臺灣臺北地方法院90年度小上字第153號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院90年小上字第153號民事判決

裁判日期：民國90年12月28日

裁判案由：返還押租金

臺灣臺北地方法院民事判決九十年度小上字第一五三號
上訴人乙○○○○被上訴人甲○○右當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國九十年九月十日本院台北簡易庭九十年度北小字第一九三三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用新台幣伍佰捌拾伍元 伍角 由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決不利於上訴人部分均廢棄。
㈡右廢棄部分，請求駁回被上訴人於第一審之訴。
二、陳述：㈠原判決解釋契約違背當事人立約當時之真意：
⒈被上訴人與外商湯姆遜磁體管芯股份有限公司（下稱湯姆遜公司）二人出名，
自民國八十五年四月十五日起至八十八年四月十四日止承租門牌號碼台北市○○○路○段○○○巷○○○號房屋（以下簡稱系爭房屋），租金新台幣（下同）六萬元，由湯姆遜公司給付四萬五千元、被上訴人給付一萬五千元；押租保證金均係依照最初租賃契約三個月之租金金額十八萬元計算，由湯姆遜公司給付十三萬五千元、被上訴人給付四萬五千元。因標的物僅有一個，並未分割為數個標的物，故解釋上屬於同一租賃契約，既為同一租賃契約，則被上訴人與湯姆遜公司所給付之租金及提供擔保之押租金僅屬渠等內部關係所應分擔之數額；縱嗣後由湯姆遜公司一人出名繼續承租至八十九年四月十四日，再延續至八十九年八月十四日，然租賃契約內容除提高租金等特別約定外，其他內容均相同未為變動。此即知押租保證金仍依照最初租賃契約三個月之租金額十八萬元計算，且被上訴人於九十年八月十三日在原審所提出之請求返還押租起訴辯論書㈡狀頁十一第八點：「．．．因為不論ＴＰＣ與被告或原告與被告從八十五年三月二十一日以來簽訂的所有房租契約書，係一年簽約一次，除了租賃租金及租約日期有所變更外，其餘規定都相同，押租金也都一直不變．．．」所載亦同，是當初被上訴人與湯姆遜公司二人出名所提供押租保證金，當然係併入嗣後湯姆遜公司一人出名之租賃契約內，如此解釋始符合當事人真意。
⒉原審法院未能仔細推敲，謂「．．．除了提高租金等特別約定外，其餘事項與
被告湯姆遜公司八十五年三月二十一日所簽訂之租賃契約書約定內容相同，並未就提及原告所繳之押租金如何處理，而依被告與湯姆遜公司八十五年三月二十一日所簽訂之租賃契約書押租保仍乃十三萬五千元，被告復未能舉證證明原告同意將其所繳四萬五千元押租金併入湯姆遜公司所應給付之押租金，是被告上開所辯，洵無足取」，認為湯姆遜公司八十八年四月十五日一人出名繼續承租至八十九年八月十四日之租賃契約書，除了提高租金等特別約定外，其餘事項均與之前八十五年三月二十一日所簽訂之租賃契約書相同，押租保證金為十三萬五千元，顯然將湯姆遜公司與被上訴人二人出名所簽訂之租賃契約割裂為二個租賃契約書，如此所為之解釋，上訴人押租金豈非由原來十八萬元莫名減少為十三萬五千元？如由被上訴人一人出面簽約，押租金豈非變為四萬五千元？且前三年之押租金均為十八萬元，嗣因湯姆遜公司一人出名即減少十三萬五千元，顯然亦與常理不合，原判決顯然違背兩造當時立約真意及最高法院三十九年台上字第一○五三號：「解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。」判例。
㈡原判決違背證據法則：
⒈法院認定事實所得心證理由，應記明於判決，為民事訴訟法第二百二十二條第
二項所明定，故法院依自由心證判斷事實之真偽時，所斟酌辯論意旨及調查證據之結果，就兩造所爭執事實之認定，與應證事實之關連及取捨之依據如何，均應記明於判決，且取捨證據、認定事實，不得違背倫理法則、經驗法則及證據法則，否則即屬違法，所謂證據法則，係指法院調查證據認定事實所應遵守之法則而言，倘舉證責任分配錯誤，認定事實不憑證據或重要證據漏未斟酌，均屬違背法令，最高法院七十九年度第一次民事庭會議決議參照。
⒉原判決謂：「至被告主張以如附件明細表所示更換房屋係爭地毯、壁紙‧‧‧
庭園修復費、廚房修理費、車庫電動自動門、支動道上面破損等費用共計十六萬八千八百零四元．．則原告應對被告負責者限於原告租賃期間內積欠之租金及可歸責於原告所致房屋之損壞部分，然被告所提之估價單、照片等件，均不能證明原告自八十五年四月十五日起至八十八年四月十四日止租賃期間內，有損壞係爭房屋之情事，則被告主張上開費用應自原告之押租金扣抵，無足憑採．．．」。惟查：
①被上訴人於原審法院八十九年十一月三十日所提出之請求押租金起訴補具聲
明狀第五點謂：「車庫電動門修理一萬四千元、支動道破損修理一千六百元：原告搬進去住沒多久，車庫門即無法啟動‧‧‧更何況使用沒幾次‧‧‧」及九十年八月十三日提出之請求返還押租金起訴辯論書狀謂：「．．．事實上，原告認為重點不在車庫電動門如何損壞，而是民國八十五年五月電動門損壞．．．」云云，可見被上訴人已於其書狀內自認車庫電動自動門、支動道上面破損部分損壞，係在八十八年四月十四日租賃期間屆止前所發生。
按民事訴訟法第二百七十九條第一項：「當事人主張之事實，經他造於準備書內或言詞變論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證」之規定，被上訴人既已於書狀內自認該損壞係發生在租賃期間內，則上訴人即無須就該主張之事實負舉證責任，至為明顯；惟原審法院卻謂上訴人不能證明係在租賃期間內發生之損壞，顯然有舉證責任分配錯誤之違法。
②關於一樓辦公室的椅子、地毯、壁紙及房間門等之損壞，被上訴人於其八十
九年十一月三十日起訴補具聲明狀內第四、六、七、八點辯稱係搬入時就已那樣、屋頂漏水、牆壁滲水所致，搬進去住時就不好用等詞，均明顯可知，該損壞之發生係在被上訴人出名承租之期間。至於庭園修護費部分於同書狀第九點辯稱「居住期間，因無排水設施一遇大雨，庭園即積水即深，花草不堪長時侵泡水中，日久之後‧‧‧因天災造成．搬離前，花二萬五千元，故專人整理修復，使其盡量恢復原有生機。」可見損害係在被上訴人承租期間漸進發生的；再就冷氣機保養、窗簾清洗及換新部分，被上訴人於同書狀第十一點辯稱「搬進去住，窗簾已相當老舊，部分即有破損」，亦可知此損壞亦在被上訴人出名承租之期間內。基上所述，原審法院顯有認定事實不憑證據，重要證據漏未斟酌之違法。於此上訴人並非承認被上訴人以上所為之辯稱，僅在證明損害發生係在被上訴人出名承租期間內，特予陳明。
㈢綜上所述，被上訴人所繳四萬五千元押租金，既然已並併入湯姆遜公司所應給付
之押租保證金內，欲請求返還押租保證金，應由湯姆遜公司向被告請求返還。退萬步言之，按房屋租賃契約書第二條之規定，遷還房屋後，房屋之損害，應先由押租保證金中扣抵，在參酌第六條規定須將房屋按原狀交還；除被上訴人欠繳之水、電費，由湯姆遜公司負擔外，被上訴人出名之承租期間對於係爭房屋所應負責之損害詳如原判決附件明細表內所載，或屬應回覆原狀之花費、或屬原告所引起之損害，故被上訴人請求返還押租金，扣抵上述損害部分金額，尚嫌不足，其請求返還押租金，亦不應准許。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：㈠查原審判決命上訴人應返還被上訴人之金額甚微，係屬小額訴訟。而小額訴訟依
民事訴訟法第四百三十六條之二十四第二項規定：「對於小額訴訟第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理由不得為之。」而審視上訴書均徒就原審依職權行使認定之事項為攻擊，並未具體指摘原審判決有何違背法令之處，故其上訴顯非合法。
㈡上訴人指判決解釋契約違背當事人立約當時之真意，謂「被上訴人與外商湯姆遜
公司二人出名，自民國八十五年四月十五日起至八十八年四月十四日止，承租係爭房屋；押租金保證金新台幣十八萬元，由湯姆遜公司給付十三萬五千元，被上訴人給付四萬五千元‧‧‧嗣後由湯姆遜公司一人出名繼續承租至八十九年四月十四日，再延續至八十九年八月十四日‧‧‧是當初被上訴人與湯姆遜公司二人出名所提供之押租金保證金，當然係併入嗣後湯姆遜公司一人出名之租賃契約內，如此解釋始符合當時人真意」云云。惟被上訴人認為，租契標的物雖僅有一個，但租賃契約書卻是湯姆遜公司及被上訴人分別與上訴人簽訂，房租、押租保證金亦由湯姆遜公司及被上訴人個別給付上訴人。其債權是可以分割的，押租金保證金十八萬元中之十三萬五千元是屬於湯姆遜公司，四萬五千元是屬於被上訴人，乃不爭之事實。雖上訴人上訴理由第四頁第九行稱「‧‧‧原審法院認為湯姆遜公司八十八年四月十五日一人出名繼續承租至八十九年八月十四日之租賃契約書‧‧‧押租保證金為十三萬五千元，顯然將湯姆遜公司與被上訴人二人出名所簽訂之租賃契約割裂為二個租賃契約書．．」，但被上訴人不同意上訴人說詞，因為八十五年四月十五日起至八十八年四月十四日止，同一標的物就存在著二個租賃契約書，已如前述。之後改由湯姆遜公司單獨與上訴人簽約，直到八十九年八月十四日解約，押租保證金仍為十八萬元，其中屬於被上訴人之四萬五千元，當時（八十八年四月）被上訴人雖曾請求上訴人返還該筆押租保證金，無奈上訴人至今均未退還。如今房屋退租年餘，上訴人不該藉故違約不返還該筆押租保證金。
㈢上訴人上訴理由狀第七頁稱被上訴人於原審法院八十九年十一月三十日所提出之
請求押租金起訴補具聲明狀第五點謂「‧‧‧原告搬進去住沒多久，車庫門即無法啟動‧‧‧更何況使用沒幾次，及九十年八月十三日提出之請求返還押租金起訴辯論書（二）狀謂：「事實上，原告認為重點不在車庫電動門如何損壞，而是民國八十五年五月電動門損壞‧‧‧」等等，但被上訴人認為雖然車庫電動門、支動道上面破損部分之損壞之「被發現」是在被上訴人租賃期間，但事實上被上訴人搬進去住沒多久發現車庫電動門無法啟動，經多次催促，上訴人始付費僱人修理。修好後，被上訴人用沒幾次，便不再使用該車庫，車子一直停在車庫外。由此如何證明被上訴人於租屋期間內，有損壞系爭房屋之車庫電動門及支動道情事。當時上訴人如認為該電動門及支動道損壞責任在被上訴人，其大可拒絕被上訴人修理該門之要求，而由被上訴人自行請人修理。至上訴人上訴理由狀第八頁第三行「關於一樓辦公室的椅子、壁紙及房間門等之損壞‧‧‧至於庭園修復費部分‧‧‧再就冷氣機保養、窗簾清洗及換新部分‧‧‧」云云，惟被上訴人認為這些屋內物品及室外庭園，其損壞或是被上訴人搬進去前即已有之，或其損壞原因出於屋頂漏水及庭園排水設施失等所造成，其責任自不在被上訴人，其所造成的損失，自不能由被上訴人承擔。
理由
一、按小額程序之第二審判決，依上訴意旨足認上訴為無理由者，得不經言詞辯論為之，民事訴訟法第四百三十六條之二十九定有明文。
二、本件上訴意旨略以：被上訴人與訴外人湯姆遜公司二人出名於八十五年四月十五日間向上訴人承租之系爭房屋，押租保證金為十八萬元，由訴外人湯姆遜公司給付十三萬五千元、被上訴人給付四萬五千元，因標的物僅有一個，並未分割為數個標的物，故解釋上屬於同一租賃契約，縱嗣後由訴外人湯姆遜公司一人出名繼續承租至八十九年四月十四日，再延續至八十九年八月十四日，然租賃契約內容除提高租金等特別約定外，其他內容均相同未為變動。足見押租保證金仍為原先約定之十八萬元，被上訴人原與湯姆遜公司二人出名所提供押租保證金，當然係併入其後訴外人湯姆遜公司一人出名之租賃契約內，如此解釋始符合當事人真意，故原審判決解釋契約違背當事人立約當時之真意。又被上訴人已於其書狀內自認車庫電動自動門、支動道上面破損部分損壞，係在八十八年四月十四日租賃期間內所發生之情事，則上訴人即無須就該主張之事實負舉證責任，惟原審法院卻認上訴人不能證明係在租賃期間內發生之損壞，其舉證責任之分配顯有錯誤。又被上訴人自認一樓辦公室的椅子、地毯、壁紙、庭園修護費及房間門等之損壞，均係在被上訴人出名承租之期間，故原審判決認為上訴人需負舉證責任一節亦有違背證據法則之處，因此被上訴人應就前開損害負賠償之責，而用以扣抵被上訴人原給付之押租保證金後已無剩餘，故上訴人之請求即屬無據等語。
三、經查：㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文
字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解；且查租賃契約屬於債權關係，而債之關係為特定債權人與債務人間之權利義務關係，並無拘束契約以外之第三人之效力（最高法院十七年上字第一一一八號判例、八十七年台上字第二九七號判決意旨參照）。查上訴人對於訴外人湯姆遜公司就系爭房屋係於八十五年三月二十一日起開始簽訂房屋租賃契約書，約定租賃期間自八十五年四月十五日起至八十六年四月十四日止，其後陸續經過多次重新締約，最後之租賃期限係至八十九年八月十四日止，而兩造則係在八十五年三月二十六日就系爭房屋簽訂房屋租賃契約書，約定之租賃期間則係自八十五年四月十五日起至八十六年四月十四日止，而其後兩造又陸續簽訂房屋租賃契約書，最後租賃期間則係在八十八年四月十四日屆滿等節，均無爭執，且亦有兩造自認屬實之各房屋租賃契約書、租賃合約追加書等存卷足參，乃原審即據此認為上開情節堪信屬實，並以前開租賃契約之承租人係屬有別，即契約應認各自獨立訂立，故自八十八年四月十五日起至八十九年八月十二日系爭房屋遷讓返還上訴人之際，與上訴人締結租賃契約之相對人既僅有訴外人湯姆遜公司一人而已，即被上訴人於前開時間內即未承租系爭房屋，而上訴人與訴外人湯姆遜公司間自八十八年四月十五日起所締結之租賃合約追加書內既未明文約定應將第三人（即被上訴人）依前述另件租賃契約所繳付之押租金四萬五千元應該併入該公司所應給付之押租金內、且被上訴人亦已允諾其事，乃參照前開判例、判決意旨所載，認為上訴人既未能就其所主張被上訴人已經明示或默示同意將伊前所給付之上開四萬五千元押租金與訴外人湯姆遜公司繳付之十三萬五千元押租金一併作為訴外人湯姆遜公司與上訴人間就系爭房屋所締結，自八十八年八月十四日起之租賃契約之押租金所用之積極利己事實舉證以實其說，故上訴人拒絕退還押租保證金之說理即無足採而予指駁，核其意見比諸通常之經驗法則及論理法則，尚難認為認定上有何悖於一般事理之處，應無疑問。是上訴人徒指空言，指稱前開各租賃契約書約定之標的物既為相同之房屋，則租賃契約僅有一個，即被上訴人與訴外人湯姆遜公司繳納之押租金應合併計算云云，乃忽略前開契約明文，並誤會債之相對性無從拘束第三人之原則，除其所述情節無從相信外，且依通常人之生活知識累積歸納，上訴人身為價值高昂之房屋所有人，且關其所締結之房屋租賃合約書又有中、外文並存，且內容頗稱詳盡、又多有特約條款存在，顯見其知識、經驗並非淺薄缺乏，則彼如認前述明文約定承租人不同之房屋租賃契約書係屬同一租賃契約，則其於八十八年四月十五日與訴外人湯姆遜公司締結房屋租賃契約書之際，既知此際被上訴人已未列名為承租人，其豈會不將原約定承租人為被上訴人之房屋租賃契約書中之利己條款，如押租保證金等移列於該件與訴外人湯姆遜公司所締結之房屋租賃契約書內以求維護自己權利之理？是知僅憑上訴人所為，亦難以得出本件上訴人所稱前開被上訴人已於八十八年四月十五日或其後曾同意將其前所給付之四萬五千元押租保證金應供為他人（即上訴人與訴外人湯姆遜公司）間約定之租賃契約押租保證金之一部分之情事係屬必然發生之「經驗法則」之結論甚明。要之，上訴人指摘原審判決有「解釋契約違背當事人立約當時真意」之違法云云，係屬無據。
㈡其次，上訴人雖主張被上訴人已於原審中自認「車庫電動門」、「支動道破損」
、「一樓辦公室的椅子、地毯、壁紙及房間門」、「庭園」、「冷氣機」、「窗簾」等系爭房屋設施之損壞，均係發生於由其其出名承租系爭房屋之期間內，故被上訴人應負擔前開損害之賠償責任，此部分縱以其所繳付之押租保證金全數扣抵亦有不足云云。然查被上訴人已於九十年十月三十日遞狀表明否認其於原審中對前開情節有何自認造成損害之事實，且細繹被上訴人於原審提出之前述各該書狀之相關內容，其就前開上訴人所指事項其上、下文等各係陳稱「為使冷氣機維持正常運作，平時原告即定期保養，原告搬離時，只要冷氣機可以正常運轉即可。原告搬離該租住處後，被告如還要求原告額外保養，實在不合民間租屋習慣，也很不合乎情理，更無法令依據」、「（被上訴人）搬進租住處沒多久，發現車庫電動門無法啟動‧‧‧後來被告雇人修理，並已自行付費。當時被告如認為電動門損壞責任在原告，其大可拒絕原告修理車庫電動門之要求，而由原告自行請人修理」、「甲、被告（按即上訴人，下同）于民國八十五年初，雖曾拍下一張頗為亮麗的庭園照片，但原告（按即被上訴人，下同）於同年四月搬進居住時，庭園已非年初時的景觀。乙、原告居住期間，庭園因無排水設施，一遇下雨，即淹水嚴重，花草不堪長期浸泡水中‧‧‧丙、庭園花草受損，雖因天災造成，非人為故意毀損‧‧‧並非表示原告為毀損造成的損失而負責‧‧‧已‧‧‧被告並無法舉證這些損害的責任歸於原告」、「『書房屋頂漏水』（一十萬元）及「房屋屋頂修理費」（一十二萬元），被告願意自行負責支付‧‧‧即足以證明被告認為屋頂漏水責任在其自己。進而可以確認因屋頂漏水造成屋內物品損壞，如地毯、壁紙及其他物品毀損等，自須被告自己負責，而不能要求原告負責賠償」、「民國八十五年四月十五日原告搬進該屋居住時，雙方並無立據點交清單，而民國八十九年八月十二日原告搬離該屋，被告已然指派 張元宵 律師前來接受點交完畢。如今事隔多年，才要原告負擔物品毀損，窗簾短缺、遺失及庭園修復等責任，也顯然於法無據」、「四、一樓辦公用椅二張一六○○元：以子沒壞，而椅子面稍有破損，是原告搬進去住時，就已那樣」、「六、地毯二萬九千九百七十四元：八十五年四月原告搬進去之前，地毯即已使用多年，至無陳舊，加上屋頂漏水極為嚴重，地毯因此受損‧‧‧」、「七、壁紙二萬三千九百元：壁紙毀損，肇因於屋頂（天花板）漏水、牆壁滲水所致，非關人為蓄意破壞」、「八、房間門（木材）二千元：房門使用多年，原告搬進去住時，就不好用，並非原告家人加以破壞」、「‧‧‧原告搬進去住時，窗簾已相當老舊，部分即有破損。原告搬離時，並未帶走任何窗簾，窗簾仍保有來面貌‧‧‧」、「十一、總結室內物品遭損及庭園花草受損，蓋為大雨屋內漏水，庭園積水造成。期間，原告曾多次央求被告僱人修理屋頂及水管，並做好庭園排水設施。無奈原告藉故推稱事多繁忙而不加處理，致使上述漏水、淹水情況一直無法改善。其後來造成室內物品毀損，庭園花草受害，其責任當然都須被告自己承擔。被告若認為上述所有損害接因原告蓄意破壞造成，被告當負有舉證的責任」等語（參原審卷第五十三頁背面至第五十五頁、第二二二頁至第二二四頁），可知被上訴人自始至終除均否認其對上訴人所指前述各項損害之形成應負何等之歸責事由（即無因果關係可言），甚至更直指前開損害乃發生於其承租期間開始之前，僅不過係在租賃期間內所發現、或屬上訴人之疏失所致等節，即甚明顯，則總合被上訴人於原審陳報之書狀全旨，實難認為其就前開上訴人所指不利之事實已經發生「自認」之陳述，至為清楚；何況核諸卷存事證，亦未能發現有何可為有利於上訴人認定之佐證。是知上訴人僅就對造撰寫之書狀不顧其整體文義內容，僅任意從中摭取片語隻字，即欲為不利於被上訴人之推定，顯有曲解被上訴人之真意。而原審參酌前開情節，認為上訴人對於前開損害賠償請求權發生之特別要件，即被上訴人之行為與損害之結果彼此間之存在因果關係乙節未能證明屬實，因而認為上訴人所為前開扣抵之主張並無理由，並於判決內說明上訴人此部分主張為不可採信，可徵其就採證法則暨舉證責任之分配，當無違誤，實無庸疑。
四、按本件兩造間之租賃契約之有效期間固於八十八年四月十四日即告終了，被上訴人自當日起固得依兩造房屋租賃契約書第二條第三項之約定請求上訴人返還原所繳付之押租保證金，但按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令者，與催告有同一之效力，此經民法第二百二十九條第二項定有明文。茲被上訴人所為本件請求返還押租保證金之主張，性質上係屬無確定期限之債務，則參考民法第二百二十九條第二項之規定，其既係以支付命令之送達作為其催告之意思表示，自應自該支付命令送達之翌日，即八十九年九月九日始得就其請求之押租保證金起算遲延利息。從而，被上訴人請求上訴人返還前開押租保證金，為有理由，應予准許，因此原審就被上訴人勝訴部分，命上訴人應給付被上訴人三萬四千四百零七元，及自支付命令狀繕本送達翌日即八十九年九月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，並依職權宣告假執行，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，不應准許。茲原審判決並無上訴人所指違背法令各情，而上訴人提起本件上訴，依其上訴意旨既足認上訴為無理由，爰依民事訴訟法第四百三十六條之二十九第二款規定，不經言詞辯論，逕以判決駁回。
五、本件訴訟費用額，依後附計算書，確定如主文所示金額。據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之二十九第二款、第四百三十六條之三十二第二項、第四百四十九條第一項、第七十八條、第四百三十六條之三十二第一項、第四百三十六條之十九，判決如主文。
中華民國九十年十二月二十八日
民事第一庭審判長法官邱新福
法官張靜女法官蕭胤瑮右正本係照原本作成本件不得上訴。
中華民國九十年十二月二十八日
書記官方美雲~F0~T40附表項目金額（新台幣元）備註第二審裁判費用五百一十七元五角由上訴人繳納。
第二審送達費用六十八元由上訴人繳納。
合計五百八十五元五角