裁判字號：臺灣新北地方法院102年事聲字第299號民事裁定
裁判日期：民國102年09月11日
裁判案由：聲明異議
臺灣新北地方法院民事裁定102年度事聲字第299號異議人華南商業銀行股份有限公司法定代理人 楊豊彥 相對人 陳建文 即承租人相對人 朱福文 即債務人上列當事人間清償債務強制執行事件，異議人對本院民事執行處司法事務官民國102年8月15日102年度司執字第10953號裁定聲明異議，本院裁定如下：
主文原裁定廢棄。
理由
一、異議意旨略以：相對人陳建文就系爭拍賣之建物所主張之租約並未公證，無公信力，且多處塗改，明顯非原始文件。經檢視該租約第三條租賃起訖時間有經塗改並押章，影本已不復見原填製月份，異議人因此對起租期間有疑慮。另租約第四條原本約定租金係以月繳方式支付，然經塗改後即未再填製每月租金金額，且承租人以躉繳方式分別支付民國99年8月1日起至100年12月31日之房租金額新臺幣（下同）272,
000元，及101年1月1日起至102年12月31日止之房租金額432,000元，此與一般社會大眾承租人以每月繳納房租之習性不同，明顯有違常理。異議人前已經陳報本件執行之不動產係由承買人即債務人朱福文與出賣人 林文忠 於99年8月
5日簽立不動產買賣契約書，雙方依約履行以成就買賣事，建物登記第二類謄本顯示因買賣，99年9月14日該不動產所有權人登記為債務人朱福文。債務人朱福文與陳建文於99年
7月27日簽立房屋租賃契約，經查該租約顯示承租人有支付99年8月份房租給債務人朱福文，惟債務人朱福文於99年9月中旬始取得房屋所有權，怎會未擁有房屋卻可收租金之情事？其次該租約塗改起始自99年8月起，比異議人抵押權之設定早1個月，明顯為規避點交而塗改。又債務人朱福文於99年9月1日向異議人申辦貸款時，曾簽立切結書聲明「提供抵押之不動產於提供設定抵押權時，確無任何租賃、使用借貸關係存在。」，是異議人合理懷疑該租賃契約之真實性及適法性，為此聲明異議等語。
二、查本件債務人朱福文於99年9月14日將原裁定附表所示之不動產設定第一順位最高限額14,490,000元之抵押權予異議人即債權人華南商業銀行股份有限公司。嗣經異議人聲請併案強制執行上開不動產（本院102年度司執字第10953號）。
而查上開不動產前先經本院101年度司執全字第648號假扣押執行事件查封，而於101年10月3日現場查封時，第三人 徐祖銘 在場陳稱：該建物係其乾弟陳建文向債務人承租，租賃期間自101年1月起至102年12月止，租金每月16,000元等語，有假扣押查封筆錄附於上開假扣押執行卷可稽。經本院102年度司執字第10953號執行事件調上開假扣押執行卷執行，並於102年2月21日至現場履勘時，第三人徐祖銘在場陳稱：該建物係向債務人承租，自100年9月5日承租起迄今等語。102年3月13日執行法院至現場勘測時，仍僅有第三人徐祖銘在場，有執行筆錄、執行勘測筆錄附於執行卷可稽。其後執行法院於102年7月1日行第一次拍賣程序，並訂定拍賣條件為：「本件拍賣標的建物部分現由第三人承租使用，拍定後不點交。」，然因無人應買，而未拍定。嗣執行法院減價另訂於102年8月5日行第二次拍賣程序，異議人則於102年7月4日提出債務人朱福文出具之切結書，具狀聲請除去該建物之租賃關係後再拍賣，執行法院遂停止原定102年8月5日之第二次拍賣程序，並於102年7月8日以新北院清102司執志字第10953號執行命令除去第三人徐祖銘、陳建文與債務人朱福文就該建物之租賃關係。該執行命令於102年7月11日送達第三人徐祖銘、陳建文，經陳建文於102年7月24日具狀就該執行命令聲明異議，主張其係自99年8月1日起向債務人承租，與徐祖銘並無瓜葛，徐祖銘僅係該建物之使用者等語，然並未提出任何證據證明。經執行法院將陳建文之聲明異議狀以102年7月26日新北院清102司執志字第10953號函轉知異議人表示意見，異議人於102年8月6日提出陳報狀，否認陳建文上開主張屬實等語。嗣執行法院先後於102年7月26日、102年8月8日，以新北院清102司執志字第10953號函請徐祖銘、陳建文於
5日內提出租賃契約書「正本」，惟陳建文僅於102年8月
8日以陳報狀提出租賃契約書影本予執行法院，上載租賃期間自99年8月1日起至103年12月31日止。經執行法院將陳建文上開陳報狀以102年8月13日新北院清102司執志字第10953號函轉知異議人表示意見，異議人於102年8月19日始收受該通知，執行法院則於102年8月15日裁定駁回異議人關於上開除去附表所示建物之租賃關係後拍賣之聲請，經異議人於102年8月22日收受該裁定，業經本院核閱上開執行卷。
三、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之。本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之。強制執行法第3條及法院組織法第17條之2第1項第2款分別定有明文。又當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議；前項聲請或聲明異議，由執行法院裁定之，亦為強制執行法第12條第1項、第2項所明定。故司法事務官於強制執行程序中就當事人或利害關係人依強制執行法第12條所為之聲請或聲明異議，自得立於執行法院之地位先為准駁之裁定（處分），核先敘明。查本件異議人於102年
7月4日具狀聲請執行法院除去原裁定附表所示建物之租賃關係後拍賣，並已經執行法院依其所請，於102年7月8日以新北院清102司執志字第10953號執行命令除去第三人徐祖銘、陳建文與債務人朱福文就該建物之租賃關係，並訂立「除去租賃…點交」之拍賣條件，該執行命令並已於102年
7月11日分別送達異議人、第三人徐祖銘、陳建文，於102年7月15日寄存送達於債務人，有送達證書附於執行卷可稽。嗣第三人陳建文於102年7月24日具狀對上開除去租賃之執行命令聲明異議，則程序上，執行法院應就陳建文上開異議為裁定（處分），如認陳建文之異議為有理由，應先將上開除去租賃之執行命令撤銷之（強制執行法第13條第1項規定參照），如認陳建文之異議為無理由，則應為駁回之裁定。惟執行法院未就陳建文之上開異議為任何裁定（處分），亦未撤銷上開除去租賃關係之執行命令，反於已准異議人之聲請而為除去租賃關係之執行處分後，復又裁定駁回異議人除去租賃關係後拍賣之聲請，自於法未合。
四、再者，陳建文所提出其與出租人即債務人朱福文間之租賃契約書影本，雖記載租賃期間自99年8月1日起至103年12月31日止，然該日期有塗改之痕跡，且其上記載承租人已一次繳納99年8月1日起至100年12月31日長達17個月之租金高達272,000元，及一次繳納101年1月1日起至102年12月31日止長達2年之租金高達432,000元，顯然不合常情。又該建物歷經執行法院101年10月3日現場查封、102年2月21日現場履勘、102年3月13日現場勘測，期間長達約半年，皆僅有第三人徐祖銘在場，則陳建文是否確有承租並占用該建物並非無疑。且占有人徐祖銘於執行法院上開現場查封、履勘時所陳報之租賃期間，均在異議人抵押權設定之後。又債務人將原裁定附表所示不動產設定抵押權予異議人之初，曾於99年9月1日出具該建物無任何租賃、使用借貸關係存在之切結書予異議人，業據異議人提出該切結書為證，該切結書既為債務人所出具，依民事訴訟法第358條規定應推定該文書為真正，而具形式上證據力（最高法院89年度台抗字第239號裁定參照），可認該建物於異議人之抵押權設定前，並無債務人以外之第三人承租占用。而陳建文雖謂其自99年8月1日即承租該建物，然僅提出經塗改之租約影本，並未提出租約正本供核，且與徐祖銘前開所陳及債務人出具之上開切結書皆明顯不符。另依異議人所提，債務人朱福文與出賣人林文忠於99年8月5日簽立之不動產買賣契約書影本，可證債務人於99年8月5日始向林文忠簽約購買原裁定附表所示之不動產，價金第一期款於99年8月10日始交付出賣人，雙方並約定「預定交屋日為99年9月10日」，則債務人焉有可能於該買賣契約簽立之前，且於債務人尚未支付任何價金，出賣人亦尚未將該不動產交付債務人占有之前，即將該建物出租並交付陳建文或徐祖銘占有使用。因此，陳建文陳稱其於異議人抵押權設定前之99年8月1日已承租並占有使用系爭建物云云，自難認為真實。
五、從而，原裁定駁回異議人除去租賃關係後拍賣之聲請，於法不合，異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為有理由，應廢棄原裁定，由執行法院另為適法之處理。
據上論結：本件異議為有理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項前段，裁定如主文。
中華民國102年9月11日
民事第一庭法官黃信樺以上正本係照原本作成如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1,000元整。
中華民國102年9月11日
書記官張美玉