臺灣臺中地方法院民事判決 97年度中簡字第1558號
原 告 甲○○
訴訟代理人 梁宵良 律師
複訴訟代理 丙○○
人
被 告 丁○○
訴訟代理人 吳榮昌 律師
複代理 人 陳世川 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國97年7月2日辯論
終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼台中市○區○○路六九八之二號五層樓房屋壹
棟遷讓返還予原告。
被告應自民國九十七年二月十一日起至返還上開房屋之日止，按
月給付原告新台幣參萬貳仟元。
被告應給付原告新台幣陸萬肆仟元及自民國九十七年四月二十九
日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新台幣壹萬參仟壹佰柒拾柒元由被告負擔。
本判決假執行；但被告如以新台幣壹佰貳拾貳萬陸仟柒佰元為原
告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張門牌號碼台中市○區○○路698之2號五層樓房
屋壹棟（下稱系爭房屋）為原告所有，被告於民國（下同）
95年2月6日與原告簽訂2份房屋租賃契約，分別承租1樓（供
營業使用）及2樓至5樓（供住家使用），租賃期間均自95年
2月11日起至97年2月10日止，1樓部分租金每月新台幣（下
同）8,000元、2樓至5樓部分租金每月24,000元，詎租賃期
限屆滿後，被告竟拒不交還系爭房屋，原告自得依民法第
455條前段及767條前段規定請求被告將系爭房屋騰空遷讓
交還。本件被告於租賃關係消滅後，無權占用系爭房屋，獲
有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益之損害
，原告亦得依民法不當得利法律關係請求被告給付自97年2
月11日起至交還房屋之日止，按月以32,000元計算之損害
金。被告違約不於租賃期滿交還房屋，依房屋租賃契約第6
條約定，原告亦得請求被告給付違約金64,000元（1樓部分
16,000元、2樓至5樓部分48,000元）。並聲明：如主文所
示。
二、原告對被告陳述之抗辯：原告於96年12月間租期屆滿前，已
向被告表示不再續租，97年2月10日租期屆滿後，雖經原告
一再催促，被告遲未搬遷，並要求原告予以同意展期或續租
，但原告皆未應允。97年2月14日被告於未告知情況下，即
自行匯款入原告配偶帳戶，同年月19日或20日，原告前往銀
行刷摺時始發現，隨即委由次子 王仲儀 通知被告領回，被告
因此於97年2月22日至原告家中協商搬遷事宜，但未能達成
共識；兩造遂約定於同年月25日再至乙○○代書事務所協議
，協議當時原告表示願意寬限2個月給被告搬遷，倘被告仍
執意承租，則租金每月調漲5千元，然而除被告不願意搬遷
且反對調漲租金外，其並要求2樓至5樓之租約用途變更為營
業使用，但如此將增加系爭房屋之稅賦，原告亦未能同意，
兩造因而協議未成，有被告於97年3月7日、97年4月25日兩
次存證信函中，自承「因本人不願意配合甲○○先生逃漏稅
之舉動，以致租賃合約未能於當日順利完成簽約」、「……
因本人當天不願意配合台端逃漏稅之行為以致契約未能完成
」云云，可資證明。97年2月25日在乙○○代書事務所協議
不成時，原告已當場明確表示不願再出租，並隨即委由律師
於同年月27日發函通知被告遷讓房屋，被告於同年月29日收
受送達後，同年3月7日函覆自稱於97年2月22日與原告已達
成續約共識，而拒絕遷讓；97年3月11日原告委由次子王仲
儀前往與被告連帶保證人 張琪菱 及其父等人協商搬遷事宜，
議定於6個月後遷出以及原告不收取2個月期間之補償金及違
約金，張琪菱等人並同意由原告委請律師代擬該協議書。詎
同年月13日王仲儀持已擬好之協議書前往時，被告避不見面
，連帶保證人張琪菱等人藉詞推託，致引起雙方不快；為此
原告再於97年3月17日向台中市北區調解委員會申請調解，
但被告兩次均拒絕到場；嗣原告於97年4月16日將被告兩次
擅自匯款，以第一銀行為發票人之支票寄回，被告雖再於97
年4月25日匯入，原告則通知其自行領回。原告既於96年12
月間租期屆滿前，即已向被告表示屆滿後不再續租，被告存
證信函自承於96年12月至97年2月期間陸續多次委由親戚代
為與原告甲○○洽談續約事宜，復於租期屆滿後，一再為反
對續租之意思表示或請求被告遷讓房屋，已顯難指為非於相
當時期內表示反對之意思，自無民法第451條視為不定期限
繼續契約規定之適用。
三、被告則以：兩造所訂租賃契約於97年2月1日租期屆滿，租賃
期滿後，被告仍繼續為系爭房屋之使用，原告並未對被告即
表示反對之意思表示，甚至原告將其後2個月之租金匯入原
告指定其妻 王林秀春 之帳戶內，原告亦未表示反對，兩造間
之租賃關係自應視為不定期限繼續契約。原告於97年2月27
日發函前從未對被告表示不願續租，若原告不願再續租於被
告，為何拖延如此久才發存證信函？退步言之，被告於97年
2月22日至原告之住處商談系爭房屋續租事宜，原告同意再
系爭房屋續租予被告，是以兩造已就系爭房屋達成續租合意
。原告請求按月給付32,000元相當於租金之不當得利，及沒
收違約金64,000元，顯屬過高，依民法第252條規定，應予
酌減等語置辯，並聲明：原告之訴駁回；如不利之判決，被
告願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、法院之判斷：
㈠原告主張系爭房屋為其所有，兩造於95年2月6日簽訂2份房
屋租賃契約，分別承租1樓（供營業使用）及2樓至5樓（供
住家使用），租賃期間均自95年2月11日起至97年2月10日止
，1樓部分租金每月8,000元、2樓至5樓部分租金每月24,000
元，租期業已屆滿，並於97年2月27日發存證信函催告被告
搬遷等事實，為被告所不爭執，已據原告其提出房屋租賃契
約書在卷為憑，且為被告不爭執，是原告之主張自堪信為真
正。
㈡被告辯稱：租期屆滿後，被告仍繼續為系爭房屋之使用，原
告於97年2月27日發存證信函前，從未表示不續租，更未要
求被告搬遷，兩造間之租賃關係自應視為不定期限繼續契約
云云，復辯稱：兩造於97年2月22日在原告住處就系爭房屋
事宜達成續租合意云云。①按租賃期限屆滿後，承租人仍為
租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為
以不定期限繼續契約，民法第451條固有明文。惟查，被告
自96年12月起至97年2月間陸續委由親戚與原告洽談續租事
宜，業經被告於97年3月7日之存證信函自述明確，另被告於
本院自承原告於97年2月25日以電話要求原告搬遷，原告並
於97年2月27日寄發存證信函催告被告搬遷，有存證信函及
郵局回執附卷可稽，由此可見原告於租賃期限屆滿前已經以
口頭表示不續約之意思表示，如原告於97年2月10日租期屆
滿前未以口頭為任何不續約之意思表示，被告何須在96年12
月起至97年2月間一再與原告洽談續租事宜？且原告於租期
屆滿後之97年2月25日亦表示反對續約之意思，距租期屆滿
之日僅有15日，在一般觀念上，自難指為非於相當時期內表
示反對之意思（最高法院43年台上字第367號判例可參）。
被告主張原告未即表示反對續租之意思表示，兩造間成立不
定期限繼續契約云云，即無可採。至於被告在97年2月14日
明知尚未達成續租之合意，即匯款64,000元租金予原告，原
告於97年2月27日之存證信函內已為反對表示，被告自不得
據此主張原告已收受其期限屆滿後之租金，系爭租約亦不得
因此視為不定期限繼續契約。②又查，被告於本院97年5月
15日言詞辯論時自承：從原告於2月收到房租到4月退回房租
之間，兩造一直在商談，還在尋求雙方的共識等語，顯然兩
造於97年2月22日並未成立租賃契約，參以兩造於97年2月
22日、25日分別在原告住處林春代書事務所洽談後，非但未
能完成簽約手續，原告更於97年2月27日寄出存證信函催告
被告搬遷等情，如兩造就租約成立必要之點如租金、租期等
均達成意思表示合致，豈有未訂立書面契約，之後雙方甚至
一再互寄存證信函，足認兩造於97年2月22日並未成立口頭
之租賃契約。被告雖辯稱：屋主於97年2月22日同意要續約
云云，縱使屬實，惟兩造合意繼續成立租賃契約之內容究竟
如何，被告並未具體陳明，契約成立必要之點既未能明確合
致，原告同意要續約，即屬空言，難認兩造間達成續租合意
而成立租賃契約。被告所辯，洵無可採。
㈢按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條
前段定有明文。本件系爭租賃契約業於97年2月10日屆期終
止消滅，被告應返還租賃物予原告，是原告請求被告應將系
爭房屋騰空返還，於法有據。
㈣另按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第17
9條定有明文。故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為
度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為
社會通常之觀念（參最高法院61年台上字第1695號判例）。
被告於租賃契約終止後，仍占用系爭房屋，則其占用自係屬
無權占有系爭房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致房屋
所有權人即原告受有無法使用收益該房屋之損害。而被告向
原告租賃系爭房屋其租金約定，1樓部分租金每月8,000元、
2樓至5樓部分租金每月24,000元，共計32,000元，有系爭租
賃契約書在卷可稽，是以原告主張系爭租賃契約屆止後，被
告無權占有系爭租賃物使用，受有相當於租金32,000元之利
益，並使原告受相當於每月租金32,000元之損害，應屬可採
。兩造所受損害及利益並非土地法第97條第1項規定之租金
上限，被告主張以土地法第97條第1項規定之租金上限作為
不當得利之金額，洵無可採。從而，原告主張依不當得利之
法律關係，請求被告自系爭租賃契約於97年2月10日終止後
之97年2月11日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付相當於
租金之不當得利32,000元，為有理由，亦應予准許。
㈤依系爭租賃契約第6條約定，被告如違約不於租賃期滿時交
還房屋，原告得請求被告給付違約金16,000元（1樓部分）
、48,000元（2樓至5樓部分），共計64,000元。被告未於97
年2月10日租期屆滿時交還系爭房屋，已如前述，則原告依
上開約定，請求被告給付違約金64,000元（1至5樓全部），
自屬有據。被告雖辯稱：原告請求之違約金過高云云，惟兩
造約定每月之租金即達32,000元（1至5樓），且系爭房屋1
樓供被告營業使用，可見系爭房屋係屬店面，作為商業用途
，其價值相較一般郊區住宅為高，被告違約所應給付之違約
金，自應較略高於一般住宅，兩造約定以租金之2倍即64,00
0元作為違約金，應未過高，尚無酌減之必要。
㈥綜上所述，系爭房屋之租期已屆滿，被告遲未遷讓交還系爭
房屋，故原告依民法第455條前段之規定，請求被告將系爭
房屋遷讓返還予原告；依民法第179條之規定，請求被告自
97年2月11日起至交還系爭房屋之日止，按月給付原告32,00
0元，及依系爭租約之約定，請求被告給付違約金64,000元
，並自起訴狀繕本送達被告之翌日即97年4月29日至清償日
止，按年息百分之5計算之遲延利息，均有理由，應予准許
。
㈦本件係屬民事訴訟法第427條第2項第1款所定應適用簡易程
序之訴訟事件，故應就所為被告敗訴判決部分，依同法第
389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。並同時確定
訴訟費用額13,177元，由被告負擔。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第385條第1項前段、第78條、第389條第1項第3款，
判決如主文。
中 華 民 國 97 年 7 月 30 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 吳蕙玟
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 8 月 4 日
書記官