裁判字號：臺灣高等法院103年上更(一)字第64號民事判決
裁判日期：民國103年12月16日
裁判案由：確認優先承買權存在
臺灣高等法院民事判決103年度上更㈠字第64號上訴人 王洪美玲 訴訟代理人 陳敬暐 律師複代理人 蔡侑芳 被上訴人 洪祖勳
參加人 陳鴻年 訴訟代理人 鄭博仁 律師上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民國101年10月31日臺灣士林地方法院101年度訴字第558號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於103年11月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
確認上訴人就法務部行政執行署士林執行處九十六年度助執字第二三七二號執行事件拍賣如附表所示不動產之優先購買權存在。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。
參加訴訟費用由參加人負擔。
事實與理由
一、本件被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人主張：兩造皆係坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地上同小段863建號，門牌號碼臺北市○○路○○巷○○號地下室（下稱系爭地下室）之共有人，應有部分各2分之1。因被上訴人欠稅，被上訴人所有系爭地下室應有部分遭法務部行政執行署士林行政執行處（下稱士林行政執行處）以96年度助執字第2372號執行事件（下稱系爭執行事件）查封、拍賣，經二次減價拍賣，嗣公告改行特別變賣程序，由參加人於民國（下同）101年2月15日繳足保證金應買。上訴人係拍賣標的物之共有人，依法對上開拍賣標的物有優先購買權，遂於同年3月向士林行政執行處聲明優先購買權，詎該執行處竟函復表示上開拍賣標的物為無法單獨移轉之大樓地下室，否准上訴人之優先購買。惟系爭地下室係於64年12月11日核發建造執照，67年1月25日由原地主 洪陳梅 （即上訴人之母）及兩造與建商合建完成，於同年4月7日核發使用執照，且於構造上及使用上均屬獨立，而為獨立之專有部分建物，自得為單獨所有權之客體；且合建之工程合約書第28條載明：「本大樓之地下室及第六、七、八等三層樓概由乙方負責代售...」，可知系爭地下室早於建築完成之始即係作為單獨所有權之客體，系爭地下室建物登記謄本更以所有權應有部分之方式登載為兩造共有，且於建物標示部登載建物對應之共有部分，與所屬全棟建築物其他區分所有建物相同，共有共同使用部分均為847建號，若系爭地下室為其他專有部分之共有部分，何能再有共有部分？使用執照並記載系爭地下室之用途為兼具防空避難室及飲食店之使用，且系爭地下室之房屋稅亦單獨發單課徵，並無併入地上各區分所有建物計算，核定稅率亦為合法營業用途之3%（臺北市房屋稅徵收自治條例第4條參照），益證系爭地下室於構造上及使用上均屬獨立，而為獨立之專有部分建物。士林行政執行處否准上訴人之優先購買，顯屬有誤，爰依土地法第34條之1第4項規定，求為確認上訴人就系爭執行事件拍賣如附表所示之不動產之優先承買權存在之判決等語。
三、被上訴人未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
參加人則以：系爭地下室雖遭上訴人私自封閉樓梯出口，出租他人，然使用執照記載己登記用途為防空避難室，性質上無待登記即屬該大樓區分所有權人所共有，為大樓共同使用部分，而該地下室3個樓梯出口，依消防安全設施審查表所示核屬「其它消防設備」或屬防空避難通道，並非得自己使用之獨立出入口，足見系爭地下室係全棟區分所有建物在利用上不可缺少之部分，欠缺構造上及使用上之獨立性。況系爭地下室依原始建築及使用執照等資料記載，本即設有諸多公共共用設備存在，並無法以牆壁、樓板等建築構造物，與該共用設備或外界隔離，且不得任意將該共用設備拆遷或搬移，以達適合為物之支配程度，實無獨立之經濟效用可言，上訴人顯不能單獨支配使用。系爭地下室在構造上及使用上均無獨立性，上訴人自無優先購買權等語，資為抗辯。
四、原審及本院前審均為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起第三審上訴，經最高法院廢棄發回，上訴人於本院上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就系爭執行事件拍賣如原判決附表所示不動產之優先承買權存在。㈢第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人答辯聲明為：
上訴駁回，歷審訴訟費用由上訴人負擔。
五、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理兩造不爭執事項並協議兩造簡化爭點為(見本院卷第142頁至背面)：
（一）不爭執事項：
１、門牌號碼臺北市○○路○○巷○○號及其地下室所屬華亭大樓為地下1層地上8層共17戶之區分所有建物，坐落在臺北市○○區○○段○○段○○○○○○○○○○○○號土地上，於67年間建築完成及取得67使字第661號使用執照。兩造均為臺北市○○區○○段○○段000地號土地共有人，上訴人王洪美玲權利範圍1743分之354，被上訴人權利範圍1743分之239。
２、門牌號碼臺北市○○路○○巷○○號1樓（即臺北市○○區○○段○○段000○號）建物，面積58.50平方公尺，坐落臺北市○○區○○段○○段000地號，被上訴人於86年11月9日登記為所有權人（權利範圍：全部），建物登記謄本並登載共用部分為臺北市○○區○○段○○段000○號（總面積：438.17平方公尺；權利範圍：10000分之183）。
３、門牌號碼臺北市○○路○○巷○○號地下室（臺北市○○區○○段○○段000○號)建物，面積476.30平方公尺，坐落臺北市○○區○○段○○段000地號，被上訴人、上訴人之母洪陳梅於68年1月9日登記為所有權人，權利範圍各2分之1，建物登記謄本並登載共用部分為臺北市○○區○○段○○段000○號（總面積：438.17平方公尺；權利範圍：10000分之1494）；嗣上訴人王洪美玲於100年6月7日以繼承為原因登記取得原登記為洪陳梅之系爭863建號建物權利範圍2分之1。
４、被上訴人因欠繳贈與稅及罰鍰，經法務部行政執行署臺北行政執行處93年度贈稅執特專字第11787號行政執行事件囑託士林行政執行處以原法院96年度助執字第2372號行政執行事件為強制執行，將登記為被上訴人所有之⑴門牌號碼臺北市○○路○○巷○○號1樓即臺北市○○區○○段○○段000○號，權利範圍全部，及該建號共用部分：臺北市○○區○○段○○段○○○○號；權利範圍10000分之183、⑵門牌號碼臺北市○○路○○巷○○號地下室即臺北市○○區○○段○○段000○號，權利範圍2分之1，及該建號共用部分：臺北市○○區○○段○○段000○號；權利範圍10000分之1494、⑶基地臺北市○○區○○段○○段000地號，權利範圍1743分之239，合併拍賣（編為第2標），因二次減價拍賣仍未拍定，而於100年12月6日公告改行特別變賣程序，參加人於101年2月15日應買，並已繳納保證金415萬元。
５、上訴人於101年3月17日向上開行政執行事件士林行政執行處提出民事聲明優先購買狀，陳明係系爭地下室共有人，權利範圍2分之1，依土地法第34條之1第4項規定享有優先購買權，請求士林行政執行處出具出賣通知予上訴人，使上訴人得於接到通知10日內表示是否優先購買等語，嗣經士林行政執行處於101年3月28日以士執卯96年助執字第2372號函，否准上訴人之申請。
６、華亭大樓之蓄水池、濾油池、第一、二腐敗池、氣化糟、過濾糟、藥糟均設置於○○路00巷00號地下層樓地板下方之基礎層。
（二）兩造爭點：
１、系爭地下室建物在構造上、使用上是否具獨立性，而得為單獨所有權之客體？
２、上訴人就士林執行處96年度助執字第2372號執行事件拍賣如原判決附表所示不動產有無優先承買權存在？
六、茲就上開爭點，析述本院得心證之理由如下：
（一）按82年12月1日內政部於訂頒之建物所有權第一次登記法令補充規定第11點規定：區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共同部分，如其屬80年9月18日台內營字第0000000號函釋前請領建造執照建築完成，依使用執照記載或由當事人合意認非屬共用性質並領有門牌號地下室證明者，得依土地登記規則第73條規定（85年修正時係72條）辦理建物所有權第一次登記。內政部80年9月18日台內營字第0000000號函說明二明確記載基於法律不溯既往原則，並避免購屋糾紛影響人民權益，對新申請建造執照之案件，應依前開結論辦理。亦即在80年9月18日之前，依使用執照記載如商場地下室等非屬共同使用性質，得申請核發門牌號，得依上揭土地登記規則規定，辦理建物所有權第一次登記，內政部72年6月16日台內地字第159690號、71年5月28日台內營字第84397號函亦為相同之函示。又按區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，如依使用執照記載非屬共同使用性質，並已編列門牌者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記，69年1月23日修正公布、同年3月1日施行之前土地登記規則第73條定有明文。
（二）查依卷附使用執照（見原審湖家調字卷第49頁）之記載，系爭地下室之用途為防空避難室及飲食店，內政部於訂頒之建物所有權第一次登記法令補充規定第11點規定，應得依當時之土地登記規則第73條規定，辦理建物所有權第一次登記。又系爭地下室建號為863號，門牌號碼為臺北市○○路○○巷○○號地下室，面積476.30平方公尺，用途為防空避難兼飲食店，除與大廈共用之樓梯及電梯，尚有一獨立使用之樓梯，其餘設有廚房、廁所、變壓器室、管線間等，被上訴人所有地上一層區分所有建物建號為856號，該建號建物與系爭地下室登記之共同使用部分建號為847號，有士林行政執行處函附之不動產附表、系爭地下室平面圖、建築登記謄本、使用執照存根、門牌及平面圖在卷可稽（見原審湖家調字卷第23至26、36至37、47至49頁、本院前審卷第72、78至80頁），是系爭地下室與另一共同使用部分建號之面積、坐落範圍均有不同，系爭地下室並非該區分所有大樓之共同使用部分，應堪認定。
（三）又系爭地下室共有3個樓梯，1個內樓梯可從地下室通往該大樓8樓，另2個樓梯在大樓之1樓各有出口，其中1樓梯之1樓出口在華亭街28號旁，另1樓梯出口在該大樓電梯旁，可經由大樓中庭大門通往天水路51巷；地下室設有升降梯、抽水馬達、蓄水池開口、廁所、變壓器室、大樓各層電錶及變壓器附屬設施，另有污水交替控制盤、抽水自動控制品設於地下室牆面上；其中大樓各層電錶、變壓器及管理維修使用之通道，經以木板與地下室其他空間隔開，變壓器室與外附之大樓各層電錶、變壓器及管理維修使用通道面積共28.13平方公尺，位於地下室地板上之抽水馬達及水箱（即蓄水池出口）面積共18.31平方公尺，合計46.44平方公尺，僅占系爭地下室總面積476.3平方公尺之9.75%；至於該大樓之污水池、藥槽、蓄水池、濾油池、過濾池、腐敗池等則均設於系爭地下室之地板基礎層下方，且均無出口與系爭地下室相通等情，業據本院履勘現場查明，並囑託臺北市政府地政局土地開發總隊測量屬實，有勘驗測量筆錄、地下室平面圖、照片及臺北市政府地政局土地開發總隊鑑定圖在卷可稽（見本院卷第91至132頁）。
足認系爭地下室得與系爭大樓其他樓層區隔分離，並有獨立之出入口，依其構造及使用上為屬獨立之建物。上訴人主張系爭地下室得為作為單獨之所有權客體，應為可採。
（四）參加人雖抗辯系爭地下室於使用執照記載之用途為防空避難室，其樓梯於消防安全設施審查表上為其他消防設備或防空避難通道，非得自己使用之獨立出入口，系爭地下室為全棟區分所有建物在利用上不可或缺之部分，欠缺構造及使用上之獨立性云云。查系爭地下室於使用執照上記載之用途為防空避難室及飲食店，非僅為防空避難室（見原審湖家調字卷第49頁），且防空避難室之設置，旨在因應空襲等災變發生時，附近居民，包含公寓大廈之區分所有權人，使用人與鄰近獨立住宅之住戶與行人，能有避難之空間，以兼顧社區及民防之需求，而建築法及建築技術規則等相關規定，並未限制該等防空避難室僅能供作區分所有權人使用，系爭地下室既在構造上得與其他部分區隔分離，在使用上亦具獨立之出入通道時，即非不得作為單獨之所有權客體。至於消防安全設施審查表上記載樓梯為其他消防設備或防空避難通道，僅是表彰該樓梯於空襲、火災等災變發生時，為消防逃生及防空避難之路線，非謂該等樓梯只能作為消防及防空避難之通道使用，參加人以此抗辯系爭地下室欠缺構造上及使用上之獨立性云云，為不足取。況依使用執照之記載系爭地下室除防空避難室外併作為飲食店使用，且系爭地下室並非○○路00巷00號1樓房屋之共同使用部分，已如前述，並經士林行政執行處將其並列為拍賣標的物之一（見原審湖家調字卷第30頁），亦足見其得為單獨之所有權客體，否則若其性質上為共同使用部分（即公寓大廈管理條例第三條第四款所稱之「共用部分」），即應依土地登記規則第75條規定，登記為全體區分所有權人共有，於區分所有建物移轉時隨同移轉，不得單獨移轉其所有權，士林行政執行處當不得以之為獨立之拍賣標的物，參加人亦無從為應買。
（五）按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。土地法第34條之1第4項定有明文。查系爭地下室為上訴人與被上訴人共有，應有部分各二分之一，有建物登記簿謄本在卷可稽（見原審湖家調字卷第22頁），又被上訴人因欠稅，其所有系爭地下室所有權應有部分被士林行政執行處以96年度助執字第2372號執行事件查封、拍賣，經二次減價拍賣後改行特別變賣程序，而由參加人繳足保證金表示應買，有士林行政執行處100年9月7日、12月6日士執卯96年助執字第00000000號函、及拍賣不動產筆錄在卷可稽（見原審湖家調字卷第23至32頁）。
上訴人既為系爭地下室共有人之一，則於另一共有人即被上訴人之應有部分遭拍賣時，上訴人自得依土地法第34條之1第4項規定行使優先承買權，上訴人並具狀已向士林行政執行處聲明行使優先承買權（見原審湖家調字卷第33頁），則上訴人主張其就系爭地下室有優先承買權存在，自為可採。
（六）參加人雖又抗辯依系爭地下室原始建築及使用執照等記載，本即設有諸多公共共有設施存在，無法以牆壁、樓板等與該共用設備隔離，無獨立之經濟效用，且如由上訴人行使優先承買權取得全部所有權，於日後修繕將有妨害云云。惟查，系爭大樓之污水池、藥槽、蓄水池、濾油池、過濾池、腐敗池等均設於系爭地下室地板基礎層之下方，除蓄水池之出口及馬達設於系爭地下室地面上外，其餘部分均無出口與系爭地下室相通，使用上系爭地下室互不影響，已如前述，而系爭地下室雖設有蓄水池之出口及抽水馬達，亦僅生所有權人於使用系爭地下室時負有不得妨礙大樓抽水馬達及蓄水池之清潔維護之負擔而已，非謂系爭地下室因此即不能使用或作為獨立之所有權客體。況系爭地下室原出租予他人作為經營網路用品使用，出租期間並未造成大樓其他住戶之不便，該大樓住戶亦未曾因系爭地下室之使用發生爭議等情，亦經證人即代為處理系爭大樓管理費之收取及清潔費用之支付之 潘麗雲 證述在卷（見本院卷第166頁背面至167頁）。參加人抗辯由上訴人行使優先承買權將於日後修繕將有妨害云云，亦非可取。
七、綜上所述，上訴人主張系爭地下室得為單獨所有權之客體，其為系爭地下室之共有人，就系爭地下室有優先承買權存在，為可採，參加人所辯均為無可取。從而，上訴人依土地法第34條之1第4項規定，請求確認就士林行政執行處96年度助執字第2372號執行事件拍賣系爭地下室（建物面積、權利範圍、坐落地號等均詳如附表所示）有優先購買權存在，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。中華民國103年12月16日
民事第三庭
審判長法官林陳松
法官鄭威莉法官張靜女正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國103年12月17日
書記官蕭麗珍附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。