裁判字號：臺灣高等法院高雄分院103年上字第117號民事判決
裁判日期：民國103年12月24日
裁判案由：確認優先承買權存在
臺灣高等法院高雄分院民事判決103年度上字第117號上訴人 葉雪娥 訴訟代理人 蔡忠蒼 被上訴人 蔡孝謙 訴訟代理人 林淑芬 上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於民國10
3年2月21日臺灣屏東地方法院103年度訴字第34號第一審判決提起上訴，經本院於103年12月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，此部分爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人主張：訴外人即執行債務人 李勝良 所有，坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○號，權利範圍全部之土地（下稱甲地），及其所有，坐落甲地及上訴人所有同地段第356地號土地（下稱乙地）上之屏東縣○○鄉○○路○段○○○號未辦保存登記房屋（下稱系爭房屋），經訴外人即李勝良之債權人台灣土地銀行股份有限公司（下稱台銀）聲請強制執行清償債務，由台灣屏東地方法院101年度司執字第48142號強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理在案，並囑託台灣金融資產服務股份有限公司（下稱金資公司）拍賣甲地及系爭房屋，經被上訴人於民國102年8月7日第3次拍賣程序中，以新台幣（下同）5,388,600元標得甲地及系爭房屋。惟系爭房屋占用乙地如附圖斜線所示面積102.75平方公尺之部分建物（下稱系爭建物），乃李勝良向上訴人租地興建之地上物，上訴人依土地法第104條規定，對含系爭建物在內之系爭房屋及甲地，即有優先購買權，詎執行法院否准上訴人行使優先承買權，致上訴人之財產權益陷於不安，且該不安狀態得以確認訴訟除去之，為此爰依民事訴訟法第247條規定，提起本件訴訟等情。並於原審聲明：確認上訴人對系爭房地有優先承買權存在。
三、被上訴人則以：系爭執行事件拍賣公告並未註記上訴人對系爭建物有優先承買權存在，況由系爭房屋外觀亦無從查知該房屋有部分係占用上訴人所有之乙地，上訴人復未舉證明李勝良向其租地建屋之事實，要難認上訴人就系爭房地或系爭建物有優先承買權存在等語。
四、原審就上訴人請求確認對系爭建物有優先承買權部分，判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡請求確認上訴人就系爭房地有優先承買權存在（見本院卷第30頁）。被上訴人則聲明：上訴駁回。（按原審判決僅針對上訴人就系爭建物有無優先承買權為判斷，並未針對上訴人就系爭建物以外之其餘系爭房屋及甲地有無優先承買權為判斷，而有漏未判決情事，上訴人就此裁判脫漏部分提起上訴，以聲請補充判決論，經本院另以裁定移送原審法院為補充判決，本院僅得就上訴人對系爭建物有無優先承買權為審理判斷，附此敘明。）
五、本件爭點為：上訴人對系爭建物有無優先承買權存在？茲將本院判斷分述如下：
㈠按土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典
權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。有最高法院69年台上字第945號判例要旨足參。準此，土地法第104條第1項後段規定房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指基地所有權人為房屋用地設定地上權、典權或有租賃關係之情形而言，並非任何基地所有權人均有此權利，倘基地被無權占有，自無該條項之適用，最高法院亦著有49年台上字第1546號判例要旨、78年度台上字第483號判決要旨可資參照。
按所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等屬之。此類附屬建物依民法第811條規定，應由原建築所有人取得增建建物之所有權，使原建築所有權範圍因而擴張，然而附屬建物既非獨立之物權客體，即非土地法第104條第1項後段規定所謂房屋，附此敘明。
㈡上訴人主張：李勝良曾向上訴人租用乙地，並按月繳納租金
3,000元，上訴人依土地法第104條第1項後段規定，即得優先購買系爭建物。又系爭建物與乙地既分屬不同所有權人，應推定系爭建物對乙地有租賃關係存在，上訴人對系爭建物即有優先購買之權等情。被上訴人則否認上訴人對系爭建物有優先購買之權，並辯稱：上訴人迄未舉證證明李勝良與上訴人間就系爭土地有租賃關係存在，系爭執行事件拍賣公告亦未記載上訴人有優先承買系爭建物之權，更無從由系爭房地外觀獲悉系爭建物所占用之土地為上訴人所有等語。
㈢經查：
⒈上訴人於系爭執行事件強制執行程序進行中，雖於102年8
月23日具狀向執行法院陳報其與李勝良就乙地訂有租約，並提出租賃契約書1紙為憑（見本院102年度抗字第320號聲明異議事件影卷，下稱抗字卷第103頁），惟上情顯與上訴人自承其與李勝良因有親戚關係，僅口頭聲明租地，未另立契約（見本院卷第30頁）乙節不符，該租賃契約之信憑性，即屬有疑。又訴外人即系爭房地遭查封時在場之人 黃正成 向執行法院陳報：伊自96年1月起向李勝良承租系爭房地，以經營海產店，每月租金18,000元（見本院102年度抗字第32
0號聲明異議事件影卷，下稱抗字卷第14頁100年10月4日執行筆錄）乙情，有卷附黃正成分別與李勝良、上訴人就甲地、乙地訂立之租賃契約為憑（見抗字卷第49、50頁），益徵向上訴人承租乙地之人為黃正成，並非李勝良，上訴人復未提出其他積極證據證明其與李勝良就系爭土地有租賃關係存在，自難僅憑上訴人之片面陳述，遽謂李勝良為乙地承租人。揆諸首揭規定及說明，李勝良既非乙地承租人，系爭建物即非土地法第104條後段規定之適用客體，上訴人猶執此主張有優先承買系爭建物之權，於法不合，而不可採。
⒉再者，李勝良於82年11月11日以自己為起造人，就系爭房屋
申請設立稅籍之事實，有屏東縣政府稅務局潮州分局101年
6月13日屏稅潮分貳字第0000000000號函在卷可稽（見抗字卷第72至73頁），依該房屋稅籍申設資料記載，系爭房屋於82年11月11日起造完成時，其第1層使用面積僅占甲地149.
4平方公尺（見抗字卷第73頁），對照系爭房屋現行使用面積達282.78平方公尺，除原占用甲地部分外，尚逾越甲、乙兩地界址，占用乙地如附圖斜線所示面積102.75平方公尺，有屏東縣枋寮地政事務所建物測量成果圖為憑（見抗字卷第82頁），堪認系爭房屋於起造完成後，曾經擴建，而以擴建後之系爭建物占用部分乙地。佐以系爭建物與原房屋在外觀上為一棟房屋，其內部則相互連通，且以原房屋設置在甲地上之大門，作為系爭建物聯外出入之唯一門戶等情，有建物測量成果圖及系爭房屋現況照片為憑（抗字卷第82頁、本院卷第32頁），足認系爭建物乃依附原房屋而增建，且欠缺獨立出入口，在構造上及使用上均不具獨立性，揆諸首揭說明，系爭建物即非獨立之物權客體，核與土地法第104條第1項後段規定所謂房屋有別，自無適用該條項之餘地。上訴人執此主張對系爭建物有優先購買之權，即屬無據。
㈣從而，上訴人就系爭建物並無土地法第104條第1項後段規定之優先承買權，應堪認定。
六、綜上所述，上訴人主張依土地法第104條規定，請求確認對系爭建物有優先承買權存在，係無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國103年12月24日
民事第四庭
審判長法官徐文祥法官謝靜雯法官賴文姍以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中華民國103年12月24日
書記官王秋淑