裁判字號：臺灣臺中地方法院104年訴字第208號民事判決
裁判日期：民國105年02月25日
裁判案由：拆除地上物等
臺灣臺中地方法院民事判決104年度訴字第208號原告 曾渼稜 訴訟代理人 陳益軒 律師
陳志隆 律師被告 林淑寬 訴訟代理人 邱華南 律師
林坤賢 律師被告 梁翠蓉 受告知訴訟人 陳文彬 上列當事人間請求拆除地上物等事件，經本院於民國105年2月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告林淑寬應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號土地上如附圖所示編號C部分面積三四平方公尺之鋼構支架採光罩及鐵捲門，編號B部分面積三平方公尺之鋼構支架採光罩，編號D部分面積一七平方公尺之鋼構支架採光罩拆除，並將堆置於上開土地上之物品移除後，將上開土地返還原告及全體共有人。
被告梁翠蓉應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號土地上如附圖編號A部分面積六平方公尺之烤漆鋼板造建物拆除，並將上開土地返還原告及全體共有人。
訴訟費用由被告林淑寬負擔十分之九，餘由被告梁翠蓉負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣柒拾捌萬貳仟伍佰陸拾捌元為被告林淑寬供擔保後，得假執行；但被告林淑寬如以新臺幣貳佰叁拾肆萬柒仟柒佰零肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣捌萬陸仟玖佰伍拾貳元為被告梁翠蓉供擔保，得假執行；但被告梁翠蓉如以新臺幣貳拾陸萬零捌佰伍拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項本文、第256條分別定有明文。原告起訴時聲明：「被告林淑寬應將占用坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）上如起訴狀附圖編號A部分（位置、面積以實測為準）之地上物拆除，將土地返還原告及全體共有人。被告林淑寬應將占用坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號土地上如起訴狀附圖編號B部分（位置、面積以實測為準）之地上物拆除，將土地返還原告及全體共有人。」嗣於民國104年9月18日具狀更正第1、2項聲明為：⒈被告林淑寬應將坐落系爭土地上如臺中市豐原地政事務所103年11月25日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號C部分面積34平方公尺之鐵捲門、鋼構支架採光罩拆除，及將編號B部分面積3平方公尺、編號D部分面積17平方公尺之鋼構支架採光罩拆除，並將堆置於上開編號
B、C、D土地上之物品移除後，將編號B、C、D所示土地返還原告及全體共有人。⒉被告梁翠蓉應將坐落系爭土地上如附圖所示編號A部分面積6平方公尺之烤漆鋼板建造建物拆除，並將編號A土地返還原告及全體共有人。核其更正應屬不變更訴訟標的，而補充或更正事實上之陳述者，揆諸首開規定，應予准許。
二、確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，亦有效力，民事訴訟法第401第1項定有明文。上開規定所謂繼受人，包括因法律行為而受讓訴訟標的之特定繼承人在內。而所謂訴訟標的，係指為確定私權所主張或不認之法律關係，欲法院對之加以裁判者而言。至法律關係，乃法律所定為權利主體之人，對於人或物所生之權利義務關係，欲法院對之加以裁判者而言。因此，在給付之訴，訴訟標的即係指當事人就實體法上基於對人或對物所生之請求權。其中對物之關係，指依實體法規定為權利主體之人，基於物權，對於某物得行使之權利關係而言，此種權利關係，具有對世效力與直接支配物之效力，如離標的物，其權利失所依據，倘以此項對物之關係為訴訟標的時，所謂繼受人，凡受讓標的物之人，均包括在內（最高法院61年台再字第186號、33年上字第1567號、71年台抗字第8號判例參照）。查被告梁翠蓉於其所有臺中市○○區○○段○○○○○號建物後方，搭建如附圖編號A烤漆鋼板造建物，被告梁翠蓉於原告起訴後104年10月7日將該建物移轉登記為受訴訟告知人陳文彬所有（見本院卷第193頁），則附圖編號A地上物應隨同移轉為陳文彬所有，陳文彬為受讓標的物之人，依民事訴訟法第401第1規定，本件判決確定後對繼受人陳文彬亦有效力；又訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響，民事訴訟法第254條第1項前段定有明文。本件被告梁翠蓉於原告起訴後雖將上開9243號建物（含附屬之附圖編號A地上物）所有權移轉與他人，然依上開規定於本件訴訟仍無影響。另本院已依民事訴訟法第67條之1規定，以書面通知陳文彬得依民事訴訟法第58條規定參加訴訟（見本院卷第19
5、196頁），惟陳文彬於本件言詞辯論終結前未聲請參加訴訟，亦未聲請承當訴訟，合先敘明。
三、本件被告梁翠蓉經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張㈠系爭土地係臺中市豐原區「摩登高第公寓大廈」(下稱系爭
公寓大廈）建築基地，為系爭公寓大廈全體區分所有權人分別共有，原告及被告均為該公寓大廈之區分所有權人【其中被告林淑寬所有之專有部分為編號店1（門牌號碼為臺中市○○區○○路○○巷○號）、店2（門牌號碼為臺中市○○區○○路○○巷○號）之房地，被告梁翠蓉已於104年10月7日將其專有部分即豐原段9243建號建物移轉登記予受告知訴訟人陳文彬所有】，原告為系爭土地之共有人，應有部分為10萬分之746。被告林淑寬於系爭土地上如附圖所示編號C部分裝設鐵捲門、鋼構支架採光罩，編號B部分及編號D部分裝設鋼構支架採光罩，並供被告林淑寬停放車輛及堆置物品；被告梁翠蓉在系爭土地上如附圖編號A部分裝設烤漆鋼板造建物。
附圖所示編號A、B、C、D之部分均為未建築之空地（非專有部分），為系爭公寓大廈全體區分所有權人共同使用之公共空間，被告林淑寬未徵得全體區分所有權人同意，即擅將附圖編號B、C、D部分搭建鋼構支架頂覆採光罩與其所有建物牆壁連結，並於入口處設置大門封閉，單獨占用；被告梁翠蓉亦未徵得全體區分所有權人同意，即擅將附圖編號A部分搭建烤漆鋼板造建物，均屬無權占用系爭土地，實已侵害系爭土地全體共有人之權益。原告維護系爭土地全體共有人之利益，爰依民法第767條第1項前段及中段、第821條等規定請求被告分別拆除如附圖所示編號A、B、C、D之地上物，並將土地返還原告及全體共有人。
㈡被告林淑寬以其與總圓建設股份有限公司（下稱總圓公司）
間買賣契約書特約事項四約定「店一旁空地為店一專屬專用」，主張其就附圖編號B、C、D部分有專用使用權等語。惟按公寓大廈管理條例第23條第2項第1款規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力。」經查：
⒈被告林淑寬與總圓公司間所為專用部分之約定，並未記載
於系爭公寓大廈住戶規約，且總圓公司亦未與全體區分所有權人為相同之約定，故被告林淑寬與總圓公司間就系爭編號B、C、D部分所為專用部分之約定，違反公寓大廈管理條例第23條第2項第1款規定，對原告及其他共有人即不生約定專用之效力。
⒉摩登高第公寓大廈住戶規約（下稱系爭規約）第2條第2項
但書約定：「本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。但經起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定時，從其約定。」惟公寓大廈管理條例第23條第2項第1款規定：「約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力。」此乃強制規定，是系爭規約第2條第2項但書，顯與公寓大廈管理條例第23條第2項第1款相抵觸。又系爭規約第2條第2項但書所稱「起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定時」，應解釋為「起造人或建築業者與公寓大廈之每一位住戶之買賣契約書均有為相同之約定時」始符合公寓大廈管理條例第23條第2項第1款之規範意旨，以及分管協議之精神，惟總圓公司與其他區分所有權人之買賣契約並未為相同之約定，已如前述，故被告林淑寬與總圓公司間就附圖編號
B、C、D部分所為約定專用，違反公寓大廈管理條例第23條第2項第1款規定，自不生約定專用之效力。
⒊退步言，縱認附圖編號B、C、D等部分確為被告林淑寬之
約定專用部分。惟此約定專用之部分，並不包括被告林淑寬得於該部分土地上設置鐵捲門、鋼構支架採光罩等建物。此由總圓公司100年1月14日「100年度高第字第01號函」說明欄第一點：○○○區○○路○○巷○號旁加蓋車庫，為該戶所有權人自行施作之行為，與本公司無涉。」及前揭「圓建字0000000000號函」說明欄第㈣點：「『專屬專用』之約定，係僅限供林淑寬停車使用。其餘設置圍牆、採光罩、鐵捲門圈圍等，為林淑寬之個人行為，非本公司與林淑寬訂約時之約定內容。」可資佐證，足證被告林淑寬並無於附圖編號B、C、D等部分土地上設置鐵捲門、鋼構支架採光罩等地上物之權利。
⒋又公寓大廈管理條例第9條：「各區分所有權人按其共有
之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」可知區分所有權人固得將全體區分所有權人共有部分為約定為專用，但此約定仍不得違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令等規定，否則依民法第71條第1項規定，該約定即屬無效。另按「建築物非經申請直轄市、縣(市)(局)主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。」、「本法所稱建造，係指左列行為：2、增建：於原建築物增加其面積或高度者。但以過廊與原建築連接者，應視為新建。」此為建築法第25條、第9條規定所明定。而建築法之所以就增建行為規定為應經許可始得建造，係因主管建築機關必須審核增建之地點是否合法，是否對大眾之安全構成危險。然查，被告林淑寬於附圖編號B、C、D等部分土地上自行設置鐵捲門及鋼構支架採光罩等建物，並非經申請直轄市、縣(市)(局)主管建築機關之審查許可並發給執照後所興建者，性質上應屬「違章建築」，依前開法律之規定，自不得為約定專用之內容，據此被告林淑寬亦無於附圖編號B、C、D部分裝設鐵捲門、鋼構支架採光罩等建物之權利。
㈢另被告梁翠蓉於本院104年4月21日之言詞辯論程序時自承，
其占用如附圖編號A部分，並無合法權源。是原告請求被告梁翠蓉將附圖編號A部分之烤漆鋼板造建物拆除，並將附圖編號A部分土地返還，應屬於法有據。並聲明：如主文第1、2項所示；原告願提供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：㈠被告林淑寬部分：
⒈被告林淑寬確實買受附圖編號D位置之停車位，此係系爭
公寓大廈編號62號停車位。依最高法院96年度台上字第1152號判決「公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力。」之見解，被告林淑寬與總圓公司所簽訂之房屋預訂買賣契約書第8條第1及2項分別記載「本合約房屋地下室共參層，除第四條所列地下層共同部分及依法令得為區分所有之標的者外，其餘由賣方依法令以停車位應有部分(持分)產權另行出售予預售屋承購戶」「未購買停車位之承購戶，已充分認知本房地總價並不包括停車位之價款，且所購房屋坪數其地下室持分面積亦未含停車位之持分面積…」，依此契約約定，系爭公寓大廈所有住戶均知悉社區停車位乃由起造人出賣給各區分所有權人專有使用，且未購買停車位之區分所有權人就地下室之持分面積亦未含車位面積，由此可見，本社區之車位確實已由起造人出賣給區分所有權人。而系爭編號62號之停車位，雖然是一樓之停車位，根據上開契約約定之精神，系爭編號62號車位在使用執照上為合法之法定停車位，亦可由總圓公司出售予被告林淑寬。
⒉又系爭規約第2條第4項約定「停車空間應依與起造人或建
築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。」依上開規約規定，本社區停車位乃由起造人或建築業者出售各買受人，並約定為各買受人專有使用，其餘區分所有權人均不得再主張任何權利。系爭編號第62號停車位，總圓公司於與被告林淑寬簽訂買賣契約時，已經於特約事項第4點記載「店1旁空地為店1專屬專用」，另依總圓公司圓建字第0000000000號函說明二第1點記載「店1旁空地，系指店1簽約圖面上標有『62、250*600、法定停車』所示之處。」雖該部分記載與事實尚有些微不同，然仍能依該記載得知，當時訴外人總圓公司確實已經將系爭編號62號停車位出售予被告林淑寬，原告就此部分訴請被告林淑寬返還，依法無據。
⒊依公寓大廈管理條例第7條規定，法定空地非不得約定專
用，又系爭規約第2條第2項規定「本公寓大廈法定空地…非經規約或區分所有權人會議決議，不得約定為約定專用部分。但起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定時，從其約定。」據此，建築業者另與買受人約定專用者，其他區分所有權人即不得再就此部分主張有使用之權利。而被告林淑寬與建築業者即總圓公司之買賣契約，於特約事項中第四點即記載「店1旁空地為店1專屬專用」，又總圓公司在系爭22巷5號建物旁邊起造圍牆，並連接建物後方，將系爭建物與後方建物隔絕，此觀103年10月31日現場勘驗筆錄即可得知，故上開契約書所載「店1旁空地」應指「22巷5號建物與磚造圍牆」所圍之範圍。
雖總圓公司以圓建字第0000000000號函稱：店1旁空地，系指店1簽約圖面上標有『62、250*600、法定停車』，，此可能因總圓公司承辦人員並非簽約時之人員，也非當時設計或銷售人員，而誤解該部分之涵義，否則為何還要特地記載「店1旁空地」等字樣，該空地顯然並非僅指編號62號停車位。
⒋公寓大廈管理條例第23條第2項固規定須於規約上明確記
載使用範圍及主體，然此部分規定並非僅限於將使用主體「名字」以及範圍一一記載在規約中內，只要能從規約中之記載推知使用主體為何人以及範圍即可，故由上揭規約第2條第2項之約定，已經足以使區分所有權人可得推知約定專用之主體以及範圍，並未違反系爭公寓大廈管理條例第23條之規定。又同條例第58條第2項亦規定「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」依據本條規定反面解釋，公寓大廈之起造人或建築業者，可以將法定空地或法定停車空間為區分所有權人設定專用使用權，不受同條例第23條第2項規定之限制。亦即第23條第2項所限制者，應係建築業者完成全部點交後，區分所有權人另為合意分管使用之情形。而系爭規約第2條但書、第2條第4項規定，即依據同條例第58條第2項所為約定，該規定自無違反公寓大廈管理條例第23條第2項。
⒌總圓公司與被告林淑寬就店1旁空地約定專用，並無違反
公寓大廈管理條例，或其他法律之限制，雖原告另指稱，被告林淑寬於系爭空地上搭建採光罩、鐵捲門等屬於違章建築，被告並無此等使用權利。惟查，根據卷附台中地檢署不起訴處分書中之記載，證人即豐原區公所之違章查報技士 黃敏洲 具結證稱「我收到文之後，有到現場查看…我到現場看了之後有鐵捲門跟透明採光罩，這些都不算違建…」(詳見該不起訴處分書第2頁倒數第3行以下)，由上開主管機關專責承辦人員所為之陳述可知，被告林淑寬於附圖編號B、C、D所設置之鐵捲門、採光罩等均非違建，且上開範圍既然約定由被告林淑寬專用，被告林淑寬即有管理權限，被告林淑寬為維護安全而設置鐵捲門及採光罩當屬合法，原告上開主張尚屬無據。
⒍另查本件圍牆部分為當時起造人總圓公司所設置，非被告
林淑寬所自行設置，是總圓公司於104年5月20日之圓建字第0000000000號函說明第二項第(四)部分，所稱設置圍牆屬被告個人行為，顯與事實不符。並聲明：原告之訴駁回；如受不利益判決，原告願供擔保請准宣告免為假執行。㈡被告梁翠蓉部分：我購買時銷售人員告訴我那部分是我專用
的，可以搭建起來，當初我真的不知道附圖編號A部分是不可以使用的等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院協同原告與被告林淑寬整理不爭執事項，並簡化爭點如下：
㈠不爭執事項：
⒈原告為系爭土地共有人，應有部分為10萬分之746，系爭土地為系爭公寓大廈全體區分所有權人分別共有。
⒉原告及被告林淑寬、被告梁翠蓉均為系爭公寓大廈區分所
有權人，被告林淑寬所有之專有部分為編號店1(門牌號碼為台中市○○區○○路○○巷○號)、店2（門牌號碼為台中市○○區○○路○○巷○號）之房地。被告梁翠蓉為豐原段9243建號建物所有權人。
⒊附圖編號C部分面積34平方公尺土地上，被告林淑寬現設
有鐵捲門、鋼構支架採光罩；附圖編號B部分面積3平方公尺及編號D部分面積17平方公尺，被告設有鋼構支架採光罩，現場除供停車，由被告林淑寬堆置物品；附圖編號D部分為被告林淑寬停車使用。
⒋被告梁翠蓉在附圖編號A部分面積6平方公尺設有烤漆鋼板造建物。
⒌附圖編號A、B、C、D土地均非專有部分，而為系爭公寓大廈全體區分所有權人共有。
⒍系爭規約第2條第1項及第3款約定：「本公寓大廈專有部
分、共有部分、約定專用部分、約定共用部分之範圍界定如後，其區劃界線詳如附件一標的物件之圖說。㈢約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，使用者姓名由管理委員會造冊保存。」⒎系爭規約第2條第2項約定：「本公寓大廈法定空地、樓頂
平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。但起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定時，從其約定」。
⒏系爭公寓大廈迄今並無共用部分約定專用範圍及使用者之名冊。
㈡爭點：
⒈原告請求被告林淑寬將附圖所示B、C、D部分之鐵捲門、
採光罩及鋼搆支架等建物拆除，將土地返還全體共有人，是否有理由？①被告林淑寬占用系爭土地如附圖編號B、C、D部分，是
否符合公寓大廈管理條例第23條第2項第1款所規定之約定專用？②附圖所示編號B、C、D等部分是否為公寓大廈管理條例
第7條所定不得約定專用之範圍？約定由被告林淑寬專用是否生效？③被告林淑寬於系爭土如附圖編號B、C、D所示部分，是
否有設置鐵捲門、採光罩及鋼搆支架等地上物之權利？④被告林淑寬是否應將系爭土地上如附圖編號B、C、D部
分之鐵捲門、鋼搆支架採光罩等地上物拆除，並將上開土地返還原告及其他全體共有人？⒉原告請求被告梁翠蓉將附圖編號A部分之烤漆鋼板造建物
拆除返還土地，是否有理由？
四、本院得心證之理由：㈠原告主張其為系爭土地共有人，應有部分比例為10萬分之74
6；被告梁翠蓉於系爭土地上如附圖編號A面積6平方公尺土地裝設烤漆鋼板地上物；被告林淑寬於系爭土地上如附圖編號C面積34平方公尺土地上裝設鐵捲門、鋼構支架採光罩，附圖編號B面積3平方公尺、編號D面積17平方公尺土地上裝設鋼構支架採光罩等地上物，供被告林淑寬於上開土地堆置物品及停車使用等情，為被告所不爭執，並有土地登記謄本在卷可證（見豐簡字第439號卷第11頁）；另本院於103年10月31日會同兩造及豐原地政事務所測量人員至現場履勘，經測量結果系爭地上物上確有被告梁翠蓉所裝設如附圖所示編號A部分面積6平方公尺之地上物（烤漆鋼板造建物），被告林淑寬所裝設編號B部面積3平方公尺（鋼構支架採光罩）、編號C部分面積34平方公尺（鋼構支架採光罩及鐵捲門）、編號D部分17平方公尺（鋼構支架採光罩）等地上物，分別占用系爭土地，有本院勘驗筆錄、現場照片及豐原地政事務所製作之複丈成果圖（即附圖）在卷可稽（見豐簡字卷第68至70、72、74至76頁）。是原告上開主張，堪認為真實。
㈡按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之
請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第821條、第767條第1項分別定有明文。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。又共有人就共有土地有分管之協議者，固得就其分管之特定部分占用收益，然若超出分管部分為使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，否則他共有人就超過部分，仍得本於所有權請求除去妨害，或請求向全體共有人返還該部分（最高法院86年度台上字第2538號判決參照）。
㈢被告林淑寬主張依其與總圓公司買賣契約之約定，其就系爭
土地如附圖編號B、C、D部分有約定專用之權利，原告否認被告林淑寬就此共有土地有約定專用之權利，是被告林淑寬就其使用權源，應負舉證責任，經查：
⒈被告林淑寬與總圓建設間系爭買賣契約特約事項第四點固
約定：「店1旁空地為店1專屬專用」等語（見本院卷第85頁），惟此係總圓公司與被告林淑寬兩造間之約定，而總圓公司所製作系爭公司大廈定型化買賣契約第8條「地下層共同部分權屬」，係就地下層共同部分權屬而為約定，該條第2項約定為「未購買停車位之承購戶，...，已確認並同意對本預售屋之地下室法定停車位、獎勵停車位及增設停車位，無任何權利，包括持分有所有權及使用管理權等。」（見本院卷第60至61頁），是系爭公寓大廈僅於「地下室」法定停車位、獎勵停車位及增設停車位，經由總圓公司以買賣契約與所有承購戶（區分所有權人）為分管契約之簽訂，至其他共有部分及「地上層」法定停車空間，總圓建設與其他承購戶（區分所有權人）並未於買賣契約為分管契約之簽訂，而附圖編號B、C、D（即編號62號法定停車位）部分，係位於地上層，均非地下室法定停車空間，自不在總圓公司以買賣契約與系爭土地共有人為分管契約簽訂之範圍，被告林淑寬主張附圖編號B、C、D（即編號62法定停車位）部分，其與系爭土地共有人間有分管契約之約定，顯屬無據。
⒉又系爭規約第2條第4項約定「停車空間應依與起造人或建
築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。」而總圓公司所製作系爭公寓大廈定型化買賣契約條款中，僅於第8條就地下層停車空間為分管契約之簽訂，至地上層停車空間及地上層公共空間於定型化契約部分並無約定，此有房屋預定買賣合約書1份在卷可證（見本院卷第58至72頁）。被告林淑寬提出其與總圓公司間之買賣契約特約事項第四點固有關於「店1旁空地為店1專屬專用」之記載，而此約定之效力不及於其他共有人，被告林淑寬既未舉證證明總圓公司與其他共有人（區分所有權人）之買賣契約，亦有「店1旁空地為店1專屬專用」之記載，是被告林淑寬無從依系爭規約第2條第4項約定專用附圖編號B、C、D部分。
⒊按「約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體，非
經載明於規約者，不生效力。」公寓大廈管理條例第23條第2項第1款定有明文。又系爭規約第2條第1項第3款亦約定：「一、本公寓大廈專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分之範圍界定如后，其區劃界限詳如附件一標的物件之圖說。㈢約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，使用者名冊由管理委員會造冊保存。」此有系爭規約在卷可證（見本院卷第32頁），故系爭規約關於「約定專用部分」亦規定需將範圍及使用主體名冊載明於規約（附件或造冊由管理委員會保管）。被告林淑寬抗辯附圖編號B、C、D部分屬其約定專用部分，然系爭公寓大廈管理委員會104年11月19日摩登104字第0000000000函覆本院略為：「依住戶規約第2條第1項第3款規定，摩登高地公寓大廈之共用部分如與特定之區分所有權人約定供其專用，應將該使用者名冊交由管理委員會造冊保存，惟本委員會自99年11月14日成立以來，迄今並未與任何特定之區分所有權人就摩登高地公寓大廈之共用部分為供其專用之約定，自無法提供使用者之名冊。」等語，此有該管理委員會104年11月19日摩登104字第0000000000號函1紙在卷可證（見本院卷第166頁），系爭規約既無約定專用範圍及使用主體名冊，是被告林淑寬抗辯附圖編號B、C、D屬其約定專用部分，對原告及系爭土地其他共有人不生效力。又被告林淑寬與總圓公司買賣契約特約事項第四點所載「店1旁空地為店1專屬專用」，既無將此約定專用部分之範圍及使用主體載明於規約，依公寓大廈管理條例第23條第2項第3款之規定，亦不生約定專用之效力。
⒋另被告林淑寬抗辯由其約定專用部分，於總圓公司與系爭
土地其他共有人之買賣契約均無相關記載，且系爭公寓大廈共用建物、土地登記謄本，及區分所有人建物、土地登記謄本內，均無關於此約定之登載，而被告林淑寬所有建物登記謄本亦僅記載含車位編號B1平面56號（見豐原簡易庭卷第18、22至26頁），並無關於車位編號地面一層62號之登載，故被告林淑寬與總圓公司於系爭買賣契約之約定原告及其他共有人均無從知悉，自不應受被告林淑寬與總圓公司間私自約定之拘束，其等約定對原告及其他共有人均不生效力。至被告林淑寬抗辯其他共有人使用停車位部分，亦無名冊記載於系爭規約內，惟總圓公司定型化買賣契約第8條已就地下室停車位與全部承購戶為分管之簽訂；且地下室停車位之範圍及使用主體於區分所有權人建物登記謄本均有登載，管理委員會既有區分所有建物登記謄本，故地下室停車位確有約定專用範圍及使用主體名冊，此與被告林淑寬所占用附圖編號B、C、D顯有不同。
⒌綜上，被告林淑寬占用附圖編號B、C、D部分，對原告及
其他共有人，並無占用權原，原告自得請求被告林淑寬將附圖編號B、C、D土地上之地上物拆除，並將該部分土地返還原告及其他共有人。
㈣被告 梁淑寬 已自承無占用附圖編號A所示地上物，無占用系
爭土地之權源，被告梁翠蓉稱：當初我真的不知道那個是不可以使用的等語（見本院卷第27頁背面）。此外，被告梁翠蓉亦未舉證證明其附圖編號A部分地上物，有何占用系爭土地之正當法律權源，原告請求被告梁翠蓉拆除附圖編號A地上物，並將該部分土地返還原告及其他共有人，核屬有據。
五、綜上，被告林淑寬與總圓公司於其間買買契約約定「店1旁空地為店1專屬專用」，依公寓大廈管理條例第23條第2項第3款之規定，對原告及其他共有人不生效力，是原告依民法第767條、第821條規定，請求被告林淑寬將附圖編號B鋼構支架採光罩及鐵捲門，編號C、D之鋼構支架採光罩地上物拆除，並將堆置於上開土地上之物品移除後，將該部分土地返還原告及其他共有人；請求被告梁翠蓉將附圖編號A部分烤漆鋼板造建物拆除，將該部分土地返還原告及其他共有人，為有理由，均應予准許。原告與被告林淑寬分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免予假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。另對被告梁翠蓉部分，本院認有依職權宣告准預供擔保免為假執行之必要，爰依民事訴訟法第392條第2項規定宣告被告梁翠蓉預供相當之擔保而免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中華民國105年2月25日
民事第七庭法官吳國聖以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官劉雅玲中華民國105年2月25日附圖：103年11月25日臺中市豐原地政事務所土地複丈成果圖。