裁判字號：臺灣臺北地方法院94年訴字第603號民事判決
裁判日期：民國94年10月06日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決94年度訴字第603號原告甲○○
地○○共同訴訟代理人 楊金順 律師複代理人 曾朝誠 律師
丙○○被告己○○○
辰○○辛○○○午○○卯○○丑○○寅○○未○○亥○○壬○○酉○○子○○巳○○戌○○戊○○乙○○丁○○共同訴訟代理人申○○上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國94年9月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告辰○○、黃 陳綉鳳 、丑○○、未○○、壬○○、子○○應將占有如附表所示之房屋騰空遷讓返還予原告，並應自民國94年1月3日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告新台幣伍仟陸佰叁拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告辰○○、 黃陳綉鳳 、丑○○、未○○、壬○○、子○○負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新台幣捌拾玖萬元供擔保後，得假執行。但被告辰○○、黃陳綉鳳、丑○○、未○○、壬○○、子○○如以新台幣貳佰陸拾柒萬叁仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。
原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之，但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第255條第1項第2款、民事訴訟法第262條第1項及第2項分別訂有明文。查原告起訴時以己○○○、辰○○、辛○○○、午○○、卯○○、丑○○、寅○○、未○○、亥○○、壬○○、酉○○、子○○、巳○○、天○○、戌○○、戊○○、乙○○、庚○○、丁○○、癸○○為被告，嗣對被告天○○、庚○○、癸○○撤回起訴，揆諸上開規定，並無不合，應予准許。
乙、實體部分：
一、原告主張：緣坐落於台北市○○區○○段2小段777號、門牌號碼為台北市○○區○○路1段191巷1弄9號3樓之如附表所示之不動產（下稱系爭不動產），原為被告己○○○所有，經其債權人聲請拍賣抵押物，由原告於本院93年度執字第18954號清償債務強制執行事件公開拍賣程序中予以拍定，原告繳足價金後，經本院執行處於94年1月3日發給不動產權利移轉證明書，並辦理所有權移轉登記在案，而被告現今仍占有系爭房屋。原告既為系爭房屋所有權人，被告無正當權源占有使用系爭房屋，原告自得依據所有物返還請求權訴請被告將附表所示之房地返還予原告。又被告辰○○雖稱其與被告己○○○間有租賃關係，但前開租賃關係顯係為被告辰○○與被告己○○○間通謀虛偽意思表示所為，應屬無效，被告既無合法權源占有、使用原告所有之房屋，原告自得依據不當得利、侵權行為之法律關係，訴請被告給付賠償其所受損害及被告所得之利益，依據系爭房屋周遭房屋租金行情，每月為新台幣（下同）2萬元，原告自得請求自94年1月3日起起（即本院民事執行處發給不動產權利移轉證明書之日）起至遷讓交還系爭房屋，按月給付2萬元等語。並聲明：
㈠被告應將占有如附表所示之房屋騰空遷讓返還予原告；㈡被告應自94年1月3日起至遷讓房屋之日止，按月連帶給付二萬元之損害金予原告；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告辰○○與被告己○○○就系爭房屋訂有租賃契約，租賃期間自87年5月1日起至97年4月30日止，基於買賣不破租賃原則，系爭不動產雖經法院拍賣，上開租賃契約即未於拍賣程序被除去，被告自得使用至97年4月30日止，系爭房屋即有租賃契約存在，原告主張其為虛偽，自應舉證證明。且原告明知被告就系爭房屋有租賃權存在，執行法院於拍賣時亦已註明第三人租用不點交，竟於拍定取得系爭不動產所有權後，主張被告有侵權行為，應負擔相當於租金之損害而提起本訴應屬無端興訟等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件兩造不爭執事項：
（一）本件如附表所示之房屋，原為被告己○○○所有，經其債權人即訴外人交通銀行股份有限公司（下稱交通銀行）聲請拍賣抵押物（案號為：93年度執字第18954號清償債務強制執行事件），原告於前開執行案件中以0000000元拍定，原告繳足價金後，經本院民事執行處於94年1月3日發給不動產權利移轉證明書，並辦理所有權移轉登記在案，而被告現今仍占有系爭房屋。
（二）本院民事執行處於89年11月23日查封系爭房屋時，經被告辰○○在場陳述：系爭房屋為其所承租，租期10年，自87年5月1日起至97年4月30日止，租金10年一次付清，並簽立書面租約。故本院民事執行處原訂之拍賣條件為因被告承租使用房屋，故拍賣後不點交。
（三）系爭房屋之現占有人為辰○○、辛○○○、丑○○、未○○、壬○○、子○○。
四、得心證之理由：按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
民法第767條前段定有明文。查，本件原告係於執行程序中拍定並經執行法院核發權利移轉證書取得系爭不動產之所有權，但被告否認其係無權占有人，並以前揭情詞置辯。故本件之主要爭點厥為：㈠被告是否有合法權源占有、使用系爭房屋；㈡原告請求相當租金之不當得利及損害賠償之金額是否妥適。現就本件之爭點析述如后：
（一）關於被告是否有合法權源占有、使用系爭房屋之爭點部分：
⒈按強制執行上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為
買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位。最高法院49年台抗字第83號判例著有明文可參。復按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。強制執行法第98條第1項、第2項亦分別定有明文可參。查，本件原告經本院拍賣程序取得系爭不動產，應認為係繼受取得該不動產並非原始取得，故如系爭不動產上已存有租賃關係時，除非經執行法院認定該租賃權係設定於抵押權成立後，且對抵押權有影響而將租賃關係除去外，否則，依買賣不破租賃原則，原告即應繼受該租賃關係。
⒉執行機關於強制執行程序中，僅能就執行名義而為執行，
不能審查執行名義之當否，但執行程序中所涉及之實體上事項，執行法院為進行執行程序所必要者，必須加以調查審認。然此部分之調查，應認僅係為執行法院便利執行起見，對於實體法之法律關係不生既判力，民事法院不當然受該認定之拘束。查，本件系爭不動產拍賣程序中，本院執行處認為89年11月23日查封系爭房屋時，經被告辰○○在場陳述：系爭房屋為其所承租，租期10年，自87年5月1日起至97年4月30日止，租金10年一次付清，並簽立書面租約。故本院執行處原訂之拍賣條件為「164建物（即系爭房屋）現由第三人辰○○承租中，期間自87.5.1起至97.4.30止，拍賣後不點交」，有本院拍賣公告及系爭房屋租賃契約書附卷可考。因供拍賣之不動產是否點交，通常影響應買人應買之意願及法院所判斷拍賣物之底價，故本院民事執行處所為關於被告於系爭不動產成立租賃契約之判斷，應認僅係為執行法院於拍賣條件中決定是否點交予拍定人或承受人，及擇定合理之底價，進而便利執行程序之續行所為之判斷，而前開認定之結果，並無既判力可言。即雖系爭房屋租賃契約書形式上為真正，惟袛能認為有形式之證據力，故該租賃關係是否確實存在，既無既判力且未經利害關係人為辯論，故自應認本院不受前開執行法院函文之拘束，其實質的證據力之能無，即其內容是否足以證明待證之事實，自應由事實審法院曉喻兩造為適當完全之辯論，使得盡其攻擊防禦之能事，始足以資判斷（最高法院48年度台上字第837琥判例參照）。
⒊又本件被告辰○○雖提出租賃契約，辯稱：其與被告己○
○○間有租賃關係云云，但原告主張該租賃契約係為被告辰○○與被告己○○○間所為之通謀虛偽意思表示，應屬無效。故本件首應判斷該租賃契約是否如原告所稱係被告辰○○與被告己○○○間所為之通謀虛偽意思表示。經查：
⑴被告辰○○提出之系爭房屋租賃契約書，其中第3條約定
：「租金每月新台幣元正（收款收據）乙方不得藉任何理由施延或拒納（電燈費及自來水費另外）十年租金一次繳清」（本院卷第45頁）。上開約定就租金處空白，則被告己○○○與被告辰○○就租賃契約之必要之點即租金為若干，即屬不明。依被告辰○○到場陳稱：「（原告訴訟代理人問：當時有無約定每月租金多少？）沒有約定，不用付也可以，兄妹沒有計較這個」等語（本院卷第98頁），足認被告己○○○與被告辰○○於締約時，並未約定明確租金，顯與一般租賃契約訂立時需約定明確租金支付之習慣不符，難認為合理。又上開租賃契約書第3條雖約定「十年租金一次付清」，惟被告辰○○到庭陳稱：「租金十年一次繳清是兄弟姐妹講好一次繳清，既然有困難，以後就不用付租金。」等語（本院卷第97頁），與被告己○○○到場陳述：「怕將來小孩有糾紛，上面雖然寫一次繳清，雙方的意思是有能力再付，系爭房屋一直都是他們在住。」等語（本院卷第97頁）對照，可知其兩人就租金之認知差距太大，亦難認為合理。再查，租賃契約第15條約定：「印花稅各自負擔。」。第16條約定：「本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部分，應由乙方（辰○○）負責補貼，乙方決不異議。」第18條約定：「本租金憑單扣繳由甲方（己○○○）負責向稅捐稽征機關負責繳納。」然被告辰○○已居住系爭房屋多年，依社會經濟發展之變化，各項稅捐勢必增加，惟不見被告等提出任何繳稅憑單，實與常理相悖。是原告主張被告己○○○與被告辰○○之租賃契約為通謀虛偽意思表示所為，即非無稽。
⑵由被告己○○○到場證稱：「出租人與承租人為兄妹，收
取租金時並未立據，無法提出證明，是現金交付，因為被告辰○○侍奉母親，租金給他優待。」、「（法官問：是否與辰○○是兄妹？為何將系爭房屋出租給他？）當時因我母親是他扶養，他又沒房子，他要租房子，我就把房子租給他，剛開始是借給他住，為了怕下一代有爭執，所以才定契約，當時我住公家房子，所以契約一下就定十年，租金因為他很困難，所以一次拿二、三萬給我，以後有能力再付給我，但因為他很困難，所以以後都沒有再付給我，怕將來小孩有糾紛，上面雖然寫一次繳清，雙方的意思是有能力再付，系爭房屋一直都是他們在住。」（本院卷第97頁）、「（原告訴訟代理人問：請被告確認給付的金額為多少？）確切的金額是多少我不記得，不超過三萬元，沒有立據，租金是在寫好租約後在系爭房屋付給我的，後後來就沒有再付過，租約是我要我嫂嫂寫好再由我蓋章，押租金一萬元應該是有包括在租金的二、三萬內，但時間太久，記不太清楚，當時沒有約定每月租金是多少，有約定要租十年，但租金十年多少沒有約定，我母親在70或71年時去世」等語（本院卷第98頁），與被告辰○○到證稱：「（原告訴訟代理人問：當時有無約定每月租金多少？）沒有約定，不用付也可以，兄妹沒有計較這個。」等語（本院卷第98頁）比對，亦可知兩者間就租金之給付證述不一致，且簽訂租賃契約而不收租金，實與一般社會經驗不符。又被告辰○○證稱：「（法官問：87年為何會與己○○○簽租約？）我從64年就住在系爭房屋，是和我母親一起住的，我母親過世後就開始定租約，租約定十年，到期後因為生意不好，所以87年才再訂系爭契約，簽約時拿一萬元的押租金，後來才再給三、五萬，大概隔了幾個月，是標會來的，租金十年一次繳清是兄弟姊妹講好一次繳清，既然有困難，以後就不用付租金。」等語（本院卷第97頁），亦與被告己○○○到場所陳:「租金因為他很困難，所以一次拿二、三萬給我，以後有能力再付給我，但因為他很困難，所以以後都沒有再付給我」等語（本院卷第97頁），兩者說詞不一致，益徵被告己○○○與被告辰○○之租賃契約實為通謀虛偽意思表示。
⒋綜上，原告主張被告辰○○與己○○○通謀虛偽成立租賃
契約之意思表示，欲造成本件拍賣之不動產上有租賃關係存在之情形，進而使執行法院公告之拍賣條件為不點交系爭房屋，使應買人無法取得系爭房屋之現實使用而降低應買人應買意願甚或可造成系爭不動產無法拍定之情事，應為可採。又被告辰○○與己○○○間所為租賃關係係因通謀虛偽意思表示而無效，故被告辰○○、黃陳綉鳳、丑○○、未○○、壬○○、子○○既無合法權源占有系爭房屋，原告為系爭房屋之所有權人，自得訴請被告辰○○、黃陳綉鳳、丑○○、未○○、壬○○、子○○自系爭房屋騰空遷讓返還。至被告己○○○、午○○、丑○○、寅○○、亥○○、酉○○、巳○○、戌○○、戊○○、乙○○、丁○○現並未占有系爭房屋，為兩造所是認，故原告訴請被告己○○○、午○○、丑○○、寅○○、亥○○、酉○○、巳○○、戌○○、戊○○、乙○○、丁○○騰空遷讓返還系爭房屋，為無理由，此部分應予駁回。
（二）關於原告請求相當租金之不當得利及損害賠償金額部分：⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條定有明文。無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益，亦有最高法院61年台上字第1695號判例參照。本件被告辰○○、黃陳綉鳳、丑○○、未○○、壬○○、子○○無權占有系爭土地已如前述，則其獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，堪可認定，原告自得請求被告辰○○、黃陳綉鳳、丑○○、未○○、壬○○、子○○給付相當於租金之不當得利。又我國強制執行法法關於應買人何時取得不動產所有權之規定，非如德國立法例係以許可拍定時即認定拍定人取得所有權，而以拍定人取得權利移轉證書時為準（強執執行法第98條第1項參照），本件原告既於94年1月3日取得權利移轉證明書而成為系爭不動產之所有權人，自得從是日起請求被告辰○○、黃陳綉鳳、丑○○、未○○、壬○○、子○○賠償相當租金之不當得利、損害賠償部分，原告逾此部分之請求即屬無據，應予駁回。另因被告己○○○、午○○、丑○○、寅○○、亥○○、酉○○、巳○○、戌○○、戊○○、乙○○、丁○○等未占有系爭房屋，原告該部分訴請騰空遷讓騰空遷讓返還系爭房屋，為無理由，已經駁回，有如前述，則原告訴請被告己○○○、午○○、丑○○、寅○○、亥○○、酉○○、巳○○、戌○○、戊○○、乙○○、丁○○賠償相當租金之不當得利、損害賠償部分，亦應認無理由，應予駁回。
⒉復按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申
報總價額年息百分之十為限，而此項規定於租用基地建築房屋者亦得準用，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。其次，所謂土地價額係指法定地價而言；土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法第148條亦定有明文。經查，系爭房屋依據本院不動產權利移轉證書拍定金額額為700000元，而系爭土地93年1月之申報地價為31674元等情，此有被告提出之房屋稅繳款書、台北市土地登記謄本附卷可稽。原告雖主張依據系爭房屋周遭房屋租金行情已達每月2萬元，然原告並未提出任何資料為證，顯係為原告為故意規避前開土地法計算方式之適用，而欲獲得較高之利益，本院認依據原告所述不足證明系爭房屋每月所得租金已達2萬元。本院另審酌系爭建物屋齡約30年，係坐落○○○區○○路之巷弄內，並未臨接大馬路，四週均為住家，前面為永建國小等情狀，此有本院勘驗測量筆錄附卷足憑（本院卷第106至107頁），認為系爭房屋、土地租金以該房地申報總價額百分八之計算為適當。則揆諸前揭說明，原告請求被告辰○○、黃陳綉鳳、丑○○、未○○、壬○○、子○○給付原告自取得權利移轉證明書（即94年1月3日）起至遷讓房屋之日止每月給付相當於租金之損害，計為五千六百三十一元（計算式（《31674Ｘ89.42Ｘ792／15500》＋700000）Ｘ0.08／12＝5631元以下四捨五入），為有理由，應予准許，至逾此請求之部分，則屬無據，不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審酌於判決之結果不生影響，爰不一一加以論述，附此敘明。
六、本判決原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國94年10月6日
民事第三庭法官曾啟謀以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國94年10月6日
書記官王月伶附註：
民事訴訟法第392條法院得宣告非經原告預供擔保，不得為假執行。
法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行。
依前項規定預供擔保或提存而免為假執行，應於執行標的物拍定、變賣或物之交付前為之。