臺灣花蓮地方法院民事簡易判決 102年度花簡字第236號
原 告 陳再復
被 告 邱延壽
上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國103年3月13
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬陸仟捌佰柒拾壹元，及自民國10
0年1月6日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔十分之一，餘由被告負擔。
本判決第一項於原告為被告供擔保新臺幣肆萬捌仟元後，得假執
行。但被告如以新臺幣壹拾肆萬陸仟捌佰柒拾壹元，為原告預供
擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告與訴外人 陳秀玉 於民國99年11月22日，就原告所有坐落花
蓮縣吉安鄉○○○○○○段0000地號土地（面積1351.14平方
公尺，下稱系爭土地）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約
），以每坪新臺幣（下同）6,500元，總價2,656,679元出售系
爭土地。雙方並約定，第一次付款（簽約日）85萬元，第二次
付款180萬元，但應以鑑界實際面積核算為1,806,679元，訴外
人陳秀玉應於稅單核發日開立支票交由代書即被告代替原告清
償合庫抵押債務130萬元後，餘款506,679元則應交付予原告。
詎被告於100年1月3日代收證人陳秀玉上開全部款項1,806,679
元後，卻隱瞞旅居國外之原告，原告多次透過有同窗之誼的花
蓮中學校友會長即訴外人 盧崑源 協助催促被告應即日履行契約
，將上揭餘款存入原告台灣銀行退休優惠存款年利率百分之18
之存款帳戶中。然被告向原告及訴外人盧崑源訛詐誆稱：「買
方陳秀玉原先拒絕給付1,806,679元，是我（被告）竭力關說
，陳秀玉才將130萬元匯給合庫清償抵押債務。另外35萬元存
入原告指定台銀存款帳戶中，至於156,679元陳秀玉拒絕給付
。」
㈡由於被告前揭欺誆，以及原告向合庫查證130萬元及台銀存款3
5萬元兩筆款均是訴外人陳秀玉親自存入及匯款，誤導原告確
信是訴外人陳秀玉沒有履約，為此，原告寄發存證信予訴外人
陳秀玉與被告催促付款156,679元，渠等不依據系爭契約第四
條載明價金付清以標的「現狀」同時移交，卻以買賣土地中有
一條既成巷道為理由，要求「原告在買賣契約書中附加註記該
土地狀態，並於將來買方去除該巷道時以原地主身分出面協助
排除」。原告對訴外人陳秀玉夫妻提起民事訴訟（本院100年
度訴字第121號判決）請求撤銷系爭契約，被告卻出庭為訴外
人陳秀玉作證欺誆稱：「1月3日被告交尾款支票1,806,679元
給我時，原告應該在場。」致使判決原告敗訴。原告因被告前
揭行為提起告訴，檢察官以證人陳秀玉在民事庭稱：開支票時
，原告（陳再復）知道我們這樣分開支票，而且是委託邱代書
代付等語，並提出交付被告收受之支票兩紙為佐證…，偵結被
告不起訴。然而，前揭民事判決與不起訴處分書均疏漏審查：
1.被告與證人陳秀玉同屬一丘之貉，共同以拒絕給付為手段，
要脅原告在系爭契約中另外補充加註文字，協助封閉既有巷道
；2.若原告有看到證人陳秀玉交付兩張支票給被告，原告豈會
在10O年1月5日傳真給證人陳秀玉與被告催促交付1,806,679元
。
㈢被告既收受訴外人陳秀玉尾款1,806,679元，惟被告卻未將其
中506,679元依照兩造共同約定存入台灣銀行優惠存款帳戶中
，而是存入被告胞妹即訴外人 邱敏姬 台灣銀行優惠利息18趴存
款帳戶000-000-00000-0號，因被告遭受原告及訴外人盧崑源
兩人不斷催促。被告卻佯稱：陳秀玉祇願給付35萬元，其餘尾
款156,679元不願給付。而被告假冒證人陳秀玉之名義為存款
人將35萬元存入原告台灣銀行優惠利息帳戶中，其實是從訴外
人邱敏姬上開帳戶轉帳給原告，剩餘156,679元當然是在訴外
人邱敏姬上開帳戶中。原告有請求 曾泰源 律師促其償還上開債
務，被告卻悍然拒絕。又伊沒有看過本件買賣之代書費用實際
帳目，目前為止被告尚未向伊要上開費用。依照系爭契約，買
方付了實際價金156,679元，如果複丈測量沒有錯，面積是135
1.14半方公尺，實測後面積沒有增減，與登記謄本所載一致，
經過換算後應該還有尾款156,679元，不是被告說的15萬元。
伊主張156,679元是以每坪6,500元計算，當初契約寫整數只是
概略記載。
㈣原告以100年1月20日國安郵局21號存證信函告知被告核算帳目
明細擲交俾便付款；然而，被告始終未回應。而原告於收到被
告103年2月12日陳報狀繕本後，當即就教於多位現職地政士業
者，以被告陳報計算費用作部份刪減及剔除，核算合計12,500
元，並於103年3月3日以國安郵局存證信函第87號附郵政匯票1
2,500元寄達被告。就刪減及剔除逐筆說明如下：1.買賣土地
過戶登記費標準表8,000元，因買賣雙方在簽約前就已談妥買
賣價金及代書費雙方各付一半，且被告於庭訊中亦坦承代書費
各付一半，因此原告僅須支付4,000元。至於被告誆稱係因辦
理過戶手續中本案買賣物（地）有鄰地佔用情形，洵屬子虛烏
有；又被告誆稱於申報土地增值稅時亦遭稅務單位質疑本案土
地買賣免稅條件，經本所（被告）努力後始取得土地增值稅免
稅單，故本事務所收取代辦費用而溢收5,000元；2.訂約費用
2,00O元，依買賣雙方各半，原告只須給付1,000元；3.鑑界派
員配合地政人員會勘3,000元，此筆應全數剔除，因地政機關
鑑界有通知地主（即原告）領勘，原告有告知買方即訴外人許
憲誠到場會勘，原告既無通知被告到場會勘，地政法規也未規
定代書要與地政人員一同會勘，則無理由向原告需索費用。又
原告將悉數支付拋棄合庫銀行抵押權2,500元、抵押權內容變
更登記5,000元，合計費用為12,500元（4,000＋1,000＋2,500
＋5,000）。
㈤訴外人陳秀玉夫婦主動向原告表示買地之意願，以有既成巷道
為理由，要求折讓以6,500元成交，因此原告堅持在系爭契約
第四條載明：「現狀移交」，原告在收到買方第一次付款當下
就將權利書狀等文件依約交付被告，孰料，經過10餘日未見被
告有踐行代辦過戶之動作。被告向原告訛詐稱本件土地有一絛
既成巷道不能辦理農業使用證明，原告擔心因被告不作為而長
期延宕，只得親自申辦跑行程，並於99年12月28日取得鄉公所
核給農地農用證明書，即刻交付被告催促代辦，並無被告陳報
狀狀陳托「被鄰地占用遭稅務單位質疑免稅條件」及「經由努
力後，始取得免稅單」之情形。
㈥訴外人陳秀玉夫婦居住於明義七街192號房屋，因推放重機械
、怪手、拖板車、連接拖車而行經系爭巷道逾30年，原告不曾
收取分文路權使用費，但因上開重機每每挾帶大量泥巴、破壞
巷道路面、造成髒亂與泥濘，引起鄰近十餘戶村民不滿，更有
村民多次當面促使原告以地主身分勸誡責難訴外人 許憲誠 夫婦
，詎料，證人陳秀玉竟出庭作偽證。再者，簽具系爭契約後，
被告與訴外人許憲誠夫婦三人合意圖謀逼迫原告封閉系爭巷道
，並將責任嫁禍予原告，不斷放出耳語造謠，誆稱：「賣方在
買賣契約有註記，同意扣留尾款50萬元，等巷道封閉後買方才
給付。」引起巷道內居民譁然與恐謊。因為當時原告正在申辦
農地農用證明，必須多次與鄉公所人員到農地現場會勘拍照，
更受到村民多人質問，原告須亮出系爭契約正本才得以澄清。
為此，原告爰依民法不當得利之法律關係，提起本訴，並聲明
：被告應給付156,679元，及自100年1月5日起至清償日止，按
週年利率18%計算之利息。
二、被告則以：原告確實可以向伊請求尾款，但是金額不對，依
照契約只有15萬元，還有代書費用21,409元要抵銷，包括1.
土地過戶登記9,000元，因本件有鄰地佔用情形，於申報土
地增值稅時亦遭稅務單位質疑土地免稅條件，經本事務所努
力後始取得土地增值稅免稅稅單；2.訂約費用2,000元；3.
鑑界費用3,000元因本事務所派員配合地政測量人員會勘；
4.因原告原以系爭土地與其名下數筆不動產共同向合作金庫
貸款，伊於過戶完成後向合作金庫申請抵押物拋棄變更，但
因原告其餘抵押物有界址未清等問題，為辦妥買賣物之合庫
事宜，伊不只須合庫配合辦理，尚得地政單位同意始可辦理
登記，此溝通協調過程豈平常十件案件所花費之精力可比擬
，所以就該合庫登記案事之拋棄登記收取2,500元、內容變
更登記收取5,000元實屬合理，而且鑑界後實測面積並無增
減。證人陳秀玉應該是開票將尾款15萬元給伊的，這兩張支
票是訴外人陳秀玉給付本件買賣款項之支票，第二張支票15
6,649元，應該是15萬元，支票部分是誤開，伊當時沒有注
意。有地政機關測量之結果，但是成果圖上只有標示各點位
置，本件測量結果面積沒有錯，與謄本一致。而證人陳秀玉
稱其不知道系爭巷道，但其已經在那裡居住3、40年，且又
利用伊的土地走系爭巷道，知道系爭巷道是屬於伊的地，伊
跟鄰居也常常跟證人陳秀玉說。伊目前已收到匯票12,500元
，但與代辦明細有差距等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴
駁回。
三、本院之判斷：
㈠原告與訴外人陳秀玉曾於訂立系爭契約，約定出售原告所有之
系爭土地，雙方約定價格為每坪6,500元，總價265萬元，價款
支付依鑑界後實測面積增減。第一次付款（簽約日）85萬元，
第二次付款180萬元，應於稅單核發同時由訴外人陳秀玉開立
尾款支票交代書（按即被告）收執，於辦妥所有權移轉登記時
代書以本款原告清償合庫債務，餘款再交原告，嗣尾款中130
萬已清償抵押權，其中35萬元已交付原告等情，有不動產買賣
契約書、匯款資料分別在卷可參，並經本院依職權調取本院10
0年度訴字第121號卷查核無訛，此部分之事實，自堪認定。
㈡而本件依系爭契約約定經鑑界後，土地面積與登記資料確實並
無差異一情，已為原告自承在卷（參本院第52頁反面）。則以
系爭土地面積登記為1351.14平方公尺，有土地登記謄本附本
院100年度訴字第121號卷第11頁可參，則換算合約408.71985
坪，若依系爭契約以每坪6,500元計算，總價固應為2,656,679
元（元以下四捨五入），然系爭契約已明載總價為2,6500,000
元，差距僅6,679元。雖原告主張當時契約總價只是先寫一個
整數等語，然此已為被告所否認。而證人陳秀玉於本院審理時
到庭證稱：伊在付尾款時確實開立二紙分別為165萬元、156,6
79支票予被告。惟當初簽的買賣契約書第二條末約定「價款支
付依鑑界後實測面積增減，是因為買賣當時伊知道現場有一個
道路地，但是不曉得那個道路地是不是包含在本件的土地範圍
裡面，所以才會特別加註。後來鑑界的結果，發現該道路地確
實也在我們買的標的內。但伊沒有要求減少價金，契約總價就
是265萬元，當時會開156,679的金額，是因為一坪是6,500元
，伊就乘以坪數直接開票，是伊忘記了，後來才想說多餘的錢
就做為代書的費用等語。觀之系爭契約之約定所謂「價款支付
依鑑界後實測面積增減」一情，原告已自承實測結果與登記面
積相符，則系爭契約即無增減價額之問題。再者，系爭土地既
係經登記之土地，面積本經地政機關測量後明載於土地登記簿
，發生面積大幅錯誤可能性極低，故系爭契約所謂實測，應以
證人所證主要係為鑑測現場道路是否有包含在系爭土地內，較
為可信。又本件依登記之面積及雙方約定之單價計算總價並非
難事，且本件實際計算結果，與契約所載之總價差距僅6,679
元，則本件系爭契約既已明載總價為265萬元，則原告就系爭
契約所載僅係大約數額一情，既未能舉證以實其說，自不足採
。是以被告此部分尚應給付予原告之款項，應為15萬元，應堪
認定。
㈢被告抗辯原告尚積欠本件代書費用部分，業被告提出其事務所
收費標準表為證，其中過戶登記部分被告抗辯原告應支付9,00
0元之半數，惟原告主張僅8,000元半數，然依前揭收費標準表
記載過戶登記費用為8,000元，被告雖抗辯本件有鄰地占用情
形而應收取9,000元，惟既未舉證以實其說，即不足採；另訂
約部分收費2,000元，原告應支付半數1,000元，另原告亦同意
全額支付被告抗辯之拋棄登記及內容變更登記費用7,500元。
至鑑界時被告到場之費用3,000元為原告所否認，而被告亦自
承已忘記當時鑑界時係由何人要求其到場，故此費用原告拒絕
支付尚有理由，故此部分被告可請求之金額為12,500元。另被
告抗辯原告應支付為系爭契約登記過戶時所支付之相關規費、
印花稅部分合計6,257元之半數，業據被告提出規費徵收聯單
、土地所有權買賣移轉契約書在卷足參（參本院卷第91頁至第
96頁），而原告對此亦不爭執（參本院卷第99頁），則此部分
被告可請求之金額為3,129元（元以下四捨五入），故被告得
主張抵銷之金額總計為15,629元。而原告於本件訴訟中已支付
被告12,500元一情，為被告所不否認，是以被告得主張抵銷之
金額僅3,129元。從而，本件原告得請求被告給付之金額經抵
銷後為146,871元。末按應付利息之債務，其利率未經約定，
亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第203條定有明文
。原告雖主張被告應於給付本件款項將之存入原告銀行退休金
優惠存款年息百分之18之帳戶內，惟系爭契約並未如此約定，
原告復能舉證以實其說，此部分即不足採，上揭金額自應依法
定年息百分之5計算之；再者，本件係於100年1月5日清償合庫
債務，有匯款單在卷可稽，則被告遲延給付之利息起算即應自
100年1月6日起算。從而，原告主張被告應給付原告146,871元
，及自100年1月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息
，即有理由，逾此部分，即無理由。末以，本判決係就民事訴
訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為原告勝訴之判決，依
同法第389條第1項第3款之規定，本院自應依職權宣告就原告
勝訴得供擔保安徒生假執行，並依職權命被告得供擔保，免為
假執行。至原告於本件言詞辯論終結後具狀表示又已支付被告
3,229元一情，既係本院言詞辯論終結後所為，此部分本院即
不予審酌，併此敘明。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法核與判決結果
不生影響，爰不贅行論述，附此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民
事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第3
92條第1項、第2項，判決如主文。
中華民國103年3月28日
花蓮簡易庭法官林恒祺
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由（須按他造當事人之人數附繕本），並按「上訴利益額」
「百分之1.5」繳納上訴裁判費。如於本判決宣示後送達前提起
上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書。
中華民國103年3月28日
法院書記官戴國安