宣 示 判 決 筆 錄 99年度板簡字第1455號
原 告 戊○○
訴訟代理人 丁○○
被 告 乙○○
法定代理人 丙○○
前列二人共同
訴訟代理人 蘇飛健 律師
被 告 甲○○
上列當事人間99年度板簡字第1455號請求損害賠償等事件，於中
華民國99年10月7日辯論終結，於中華民國99年10月21日下午4時
整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 程萬全
書記官 石于倩
通 譯 廖玲玲
朗讀案由，當事人均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下
：
主文
被告甲○○應給付原告新臺幣叁拾叁萬零柒佰伍拾元，及自民國
九十九年七月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息
。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○負擔十分之八，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告甲○○如以新臺幣叁拾叁萬零柒
佰伍拾元，為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）本件原告起訴主張：
1.原告於民國(下同)98年9月2日，經由服務於21世紀不動
產之被告乙○○居間，以總價新台幣（下同）3,990,000
元向被告甲○○就其座落於台北縣永和市○○路○段○○巷○
號4樓房屋(下稱系爭房屋)及所座落之土地簽立購買契約
，惟：
⑴查系爭房屋為屋齡超過30年之老舊公寓，其屋況可能會
有管線老舊等問題再所難免，故原告於簽約前即再三向
被告乙○○詢問系爭房屋是否有漏水情事，經其多次回
覆系爭房屋並無漏水情況，原告始決定購買系爭屋房。
而原告在同年10月5日於系爭房屋正式交屋後即進行裝
潢整理事宜，因被告乙○○等人再再向原告表示系爭房
屋並無漏水事宜，且被告21世紀不動產雖其經營規模不
若其他房仲業者如永慶房屋或信義房屋來的龐大;但其
於房地產 仲介 業界，也屬具有一定規模及相當服務品質
之仲介業者。被告於不疑有他之情況下，於對系爭房屋
為裝修整理事宜時，即未對浴室以外其他處所進行加強
防水工程施作，先予敘明。
⑵嗣原告在98年11月底裝修完畢，正式搬遷入住數月後，
始陸續發現系爭房屋客房及書房天花板及牆壁多處有漏
水情事，造成系爭房屋天花板及牆壁污損與剝落，並有
產生壁癌等情況。原告除先以水桶及臉盆等容器先行接
收漏水以防止造成其他家具毀損，來避免加鉅原告損害
範圍外，即以電話與被告乙○○聯絡，請其協助瞭解系
爭房屋漏水始末，並經其回覆已協助修復完畢。惟日前
通逢梅雨季節來。臨，中央氣象局接連發佈豪大雨特報
，因連日大雨造成系爭房屋漏水情況加劇。復經原告再
次告知被告乙○○漏水情況未見改善，且有愈演愈烈之
勢;卻遭其答覆漏水情況乃係系爭房屋樓上5樓其屋頂
漏水所致，此係為全體住戶共同修繕之責，應由原告自
行召集全體住戶商討維修費用分擔云云，原告不得已只
好依法提起本件訴訟並聲明如上。
2.被告乙○○及21世紀不動產應連帶給付原告50,000元:
⑴因故意或過失，不法侵害他人權利者，負損害賠償之責
。受僱人因執行職務不法侵害他人權利者，由僱用人與
行為人連帶負損害賠償之責，民法第184條第1項前段及
同法第188條第1項定分別定有明文，先予敘明。
⑵復查被告乙○○任職於21世紀不動產，負責擔任不動產
銷售居間服務業務，由其協助本件原告與被告甲○○，
就系爭房屋買賣為訂約之媒介，並由出賣人即被告甲○
○及買受人即原告分別向其支付居問報酬。是本件被告
乙○○及其所服務之21世紀不動產係以不動產銷售居間
為業之人，關於訂約事項、當事人履約能力、訂約之能
力有調查之義務，在於保障當事人權益及交易安全，且
受委任受有報酬，應盡善良管理人注意義務(最高法院
84年台上字第1064號判決可供參照)。又本件系爭房屋
為屋齡超過30年之老舊公寓己如上述，對於上開情況房
屋之銷售方式及所應負之調查程度及注意義務即有別於
其他可能屋齡不到10年銷售標的。而被告乙○○為從事
房屋仲介之專業人士，自應本諸於其專業，而應負進行
調查系爭房屋屋況其是否有漏水及善盡預見危險之注意
義務，併予敘明。
⑶另原告於遷入系爭房屋居住期閭，輾轉獲知本件系爭房
屋之住戶(不確定實際起訴者為被告甲○○或其兄周峰
敖)與5樓之房屋所有權人，曾因系爭房漏水事宜生有嫌
隙而對簿公堂，此亦為被告乙○○所自承不諱。是本件
被告乙○○其為從事不動產銷售仲介之專業人士如前所
述，縱其於被告甲○○委任其代為銷售系爭房屋時，不
知該房屋曾有漏水情事;惟系爭房屋屋齡老舊且經原告
於簽約前就上開事項再三詢問，其至遲亦可於該時點，
再向被告甲○○確認或向鄰居進一步詢問即可知曉。惟
被告乙○○卻因個人疏失，怠於履行善良管理人注意義
務，而致生損害於原告;被告21世紀不動產之選任監督
實有疏失之處，參酌前揭法律規定被告21世紀不動產應
與被告乙○○連帶負害賠償之責。
3.被告21世紀不動產並應另向原告給付50,000元:
⑴查所謂居間者，係當事人約定一方為他方報告訂約之機
會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565
條定有明文。同法第567條第2項及第571條另定，以居
間為業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該
約之能力有調查義務;居間人違反其對於委託人之義務
，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用
方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及
償還費用。而原告系爭房屋係透過21世紀不動產從中居
間而向被告甲○○所購買，並由買賣雙方分向其支付數
萬元不等之高額佣金取已如上述;其未履行善良管理人
注意義務，未善盡調查義務，未以其專業能力調查房屋
標的現況說明書與系爭房屋房實況是否相符，致原告因
信任被告21世紀不動產之專業而購買系爭房屋，而顯然
違反其對於委託人即原告之義務，被告21世紀不動產自
應依民法第571條規定返還原告所支付之佣金50,000元
。
⑵復依不動產經紀管理條例第26條規定，因可歸責於經紀
業之由事不履行委託契約，致委託人受損持，由該經紀
業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務
，故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業與經紀
人員應負連帶賠償責任。另據消費者保護法第7條規定
，21世紀不動產係提供房屋仲介服務之企業經營者，其
所提供之房屋仲介服務應符合專業水準可合理期待之安
全性，否則應依同法第3項規定，對消費者之損害負連
帶賠償責任，併予敘明。
⑶綜上，本件被告21世紀不動產為提供房屋仲介服務之企
業經營者，其所提供之房屋伸介服務不符合專業水準可
合理期待之安全性，即應依據上開法令規範，與其經紀
人員對原告之損害負連帶賠償責任。是原告請求其應返
還前所支付之佣金50,000元即屬有據自明。
4.被告甲○○應另向被告支付330,750元，以賠償原告之損
害:
⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條
之規定，於危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值
之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用價值之瑕疵，民法
第354條第1項前段定有明文。另依同法第359條規定，
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金;但依情
形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常
交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、
效用或品質而不具備者，即為物之瑕疵，且不以物質上
應具備者為限(最高法院73年台上字第1173號判決意旨
可供參照)。而公寓大廈房屋，其物之通常效用即為供
居住或營業使用，倘有漏水情事，自足以影響居住、營
業目的，而屬物之瑕疵自不待言，鈞院91年訴字第1529
號、97年訴字第2911號及98年訴字第677號判決意旨供
參。
⑵復查，本件系爭房屋買賣為中古屋買賣，依被告於房地
買賣契約書(下稱買賣契約)第7條擔保責任第5款，已
明確保證買賣標的於點交前無存在滲漏水等重大瑕疵;
另前開買賣契約附件之「不動產標的現況說明書」第8
項「是否有滲漏水情形」，被告勾選「否」，足認本件
被告甲○○已保證系爭房屋並無滲漏水情事自明，則其
自應以無漏水狀況之房屋交付原告，始符債之本旨。是
若系爭房屋有漏水情事，原告自得依據前開規定，向其
請求負損害賠償之責。
⑶是系爭房屋於原告正式搬遷入住數月後，即陸續發現系
爭房屋客房及書房天花板及牆壁多處有漏水情事，造成
系爭房屋天花板及牆壁污損及剝落，並有產生壁癌等情
況巳如上述。且原告與系爭房屋5樓之房屋住戶，曾因
系爭房漏水事宜而對簿公堂(此亦為被告乙○○所自承
不諱)亦如前所述。是依上開最高法院及鈞院判決意旨
，本件系爭房屋漏水情事，顯屬物之瑕疵自明。而原告
有意隱瞞前開事實造成原告因修補系爭房屋漏水情事及
恢復原告就系爭房屋所為之裝修整理原況，所衍生之支
出之修繕費用即應自原告購買系爭房屋所支付之價金中
扣除。是原告請求被告甲○○應返還減少之價金330,
750元（315,000元十315,000元x5%營業稅=330,750元
)，自非無據自明。
爰依損害賠償之法律關係，請求被告乙○○及權嵂不動產
經紀有限公司(下稱21世紀不動產)應連帶給付原告50,
000元，另被告21世紀不動產應另給付原告50,000元及被
告甲○○應給付原告330,750元整，及自繕本送達翌日起
至清償日止，按年息5%計算之利息。
（二）對於被告抗辯之陳述：
1.被告主張本件買賣契約雙方已約定同意免除出賣人甲○○
瑕疵擔保責任，並非事實不足採信:
⑴查當事人互相表示意思一致者，契約即為成立，民法第
153條定有明文。復查系爭房屋為屋齡33年左右，實際
坪數係含陽台補登後始達20坪的老公寓，且房屋買賣交
易買受人於購買時於考量自身後續每月支付房屋貸款的
還款能力時，才會以自己可以負擔的金額進行購買;而
本件被告主張系爭房屋出售時原開價468萬元，縱最後
係以原告可負擔之金額399萬元成交，此亦為雙方經過
議價後所得之結果，是若被告認為上開成交價格不合理
或未達其理想出售價格，其至多可以選擇拒絕原告的出
價，斷無忍痛出售之必要。
⑵又系爭買賣契約雖已戴明以現況交屋，但被告甲○○並
未於契約中一併註明系爭房屋曾有漏水情事。是若被告
已於系爭買賣契約中說明系爭房屋曾經有過漏水情事，
原告於知悉前開事實後仍決意購買系爭房屋，則原告嗣
後再請求被告針對系爭房屋漏水負瑕疵擔保責任或有未
當。但是，本件被告甲○○並未告知系爭房屋曾經有過
漏水齡超過30年之老舊公寓，其屋況可能會有管線老舊
等問題再所難免，故原告於簽約前即再三向被告詢問系
爭房屋是否曾有漏水情事;是若其確有據實以告，則原
告自可將之列入是否購買系爭房屋之評估，而如果原告
無法接受買受的標的物曾經有漏過水，白可決定購買與
否，或再尋符合須求的標的物。
⑶況系爭房屋之實際狀況最清楚者為原房屋所有權人即本
件被告甲○○，且原告於購買已多次詢問是否曾有漏水
情事已如上述，則於被告甲○○有意隱瞞系爭房屋有過
漏水並曾與5樓鄰對簿公堂之情事，此亦有被告99年9月
16日庭呈民事答辯一狀第2頁「惟經瞭解該案件已經事
隔多年...該次漏水於數年前已經修復..」自承不諱
。是於被告未據實告知情況下，其主張系爭房屋成交價
格過低，雙方已合意免除出賣人之瑕疵擔保責任，即非
事實要無理由。
2.退萬步言，若鈞院認原告上開主張無理由，則被告甲○○
亦應就其所出賣之標的物缺少其所保證之品質，向被告支
付330,750元，以賠償原告之損害:
⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條
之規定，於危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值
之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用價值之瑕疵，民法
第354條第1項前段定有明文。另依同法第360條規定，
買賣之物，缺少出賣人所保證品質者，買受人得不解除
契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，先予
敘明。
⑵復查，一般買賣房屋之交易習慣，買屋者所期待者，衡
情應係買受一無滲漏水之虞的房屋，是系爭房屋應具備
無滲、漏水情形等而可供原告為正常使用等價值，併予
敘明。而依原告與被告甲○○簽立之買賣契約附件所附
之「不動產標的現況說明書」第8項「是否有滲漏水情
形」，被告勾選「否」，足認本件被告甲○○已保證系
爭房屋並無滲漏水情事自明，則其自應以無漏水狀況之
房屋交付原告，始符債之本旨。是若系爭房屋有漏水情
事，原告自得依據前開規定，請求被告負債務不履行之
負損害賠償責任。末查，系爭房屋客房及書房天花板及
牆壁多處有漏水情事，造成系爭房屋天花板及牆壁汙損
及剝落，並有產生壁癌等情況已如前述;且原告亦曾就
系爭房屋與樓上鄰居因滲漏水情事而生有爭訟亦如前所
述。是依上開最高法院及鈞院刊決意旨，本件系爭房屋
之滲漏水情事，顯屬物之瑕疵自明。而被告甲○○有意
隱瞞前開事實，造成原告為修補系爭房屋漏水情事致須
支付相關修繕費用330,750元（315,000元十315,000元
x5%營業稅=330,750元)，原告自可依上開規定，請求被
告甲○○就其所出售系爭房屋因缺少所保證品質負不履
行之損害賠償責任自明。
二、被告則以：
（一）被告甲○○則以：
1.按物之瑕疵擔保責任之成立要件有三:l.物之瑕疵須於危
險移轉時存在。2.須買受人善意且無重大過失。3.買受人
受領之物須為檢查通知。本案之買受人(即原告)，於交
屋時，物之瑕疵不存在;原告並非善意無過失;原告雖已
檢查，但無有任何瑕疵之通知，合先敘明。
2.原告主張物之瑕疵擔保責任之依據亦有三:(1)台灣板橋
地方法院之91、97、98年計三個判決要旨，咸認物之無瑕
疵擔保，須達可供居住或營業使用即足。(2)兩造之房地
買賣契約書第7條第5款已表明點交前無存在滲漏水等重大
瑕疵。(3)被告於買賣附件之「不動產標的現況說明書」
第8項「是否有滲漏水情形」勾選否。
3.就上開(1)而言，被告自98.10.05(正式交屋日，實際
上於同年9月前，不知已檢查過幾次了)交付予原告後，找
專業人員裝璜內部直至98年11月底，長達近2個月之久，
由買方在屋內大興土木裝潢後已破壞屋內之原貌，如謂漏
水不適合居住，則有違倫理法則。就上開(2)而言，該定
型化(印刷)條款，根本與實際檢查否;有無保證否無關
，如以該條款據為本案之攻擊方法，有違民法第247條之1
之第2、4款而為無效。就上開(3)而言，於「是否有滲漏
水情形」欄勾選否，即表示有保證之意思表示，則民法之
保證契約之章節可刪除矣，所有事實行為均可成立保證契
約，此種邏輯殊難想像!
4.買受人應按物之性質，依通常程序【從速檢查】其所受領
之物，如發現瑕疵時，應即通知出賣人，否則即應視為承
認其所受領之物，民法第356條定有明文。原告早於99年1
月即已通知另被告仲介乙○○修護完畢，奈又於99年4月
23日超過半年後，又舊事重提，其減價請求權自已罹於時
效而消滅。
5.系爭之中古屋為屋齡超過30年之老舊公寓亦為原告所明知
，中古者，其意義婦孺皆知，故其交易價格較一般房屋為
低。買賣之風險兩造皆均等，始符衡平及交易習慣，實不
宜以知法誘陷善良百姓於不義。
（二）被告乙○○、權嵂不動產經紀有限公司則以：
1.原告於98年間，擬買受系爭房屋前，因原告一再要求降價
，出賣人即被告甲○○與原告達成協議，由原先新台幣
468萬元降價至399萬元出售，雙方合意本件採現況交屋之
方式，被告甲○○不負擔瑕疵擔保責任，此可於系爭契約
第十五條第2項記載:「房屋依現況交屋」可證。
2.復以，被告乙○○會同原告親自至系爭房屋詳細看屋四次
，才決定簽定不動產買賣契約書購買系爭房屋，此有系爭
契約第三條規定:「甲方(即原告)於簽訂本約前確已至
買賣標的物所在地現場詳細檢視」可稽，交屋時亦由被告
乙○○陪同出賣人被告甲○○交付房屋與原告，系爭房屋
當時並無裝潢，前後五次至系爭房屋現場詳細觀看，天花
板及牆壁均無發現任何滲漏水情形，出售及交付房屋時，
系爭房屋並無甚何滲漏水情況，加以出賣人被告甲○○於
不動產現況說明書之滲漏水位置欄亦勾選否之字樣，被告
乙○○及權嵂不動產經紀有限公司均認系爭房屋並無滲漏
水情況。
3.原告於交屋後，隨即進行裝潢房屋，數月後始向被告乙○
○表示系爭房屋有滲漏水情形，雖然本件係「現況交屋」
且系爭房屋係於原告自行裝潢後始有漏水之情形，但被告
乙○○基於商誼仍洽請被告甲○○查看漏水情況，經被告
甲○○請人查看，發現漏水係由五樓水管漏水（查看人員
表示，應係原告裝潢時挖破水管），均非系爭房屋4樓漏
水，然基於商誼，被告甲○○當時仍協助處理，並非被告
甲○○有義務處理，先為敘明。
4.至於原告主張，被告乙○○自承知悉系爭房屋原屋主與5
樓房屋所有權人因系爭房屋漏水事宜而對簿公堂，被告乙
○○鄭重否認。被告乙○○於出售房屋當時並不知悉此事
，系爭房屋出售及交屋後，透過原告始聽聞此消息。惟經
瞭解該案件已經事隔多年，且上開案件後，該次漏水於數
年前已經修復，該次漏水與本次漏水根本無涉。
5.原告無權請求返還服務報酬:
⑴原告前為使同案被告甲○○降價出售系爭房屋，由原先
468萬降至399萬，降價69萬元，當時原告同意免除被告
甲○○負擔物之瑕疵擔保責任，被告甲○○始同意降價
69萬元，雙方並於系爭契約特別約定事項，第15條第2
項記載:「房屋依現況交屋」復由原告於該絛文後加蓋
印章再次確認，原告既已經免除同案被告甲○○之物之
瑕疵擔保責任，不得執房屋嗣後狀態，請求瑕疵擔保，
更無理由要求被告乙○○或權嵂不動產經紀有限公司返
還服務報酬。
⑵再者，原告會同被告乙○○共五次至現場看屋，系爭房
屋並無裝潢遮蓋天花板及牆壁，亦均無發現系爭房屋有
任何滲漏水情形，且加以出賣人被告甲○○於不動產現
況說明書之滲漏水位置欄亦勾選否之字樣，被告乙○○
及權嵂不動產經紀有限公司已經盡調查義務，而仍未發
現有滲漏水情形。況系爭房屋係於原告自行裝潢後始發
生漏水情況，應由原告自行負責，原告要求被告返還服
務報酬並無理由。
⑶又，被告權嵂不動產經紀有限公司僅收受原告5萬元之
服務報酬，此有被告出具之收據，而乙○○並無自原告
收受任何服務酬金，此有原告所提證物3之統一發票顯
示，係由被告權嵂不動產經紀有限公司收受5萬元之服
務費之記載可稽，則原告請求被告權嵂不動產經紀有限
公司返還10萬元，及請求乙○○就其中5萬負擔連帶賠
償責任，並無任何理由。
6.原告所提報價單資料，顯示本件漏水與系爭房屋無涉:
縱不論原告所提證物4系爭房屋修繕估價單是否與事實相
符，依該報價單，並無隻字片語記載4樓有漏水須修繕必
要，報價金額支出大宗係擬施作5樓「頂樓之屋頂防水工
程」，及「室內牆壁癌及高壓灌注防水工程」，查上開兩
項主要記載:「因5樓頂樓舊有發泡水泥層龜裂防水層失
效…導致漏水現象…建議頂樓防水層重作」、「…須先行
拆除4樓室內暗架天花板，並檢查5F給排水是否有漏水」
等語，可證系爭報價單主要係擬施作5樓頂樓防水工程，
且擬拆除4樓天花板係為檢查5樓給排水有無漏水，上開事
項，均非因系爭房屋4樓本身漏水而有修繕之必要，原告
不得執與系爭房屋4樓無涉之修繕主張系爭房屋有瑕疵。
7.原告應證明於買受房屋時，系爭房屋即有漏水情況，否則
不能以嗣後漏水主張物之瑕疵擔保責任:
⑴依台灣高等法院98年上易字第96號判決闡示:「按物之
瑕疵擔保責任之成立，必以物有滅失或減少價值或效用
之瑕疵，且須其瑕疵於危險移轉時確已存在為前提（最
高法院85年度台上字第664號判決意旨參照）；又當事
人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民
事訴訟法第277條前段定有明文。是以，乙○○既主張
系爭房屋於交屋時，即有漏水之瑕疵存在乙節，自應由
其負舉證責任。(2)、甲○○於出售系爭房屋前，曾因
該屋有漏水之情形，而委由大台北設計公司修繕，並於
95年3月18日修繕完成…核與建物現況確認書勾選系爭
房屋並無滲漏水之情形相符（見北院卷第26頁）；可見
系爭房屋於出售及交屋時要已無漏水之情事甚明。(3)
、再觀諸乙○○所提出於96年3月28日、及同年4月10日
所拍攝之系爭房屋內（4樓）部分牆壁有剝落痕跡照片
（見北院卷第32至35頁），距甲○○95年11月4日交屋
予乙○○裝修已達約6月之期間，且如前所述，甲○○
於95年11月4日交屋時，4樓牆壁並未有水漬斑駁之痕跡
（此經乙○○代理人 陳宜忠 、證人 吳祖盛 確認無誤）…
詹振順 於原審證述系爭房屋與隔壁相鄰房屋間之牆壁、
地面交接處均有龜裂，亦有可能造成系爭房屋4樓頂板
含水之情形，足徵系爭房屋4樓發生牆壁滲水之原因應
屬多端；則該屋於96年3、4月間，部分牆壁有水漬斑駁
、剝落之情形，是否肇因於系爭房屋交屋時即存有漏水
之瑕疵，並非無疑。(4)、此外，乙○○亦未提出其他
證據證明系爭房屋於交屋時，4樓即因有漏水之情事，
致該樓之部分牆壁有水漬斑駁痕跡乙節，要難僅憑前開
距甲○○交屋後達6月期間之照片，即可謂系爭房屋4樓
牆壁漏水係肇因於交屋前即已存在之漏水瑕疵所致。故
乙○○主張：系爭房屋4樓有甲○○應負瑕疵擔保責任
之漏水瑕疵存在云云，並無可採。」。
⑵準此，退步言之，假設鈞院認原告並無免除被告甲○○
之瑕疵擔保責任者，參酌上開法院判決意旨，原告仍應
證明於買受房屋時，系爭房屋即有漏水情況，否則不能
以嗣後漏水主張物之瑕疵擔保責任，原告既自承系爭房
屋於完成交屋，且由原告自行進行裝潢後始發生漏水情
事，並非於交屋時即有漏水，揆諸上開高院判決，原告
自不得主張物之瑕疵擔保，更不能據此要求被告乙○○
或權嵂不動產經紀有限公司返還服務費用。
三、原告主張之事實，業據提出買賣契約書、屋況現場照片、佣
金收據、修繕估價單等影本各乙件為證，被告甲○○對出售
系爭房地予原告乙節亦不爭執，惟以前詞置辯。是本件應審
究者為：（一）系爭房屋是否有原告所主張之瑕疵？被告甲
○○是否應負物之瑕疵擔保責任？（二）被告乙○○、權嵂
不動產經紀有限公司是否對原告負侵權行為損害賠償之責？
（三）被告權嵂不動產經紀有限公司是否對原告負賠償之責
？
四、本院之判斷：
（一）系爭房屋是否有原告所主張之瑕疵？被告甲○○是否應負
物之瑕疵擔保責任？
按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅
失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程
度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於
危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而
出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除
其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平
者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條、第359條亦
分別定有明文。本件依兩造所不爭執由原告與被告甲○○
簽訂之不動產買賣契約書第7條擔保責任第5款係約定：乙
方保證買賣標的於點交前無存在物之重大瑕疵（例：傾斜
、龜裂等影響結構安全或嚴重滲漏水、氯離子含量過高．
．．）等語，此有原告所提系爭不動產買賣契約書影本乙
件在卷可稽。又原告主張系爭房屋客房及書房天花板及牆
壁多處有漏水情事，造成系爭房屋天花板及牆壁污損與剝
落，並有產生壁癌乙節，業據原告提出照片及修繕估價單
影本在卷可憑，自堪信為真正。系爭買賣標的房屋之前揭
天花板及牆壁污損與剝落，並有產生壁癌部分，自堪認為
已達減少其通常效用之瑕疵，被告甲○○應依上開約定負
瑕疵擔保責任。又前開房屋之瑕疵其修復費用為330,750
元，此亦有報價單乙件附卷可憑，揆諸首開規定，原告據
以請求被告給付該支出之費用，即屬有據。
（二）被告乙○○、權嵂不動產經紀有限公司是否對原告負侵權
行為損害賠償之責？
按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限
。」民事訴訟法第277條定有明文，又「民事訴訟法如係
由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不
能舉證，以證實自已主張之事實為真實，則披告就其抗辯
事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原
告之請求。」最高法院著有17年上字地917號判例可參。
經查，本件原告起訴主張之事實，均為被告乙○○所否認
，是原告就其所起訴主張請求之各項損害，確係因被告乙
○○故意未盡調查及注意義務之行為所致而受有損害之事
實，自應由原告負舉證之責任。然查，僅依原告所提出之
證據觀之，本件尚無法證明被告乙○○有何故意或過失不
法侵害原告之行為，是其逕認被告乙○○應負上述之損害
賠償責任，亦乏依據，是本件原告此部分之請求應予駁回
。
（三）被告權嵂不動產經紀有限公司是否對原告負賠償之責？
按「從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者
，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商
品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性
。商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之
可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。
企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人
時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者
，法院得減輕其賠償責任。」，消費者保護法第7條定有
明文。本件被告權嵂公司係提供服務之企業經營者，而原
告為消費者，故被告權嵂公司所提供之服務應具有符合當
時科技或專業水準可合理期待之安全性，然消費者依上開
規定請求損害賠償時，亦需舉證以證明商品或服務具有危
害消費者之情事，且與損害之發生間具有相當因果關係。
又「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請
求報酬。」、「居間人違反其對於委託人之義務，而為利
於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相
對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」
，民法第568條及第571條亦分別著有規定。經查：本件原
告與被告權嵂公司間應係就買受系爭房屋成立居間契約甚
明，揆諸前開說明，原告於被告權嵂公司居間向賣方（即
被告甲○○）傳達購屋要約，經賣方（即被告甲○○）依
本要約書條件簽認出售時，原告即應給付50,000元之服務
報酬予被告權嵂公司，而本件被告甲○○確已依要約書條
件出售系爭房屋予原告，並已完成過戶手續，則原告自有
依約給付居間報酬之義務，且原告並未舉證以證明被告權
嵂公司、乙○○所提供之服務有何不符合當時科技或專業
水準可合理期待之安全性致造成何種損害，是原告主張被
告權嵂公司應依消費者保護法第7條退還仲介費50000元，
洵屬無據。
五、綜上所述，原告依損害賠償之法律關係訴請被告甲○○給付
330,750元及自起訴狀繕本送達翌日（即99年7月15日）起至
清償日止，按年息5%計算之利息，即屬有據，應予准許，逾
此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、本判決第1項係就民事訴訟法第427條第1項至第4項訴訟適用
簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行及被告
得供相當擔保金額而免為假執行。原告其餘敗訴部分，其假
執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、本件事證明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及調查證據之聲請
，核與本件判決結果不生影響，爰不予一一論述，併此敘明
。
中華民國99年10月21日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
書記官石于倩
法官程萬全
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年10月21日
書記官石于倩