裁判字號：臺灣高等法院臺中分院109年重上更一字第26號民事判決
裁判日期：民國110年05月12日
裁判案由：請求拆除地上物等
臺灣高等法院臺中分院民事判決109年度重上更一字第26號上訴人 林淑寬 訴訟代理人 林坤賢 律師
邱華南 律師複代理人 顧啟東 律師被上訴人 曾渼稜 訴訟代理人 陳秉榤 律師
賴嘉斌 律師複代理人 王琮鈞 律師上列當事人間請求拆除地上物等事件，上訴人對於民國105年2月25日臺灣臺中地方法院104年度訴字第208號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於110年4月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決主文第一項關於命上訴人返還如原判決附圖編號D所示土地（面積17平方公尺）部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用負擔之裁判（除確定部分外）均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用，由上訴人負擔十分之七，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人主張：兩造均為坐落臺中市○○區○○段000○0地號土地（下稱系爭土地）之共有人，及該土地上「○○○○公寓大廈」（下稱系爭大廈）之區分所有權人（伊專有同區○○路00巷00號0樓建物，上訴人專有同巷5號即編號「店1」建物）。
詎上訴人未經全體共有人同意，竟於系爭土地如原判決附圖（下稱附圖）所示B、D部分，裝設鋼構支架採光罩，C部分裝設鐵捲門、鋼構支架採光罩（面積34平方公尺，與B、D部分合稱系爭地上物，占用之土地合稱系爭空地），並連結其專有建物店1之牆壁，入口處更設置鐵捲門封閉而單獨占用，供停車及放置物品，應屬違章建築，違反建築法第9條、第25條規定，侵害系爭土地全體共有人之權益，為此依民法第767條第1項前段、中段，第821條規定，求為命上訴人拆除系爭地上物，並將系爭空地返還伊及全體共有人之判決。
貳、上訴人抗辯：因系爭空地位置對系爭土地其他共有人無法利用或極大不便，須與店1專有建物一併使用，始能發揮經濟效益，故伊與受告知訴訟人即系爭大廈起造人總圓建設股份有限公司（下稱總圓公司）所簽「房屋預定買賣合約書」（下稱系爭買賣合約）「特約事項」第四點，約定店1旁之空地即簽約圖面標示「62法定停車（位）」處空地，為店1專用。伊就系爭空地既有約定專用權，為維護安全而設置之系爭地上物，又非違章建築，當屬合法。
參、原審為被上訴人全部勝訴之判決，並為供擔保准免假執行之宣告。上訴人不服，提起上訴。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分，及該部分假執行之宣告均廢棄。(二)上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
肆、兩造不爭執之事項（本院前審卷46頁反面）：
一、系爭空地為系爭大廈之法定空地，為全體區分所有權人分別共有，兩造亦為系爭土地之共有人，被上訴人應有部分10萬分之749，上訴人應有部分10萬之1818（原審豐簡卷11、18頁）。
二、兩造均為爭大廈之區分所有權人，上訴人專有店1（臺中市○○區○○路00巷0號）、店2（同巷7號）之建物。
三、如附圖所示編號C部分土地（面積34平方公尺），上訴人設有鐵捲門、鋼構支架採光罩。B部分土地（面積3平方公尺）及D部分土地（面積17平方公尺），上訴人設有鋼構支架採光罩。系爭地上物均為上訴人出資興建，供上訴人停車及堆置物品之用。
四、系爭大廈住戶規約（下稱系爭規約）第二條約定：本公寓大廈專有部分、共有部分、約定專用部分、約定共用
部分之範圍界定如后，其區劃界限詳如附件一標的物件之圖說。…㈢約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，使用者名冊由管理委員會造冊保存。
本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分
所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。但起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定時，從其約定。系爭規約於99年10月30日訂立，嗣經多次修訂（原審卷32頁）。
五、附圖編號D部分土地，即為系爭大廈編號62法定（戶外露天）停車位（本院卷116、120頁）。
伍、得心證之理由
一、附圖編號D部分土地業經約定由上訴人專用，被上訴人請求上訴人返還該部分土地，為無理由：
㈠按公寓大廈共用部分，除公寓大廈管理條例（下稱管理條例
）第7條第1款至第5款所列者外，得經約定供特定區分所有權人使用，為約定專用部分，此觀同條例第3條第4、5款、第7條、第16條第2項、第58條之規定即明。約定專用部分，依同條例第9條規定，除另有約定外，應依其設置目的及通常使用方法為之；而另有約定之事項，不得違反該條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定，若有違反，依同條第4項規定，僅生管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求主管機關或訴請法院為必要之處置，如有損害並得請求損害賠償之問題，非屬效力之規定。是公寓大廈共用部分之法定空地，若非屬管理條例第7條各款規定之情形者，自得約定由特定區分所有權人專用。若該特定區分所有權人未依約定方法使用，其他區分所有權人雖得請求其除去違反約定使用之結果，但在專用約定依法終止前，該特定區分所有權人仍有使用之權利，其他區分所有權人尚不得請求返還該法定空地。
㈡經查，系爭空地為系爭大廈之法定空地，上訴人為系爭土地
之共有人及系爭大廈之區分所有權人，其與系爭大廈起造人總圓公司間之系爭買賣合約特約事項有以手寫：「店1旁空地為店1專屬使用」（下稱系爭註記），且經原審函詢總圓公司所謂「店1旁空地」，係指店1簽約圖面上標有「62、250*600、法定停車」所示之處，即建照編號62之法定（戶外露天）停車位，該處非屬防火巷，「專屬專用」則係指約定供上訴人停車之用，該停車位因屬空地上之車位無遮蓋物，非建物本身，故無辦理建物登記等情，業據上訴人提出系爭買賣合約之系爭註記、簽約圖面為證（原審卷85、98頁），並有總圓公司104年5月20日、104年12月30日回函2紙可憑（原審卷117、190頁），足見上訴人主張其與總圓公司就店1旁之空地即編號62法定停車位，亦即附圖編號D部分土地，有約定專用權，與事實相符，堪信為真。又上訴人與總圓公司簽約圖面關於編號62法定停車位之面積雖標示為250*600（即15平方公尺），然上開總圓公司104年5月20日回函已說明「訂約時未測量，故無測量結果」，可見簽約圖面所標示之「250*600」僅為預估之面積。嗣經原審於103年10月31日會同兩造及地政人員現場勘驗，該法定停車位經實際測量結果面積為17平方公尺，有臺中市豐原市地政事務所土地複丈成果圖可參（原審豐簡卷72頁），此亦為兩造所不爭執，自應以實測面積為準。
㈢系爭規約第二條㈢及同條分別規定：「本公寓大廈專有部分
、共用部分、約定專用部分之範圍界定如后，其區劃界限詳如附件一標的物件之圖說。…㈢約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，使用者名冊由管理委員會造冊保存」、「本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。但起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定時，從其約定」；系爭規約第四條前段亦規定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分」（原審卷32頁）。而稽諸系爭大廈管理委員會就系爭規約第二條檢送本院之「附件一標的物件之圖說」即原臺中縣豐原地政事務所建物測量成果圖，在（地上）第一層繪有編號「62、63-69」等位置（本院前審卷78頁），佐以被上訴人於本院審理時亦不否認上開建物測量成果圖中之「62」，即為編號62法定停車位（本院卷139頁），可見上訴人依其與總圓公司所簽系爭買賣合約之系爭註記，取得系爭土地如附圖編號D部分土地即編號62法定停車位之約定專用，已藉由系爭規約第二條「附件一標的物件之圖說」及第四條，將約定專用部分之範圍（編號62法定停車位）及使用主體（依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書有專用約定者）載明於規約，使第三人得以知悉，依管理條例第23條第2項第1款規定之反面解釋，自生約定專用之效力。參諸前揭說明，在該專用約定依法終止前，上訴人有使用D部分土地之權利，是被上訴人請求上訴人將D部分土地返還伊及全體共有人，洵屬無據，不應准許。
㈣被上訴人雖主張：系爭買賣合約第八條就停車位之分管，並
未包含地上層之停車位，且總圓公司出具之聲明書前後說法不一，復未將與上訴人間之系爭註記債權特約記載於規約或與其他買受人簽訂之買賣合約上，被上訴人自不受拘束云云。惟查：
1、系爭買賣合約第八條固僅約定地下層停車位權利之歸屬（原審卷60頁），然系爭大廈除於地下層設有已辦理建物登記、編有建號之停車位外，於地上第一層亦設有「無辦理建物登記」之法定停車位，並已於上開建物測量成果圖為標示，而為被上訴人所得知悉。且系爭規約第四條前段所規定之「停車空間」，並未區分地下層或地上層之停車空間，而是包括系爭大廈之全部停車空間。系爭規約第二條㈢及同條所稱約定專用部分，依「附件一標的物件之圖說」即上開建物測量成果圖，亦明確包含位於地上第一層之編號62法定停車位，已如前述，是系爭規約所規範之約定專用停車空間，顯包含地下層及地上層之停車空間，非如被上訴人所謂僅指地下層停車位。況依系爭買賣合約附件七汽車位使用約定書第二條所載「本戶有購汽車位為地下第○層編號第○號汽車位歸買方所有外，其餘汽車位同意由賣方另外出售予本社區其他所有權人所有，買方願拋棄使用、收益、處分及排除他人干涉之權利」，及附件八切結書第二條所載「本立切結書人並無購地上壹層、地下第壹、貳、參層汽車位（含法定及獎勵增設部分）除切結願按上述公共設施面積持分原則外並切結願拋棄全部可供停放汽車位（含法定及獎勵增設汽車位）之使用、收益、處分及排除他人干涉之權利」（原審卷93、94頁）相互參照，被上訴人與總圓公司簽訂房屋預定買賣合約時，顯得知悉系爭大廈於地上一層及地下第一、二、三層均設有停車位，除被上訴人所購買之停車位外，其餘停車位均同意由總圓公司出售予其他區分所有權人，被上訴人對於其未購買之停車位，包含法定停車位在內，均已拋棄使用、收益、處分及排除他人干涉之權利。而編號62法定停車位既已由上訴人與總圓公司約定專用，被上訴人並未購買，參諸前揭說明，被上訴人於購買系爭大廈之專有部分時，既已拋棄對編號62法定停車位之使用、收益、處分及排除他人干涉之權利，則被上訴人事後再請求排除上訴人與總圓公司間就該停車位所為之約定專用，自非有據。
2、總圓公司於原審之回函，及於本院前審出具之聲明書（本院前審卷121-123頁），針對「店1旁空地」，除指編號62法定停車位即附圖編號D部分土地外，是否也同時包括B、C部分土地，前後說詞固有不一（詳下述）。然不論是回函或聲明書，總圓公司均明確表示系爭註記所謂「店1旁空地」包括編號62法定停車位即D部分土地，自無從執此而否認上訴人與總圓公司就D部分土地有專用約定之存在。又上訴人依其與總圓公司所簽系爭買賣合約之系爭註記，取得系爭土地如附圖編號D部分土地即編號62法定停車位之約定專用，已藉由系爭規約第二條「附件一標的物件之圖說」及第四條，將約定專用部分之範圍及使用主體載明於規約，依管理條例第23條第2項第1款規定之反面解釋，自生約定專用之效力，業如前述，是被上訴人主張伊應不受上訴人與總圓公司間就編號62法定停車位專用約定之拘束云云，即非可採。
㈤綜據前述，被上訴人請求上訴人將附圖編號D部分土地返還伊
及全體共有人，為無理由，不應准許。
二、上訴人使用附圖編號B、C部分土地，並裝設鐵捲門、鋼構支架採光罩，及在D部分土地裝設鋼構支架採光罩，已逾越其約定專用範圍，被上訴人請求拆除系爭地上物及返還B、C部分土地，為有理由：
㈠按公寓大廈之法定空地，得約定由特定區分所有權人專用，
而為約定專用權之客體。惟該特定區分所有權人須依約定方法使用，若有違反，其他區分所有權人得請求其除去違反約定使用之結果，及請求返還逾越約定範圍之法定空地。又建築法第11條關於建築基地應留設法定空地之規定，旨在維護建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進建築物使用人之舒適、安全與衛生等公共利益，故法定空地之留設，應包括建築物與其前後道路或其他建築物間之距離，自不得改變空地之性質而違法設置固定地上物。
㈡經查，上訴人依其與總圓公司系爭買賣合約之系爭註記，並
依系爭規約之規定，所得專用之「店1旁空地」，係指編號62法定停車位即附圖編號D部分土地，而不及於其他法定空地，且D部分僅供上訴人戶外露天停車之用，該停車位屬法定空地上之停車位，無遮蓋物，非建物本身，故無辦理建物登記等情，已如前述。然上訴人卻超逾約定專用之範圍，占用
B、C部分之土地（面積分別為3平方公尺、34平方公尺），在B部分設置鋼構支架採光罩，在C部分設置鐵捲門及鋼構支架採光罩，並自行變更D部分之使用方式，在D部分設置鋼構支架採光罩等情，有原審勘驗筆錄、現場照片及臺中市豐原地政事務所複丈成果圖可參（原審豐簡卷68-76頁），上訴人前揭所為顯使該法定空地喪失通風、採光及景觀等功能，已逾其專用權之使用方法及範圍。且上訴人上開設置採光罩、鐵捲門等，乃其個人行為，並非總圓公司與上訴人訂約時之約定內容，亦有總圓公司104年5月20日函可考（原審卷117頁），可見上訴人占用B、C部分土地並設置地上物，及在D部分設置地上物，違反其與總圓公司約定並經系爭規約同意使用之方法及範圍。參諸前揭說明，被上訴人自得請求上訴人除去違反約定使用之結果，及請求返還逾越約定範圍之法定空地。因此，被上訴人請求上訴人拆除D部分之地上物即鋼構支架採光罩，及將B、C部分之地上物即鋼構支架採光罩、鐵捲門拆除後，將B、C部分土地返還伊及全體共有人，洵屬有據，應予准許。
㈢上訴人雖辯稱總圓公司於本院前審出具之聲明書（本院前審
卷121頁），已表明系爭註記所謂「店1旁空地」，除包含附圖編號D部分土地外，也包括B、C部分土地云云。惟該聲明書為上訴人於本院前審中自行提出，而非法院向總圓公司函詢經總圓公司答覆之函文，可信性已不如總圓公司在原審之回函。且上訴人係於98年3月15日與總圓公司簽訂系爭買賣合約（原審卷73頁），而總圓公司對於原審所函詢「店1旁空地」所指為何，已先後2次於104年5月20日、104年12月30日明確回覆係指「簽約圖面上標有62、250*600、法定停車所示之處」、「編號62號係指法定停車位」，並明確表示就該法定停車位與上訴人間「僅有約定之使用，並無出售之契約，合約第28頁著有明文」（原審卷117、190頁）。總圓公司事後於距離簽約日期更久遠之106年8月22日出具聲明書，更異前詞，改稱確有將B、C、D部分土地均出售予上訴人云云，除與上開2份回函之內容前後矛盾外，更與系爭買賣合約「專屬專用」之註記不符，有配合上訴人訴訟上攻擊防禦之嫌，自不足執為有利上訴人之認定。上訴人雖又辯稱總圓公司已將B、C部分土地交付上訴人使用，該等部分位在社區外圍，其他共有人一眼即可看出為上訴人所使用，卻未表示異議，可見其餘共有人就該等部分有默示之分管協議存在云云。然此為被上訴人所否認，總圓公司於原審之回函亦明確表示與上訴人間系爭買賣合約之系爭註記，約定由上訴人專用之範圍並不及於B、C部分土地，是上訴人主張其使用B、C部分土地乃基於總圓公司之交付，即非有據。又意思表示有明示及默示之分，前者係以言詞、文字或其他習用方法直接振示其意思之謂，後者乃以其他方法間接的使人推知其意思。而默示之意思表示與單純之沉默有別，單純之沉默除經法律明定視為已有某種意思表示外，不得即認係表示行為。本件被上訴人係於99年7月8日登記為系爭大廈之區分所有權人，並於103年6月30日起訴請求上訴人拆除系爭地上物，將系爭空地返還伊及全體共有人（原審豐簡卷5、16頁），並非如上訴人所述其他共有人對其占用B、C部分土地均無異議。
況縱使其他共有人未表示異議，亦僅屬單純之沉默，不得視為已默示同意上訴人占用B、C部分土地，更無從以此推論有默示分管協議存在，故上訴人此部分所辯，亦非可採。
陸、綜上所述，上訴人對附表編號D部分土地即系爭大廈編號62法定停車位，有專用約定存在，被上訴人請求上訴人返還D部分土地，為無理由，應予駁回。被上訴人就其餘上訴人無權占有部分，依民法第767條第1項前段、中段規定，請求上訴人拆除系爭地上物及返還B、C部分之土地，則無不合，應予准許。原審就上開應駁回部分，為上訴人敗訴之判決，容有未洽，上訴人就此部分之上訴為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於其餘應准許部分，原判決並無違誤，上訴人就此部分上訴為無理由，應予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
捌、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如
主文。中華民國110年5月12日
民事第八庭審判長法官杭起鶴
法官黃裕仁法官羅智文正本係照原本作成。上訴人得上訴，被上訴人不得上訴。如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官詹錫朋中華民國110年5月12日