裁判字號：臺灣新北地方法院88年訴字第1096號民事判決
裁判日期：民國89年08月03日
裁判案由：租佃爭議
臺灣板橋地方法院民事判決八十八年度訴字第一○九六號
原告乙○○訴訟代理人 周承武 律師被告甲○○住台北縣○○鎮○○路○○○巷一之二號訴訟代理人 王年柿 律師複代理人 王如后 律師右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主文被告應將座落台北縣○○鎮○○○段六七、六七—一、六七—二、六七—七、六七—
九、七七等地號土地返還原告。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）請求確認原告與被告間就原告所有坐落台北縣○○鎮○○○段六七、六七─一、六七─二、六七─七、六七─九、七七等土地就被告部分之租賃關係不存在。
（二）被告應將前項土地返還原告。
二、陳述：
（一）緣原告之父 張金國 於民國（下同）三十八年一月一日與被告甲○○及訴外人 陳金土 分別訂有三七五耕地租佃契約，將所有坐落台北縣○○鎮○○○段六八—三、六七、七七、七七—一、六七—一、六八—三等土地出租被告與訴外人陳金土，土地整編之地號為後為台北縣○○鎮○○○段六七、六七—一、六七—二、六七─三、六七─七、六七─九、六八─三、六七─一０、七七、七七─一、七七─二、七七─三、七七─六、七七─八、七七─一０、七七─一五、七七─一六、七七─一八，其中六七─三、七七─一、七七─二、七七─三、七七─六、七七─八、七七─０、七七─一五、七七─一六、七七─一八地號土地均因政府於八十八年九月十日徵收而終止租佃關係。
（二）被告因未繳納租金，未自任耕作，原告分別以被告及陳金土均未依三七五耕地租賃契約向原告繳納地租，積欠數十年，及被告與陳金土均未自認耕作，而依耕地三七五減租條例第十七條、第十六條之規定，原訂之租約無效為由，催告被告及陳金土交還土地，惟被告收受後相應不理。
被告未繳納租金，未自任耕作，其租約早已失效，原告自得本於民法第七百六十七條所有權及出租人之地位，請求被告返還土地。
（三）原告依法申請台北縣鶯歌鎮公所調解，嗣調解不成立由台北縣政府調處，經台北縣政府調處時，發現原承租人陳金土已死亡，調解及調處之陳金土並非租佃契約之當事人，故僅就被告甲○○部分移送鈞院審理，是以，被告甲○○部分之調解、調處及移送司法機關，均屬合法。被告否認租約無效，原告即有受確認判決之法律上利益，爰請求確認原告與被告間就系爭耕地之租佃關係不存在。
（四）被告於調解、調處時，均自認已有數十年未繳地租，亦未自任耕作，僅辯稱原告之父張金國於四十九年間將土地出賣給被告，然為原告所否認，被告始終未能提出買賣契約原本，且被告提出之賣渡證書影本，未載明地號，亦未載明另一佃農陳金土部分是否已喪失租賃權，即謂全部耕地出賣被告，其陳述自非真實。又縱有買賣情事，該賣渡證書於四十九年間訂立，早已逾十五年之請求權時效，被告於十五年不行使其權利，其權利已因時效而消滅。
三、證據：提出繼承系統表一紙、戶籍謄本一紙、台北縣私有耕地租約二紙、律師
函一紙、掛號郵件回執一紙、土地謄本六紙、地籍圖謄本一紙、台北縣鶯歌鎮公所八八北縣鶯民字第一七二二一號函、周承武律師（八十六）律函字第０三三號函及回執各一紙為證。
乙、被告方面：
一、聲明：請求駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）查系爭土地係被告早年向訴外人張金國承租耕作，於三十八年間訂有耕地三七五租約，被告承租系爭土地耕作至四十五年六月二十四日，因颱風豪雨成災，承租土地因位處大漢溪旁，大部分土地遭洪水流失，政府為預防災害重演，乃於四十七年間築堤防洪，於堤防建造完成後，位於堤防內之可耕種土地僅餘六七─一地號等小部分（即附圖標示斜線部分），其餘位於堤防外之土地因流失已變成大漢溪河床而無法耕種，出租人張金國以出租土地業已大部分流失，承租人依法減免租金後，租金收入所剩無幾，乃於四十九年十月間將其出租之土地扣除建造堤防徵收用地，剩餘部分所有權全部以新台幣（下同）二千元出賣給被告。
（二）系爭土地原係由被告與訴外人陳金土二人共同承租，因颱風水災流失大部分土地，剩餘部分陳金土放棄耕作權，同意由被告一人向出租人 陳金國 購買，被告於買賣契約成立時係承租人，買賣標的物由被告占有中，故於買賣契約成立之同時即生標的物交付之效力。被告自四十九年十月間買受土地之後，本於買賣關係已取得系爭土地之使用收益權，故自斯時起被告即無再負擔地租之義務，數十年間未再繳地租之事實，兩造亦不爭執。原出租人張金國於五十九年二月二日死亡，原告為繼承人，依法應承受出賣人所負移轉系爭土地所有權之義務。被告曾多次要求原告辦理繼承登記並移轉所有權，但原告均藉詞拖延。
（三）查被告原本於租賃關係占有系爭土地，嗣再基於買賣關係繼續占有，乃合法有權，出賣人自不得主張被告為無權占有，又業佃雙方於租賃關係存續中，將租賃物出賣承租人，租賃契約於買賣雙方契約成立之同時，當然發生終止之效力，原告未履行出賣人所負之移轉所有權之義務，買受人請求移轉標的物所有權之時效，是否消滅乃另一問題，原告主張被告未繳納租金，未自任耕作，請求確認租賃關係不存在，不無誤會。
（四）另原告之被繼承人張金國於四十九年十月間將系爭土地出賣被告時，係由出賣人本人親自書寫「賣渡證書」，賣渡證書之原本雖已年久遺失，但影本字跡仍可清楚辨認買賣內容，被告買受系爭土地迄今已逾將近四十年之久，其間應繳納政府之稅捐，如田賦實物、田賦代金於稅捐機關亦已改列被告為納稅義務人。且自買賣契約成立後，原出租人張金國及原告亦未曾以積欠地租之理由向被告催繳或主張權利，依吾人一般經驗，地主應負擔稅捐，果承租人積欠地租達二期以上，出租人無不以存證信函向承租人催告及終止租約，何能任由承租人長達四十年不付地租，仍得就承租土地為使用收益。被告既執有成立買賣之「賣渡證書」影本，十年就訟爭土地使用收益，而在此長達四十年期間，出租人張金國及其繼承人即原告並未行使負擔出租人之權利義務，原告亦承認數十年未收租金，凡此已止證明被告抗辯買系爭土地為真實。
（五）本件原告起訴確認兩造就系爭土地之租賃關係不存在，應將土地返還原告，其理由係以：被告積欠地租，不自任耕作。惟查承租人積欠地租，出租人固得以此為由終止契約，但必經合法催告而承租人不為清償，始得為租約之終止，究竟承租人積欠地租若干？原告是否已經合法催告？又承租人不自任耕作，依耕地三七五減租條例第十六條規定：「原定租約無效」，原告主張被告「未自任耕作，租約已失效」，其主張被告未自任耕作之態樣究竟如何，亦未詳細說明理由。故退步言之，縱使被告本於買賣合法占有系爭土地之抗辯不可採，本件亦無原告起訴主張之事實。
三、證據：提出賣渡證書影本一紙，田賦代金、田賦繳納通知書共五紙為證，並聲請訊問證人 林玷 、 殷月鳳 。
理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應經調解，非經調解，不得起訴，耕地三七五減租條例第二十六條第二項定有明文。本件原告以其被繼承人陳金國前於三十八年一月一日與被告訂立三七五耕地租佃契約，將坐落台北縣鶯歌鎮所有土地出租予被告，因被告積欠地租達二年以上，且繼續一年未自任耕作，經其終止租約，請求確認兩造間租佃關係不存在並請求被告交還系爭土地，業經申請台北縣鶯歌鎮耕地租佃委員會及台北縣政府耕地租佃委員會調解、調處，然並未成立，有台北縣政府耕地租佃委員會八十八年六月十五日調處程序筆錄、調解申請書可考，故依前開規定，原告本件起訴程序尚無不合。
二、次按訴狀送達後，原告除擴張或縮減應受判決事項之聲明者外，不得將原訴變更或追加他訴，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告於八十八年九月二十三日起訴時，於起訴狀聲明求為判決：確認原告與被告間就原告坐落於台北縣○○鎮○○○段六七、六七—一、六七—二、六七—三、六八—三、六七—一０、六七—七、六七—九、七七、七七—一、七七—二、七七—三、七七—六、七七—八、七七—一０、七七—一五、七七—一六、七七—一八、六八—一一、六八—一二、六九一—一等地號土地上之耕地租賃關係不存在，並主張基於所有權及租賃之法律關係請求被告應將前開土地返還於原告。嗣於起訴狀繕本送達被告後之八十八年十一月十九日，依同一之法律關係，更正聲明為：確認兩造就座落於台北縣○○鎮○○○段六七、六七—一、六七—二、六七—七、六七—九、七七等地號土地上之耕地租賃關係不存在，並請求返還系爭土地，核係擴張與減縮應受判決事項之聲明，參諸前揭條文規定，即無不合，應予准許。
貳、得心證之理由：
一、原告主張其父張金國前於三十八年一月一日將所有坐落在台北縣○○鎮○○○段
六七、六七—一、六七—二、六七—七、六七—九、七七等地號土地出租予被告及訴外人陳金土耕作，並訂有台灣省台北縣私有耕地租約，約定每年租額稻穀四千四百三十四台斤，地瓜六千二百三十九點二五台斤，每年於七月繳付六成，十一月繳付四成。張金國嗣於五十九年二月二日死亡，原告為張金國唯一之繼承人，因繼承而取得系爭土地之所有權。被告自四十九年後即未再繳付地租，系爭土地現為被告一人占有，但未從事耕作，被告既有不自任耕作及積欠地租總額達兩年以上之情事，依耕地三七五減租條例第十七條、第十六條之規定，被告既未自任耕作，原訂之租約無效，且被告積欠地租達兩年之總額，原告依法亦得終止租約，因被告否認租約無效，原告即有受確認判決之法律上利益，為此，請求確認兩造間就系爭地之租賃關係不存在，並依據物上請求權及租賃物返還請求權之法律關係，請求被告返回系爭土地。
二、被告則以：系爭土地係被告早年向原告之父張金國承租耕作，並訂有耕地三七五租約，被告承租系爭土地耕作至四十五年六月二十四日，後因颱風豪雨成災，承租土地位處大漢溪旁，大部分土地遭洪水流失，政府為預防災害重演，乃於四十七年間築堤防洪，於堤防建造完成後，位於堤防內之可耕種土地僅餘六七─一地號等小部分（即附圖標示斜線部分），其餘位於堤防外之土地因流失已變成大漢溪河床而無法耕種，出租人張金國以出租土地業已大部分流失，承租人依法減免租金後，租金收入所剩無幾，乃於四十九年十月間將其出租之土地扣除建造堤防徵收用地，剩餘部分所有權全部以二千元出賣給被告，並將土地交付被告，訴外人陳金土則放棄耕作權。原出租人張金國嗣於五十九年二月二日死亡，原告為其繼承人，依法應承受出賣人所負移轉系爭土地所有權之義務，被告曾多次要求原告辦理繼承登記並移轉所有權，但原告均藉詞拖延，系爭土地雖未移轉登記予被告，惟被告仍得依買賣關係合法占有，被告買受系爭土地迄今已逾將近四十年之久，其間應繳納政府之稅捐，如田賦實物、田賦代金於稅捐機關亦已改列被告為納稅義務人，且被告現仍在系爭土地上耕作，若認被告無法依買賣關係合法占有系爭土地，被告仍得依耕地租賃契約占有系爭土地等語，資為抗辯。
三、查原告主張其父張金國前於三十八年間將所有坐落台北縣○○鎮○○○段六八─
三、六七（後另分割六七─一、六七─二、六七─三、六七─四、六七─五、六七─七、六七─八、六七─九、六七─一０）、七七（後另分割七七─一、七七─二、七七─三、七七０六、七七─八、七七─一０、七七─一四、七七─一五、七七─一八）等地號土地出租予被告及訴外人陳金土，其二人耕作面積各二分之一，並訂有台灣省台北縣私有耕地租約，其後陳金土放棄耕作，且前開土地中之六七─三、七七─一、七七─二、七七─三、七七─六、七七─八、七七─０、七七─一四、七七─一五、七七─一八地號土地均因政府於八十八年九月十日徵收而終止租佃關係，其餘六七、六七─一、六七─二、六七─七、六七─九、七七等六筆土地則被告一人占有使用，惟被告自四十九年後即未繳納地租；又張金國於五十九年二月二日死亡，其妻 鄭美 亦於六十一年九月四日死亡，張金國之子女僅有原告一人，是原告為張金國之唯一繼承人，系爭土地中第六七─二、六七─九兩筆土地雖尚未辦理繼承登記，然均為原告繼承而屬原告所有等情，有繼承系統表一紙、戶籍謄本一紙、台灣省台北縣鶯三字第三０四號私有耕地租約一份、土地謄本六紙、地籍圖謄本一紙為證，復為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第二百四十七條第一項前段定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者，始為存在，最高法院二十七年上字第三一六號判例意旨已明揭斯旨。又確認法律關係成立或不成立之訴，以確認現在之法律關係為限，如已過去或將來應發生之法律關係，則不得為此訴之標的，亦經最高法院著有四十九年台上字第一八一三號判例可資參照。查本件原告係以被告未自任耕作，原訂租約無效及被告積欠地租達兩年之總額，業經原告終止租約為由，訴請確認兩造間就系爭土地租佃關係不存在，被告雖以系爭土地早經其於四十九年間以二千元價格向原出租人張金國買受，自毋庸再繳納租金云云置辯，惟被告對兩造間就系爭土地之租佃關係現已不存在，始終未予爭執，是此法律關係不存在，兩造間並非不明確，況被告辯稱買受系爭土地乙節，要屬爭執被告得否合法占有使用系爭土地之問題，難謂被告係對兩造間之租佃關係現仍存在有所爭執，縱令原告認其在私法上之地位有受侵害之危險，此項危險亦非以對被告提起本件確認判決所得除去，依首揭說明，自不能認原告有即受確認判決之法律上利益，其訴請確認，為無理由，不應准許。
五、又原告雖主張被告未自任耕作，原訂租佃契約依耕地三七五減租條例第十六條第二項之規定應屬無效，並提出現場照片十二幀為證，惟此已為被告所否認，辯稱：其在系爭土地耕作迄今等語。經查，系爭土地中第六七─二、六七─九兩筆土地經變更編定後，已變更地目為「道」，編定使用種類為供一般農業區交通用地，有該兩筆土地登記謄本在卷可稽，且前開兩筆土地現為既成道路，其餘系爭土地中第六七、六七─一地號土地上有種植綠竹筍，第七七、六七─七地號土地則種植筊白筍、絲瓜、胡瓜、冬瓜等作物，亦經台北縣政府耕地租佃委員會於八十八年五月十三日上午十時三十分，由勘查委員偕同被告（原告未到場）及會勘之樹林地政事務所人員 陳志榮 勘查屬實，製有查勘紀錄在卷可考，此外被告現仍在系爭土地耕作之事實，復經證人林玷、殷月鳳於本院審理時到場證述屬實，況依原告提出之現場照片觀之，原告所攝均僅係現場之一隅，而非全景，其場景復與被告提出之現場照片場景不同，自難憑信，堪認被告辯稱其在系爭土地耕作迄今，非屬無據，堪予採信。被告既無未自任耕作之情，即與耕地三七五減租條例第十六條第二項所定租約無效之事由不符，原告主張依前開規定兩造租約無效乙節，洵無足採。
六、再者，原告主張被告自四十九年後，已數十年未繳租金乙節，固據被告自認在卷，惟被告另以：系爭土地早經其於四十九年間向原出租人張金國買受，自買賣關係成立後自毋庸再行繳租，原告即無依耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款規定終止租約可言，且系爭土地雖未經移轉登記，被告仍屬有權占有云云置辯，是本件應審究者厥為兩造間就系爭土地有無買賣關係存在？原告終止兩造間耕地租約是否合法？被告占有使用系爭土地有無正當權源？經查：
（一）被告辯稱已買受系爭土地乙節，固據提出賣渡證書影本一紙、田賦代金及田賦實物繳納通知書五紙為證，惟查私文書應提出其原本並由舉證人證其真正，民事訴訟法第三百五十二條第二項、第三百五十七條前段分別定有明文，本件被告提出之前開賣渡證書之真正已為原告所否認，被告復因遺失證書原本而僅能提出該證書之影本，是該證書之真正即屬可疑，且該賣渡證書上亦未明確記載買賣之標的物，尚難以此賣渡證書影本遽認原告之父張金國確曾將系爭土地賣予被告。又系爭土地之田賦實物等稅捐雖由被告繳納，然前開繳納通知書上均載明系爭土地納稅義務人為 許金國 ，被告僅係「管理人」或「代繳義務人」，此觀被告提出之田賦代金繳納通知書即明，故亦難以此證明兩造間就系爭土地存有買賣關係。至證人殷月鳳、林玷亦僅到庭證稱：「以前有看過地主來收租，後來聽甲○○說他向張金國買後，就沒見過張金國來收過租」、「（問：被告何時告知有買賣的事？）四十五年前大水流去，就聽說了」等語（見本院八十九年五月八日言詞辯論筆錄），依證人所言，渠等知悉兩造間有買賣情事既係自被告處聽聞而得，並未親自參與或見聞其事，證人證言即不足憑信，被告既未能就買受系爭土地舉證證明，自難認兩造間就系爭土地有買賣關係存在。
（二）按依耕地三七五減租條例訂立之租約，在租佃期限未屆滿前，若地租積欠達兩年之總額時，出租人得終止該契約，耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款定有明文。被告承租系爭土地耕作，數十年未繳租金，已如前述，而原出租人 張金國業 於五十九年二月二日死亡，原告為其唯一繼承人，依法除繼承系爭土地所有權外，同時亦繼承張金國與被告間之耕地租賃契約，是原告本於繼承人之地位，以被告地租積欠達兩年之總額為由，委託周承武律師於八十六年九月十二日以（八六）年律函字第０三三號函催告被告於函到五日內出面解決，並表示逾期即依耕地三七五減租條例第十七條之規定終止租約，即屬有據，且該函業經被告於八十七年九月十七日收受，有前開函文及掛號郵件收執影本各附卷可憑，被告逾期仍未給付積欠之租金，兩造間之耕地租賃契約即因條件成就而告終止，兩造間之租佃關係既已終止，被告不得再本於租佃關係占有系爭土地即屬當然。
七、綜上所述，被告雖以系爭土地業經其買受為由，認其占有系爭土地有合法權源，惟並未就買受系爭土地乙節舉證以實其說，所辯自不足採信，系爭土地既為原告所有，兩造間之租佃契約復經原告合法終止，則原告依據物上請求權及租賃物返還請求權之法律關係，請求被告返回系爭土地，為有理由，應予准許。至原告另請求確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在部分，因被告對此始終未予爭執，此法律關係不存在，在兩造間並非不明確，自不能認原告有即受確認判決之法律上利益，其訴請確認，為無理由，不應准許。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。
中華民國八十九年八月三日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B法官程怡怡右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後廿日內，向本院提出上訴狀。
中華民國八十九年八月八日~B書記官劉昌明