臺灣臺北地方法院89年度簡上字第484號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院89年簡上字第484號民事判決

裁判日期：民國90年08月27日

裁判案由：遷讓房屋

臺灣臺北地方法院民事判決八十九年度簡上字第四八四號
上訴人乙○○○被上訴人甲○○右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十九年五月二十五日本院台北簡易庭八十八年度北簡字第一○九二七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應將坐落台北市○○區○○段一小段八三二地號土地上建號一一七四，門牌號碼台北市○○○路○段○○號一樓建物騰空遷讓返還上訴人，並將登記於前開建物之佳樂藝品行，向台北市政府辦理遷出登記。
（三）被上訴人應自民國八十七年三月十八日起至遷讓返還房屋日止，按月給付上訴人新台幣（下同）三萬一千元。
（四）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）查民法第四百二十五條買賣不破租賃之規定，須以讓與租賃物之所有人，係出租人為其要件，系爭建物原所有權人係 徐秀德 ，並非 溫採雲 。又為防止類似虛偽不定期租賃，以妨礙法院拍賣之情形，新修訂民法特別增訂第四百二十五條第二項，俾杜爭義而減訟源，原判決竟背離立法精神，反謂第三人如受所有人同意而出租，亦有買賣不破租賃之適用，以防止所有人利用第三人為出租人規避適用及避免法律關係複雜化云云，而作有利於占用拍賣物之債務人及第三人之解釋，原判決解釋契約顯非適法。
（二）被上訴人所提之收據詳載房屋所在地，租約期間及金額有別於一般收據，自係定期租約而難單純視為收據。況如該收據非係以月為期之定期租賃契約，則被上訴人與溫採雲既在八十二年六月間訂立書面之定期租賃契約，何以八十三年六月後欲長期租賃卻違背經驗法則，不再訂立書面租賃契約而祇出具書面收據，又該房屋遭查封拍賣後何以仍有收據，有關書類均未見原本，本件被上訴人並無所謂不定期租賃等情，至為顯然。
（三）系爭建物由原所有權人徐秀德於八十二年十月二十七日提供泛亞銀行設定本金最高限額抵押，並於該抵押設定契約書其他特約事項第四條明定，擔保物提供人如擬將擔保物轉讓出借、出租均應事前徵得抵押權人書面同意後方得辦理。嗣後徐秀德於八十四年一月七日簽立周轉金貸款契約予泛亞銀行並未見泛亞銀行出具系爭建物出租同意書，以銀行放款作業之嚴謹，如有違反規定，勢難放款，惟系爭建物能供作擔保放款，足見並無被上訴人所謂七十九年起即在系爭建物設立佳樂藝品行之情形。又如有所謂七十九年即設立佳樂藝品行何以延至八十四年三月三日始設立登記？且租期至八十三年六月十四日止，何能證明係為嗣後八十四年三月三日登記設立？且系爭建物於八十五年一月二十三日即遭債權人指封，其期間自八十四年一月六日至八十五年一月五日租金為每月六日給付新台幣五千元，租賃契約其期間自八十二年一月十五日至八十三年六月十四日，租金為每月十五日給付三萬元。兩項租約所載之付款期日及金額均不相同。且八十四年租金徒自三萬元降為五千元，就連續性租約而言，顯悖經驗法則。
（四）被上訴人與系爭房屋前所有人徐秀德間並無任何租賃關係，而溫採雲對於有無特別與徐秀德講要出租系爭房屋，僅謂「我們吃飯時候有談到，但沒有特別強調」。徐秀德對是否同意房子租給甲○○，僅謂知道而迴避答覆同意與否。系爭房屋租約，記載八十四、五年間租金為每月六日給付五千元，而被證三所謂「收據」，則記載同期間為每月十五日給付三萬或三萬一千元。有關給付租金之日期及金額均矛盾不一，足見被上訴人並無所謂租賃之情事。
（五）查台北市政府建設局資料記載，佳樂藝品行設八十四年三月三日，未見附有出租之租約，而本件前述卷附所謂該期日之租約，均由溫採雲出租，則登記案應無徐、溫二份不同出租人之租約。又佳樂藝品行既屬營利事業，如有營業收支，當必報列租金費用，以降低納稅之盈餘，與被上訴人所謂民間租賃習慣不同。惟台北市國稅局萬華稽徵所財北國稅萬徵創字第八九○六三九二○號函覆，徐秀德八十四年未申報租賃所得，佳樂藝品行各該年度（八十四年元月至八十七年三月）未辦理各類所得申報資料，益證並無所謂租賃等情，更無所謂配合節稅可言，而中華電信股份有限公司台灣北區電信分公司南服四九十字第五四號函覆，並無移機記錄，足見被上訴人所述均非事實。縱設系爭房屋有租賃關係存在，則被上訴人向溫採雲承租已設定抵押並遭查封之房屋，因不知何時遷出，致無法訂立長期租約，僅能逐月訂立租約被上訴人所提被證三「收據」，既載明房屋所在地、租約期間起迄日及租金自與一般僅載某年某月租金收據不同，而係短期租約並非所謂之收據。設若該文書係收據，則在逐張手寫立據日期之情形下，勢必手寫收到租金之日，而多張呈不固定立據日之情形，絕無一律手書租期頭日每月十五日之理﹖又既曾簽訂一年期之書面租約，且慎重書面證明，自無違背常情，不再訂立書面租約，而祇出具書面收據之理﹖惟被證三均手書該租期之初每月十五日立據，足見係以月為期之書面契約，而無所謂不定期租賃等情。又系爭房屋在八十五年一月二十三日即遭假扣押，則徐秀德或溫採雲在扣押後，亦無權出租該屋，溫採雲並無所謂被證三「收據」，作為收租證明之陳述。
（六）縱設有所謂不定期租賃情形，則依新修正之民法第四百二十五條第二項規定，亦無同法條第一項買賣不破租賃之適用，此項法律規定，依民法債編施行法第二十四條第一項規定，對於施行前所定之租賃契約，仍有適用，以杜訟源。被告如非自住需要，豈有向他人租屋卻買受系爭房屋之理。被上訴人謂上訴人無自住之必要與急迫云云，並非事實。而參諸前述台北市國稅局函覆被上訴人並無系爭房屋之使用所得，其佳樂藝品行在系爭房屋顯無營業價值。被上訴人並無租賃關係存在，縱使假設有所謂租賃關係，亦業經終止。上訴人自得本於所有權及民法第一七九條、第一八四條、第四五○條、第四五五條及第七六七條等法律規定請求。
三、證據：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，另聲請調閱本院八十六年度執字第一五二○二號強制執行卷宗，聲請函查財政部台北市國稅局系爭建物自八十四年一月起至八十七年三月止，有無出租予被上訴人之扣繳納稅資料。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：
（一）駁回上訴。
（二）如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）被上訴人自七十九年間即向上訴人之前手徐秀德之母溫採雲承租在該房屋內開設佳樂藝品行，八十二、三年間曾訂立書面租賃契約，被上訴人於租賃期限屆滿後，仍繼續支付租金並使用系爭房屋，依法應屬不定期租賃契約。
（二）出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。又執行法院之拍賣，性質屬於買賣之一種，上訴人經法院發給權利移轉證書，取得拍賣房屋之所有權。被上訴人與訴外人溫採雲之不定期租賃契約，對上訴人仍繼續存在，其當然繼承出租人之地位，雖上訴人取得系爭房屋所有權後拒收租金，但被上訴人依法提存，而繼續就該系爭房屋為使用收益，自屬於法有據上訴人請求遷讓為無理由。再者，民法第四百二十五條規定之適用，固以讓與租賃物之所有人為出租人為其要件，然第三人如得所有同意而為出租時，仍類推適用該條之規定。徐秀德非但同意溫採雲處理房屋出租之事實，租約期滿，對於被上訴人繼續承租之事實亦未為反對之意思表示。
（三）原所有權徐秀德於八十二年十月二十七日將系爭房屋提供泛亞銀行設定本金最高限額抵押權，嗣後徐秀德於八十四年一月七日簽立週轉金貸款予泛亞銀行，並未見泛亞銀行出具建物出租同意書，此乃因依該抵押權設定契約書其他特約事項第四條之規定，並不包括設立登記前之出租行為，亦應經泛亞銀行出具定書，以未具泛亞銀行出具出租同意書，遽論斷被上訴人無租用系爭房屋之事實，實嫌速斷。
（四）依目前民間之租賃習慣，未申報租賃所得者多有所聞，亦即申報租賃所得與實際上是否有出租房屋，並無直接且必然之關聯，被上訴人依財政部台北市國稅局萬華稽徵所之函件，認為被上訴人並無出租房屋，實嫌速斷。
（五）被上訴人所提出之租金收據，其所以明確載明出租人、承租人、租賃物等，係原出租人出具其收取租金之標的物某一期間內租金之證明，以免承租人有重複或其他與收租金有關之爭執。原出租人溫採雲亦按月收取租金，長達五年之久，均未曾為反對之表示，應視為不定期限繼續契約。
（六）按出租人於不定期租賃契約期間，固得以收回自住為原因終止租約收回房屋，惟土地法第一百條第一款規定以收回自住為原因而收回房屋者，在客觀上須有回收自住之正當理由及必要急迫情形，並能為相當之證明使足當之。上訴人現於同路段十五號經營寵物店，既非無處營業，且亦經營多年，並無任何不適之處，顯見在客觀上並無收回自住之必要與急迫性，且被上訴人自七十九年間起向溫採雲承租系爭房屋，從事藝品買賣迄今近十年，業已建立優良商譽，若覓地重新營業，則多年辛勞，將毀於一旦，上訴人並無因不遷入系爭房屋而生損害，被上訴人每月仍須支付新台幣三萬一千元作為房租支出之補償。
三、證據：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補提營利事業登記證抄錄及營利事業登記證影本各一份為證。另聲請訊問證人溫採雲、徐秀德，聲請函詢中華電信股份有限公司查明（00）00000000電話為何人申請，並於何時移機等情。
理由
一、按當事人對於簡易程序之第一審裁判提起上訴之上訴程序，為訴之變更、追加或提起反訴，致應適用通常程序者，不得為之。民事訴訟法第四百三十六條之一第二項定有明文。本件上訴人於原審起訴時主張被上訴人與系爭房屋前所有人徐秀德間並無任何租賃關係，或被上訴人與原出租人溫採雲縱使不定期租賃契約業經終止云云，依民法第一百七十九條、一百八十四條、第七百六十七條、第四百五十條第二、三項及土地法第一百條第一款規定，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋及賠償相當於租金之利益。惟因被上訴人於原審抗辯依上訴人之上開主張，本件應適用通常訴訟程序，不應適用簡易訴訟程序，嗣經原審審判長於八十九年五月十一日向上訴人發問或曉喻，令其敘明訴訟關係之事實及請求權基礎，上訴人始變更敘明「本件是定期租賃關係，租期已經屆滿，本於民法第四百五十五條前段規定請求返還」（見原審八十九年五月十一日言詞辯論筆錄）。則上訴人在原審主張於定期租賃屆滿後，請求被上訴人返還房屋及返還相當於租金額之不當得利，雖其請求關於返還不當得利部分係本於所有權而主張，惟仍不失為因房屋定期租賃所生爭執之本質，與訴請被上訴人返還房屋部分均屬民事訴訟法第四百二十七條第二項第一款之情形，是原審適用通常訴訟程序，並無違誤。果爾，上訴人於上訴後復又主張（重複原審起訴時之主張）被上訴人與系爭房屋前所有人徐秀德間並無任何租賃關係，或被上訴人與原出租人溫採雲間無租賃關係或即屬不定期租賃契約業經終止云云，依民法第四百五十條第二、三項、第七百六十七條、第一百七十九條、第一百八十四條及土地法第一百條第一款規定請求被上訴人返還系爭房屋及相當租金之利益部分，核屬訴之追加並致應適用通常程序，揆諸上述說明，不應准許，合先敘明。
二、上訴人起訴主張：上訴人於八十七年三月十八日經由本院拍賣購買坐落台北市○○區○○段一小段八八三二之一地號土地暨其上建物一一七四至一一七八、門牌號碼台北市○○○路○段○○號一至五樓之不動產，已發給權利移轉證明書，並辦理所有權移轉登記，詎被上訴人占有台北市○○○路○段○○號一樓之房屋並開設佳樂藝品行，雖被上訴人主張與前出租人溫採雲間有不定期租賃關係存在，然依被上訴人與前出租人溫採雲之房屋租賃契約記載，租賃期間係自八十二年六月十五日起至八十三年六月十四日止，自八十三年六月十五日起，雙方則另立以月為期之定期租賃契約，況自八十七年三月十八日起上訴人即取得系爭房屋所有權，溫採雲亦喪失對於系爭房屋之任何權利，上訴人並於八十七年六月二十四日通知被上訴人終止租賃契約，爰依民法第四百五十五條前段之規定，請求被上訴人返還系爭房屋及相當租金之利益。被上訴人則以：系爭房屋係自七十九年間即向上訴人之前手徐秀德之母溫採雲承租，八十二、三年間為辦理營利事業登記證曾訂立書面租賃契約，被上訴人於租賃期間屆滿後，仍繼續支付租金並使用系爭房屋，應屬不定期租賃契約，上訴人經執行法院之拍賣而取得系爭房屋之所有權，被上訴人與原出租人溫採雲之不定期租賃契約，對於上訴人仍繼續存在，雖上訴人拒絕收取租金，但被上訴人仍依法提存，繼續就系爭房屋為使用收益，上訴人請求遷讓返還系爭房屋及相當於租金之利益為無理由等語，資為抗辯。
三、上訴人主張其於八十七年三月十八日承買系爭房屋，並已辦理所有權移轉登記，及被上訴人據其與原出租人溫採雲之租賃契約使用系爭房屋之事實，業據其提出台北市稽徵處八十七年度契稅繳款書、建物所有權狀為證，復為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。茲應審究者，厥為被上訴人與原出租人溫採雲間之租賃契約是為定期租賃契約或不定期租賃契約？其租賃契約對於上訴人是否仍繼續存在？上訴人主張系爭租賃契約為定期租賃契約，其租期已屆滿，依民法第四百五十五條前段之規定，請求遷讓返還系爭房屋及相當於租金之利益，是否有理？經查：
（一）按租賃期間屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為不定期限繼續契約，民法第四百五十一條定有明文。被上訴人主張其與原出租人溫採雲就系爭房屋於八十二年六月間曾訂立書面租賃契約，租賃期間自八十二年六月十五日起至八十三年六月十四日止，租期屆滿後，被上訴人仍繼續使用系爭房屋，原出租人溫採雲亦按月收取租金，並書立收據之事實，業據其提出上訴人於原審所不爭執其真正之租賃契約及收據為證，並經證人溫採雲、徐秀德（系爭房屋原登記所有權人，溫採雲之子）於本院審理時到庭證稱屬實（見本院八十九年十二月一日準備程序筆錄），堪信為真。又該租金收據固分別載明房屋所在地、租約期、租約金額，惟就其前後文義以觀，並衡以一般經驗法則，應係表彰立據人溫採雲已收到被上訴人之房屋租金之意，至於標明房屋所在地、租約期、租約金額乃為明確租賃標的物、區分收取某一期限內租金及每月租金，尚難以收據上有該等記載，即認雙方有以月為期之定期租賃契約之合意。況衡之常情，倘被上訴人與原出租人溫採雲於上開八十二年六月間所訂立定期租賃契約期滿後，雙方欲再訂立定期租賃契約，大可採同一模式以一年為期書立一紙租賃契約書方便即可，豈有長達四年以來每月繁瑣合意訂立以月為期之定期租賃契約？另上訴人舉本院八十五年度執全第二一九號假扣押卷宗中有一份八十四年二月間被上訴人與原出租人溫採雲就系爭房屋所訂自八十四年一月六日起至八十五年一月五日止之每月租金為五千元之房屋租賃契約書，主張被上訴人所言不實，其與溫採雲間應屬定期租賃契約云云，惟為被上訴人所否認，辯稱之所以會書立該份契約書，實乃為節稅用，並非真實訂立該租賃契約云云，此與證人溫採雲到庭證述相符，何況該份契約屆滿後，被上訴人仍繼續使用系爭房屋，原出租人溫採雲仍繼續按月收取租金，是上訴人單憑此主張彼等係屬定期租賃契約云云，尚難採信。綜上，上訴人主張原出租人溫採雲於上開租賃期滿後，與被上訴人訂立為以月為期之定期租賃契約云云，與經驗法則及一般不動產租賃之社會交易習慣有違，此外，上訴人復未能舉證證明被上訴人與原出租人溫採雲間確有以月為期之定期租賃契約存在，其此部分之主張，尚難憑取。則被上訴人與原出租人溫採雲間之定期租賃契約於八十三年六月十四日租期屆滿後，被上訴人仍繼續使用系爭房屋，原出租人亦未為反對之意思，並按月收取租金，依上述規定，應視為不定期限繼續契約。
（二）次按八十八年四月二十一日修正前之民法第四百二十五條規定：「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。」之適用，固以讓與租賃物之所有權人須為出租人為其要件，然第三人如得所有人同意而為出租時，仍得類推適用該條之規定（最高法院八十四年度台上字第一六三號判例可資參照）。本件系爭房屋原出租人溫採雲，為系爭房屋原所有權人徐秀德之母，而溫採雲出租系爭房屋予被上訴人，有取得徐秀德之同意乙節，業經證人溫採雲、徐秀德到庭證稱屬實。則如前所述，原出租人溫採雲將系爭房屋出租予被上訴人並交付使用後，上訴人經由法院拍賣受讓該房屋取得所有權時，揆諸前揭說明，應解為上訴人已繼受溫採雲對被上訴人之出租人地位，亦即原出租人溫採雲與被上訴人就系爭房屋成立之不定期限租賃契約，對於受讓人即上訴人仍繼續存在。此外，上訴人亦無法舉證證明其另有與被上訴人就系爭房屋訂立定期租賃契約之情事，是上訴人主張系爭租賃契約係屬定期租賃契約，且其租期已屆滿云云，為不可採。另八十八年四月二十一日修正而於八十九年五月五日施行之民法第四百二十五條對於施行前所定之租賃契約並不適用，此觀民法債編施行法第二十四條為原條文第十三條移列，並未隨同修正可知，上訴人執此修正後條文第二項規定主張不定期租賃契約並無買賣不破租賃之適用云云，亦非可採。
四、綜上所述，上訴人於取得系爭房屋所有權後，應繼受溫採雲前述不定期限租賃契約出租人之地位，被上訴人並於八十七年五月二十九日通知上訴人前往收取租金，有上訴人所提出龍山郵局八十七年五月二十九日第一○五號存證信函為證，上訴人拒絕受領，被上訴人並將自八十七年五月十五日起至八十八年九月十四日每月租金三萬一千元依法提存，有被上訴人所提出為上訴人所不爭執之提存書影本十七紙為證。從而，上訴人主張系爭租賃契約為定期租賃契約，其租期已屆滿，依民法第四百五十五條前段之規定，訴請被上訴人遷讓返還系爭房屋及相當於租金之利益，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件上訴人就其餘有關被上訴人與系爭房屋前所有人徐秀德間有無租賃關係，或就被上訴人與原出租人溫採雲有無租賃關係或彼等間縱屬不定期租賃契約業經上訴人終止之主張及訴求，於本院不得提出，已如前述，是就該部分兩造所提攻擊防禦方法及所舉證據，本院無一一審究論述之必要，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年八月二十七日
民事第二庭審判長法官丁蓓蓓
法官林庚棟法官曾部倫右為正本係照原本作成。
本件當事人須以本判決適用法律顯有錯誤為上訴理由時，始得於本判決送達後二十日內向本院提起上訴狀，如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均案他造當事人之人數附繕本），並經本院許可後方得上訴最高法院。
中華民國九十年八月二十七日
書記官柯月英