。
三、經原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴，聲明：（一）原判決廢棄。（二）確認上訴人對被上訴人所有如原審起訴狀附表所示（除D部分外）建物之租賃關係存在。（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。併稱：（一）原審法院92年度執字第7218號執行事件中暫編建號73之未辦保存登記建物，係由訴外人朱曾玉鳳所建，執行法院認係橋志公司所有，與事實不符。（二）除與原判決記載相同者，予以引用外，於本院並無提出新攻擊防禦方法，及補充陳述。
四、被上訴人方面則聲明：駁回上訴，併陳述：否認上訴人所提出租賃契約之真正。況系爭暫編建號73號不動產確為訴外人橋志公司所有。縱訴外人朱曾玉鳳曾與上訴人簽訂租賃契約，因上訴人主張之法律關係為民法第425條第l項，即出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。雖依同條第2項規定「前項規定，於未經公証之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之」。本件租賃契約租期自92年1l月26日至102年ll月25日止，為期10年，已逾法定五年期限，復未經合法公証，顯不符合上揭民法第425條第2項規定。
五、經查，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，89年5月5日修正施行之民法第425條第l、2項定有明文。本件姑且不論上訴人提出之房屋租賃契約書是否真正，依其形式以觀，係訂定於92年ll月26日（見原審卷第12頁），自應適用修正後之民法第425條規定。從而，上開房屋租賃契約書既未經公證，且租期逾5年，揆諸前揭規定，承租人自不得對出租人之繼受人主張租賃契約仍繼續存在。是本件原判決所記載之理由，經核均無違誤，為本院所採。從而，上訴人主張其與訴外人朱曾玉鳳就原執行法院92年度執字第7128號執行標的物如原判決附表所示（除D部分外）未辦保存登記暫編73建號之建物有租賃關係，為不足採。其請求確認與被上訴人間就上開不動產有租賃關係，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國96年8月29日
民事第六庭審判長法官袁再興
法官陳賢慧法官吳惠郁以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官江玉萍中華民國96年8月30日
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