臺灣新竹地方法院民事簡易判決 99年度竹東簡字第112號
原 告 姜博文
原 告
兼 上一人
訴訟代理人 姜黃秋仁
原 告 姜良雄
姜良忠
姜良政
姜彥光
原 告
兼 上四人
訴訟代理人 姜良旭
上 一 人
訴訟代理人 姜傅安媛
被 告 葉雲達
上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國99年12月31日辯論
終結，判決如下：
主文
被告承租原告所共有坐落新竹縣○○鎮○○段○○○○○○號、面積
55平方公尺，及同段194-3地號，面積52平方公尺之土地，應自
民國99年1月1日起，調整租金為每年合計新台幣參仟陸佰玖拾
捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟元由被告負擔二分之一即新台幣伍佰元，餘
新台幣伍佰元由原告負擔。
事實及理由
一、原告聲明：
（一）被告承租原告所共有坐落新竹縣○○鎮○○段○○○○○○號
、面積55平方公尺，及同段194-3地號，面積52平方公尺
之土地（下合稱系爭土地），均應自民國（下同）99年1
月1日起，調整租金為每年合計新台幣（下同）6,474元
。
（二）訴訟費用由被告負擔。
二、事實摘要：
（一）原告主張：系爭土地為原告所共有，且原告前曾對被告提
起拆屋還地之訴訟，經前審法院認定原告未合法終止租約
，兩造應成立不定期限之租賃契約關係，而駁回原告之請
求確定，有本院97年度簡上字第41號判決可稽。又系爭土
地地目為「建」，屬乙種建築用地，公告土地現值為每平
方公尺1,800元，面積共計107平方公尺（約32.37坪）
，形狀方正、臨靠道路，交通便利堪稱便利，且系爭土地
於61年間並無公告地價或申報地價，被告之父親即訴外人
葉木貴 於61年最後一次繳租時，年租金為新台幣234元，
並於原告未聲請調整租金之情況下，即以年租234元作為
嗣後系爭土地之租金。然時空乖隔近40年，台灣土地地價
飆漲，該租金迄未調整已近40年，且系爭土地於93年始由
地政機關登載公告地價為1,800元，申報地價432元，顯
見斯時之租金與目前之租金市場行情相差甚鉅。此外，被
告雖設籍於系爭土地上之房屋，惟經原告訪查，得知被告
並未實際居住該屋，反將該屋出租予他人供作營業之用，
因而獲利甚高。綜上，原告爰依民法第442條之規定，並
參照最高法院54年台上字第1528號判例之本旨提起本訴訟
，並請求判決如訴之聲明所示等語。
（二）被告則以：
原主張被告所建房屋係出租他人營業使用，每坪土地租金
應比照鄰近土地調整為200元云云，惟查，上開房屋僅單
純作為住家使用（供被告八旬之父母無償居住），原告主
張系爭房屋作為營業使用，顯非事實，又原告所引證之鄰
近土地，承租人即訴外人 徐永明 係三畝不動產公司之負責
人，其承租土地非供居住使用，自難比附援引。此外，依
據土地法第97條第1項之規定，城市地方房屋之租金，以
不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限；而上開
規定於基地租金之數額準用之，同法第105條亦定有明文
。又參酌最高法院81年台上字第3062號判例，調整租金之
數額除應受土地法第97條規定之限制外，並應斟酌系爭土
地上之房屋係作為住家使用以及附近土地繁榮之程度作為
調整之依據方為合理，以保護處於經濟上弱勢之承租人。
系爭土地係屬鄉村土地，並非繁華市區土地，價值低微，
雖鄰近道路，惟人跡罕至，且鄰近房屋多供居住使用，簡
陋陳舊，幾無商業活動可言，是以原告恣意調整租金，顯
逾使用土地之合理對價，其主張欠缺合法性與合理性，故
礙難同意所訴內容。退步言之，縱以前揭規定之租金上限
作計算，亦僅得調漲至4622元【計算公式：432（系爭土
地每平方公尺之申報地價）xl07（系爭土地之總面積）x1
0%=4622】，原告主張之年租金6474元亦顯屬過高。
三、法院判斷：
（一）查系爭土地為原告所共有，且原告前曾對被告提起拆屋還
地之訴訟，惟經前審法院認定原告未合法終止租約，兩造
應成立不定期限之租賃契約關係，而駁回原告之請求等情
，業據原告提出本院97年度簡上字第41號判決書、土地登
記第二類謄本、地價第二類謄本、地籍圖謄本、115-1地
號土地租賃契約書等件影本為證，且為被告所不爭執，並
經本院依職權調閱本院96年度竹東簡字第158號及97年度
簡上字第41號拆屋還地事件全卷核對無訛，應堪信此部分
事實為真。
（二）又原告主張依民法第442條前段之規定，並參照最高法院
54年台上字第1528號判例之本旨，應將系爭土地每年之租
金，自99年1月1日起，調整為每年6,474元，惟被告則
以前詞置辯，是兩造所爭執者，即在於原告得否依情事變
更原則，請求調整系爭房屋之租金。
（三）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法
院增減其租金，民法第442條前段著有明文。該條所謂價
值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有
昇降者而言。又按民法第227條之2所謂情事變更，係指
法律行為成立後，因不可歸責於當事人之事由，致情事變
更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平為要件。
（四）查系爭土地係位於縣道122號旁，距離竹東上館台三線約
九點四公里處，其上有被告所有之二層樓加強磚造建築一
棟，其中一樓置放有機車、椅子、農具等物，二樓有廚房
供家居使用，位於上坪派出所對街，道路兩旁為住家並有
數間商店，屋前馬路寬度約五公尺，位於上坪街道上，業
經本院至現場勘驗無訛，並製有勘驗筆錄附卷可憑，且為
兩造所不爭執。又查，系爭土地係於93年8月間分割自同
段194地號土地；同段194地號土地66年間每平方公尺公
告現值、申報地價皆為180元，而194地號土地，及系爭
土地99年間每平方公尺公告現值、申報地價分別為1,800
元、432元，有原告所提出之土地登記第二類謄本可憑，
並據本院依職權向新竹縣竹東地政事務所函詢在卷，有該
所99年9月14日東地所價字第0990005106號函及附件附卷
可稽。綜上以觀，兩造於61年間所約定之年租為234元，
對比上開土地公告現值及申報地價，足見前揭約定租金價
額顯不能反映該地段之租金市場之行情，是以原告據而請
求本院調整租金，洵非無據。是本院審酌上情，復參酌原
告所共有系爭土地之位置係位於上坪街道上、週邊環境交
通尚屬便利、被告利用該土地僅作為住家使用之經濟價值
、附近多數為住家並有些許商店，及其所受利益等一切客
觀情狀，認原告請求調整年租金應以申報地價之8%為適當
，即每年租金調整為3,698元（計算公式：432元×107
平方公尺×8%＝3,698元，元以下四捨五入）。從而，原
告之請求，於3,698元範圍內部分，為有理由，應予准許
。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
（五）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用
之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一
論列。
（六）又本件雖係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為
被告部分敗訴之判決，惟因係形成判決，自無宣告假執行
可言，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事
訴訟法第436條第2項、第79條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國100年1月14日
竹東簡易庭法官張百見
以上正本證明與原本無異。
中華民國100年1月14日
書記官陳秀子
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。