裁判字號：臺灣高等法院臺中分院94年上字第360號民事判決
裁判日期：民國94年12月20日
裁判案由：終止租約
臺灣高等法院臺中分院民事判決94年度上字第360號上訴人第一商業銀行股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 張智剛 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 吳雄仁 律師上當事人間終止租約事件，上訴人對於中華民國94年9月14日臺灣臺中地方法院第一審判決（94年度訴字第1695號），提起上訴，本院於94年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人於民國92年1月1日起至97年12月31日止，依耕地三七五減租條例向上訴人承租上訴人所有坐落台中市○區○○段五小段二、二之二、二之三、二之四、二之六等地號土地（以下簡稱系爭土地）惟被上訴人並未自任耕作，並在系爭土地上興建工廠，從事與耕作不符之行為，經上訴人向台中地方法院聲請保全證據，由法院囑託台中市中山地政事務所複丈結果，其中二及二之二號土地上確有合計0.1439公頃土地移作工廠使用。依耕地三七五減租條例第16條規定，原訂租約無效，上訴人得收回系爭土地自行耕種或另行出租，爰依法訴請被上訴人將系爭土地返還上訴人，聲明：求為判決兩造間就系爭土地之三七五耕地租約無效，被上訴人應將系爭土地返還上訴人之判決。
二、被上訴人則以：兩造間就系爭土地所訂之租約，應係基地租賃契約而非耕地租約。系爭土地之地目雖為田，但於45年間，已經台中市政府都市計劃編定為住○○○區○道路用地，已非耕地，兩造之租賃契約雖名為「私有耕地租賃契約」，惟不符合耕地三七五減租條例所規定耕地租賃之定義，自無該條例之適用。上訴人一直向被上訴人收取使用系爭土地之租金，故應係基地租賃，而非耕地租賃契約，上訴人依耕地三七五減租條例第16條之規定請求收回系爭土地，顯無理由等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，上訴聲明求為：原判決廢棄。兩造間就上訴人所有系爭土地間之耕地租約無效，被上訴人應將系爭耕地返還上訴人。其理由為：本件系爭土地雖經台中市政府於75年間公告為都市土地，然土地之地目仍為「田」，且台中市政府就系爭土地仍以田賦徵收稅負，就系土地而言，仍屬耕地無疑。且土地法第106條所謂之耕地，係指農、漁、牧地在內，本件系爭土地非但地目為田，且被上訴人不自任耕作前確屬農地，依三七五減租條例之法定租約期間屆滿，台中市政府亦依法強制換約，是本件土地不因都市計劃公告為都市土地，即不適用耕地三七五減租條例云云。
四、按耕地租賃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定。又以自任耕作為自的，約定支付地租使用他人之農地者，為耕地租用。耕地三七五減租條例第1條及土地法第106條第1項分別定有明文。故系爭土地之租賃是否為耕地租賃，應以土地法為判斷依據。又依最高法院88年台上字第1號判例：「按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言，土地法第106條第1項定有明文。所稱農地，參照同條第2項之立法精神，應包括漁地及牧地在內，承租他人之非農、漁、牧地供作耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用」。又最高法院87年度第3次民事庭會議決議亦稱：「耕地三七五減租條例所定之耕地租佃，其租賃物以土地法第106條所定之農地為限，如承租非農地供耕作之用，既與同條所定之耕地租佃有間，其出租人與承租人間之關係，即應依民法關於租賃之規定。」本件系爭土地，經原審法院依上訴人之聲請，向台中市政府函詢結果，系爭土地業於75年2月22日經台中市政府工都字第12291號公告實施都市計劃通盤檢討後，均屬都市土地，其中第二、二之三、二之六地號土地劃定為第二種住宅，第二之四地號土地劃定為第一種商業區；第二之二地號土地為道路用地，有該府94年8月18日府都計字第0940147763號函，附原審卷（第44頁）可憑。則系爭土地之地目雖為「田」，然既於75年2月22日變更都市計劃而為都市土地，不具有上開土地法第106條所規定之耕地之性質，則兩造於92年1月1日雖仍以耕地租佃之名義訂立租約，惟揆諸上開最高法院之判例及決議之意旨，該租賃關係並非耕地租佃，自無耕地三七五減租條例之適用。原審法院本此理由，認為上訴人依耕地三七五減租條例之規定，主張被上訴人有該條例第16條之規定，承租人（即被上訴人）違反應自任耕作之規定，原訂租約為無效，並請求被上訴人返還系爭土地，自非有據而駁回上訴人之訴，經核並無違誤。
五、上訴意旨仍以系爭土地雖經台中市政府於75年間公告為都市土地，然土地之地目仍為「田」，且台中市政府仍以田賦徵收稅負，故就系爭土地而言，仍應屬耕地無疑。又台中市政府亦依耕地三七五減租條例之規定，於原耕地租約期滿時強制換約，故系爭土地並不因都市計劃公告為都市土地，即不適用耕地三七五減租條例云云。惟查，系爭土地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售為建築使用時，得終止租約。平均地權條例第76條第1項定有明文。又經依法編定或變更為非耕地使用時，耕地租約之期限縱使尚未屆滿，出租人亦得終止租約。耕地三七五減租條例第17條第1項第5款亦定有明文。因此，本件系爭土地既於75年間已變更或編定為都市土地，亦即變更為非耕地使用，上訴人於當時即可終止租約，或於租約期滿時拒絕再換訂契約，收回土地，乃上訴人不為此圖，仍續為換約，換約時距變更為都市土地多年，自不可能不知系爭土地已非耕地，（上訴人係主張台中市政府於每期6年期滿後「強制換約」，自可認定上訴人已知系爭土地已變更或編定為都市土地），自不能隨後再以被上訴人不自任耕作，原訂租約無效為由，請求返還系爭土地。至於台中市政府於系爭土地變更為都市土地後仍課徵田賦，係屬台中市政府對稅款之課徵是否正確之問題，與系爭土地已變更為非耕地無關。故上訴仍為無理由，應予駁回上訴。
六、綜上所述，本件上訴為無理由，應依民事訴訟法第449條第1項、第78條判決如主文。
中華民國94年12月20日
民事第三庭審判長法官陳照德
法官陳成泉法官蔡王金全以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官陳美利中華民國94年12月20日
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