裁判字號：臺灣臺中地方法院103年消字第2號民事判決
裁判日期：民國106年06月01日
裁判案由：移轉所有權登記等
臺灣臺中地方法院民事判決103年度消字第2號原告 莊秀馨
凃建榮 楊惠琪 楊勝雄 李博恩 傅英展 廖彥雯 劉家 興 洪憲 政 吳孟瑩 劉盈均 黃裕晉 林彥汝 賴致宏 陳盈如 共同訴訟代理人 陳琮涼 律師
洪嘉威 律師被告 台中 商業銀行股份有限公司法定代理人 李俊昇 訴訟代理人 陳昭全 律師
陳義方 被告合眾建築經理股份有限公司法定代理人 顏文澤 訴訟代理人 程才芳 律師被告 富家興 建設有限公司法定代理人 林茗杏 被告 陳世明 訴訟代理人 許錫津 律師上列當事人間請求移轉所有權登記等事件，本院於民國106年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告台中商業銀行股份有限公司、合眾建築經理股份有限公司應分別將附表一所示房地之所有權，分別移轉登記予被告富家興建設有限公司及陳世明後，被告富家興建設有限公司及陳世明應於各原告給付如附表二所示金額之同時，將附表一所示房地之所有權分別移轉登記予附表二所示各原告所有。
原告其餘之訴駁回。
兩造訴訟費用之負擔如附表三所示。
本判決第一項於原告各以附表四所示金額為被告供擔保後，各得為假執行；但各被告如提出附表四所示金額為各原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、被告富家興建設有限公司（下稱富家興公司），未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被告合眾建築經理股份有限公司（下稱合眾公司）法定代理人於民國102年7月17日已由 顏文隆 變更為顏文澤，原告起訴狀誤載為顏文隆，已於103年10月13日提出準備書狀予以更正（見本院卷一第198頁）。又台中商業銀行股份有限公司（下稱台中 商銀 ）之法定代理人於104年7月6日變更為李俊昇，業據台中商銀提出公司變更登記表並具狀聲明承受訴訟（見本院卷三第121頁），應予准許。
三、原告起訴原聲明：「1.先位聲明：第一、第二被告應將附表一所示之土地及建物（下稱系爭房地）分別移轉登記為原告所有。2.第一備位聲明：第一、第二被告應將系爭房地移轉與第三、第四被告，第三、第四被告應將系爭房地移轉登記為原告所有。3.第二備位聲明：第三、第四被告應出具信託指示通知書，指示第一、第二被告將系爭房地移轉登記與原告後，第一、第二被告應將系爭房地移轉登記為原告所有。
4.被告應連帶給付原告新臺幣（下同）151萬元及法定遲延利息。5.請依職權宣告減免擔保之假執行。」嗣於104年7月7日提出民事準備書狀㈢，變更聲明為：「1.第一、第二被告應將系爭房地之所有權，移轉予第三、第四被告後，第三、第四被告應將系爭房地之所有權，分別移轉登記為原告所有。2.被告等應連帶給付原告151萬元，及其法定遲延利息。3.請依職權宣告減免擔保之假執行。」，再於105年4月27日提出民事爭點整理狀，就上開聲明2.變更為「被告等應連帶給付各原告10萬0666.67元，及其法定遲延利息」（見本院卷五第129頁、本院卷六第55頁），核其變更後之聲明，與起訴聲明所憑之依據，均繫於得否代位富家興公司及陳世明終止與台中商銀之信託契約（詳後述）之同一基礎事實，依民事訴訟法第255條第1項第2款規定，其訴之變更為合法，應予准許。
貳、事實摘要：
一、原告主張：㈠被告富家興公司與被告陳世明共同開發「新光大道」建案（
下稱系爭建案，規劃興建28棟集合式住宅，並交付被告台中商銀及被告合眾公司辦理預售屋不動產開發信託。富家興公司、陳世明因此與台中商銀於100年11月15日簽訂「不動產信託契約書」（下稱系爭不動產信託契約）、「營建資金信託契約書」（下稱系爭營建資金信託契約）；另富家興公司、陳世明與合眾公司、台中商銀信託部、台中商銀營業部於100年11月15日簽訂「建築經理業務暨信託契約書」（下稱系爭建經信託契約）。嗣原告15人分別於附表所示簽約日期，就附表所示之建物及土地與富家興公司簽訂房屋預定買賣合約書（下稱系爭房屋合約），與陳世明簽訂土地預定買賣合約書（下稱系爭土地合約，上開2合約合稱系爭房地合約）。
㈡依系爭不動產信託契約第12條第4項第1款：「除法令另有
規定外，本契約於下列任一事由發生時，得終止之：信託目的及信託本旨已完成。」、第13條第1項：「信託關係消滅時，屬土地之信託財產，甲方得享有全部信託利益之權利，乙方應於取得甲方提供之過戶相關文件後，移轉予甲方。」；及系爭建經信託契約第3條前段：「本契約之存續期間自簽約日起至本專案全部建物取得使用執照及建物所有權第一次登記完成及依甲方與融資管理銀行之融資約定或融資管理銀行要求辦妥建物抵押權追加設定登記完成時止。」等約定，系爭建案依法交付台中商銀及合眾公司辦理預售屋不動產開發信託後，系爭建案已完工並達交屋狀態，且原告業於104年12月31日向鈞院提存所辦理清償提存4865萬8113元，代富家興公司及陳世明清償其對台中商銀之債務，此時信託目的已完成，信託關係消滅，依上開約定，富家興公司及陳世明自得請求台中商銀及合眾公司返還信託財產後，再依與原告等簽訂之系爭房地合約，將系爭房地之所有權移轉予原告。惟富家興公司及陳世明怠於對台中商銀及合眾公司行使上開權利，原告為保全對於被告富家興公司及被告陳世明基於系爭房地合約所生之債權，自得依民法第242條前段之規定，代位富家興公司、陳世明向台中商銀、合眾公司終止系爭不動產信託契約與系爭建經信託契約，併得代位請求台中商銀及合眾公司應將系爭房地之所有權移轉予富家興公司及陳世明。
㈢依系爭房屋合約第7條第1項前段及第2項約定：「本預售屋
建築工程，預定於100年12月底前開工，自開工日起算450個日曆天以內完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日。賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照時，每逾1日應按已繳房屋價款依萬分之2單利計算遲延利息與買方。若逾期6個月仍未開工或完成，視同賣方違約，雙方同意依第18條違約之規定處理。」業已明確約定系爭房地之給付期限，惟自上開期限屆滿時起，因富家興公司、陳世明將原告等購買系爭建案預售屋並按期繳納之定金、土地款及工程款等，全數挪為私用而未納入系爭房地合約所約定辦理履約保證之信託專戶（下簡稱信託專戶），於系爭建案取得使用執照暨辦理系爭建案所有權移轉予原告前夕，富家興公司蓄意惡性倒閉，系爭建案事實上已陷於無法依約完工或交屋之情形，致無從依約移轉系爭房地之所有權予原告等。此給付遲延顯然係可歸責於富家興公司、陳世明所致，應依民法第229條第1項、第2項之規定對原告負給付遲延之損害賠償責任。又縱使系爭房地形式上業已符合預售屋買賣定型化契約增列履約保證機制「不動產開發信託」、「價金信託」補充說明規定之「賣方就建案已完工並達交屋狀態」，惟原告等所購買之系爭房地事實上尚有諸多工程尚未完竣，顯然具有欠缺通常效用，或契約預定效用、品質之瑕疵，且無免除瑕疵擔保責任之特約。是以，儘管系爭房地尚未移轉交付予原告，原告等仍得依民法第373條、第354條第1項規定，向富家興公司、陳世明主張瑕疵擔保之損害賠償責任，以資救濟。
㈣此外，台中商銀、合眾公司違反信託法第22、23條，依信託法第29條之規定，應對原告等負連帶賠償責任。
⒈按受託人應依信託本旨，以善良管理人之注意，處理信託
事務；受託人因管理不當致信託財產發生損害或違反信託本旨處分信託財產時，委託人、受益人或其他受託人得請求以金錢賠償信託財產所受損害或回復原狀，並得請求減免報酬；受託人有數人者，對受益人因信託行為負擔之債務負連帶清償責任。其因處理信託事務負擔債務者，亦同，信託法第22、23、29條定有明文。次按債之關係相對性固然為契約法之原則，但在例外情況下，契約關係以外之第三人，就契約履行具有緊密、特殊的利害關係時，在契約當事人違約時，僅因被害人非契約當事人，即不能主張契約上之權利，只能依侵權行為法之規定請求損害賠償，對被害人之保護，較為不周，因此學理為加強保護此等第三人，乃擴張契約關係對第三人之效力，創設附保護第三人作用契約之制度。只要符合：㈠債之關係之存在、㈡第三人之聯繫、㈢債務人就義務之違反具可歸責性、㈣第三人受有損害等要件。當契約債務人違反契約義務，致第三人受有損害時，該第三人仍得本於該契約，對債務人求償。
⒉再按內政部將「不動產開發信託」納入預售屋履約保證機
制之目的，在於解決建商於預售屋交屋前倒閉，致消費者已支付價金，卻求償無門之情事。透過信託制度與履約保證機制相結合，經由政府許可之信託業者擔任受託人之角色，並賦予其一定之權利與義務，透過事前對於建商徵信、不動產買賣契約審查及交付建案辦理不動產開發信託證明予消費者，建案預售及工程進行中由信託業者對於建案財務及工程管理之控制，於建商有無法依約完工或交屋狀況發生時，信託財產之受益權即歸屬於消費者，並由信託業者協助消費者完成建案之續建，期能透過不動產開發信託制度之實行，進而落實消費者權益之保障。換言之，縱然不動產開發信託「形式上」仍屬於自益信託，惟在特定情況下，不動產開發信託之受益權，會自動歸屬於買方。此外，有別於一般消費，購屋價金動輒數百萬，一旦建商倒閉或暫停施工，均影響消費者權益甚鉅，續建機制之約定對於消費者權益維護自然更趨周延，更有論者主張應建立所謂強制續建制度。是以，在法律意義上，購買預售屋的消費者儼然已成為不動產開發信託之實質受益人，保護購買預售屋之消費者為信託契約目的之主軸，不動產開發信託契約顯然具有附加保護第三人（購買預售屋之消費者）之作用無疑。
⒊本件台中商銀及合眾公司既已受託辦理系爭建案之不動產
開發信託，惟因其等處理信託事務之疏失，除於辦理不動產開發信託事前之徵信作業未落實外，預售及工程進行中對於富家興公司、陳世明之財務及工程狀況亦未如實查核，對於富家興公司、陳世明應交付信託專戶之買方預納款項亦未如實控管，致富家興公司、陳世明將原告等購買系爭建案預售屋並按期繳納之定金、土地款及工程款，全數挪為私用，自始未將原告等繳交之價金納入信託專戶，並於富家興公司、陳世明發生異常時未對原告示警並通報主管機關，致實質信託受益人之原告無從取得合於約定品質之標的及其所有權移轉，不論係依附加保護第三人作用契約制度抑或是信託法相關規定，台中商銀、合眾公司均應對於實質信託受益人之原告所受損害，負連帶賠償責任。⒋預售屋買賣契約履約保證機制催生，其根本原因係為解決
交易上之糾紛，建立預售屋交易安全機制，藉以達到保障消費者權益之目標。為求落實，內政部與消費者保護委員會依據消費者保護法（下稱消保法）第17條授權，將其納入預售屋買賣定型化契約應記載事項，即便未記載，仍構成契約之內容，直接發生外部之私法效力，足證履約保障機制本質上即蘊含保護購買預售屋消費者之意旨。不動產開發信託作為預售屋履約保證制度之一環，自然受保護消費者之最高指導原則所規範，保護消費者同為信託目的之一部。是以，在法律意義上，購買預售屋的消費者儼然已成為不動產開發信託之實質受益人。當不動產開發信託契約當事人，違反契約約定、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下稱預售屋應記載事項）、內政部根據消保法第17條授權訂立之預售屋買賣定型化契約增列履約保證機制「不動產開發信託」、「價金信託」補充說明（下稱履約保證補充說明）之相關規定時，致使消費者受有損害者，不論係依照民法第184條第2項、司法院釋字第469號解釋所揭櫫之保護規範理論，消費者均得據以主張權利，以資救濟，方能貫徹預售屋買賣定型化契約增列履約保障機制藉以保障消費者之基本精神。台中商銀及合眾公司違反此等保護他人之法律規範，依民法共同侵權行為之規定，應對原告連帶負損害賠償責任。
㈤綜上，本件富家興公司、陳世明除未依規定於系爭房地合約
中記載信託專戶帳號並標示信託業者建構網頁之查詢方式，於收取原告繳交之買賣價金亦未納入信託專戶；而台中商銀、合眾公司除未審查富家興公司、陳世明所提供之系爭房地合約範本外，於辦理不動產開發信託事前之徵信作業未落實，預售及工程進行中對於富家興公司、陳世明之財務及工程狀況亦未如實查核，對於富家興公司、陳世明應交付信託專戶之買方預納款項亦未如實控管，致使富家興公司、陳世明得利用機會將原告等購買系爭建案預售屋之相關款項，全數挪為私用而未納入信託專戶，並於富家興公司、陳世明發生異常時未對原告示警並通報主管機關等事實。核被告等前揭行為，均係違反上開保護他人之法律、抑或是不法侵權行為，共同不法侵害原告之權利，致生損害於原告，被告等依民法第184條及第185條之規定，應對原告連帶負損害賠償責任。
㈥損害賠償額之計算，就給付遲延部分，被告等前揭違反不動
產開發信託之疏失，致使原告等無法於系爭房屋合約第7條第1項前段約定期限內取得系爭房地之所有權。是原告等依約各自受有如附表六M欄所示金額之遲延損害，合計金額為1647萬7929元。另瑕疵損害部分，由於被告等具有前揭違反不動產開發信託之疏失，致使系爭建案尚有諸多工程尚未完竣，造成原告無從取得合於約定品質之標的及其所有權移轉。原告等為了使系爭房地適宜居住、使用，勢必須另外委請其他營造廠商完成剩餘工程，參訴外人立宏康宸營造有限公司（下稱立宏康宸公司）所出具之工程報價單可知，原告等各自受有如附表六N欄所示金額之瑕疵損害，合計金額為1369萬3100元。
㈧末者，原告等於104年12月31日，以利害關係人之身分代富
家興公司、陳世明清償其等積欠台中商銀合計4865萬8113元之抵押債務，依民法第311條，原告等全額承受台中商銀對於被告富家興公司、陳世明之抵押債權。另，原告等確實因被告等不法行為，致受有上開遲延與瑕疵損害，被告對於原告等負擔合計為3017萬1029元之損害賠償債務，與原告剩餘須支付富家興公司、陳世明之價金（如附表六J欄所示），自得依民法第334條第1項前段規定行使抵銷權。經抵銷後，除原告傅英展尚應給付2萬3758元予富家興公司、陳世明外，其他原告尚未繳納之價款均已抵銷完畢，就其他原告等抵銷後應受賠償之餘額，爰先依法為一部請求，並因各原告之請求係可分之債，是被告等應連帶給付各原告10萬0666.67元。
㈦聲明：⒈台中商銀及合眾公司應將系爭房地之所有權，移轉
予富家興公司及陳世明後，富家興公司及陳世明應將系爭房地之所有權，分別移轉登記為各原告所有。⒉被告4人應連帶給付各原告10萬0666.67元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒊願供擔保，並請依職權宣告減免擔保之假執行。
二、被告答辯：㈠富家興公司未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
㈡台中商銀：台中商銀確實已經收受原告清償提存之金額4865
萬8113元，但依據系爭不動產信託契約，必須當事人提出申請，我們才會配合辦理終止信託契約及移轉登記事宜，目前尚未接獲申請。至原告主張台中商銀侵害其權利，但本件實係原告與陳世明及富家興公司間之民事糾葛，與台中商銀根本無涉。蓋僅其等間存有系爭房地合約，至於台中商銀與原告間並無任何契約關係存在，且原告亦非本案信託契約之當事人或受益人，故台中商銀實無為原告盡契約上善良管理人注意義務之責任，原告亦無從依信託法之規定，對台中商銀為任何之主張。參以，原告所稱之不動產開發信託補充說明事項，亦非屬保護他人之法律，倘原告主張台中商銀存有上開義務者，原告應負舉證之責，否則其所為之主張即屬無據。次依原告所提出之不動產開發信託證明書第2條：「凡本案之營建資金及房地銷售收入均存入台中商業銀行信託專戶，其用途僅限於支應本專案相關支出。」所載觀之，原告既已明知受託銀行為台中商銀，且房地之銷售收入均應存入台中商銀信託專戶，卻自始未將購屋款項匯入台中商銀信託專戶，反而另依其它管道付款給賣方，顯見原告所繳之款項未入信託專戶，實係可歸責於原告本身，與台中商銀根本無涉。況查台中商銀辦理系爭建案之信託，僅為控管信託專戶資金必須專款專用，以促使工程順利完工，至於台中商銀則無強制要求富家興公司應將承購戶之應繳款項存入信託專戶之權利及義務。且事實上，台中商銀業已分別於101年7月4日、102年1月10日及102年5月23日函知富家興公司，關於買方所繳價金應直接匯入信託專戶，如買方繳款予賣方，賣方至遲應於收訖該筆價金之次一營業日將該筆價金交付信託，並於每月5日提供銷售明細表與台中商銀核對，惟均未獲富家興公司回應，顯見台中商銀實已善盡受託之責，故原告指稱台中商銀疏於查核致使富家興公司、陳世明得利用機會將原告等繳納之款項全數挪用，因而受損，並因而主張台中商銀應對原告之損害負擔賠償責任云云，實無道理。末台中商銀亦否認原告所稱受有581萬2500元相當於租金之損害等語，資為抗辯。並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，願供擔保，請准予宣告免為假執行。
㈢合眾公司：原告雖已經清償提存，台中商銀並已接受清償，
但合眾公司僅是協辦角色，將配合台中商銀之指示辦理。至原告雖主張合眾公司違反信託法第22、23及第29條之規定，惟該規定係規範委託人及受益人得向受託人請求損害賠償，依系爭建經信託契約之立契約書人所載「甲方即委託人兼受益人」，及系爭不動產信託契約書之前言及第2條第1項之約定「茲為使甲方於100年11月與台中商銀簽訂之授信合約得以順利履行及本案工程能順利興建完成，以丙方為土地產權信託登記人及以乙方建造執照起造人信託受託人，並委託乙方辦理建築經理服務事項，雙方特約定條款如下：」、「甲方為使本專案工程能順利完工交屋，特委託乙方依據丙方所提供之營建資金信託契約書副本辦理下列事項」，足見系爭建經信託契約之信託目的，係為使富家興公司及陳世明於100年11月與台中商銀簽訂之授信合約得以順利履行，及本案工程能順利興建完成，自屬自益信託，富家興公司及陳世明始為系爭建經信託契約之委託人兼受益人，原告既非系爭建經信託契約之委託人或受益人，自無從依信託法第22、23及29條之規定，向合眾公司主張受託人之損害賠償責任。又原告主張合眾公司應依不動產開發信託證明書第2條第1項及系爭建經信託契約第5條第2項及第6條第1、2項規定對買賣價金負審查義務，合眾公司未確實查核，有違反保護他人之法律，依民法第184條第2項之規定得向合眾公司請求損害賠償云云，惟查：依該不動產開發信託補充說明第2條第1項「買方所繳價金應直接匯入信託專戶或由買方繳納予賣方，如買方繳納予賣方，賣方至遲應於收訖該筆價金之次一營業日將該筆價金交付信託。」規定，及系爭建經信託契約第5條第2項「乙方應定期查核承購戶繳入本專案信託財產專戶之款項及已銷售金額狀況，以符合資金控管目的。」之約定，足見上開補充說明之規定係在規範買賣雙方之義務，而合眾公司即受託機構係在買賣雙方（即原告及富家興公司）履行前開義務將買賣價金匯入信託專戶之前提下，始有就該信託專戶之款項進行查核之義務。是合眾公司無權要求原告及富家興公司應將買賣價金匯入信託專戶內，且原告自承其於簽約當時並不知悉應將買賣價金匯入台中商銀之信託專戶，而實際上系爭房地合約之價金確實亦未匯入台中商銀之信託專戶，合眾公司自無從依系爭建經信託契約第5條第2項之約定對信託財產專戶之款項進行查核，遑論有因未盡查核義務而應對原告負損害賠償可言，原告所為主張，顯屬無據。次查，系爭建經信託契約第6條第1、2項之約定，係針對合眾公司對工程進度之查核責任，與信託財產專戶內款項之查核無涉，原告據此主張合眾公司有違反信託財產專戶款項之查核義務云云，亦屬無據，況且，本件合眾公司業已盡其就系爭建經信託契約所約定之工程進度查核義務，此有合眾公司所製作之銷售率查核報告及工程進度查核報告可稽，且本信託案之所有建物，均已於102年1月15日完成所有權第一次登記，而已達完工及交屋狀態，益證合眾公司並無違反工程進度之查核義務，是原告主張合眾公司有違反系爭建經信託契約第6條第1、2項所定查核義務云云，並無可採。何況系爭房屋既已達完工狀態，原告無法移轉系爭房地之所有權係因其與富家興公司及陳世明間之民事糾紛，致富家興公司與台中商銀未出具信託指示書指示合眾公司移轉系爭房地所有權予原告，與合眾公司無涉，原告縱受有損害，亦與合眾公司之行為無相當因果關係。至於原告所援引之履約保證補充說明，為內政部所制訂，於100年6月1日及6月21日分別以內授中辦地字第1000724653號及第0000000000號函通知行政院金融監督管理委員會轉知並促請金融機構及信託業者據以辦理，足見該履約保證補充說明僅為主管機關基於行政指導所為之命令，並非賦予消費者（買方）得直接向金融機構及信託業者行使權利之依據，亦非保護他人之法律。末查，原告主張其受有給付遲延所生之損害及系爭建案未依約完工而受有完成系爭建案而另行支出承攬工程費用之損害云云，惟系爭房屋既已辦理第一次所有權登記而已完工並達交屋狀態，自無原告所稱因須完成系爭建案而另行支出承攬工程費用之損害，原告亦無舉證證明所受實際損害及遲延之損害為何，其據此請求被告等應連帶賠償其所受損害151萬元云云，亦予以否認等語，資為抗辯。並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決，願供擔保，請准予宣告免為假執行。㈣陳世明：
⒈陳世明為系爭土地所有權人，與富家興公司及訴外人曾忠
興、 周啟瑞 採合建方式合作案名為「新光大道」之28戶透天店舖及住宅，約定富家興公司負責興建，並以預售方式銷售。陳世明以土地所有權人、富家興公司以建案起造人身分，與台中商銀簽訂系爭不動產信託契約，將系爭土地信託登記予台中商銀名義，同時委由合眾公司辦理建築經理事務，陳世明及富家興公司另與合眾公司及台中商銀營業部（即融資管理銀行）、信託部共同簽訂系爭建經信託契約，約定由台中商銀信託部在台中商銀營業部內開設信託財產專戶，凡本專案之營建融資、銷售收入、工程費用、管理費用等相關各項支出等費用，均由該信託財產專戶支出。合眾公司則協助台中商銀信託部辦理專案營建資金信託控管，並受託登記為系爭建案建物起造人。訴外人周啟瑞即富家興公司實際負責人，曾於系爭建案預售之初，以簽約方便為由，要求陳世明授權其刻用印文為「陳世明」之簽約專用章乙枚（即系爭土地合約上陳世明之章），由富家興公司保管供作與預售屋承購戶簽約使用，陳世明從未親自參與簽約、或收取預售屋承購戶交付之買賣價款。
⒉嗣富家興公司於102年間倒閉，約於102年9月間富家興公
司人員方將系爭建案預售屋承購戶（含原告15人在內共計28戶）之系爭房地合約書移交陳世明。為明確各個承購戶是否為真實承購戶，及承購戶已繳交予富家興公司收受之購屋款金額，富家興公司另交付陳世明各承購戶已繳款明細電子檔案乙份，檔案內記載全部預售屋（包括土地及建物）銷售總額為3億2034萬元（不含代收款、變更設計及增建部分），富家興公司已收總額約1億7000萬元，未收款約1億5000萬元，然而台中商銀信託財產專戶內並未有任何款項存入。陳世明否認原告有依系爭土地合約書附件付款進度明細表之約定進度交付土地預定買賣之期款，且經檢視原告15人提出之繳款資料，尚存有諸多疑義，例如：繳款僅於系爭土地合約附件一「付款明細表」上按期別記載已收款若干元，卻無任何繳款憑證，甚至連繳款方式（現金或支票或銀行匯款）亦不明；甚至逾繳款進度而事先支付「銀行貸款」期別之鉅額款項情事。該等諸多不合情理之情形，實難認定原告已有繳付其等所主張價金之事實，各疑問詳如附表五所示。
⒊退步言之，縱認各原告所稱繳納之金額屬實，因富家興公
司或其公司人員受領價金之方式有逾越陳世明所授與代理權限之範圍，富家興公司就受領土地買賣價金之行為為無權代理，因系爭營建資金信託契約書第4條第2項明定，富家興公司同意承購戶之應繳款項，應存入台中商銀營業部開立之信託專戶；又系爭建經信託契約第2條第2項約定：
「台中商銀信託部在其銀行營業部開立信託財產專戶，凡本專案之營建融資、銷售收入、工程費用、管理費用等相關各項支出等費用，均由該信託財產專戶支出」；另系爭土地合約第15條之約定，系爭建案兩造合意選擇採內政部同意之履約保證方式即不動產開發信託辦理，該條款下並說明「由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予某金融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理，營建資金應依工程進度專款專用。」等語。足認不論富家興公司或本件原告15人，對於承購戶應繳各款項，均應存入信託專戶乙節自有認識，且此等條件或約款，當係陳世明授予富家興公司代為收取土地預定買賣價金之限制條件，若有違反此條件，除非經被告陳世明同意，否則應認富家興公司有逾陳世明授與受領土地買賣價金代理權之授權範圍，富家興公司之受領價金行為即屬無權代理。且徵諸原告提出15份系爭土地合約書附件一「付款明細表」，雖蓋用陳世明之簽約專用章，惟依原告提出之繳款憑證顯示，原告繳納各該款項之方式，或以現金交富家興公司人員收受，或由原告簽發本人或銀行支票持交富家興公司兌領，或以現金轉帳方式匯款至富家興公司申設之板信商業銀行北台中分行0000-0-00000000-0帳戶（下稱板信商銀帳戶），無一係繳至信託專戶，事後富家興公司亦未將收受之款項存入信託專戶內，是富家興公司受領款項之行為與陳世明當初授與代理權之旨顯然有悖，而陳世明亦未向原告受領任何款項。況且，原告締約當時，業據富家興公司交付「不動產開發信託證明書」，其第2條即載明「凡本案之營建資金及房地銷售收入均存入台中商業銀行信託專戶，其用途僅限於支應本專案相關支出」等語，更足認原告對於所繳付之土地買賣價金應存入信託專戶之事，確有認知。今原告捨棄將價金直接存入信託專戶之交付方式，反交予富家興公司收受，所生危險自應由原告自行承擔。
⒋此外，就原告廖彥雯（A02）、 劉家興 （B02）、 洪憲政 （
B06）、林彥汝（C03）、陳盈如（C07）等5人，竟已繳付「21.銀行貸款」期別之土地價金，但依約定付款進度只進行至「18.保存登記完成」期別，其緣由竟係原告與富家興公司私自協議若原告於101年12月14日前繳付「銀行貸款」期別之款項，則富家興公司同意給予售價折價20萬元之優惠，甚且富家興公司於受領上開人等之「銀行貸款」期款時，富家興公司竟同時簽發與繳付金額同額之本票交上開原告收執，其中原告廖彥雯、陳盈如更分別持該等富家興公司之本票聲請法院裁定准予強制執行，若是交付買賣價金，何以富家興公司同意簽發本票？該等款項之交付究係本件買賣價金之給付，抑或乃原告與富家興公司間之借貸關係？殊非無疑。惟不論如何，富家興公司事後既未將收受之款項存入信託專戶，難認其收受款項之行為乃代理陳世明而為，就本件原告已付之系爭土地買賣價金部分，富家興公司受領之行為對於陳世明自屬無權代理，堪可認定。茲陳世明既已否認富家興公司上開逸脫授權範圍之代理權限，則縱認原告確有交付款項予富家興公司受領，對於陳世明亦不生清償效力。尤其原告廖彥雯（A02）、劉家興（B02）、洪憲政（B06）陳盈如（C07）等四人所繳付「21.銀行貸款」期別之土地價金，其中廖彥雯支付之450萬元、劉家興支付之450萬元、洪憲政支付之470萬元、陳盈如支付之312萬元，於系爭土地合約附件一「付款明細表」上係蓋用訴外人林茗杏私人印章，而林茗杏個人本無代理陳世明之權限，該等款項對於陳世明更不生清償效力。
⒌陳世明業已函催告原告提出繳款憑證或依約支付買賣價金
，原告未遵期提出或交付價金，業經陳世明解除系爭土地合約，而系爭房屋合約與系爭土地合約係屬聯立契約，依系爭土地合約第12條第3項約定，同時生解除效力。兩造間之買賣關係既經解除而不存在，是原告請求陳世明移轉系爭土地之所有權登記，即無理由。退步言之，若認原告仍得請求陳世明辦理系爭土地所有權移轉登記，則陳世明就原告依系爭土地合約約定之土地買賣價金為同時履行之抗辯，請為對待給付判決。而原告應為對待給付之金額，陳世明否認原告所稱業已交付之款項，且縱有交付，乃富家興公司逾授權範圍所受領，對陳世明不生清償效力，故原告應依系爭土地合約上載約定之土地價金金額為對待給付。再退步言之，如認原告有實際交付其所主張之款項，且該等款項業經富家興公司代理陳世明受領並生清償效力，惟扣除上開已付款項後，就系爭土地之買賣部分，縱依原告所主張之已繳付款項，原告仍有部分未付之金額，且其中主張已付「21.銀行貸款」期別之廖彥雯（A02）450萬元、劉家興（B02）450萬元、洪憲政（B06）470萬元、陳盈如（C07）312萬元，亦應從已付金額中剔除，並計入該原告應對待給付金額，故原告應為對待給付之金額詳如附表七所示。
⒍原告依民法第184條第2項、第185條請求被告陳世明連帶
負損害賠償責任，並無理由。所謂違反保護他人之法律者，係指以保護他人為目的之法律，亦即一般防止妨害他人權益或禁止侵害他人權益之法律而言。原告主張陳世明有違反保護他人之法律者，係以中華民國信託業商業同業公會（下稱信託業同業公會）報請金融監督管理委員會（下稱金管會）洽悉之「中華民國信託業商業同業公會會員辦理預售屋『不動產開發信託』與『價金信託』業務應行注意事項」（下稱信託業應行注意事項）為據，惟信託業應行注意事項乃信託業同業公會自行制定後，報請金管會洽悉，不具法律性質，更非經法律授權行政機關制定之命令，至多僅為信託業同業公會對其會員之例示規定。又觀諸信託業應行注意事項之內容，在於促請信託業同業公會會員於受託辦理不動產開發信託業務時，應注意促使賣方（即建商或合建雙方）於買賣契約或其附件記載相關事項，衡其目的當僅在於藉此使購屋消費者能正確理解「不動產開發信託」、「價金信託」之性質及相關規定，減少不必要消費爭議而已，亦與該法條所稱「保護他人之法律」有所區別。況且，系爭房地合約簽訂時間為100年間，系爭不動產信託契約則於100年11月15日簽訂，而信託業應行注意事項係於101年9月5日始報請金管會洽悉，顯係在系爭不動產信託契約簽訂之後，自不得溯及適用，是原告援此主張陳世明有「違反保護他人之法律」之過失情事，洵屬無據。
⒎台中商銀雖於105年3月18日出具清償證明2紙予原告，則
陳世明及富家興公司以系爭房地向台中商銀營業部融資借貸之款項，似已全部清完畢，而有合於系爭建經信託契約第3條第1項約定終止情事，然原告提起本訴後，於104年12月31日始辦理清償提存，台中商銀營業部遲至105年3月23日接獲原告民事準備㈤狀後，始知上情，根本不及處理終止事宜，遑論有何怠於行使權利之情事。況且，依台中商銀營建資金信託契約第11條第7項約定，須由台中商銀營業部出具同意書予富家興公司或陳世明，始得指示台中商銀信託部終止契約，則台中商銀營業部既未出具同意書，陳世明自無權利可資行使，更難謂怠於行使權利，故原告主張得依民法第242條第1項規定代位終止系爭不動產信託契約，亦屬無據等語。
⒏並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保，請准予宣告免為假執行。
參、爭點整理：
一、到場兩造不爭執之事實（見本院卷五第186頁）：㈠富家興公司與陳世明共同開發「新光大道」建案（系爭建案
），規劃興建28戶集合式住宅，並將系爭建案交付台中商銀及合眾公司辦理預售屋不動產開發信託。富家興公司、陳世明因此與台中商銀於100年11月15日簽訂「不動產信託契約書」（系爭不動產信託契約）、「營建資金信託契約書」；另與合眾公司、台中商銀信託部、台中商銀營業部於100年11月15日簽訂「建築經理業務暨信託契約書。」（系爭建經信託契約）。
㈡台中商銀、合眾公司於100年11月15日出具不動產開發信託
證明書，其內容為：「緣富家興建設有限公司（即委託人）就坐落台中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○號等30筆土地開發興建之「新光大道」案（以下簡稱本專案），共同委託台中商業銀行股份有限公司（信託部）、合眾建築經理股份有限公司辦理不動產開發信託，並於中華民國100年11月15日簽訂信託契約書在案：信託及委任業務事項如下：一、本專案興建工程期間，基地所有權全部信託移轉登記為台中商業銀行股份有限公司名下，建造執照之全部起造人名義以信託方式變更為合眾建築經理股份有限公司名下。二、凡本案之營建資金及房地銷售收入均存入台中商業銀行信託專戶，其用途僅限於支應本專案相關支出。三、合眾建築經理股份有限公司辦理本專案在建工程進度之查核與工程估驗審核，並提供本專案房地預售契約之查核服務。四、本專案其他信託及委任業務事項，悉依信託契約書所載為準。」㈢原告15人分別於附表一（見103年12月8日言詞辯論筆錄）所
示簽約日期，就附表一所示之建物及土地與富家興公司簽訂房屋預定買賣合約書（系爭房屋合約），與以陳世明名義簽訂土地預定買賣合約書（系爭土地合約）。
㈣富家興公司於簽立系爭不動產信託契約後，由台中商銀開立
帳號000000000000帳戶，該帳戶為台中商銀受託信託財產專戶，係供台中商銀核貸之融資款項及委託人自籌資金存入之用；另由台中商銀開立000000000000帳戶，該帳戶為台中商銀收款信託專戶（信託專戶），係供承購戶應繳款項存入之用。惟依上開000000000000信託專戶之帳戶存摺顯示，自開戶迄今未曾有任何款項存入或支出。
㈤原告15人所買受如附表一所示建物，於102年1月15日完成所
有權第一次登記，登記之所有權人為合眾公司。而合眾公司依富家興公司及陳世明於102年5月2日出具信託指示函之指示，就系爭建案規劃興建之28筆建物（含原告所買受之15筆建物）設定第一順位、本金最高限額1億8300萬元之抵押權，抵押權人為台中商銀，抵押債務人為富家興公司及陳世明。
㈥系爭建案工程進度已至可交屋程度，28戶中除原告15人外，其餘13戶均已交屋。
㈦原告15人對於系爭房地之買賣價金，係以現金交付富家興公
司人員，或由原告簽發本人或銀行支票持交富家興公司兌領，或現金轉帳匯入富家興公司申設之板信商業銀行北臺中分行0000-0-00000000-0帳戶（板信商銀帳戶）內。
㈧富家興公司之實際負責人周啟瑞及陳世明因系爭建案銷售事
宜涉嫌詐欺，業經臺中地檢署以103年度偵字第7873、18352、30334號案件提起公訴。
㈨台中商銀就信託登記於台中商銀、合眾公司名下之臺中市○
○區○○段131-28、131-21、131-14、131-19、131-7、131-6、131-5、131-4、131-3、131、131-1地號土地及同段430、443、445、450、451、452、453、454、455建號建物聲請強制執行，經本院以103年度司執字115362號執行在案，嗣經台中商銀撤回。
㈩原告15人於105年2月26日分別代償富家興公司及陳世明對台
中商銀之欠款1472萬7243元及3393萬0870元，台中商銀於同年3月18日開立清償證明，並同意免除富家興公司及陳世明就上開借款其餘債務之清償責任（見本院卷五第98、99頁）。
富家興公司自105年2月10日起停業至106年2月9日。遠東國際商業銀行、國泰世華商業銀行太平分行、臺灣新光
商業銀行、元大商業銀行草屯分行、台中市第二信用合作社大智分社、大里區農會、合作金庫商業銀行昌平分行函覆本院之原告等人之繳款及票據交換資料均為真正（見本院卷三第22至43頁）。
卷內兩造提出之證物（除自行製作之附表及原告提出瑕疵損害之估價單外）形式均為真正。
系爭建案於101年11月13日取得使用執照（見本院卷六第27頁言詞辯論筆錄）。
二、本件爭點：㈠原告主張本件信託目的已完成，得依民法第242條前段之規
定，代位富家興公司、陳世明向台中商銀、合眾公司終止系爭不動產信託契約與建經信託契約，請求台中商銀及合眾公司將系爭房地之所有權移轉登記與富家興公司及陳世明，有無理由？㈡原告請求富家興公司及陳世明應將系爭房地之所有權移轉登
記與原告，有無理由？㈢原告主張台中商銀、合眾公司有信託事務之管理疏失，應負
民法第184條第1項前段及第2項之侵權責任，另富家興公司、陳世明除上開侵權責任外，尚應負民法第360條之瑕疵擔保責任及第229條第1項、第233條第1項不完全給付（給付遲延）之損害賠償責任，且被告四人均應依民法第185條負連帶損害賠償責任，有無理由？如有理由，得請求損害賠償之金額為若干？
肆、本院判斷：
一、原告得否行使代位權：㈠民法第242條規定：「債務人怠於行使其權利時，債權人因
保全債權，得以自己之名義，行使其權利。但專屬於債務人本身者，不在此限。」所謂怠於行使權利，指得行使而不行使者而言，其不行使之原因，則非所問。易言之，債務人無力行使權利，或有意不行使其權利，與怠於行使權利之要件間並無關連。故債權人如有保全債權之必要，而債務人又怠於行使其權利，如該權利非專屬於債務人本身者，債權人即得以自己名義，代位債務人行使其權利。
㈡系爭不動產信託契約第12條第4項第1款約定：「除法令另有規定外，本契約於信託目的及信託本旨已完成，得終止之。
」第3條第1項約定：「本契約之信託存續期間，自100年11月15日起至102年12月31日止；如以本契約信託財產融資借入之款項於前述約定之終止日尚未清償，則本契約之存續期間展延至該融資款項全數清償為止。」第13條第1項及第4項前段約定：「信託關係消滅時，屬土地之信託財產，甲方（即富家興公司及陳世明）得享有全部信託利益之權利，乙方（即台中商銀）應於取得甲方提供之過戶相關文件後，移轉予甲方。」「甲方以本案信託財產融資借入之款項未全數清償前，非經乙方同意，不得以任何事由終止信託關係。」；另系爭建經信託契約第3條前段約定：「本契約之存續期間自簽約日起至本專案全部建物取得使用執照及建物所有權第一次登記完成及依甲方與融資管理銀行之融資約定或融資管理銀行要求辦妥建物抵押權追加設定登記完成時止。」同條第3項之約定：「甲乙丙三方均同意於甲方之本案融資債務尚未全數清償前，融資管理銀行得通知甲、乙、丙三方將本契約存續期間延長至甲方之本案融資債務全數清償之日止，且一經融資管理銀行通知，本契約即自動延長。」㈢查系爭建案共有28戶，工程進度已經達到可交屋程度，其中
除原告15人外，其餘13戶均已交屋，而原告15人所買受如附表一所示建物，業於102年1月15日完成所有權第一次登記，登記之所有權人為合眾公司，且原告15人於105年2月26日分別代償富家興公司及陳世明對台中商銀之融資欠款1472萬7243元及3393萬0870元，台中商銀於同年3月18日開立清償證明，並同意免除富家興公司及陳世明就上開借款其餘債務之清償責任（見本院卷五第98、99頁）等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈤、㈥、㈩），可知系爭不動產信託契約業因原告以利害關係人之地位代富家興公司及陳世明清償而完成信託之目的及本旨，依前開系爭不動產信託契約及系爭建經信託契約之約定，各該信託契約之委託人即陳世明與富家興公司得依約予以終止，台中商銀及合眾公司應於終止後儘速將系爭房地移轉登記予富家興公司及陳世明。惟富家興公司及陳世明因怠於依系爭不動產信託契約及系爭建經信託契約之約定，清償融資款項，以取得終止系爭不動產信託契約及建經信託契約之權利，致原告與富家興公司及陳世明簽訂之系爭房地合約，無從藉由契約約定或循法律途徑行使或滿足其權利，則原告等15人以富家興公司及陳世明怠於行使其權利，為保全自己對富家興公司及陳世明移轉系爭房地所有權之請求權，而依民法第242條之規定，以自己名義，終止系爭不動產信託契約及建經信託契約，並請求台中商銀及合眾公司應將系爭房地分別移轉登記予富家興及陳世明所有，自有憑據，應予准許。陳世明雖抗辯原告起訴後始清償提存，無從行使終止權，且台中商銀營業部尚未出具同意書，故無從行使終止權云云，惟富家興公司業已倒閉，其法定代理人於本件審理中自始未到庭，陳世明亦無清償融資款項之意，乃原告基於保全自己權利而代富家興公司及陳世明為清償，則因此所衍生之終止權，自應由原告一併代為行使，權利發生之基礎以至權利之實際行使為一整體之過程，不宜割裂，自無由原告代為清償貸款後，另由富家興公司及陳世明行使終止權之理，陳世明所為抗辯，自不足採。
二、原告得否請求富家興公司及陳世明移轉系爭房地：㈠原告與富家興公司及陳世明訂有系爭房地合約，雙方各有給
付價金及移轉系爭房地所有權之契約義務。惟陳世明抗辯原告未依系爭房地合約之約定將買賣價金繳入信託專戶，竟依富家興公司指示，另以現金、支票或匯入板信商銀帳戶等方式付款，系爭土地買賣價款部分富家興公司係屬無權代理，不生給付之效力，既未依約付款，經催告仍不履行，業已解除系爭土地合約，並因契約聯立，系爭房地合約均一併發生解除效力，原告自無請求移轉系爭房地所有權之權利等語。
茲就所涉富家興公司代理權限、契約解除效力等問題，析論如下。
㈡依原告所提出富家興公司與陳世明簽訂之房屋合建契約書（
見本院卷二第208至212頁），其中第7條（收益方式）第3項約定：「甲方（陳世明）應收土地款由甲方自收，若遇甲方不在得由乙方（富家興公司）代收，並於當日點交款項予甲方不得有誤。」可知合建之初，係議定由陳世明自行收取土地價款，於陳世明不在時，則授權由富家興公司代收。而依陳世明自陳，系爭建案從未親自參與簽約、或收取預售屋承購戶交付之買賣價款，且另有交付刻有「陳世明合約專用」之印章予富家興公司，則陳世明確有授權富家興公司代收買賣價金之事實，即堪認定。陳世明雖辯稱，富家興公司縱可代收買賣價金，然應將款項存入約定之信託專戶，此為陳世明授予富家興公司代收土地價款之限制條件，若有違反此條件，除非經被告陳世明同意，否則應認富家興公司逾越代理權之授權範圍，其收取現金、支票或指示原告將款項匯入板信商銀帳戶等收受受領價金行為，即屬無權代理等語。然查：
⒈系爭土地合約附件四繳（匯）款專戶，其第1項雖約定「
附件一『繳款明細表』內所示之訂金、簽約金、開工款（第1至3期）等期款為土地款項之一部分，需繳（匯）入賣方指定專款專戶」，惟僅附記戶名為「富家興建設有限公司」，其銀行代號及帳號均無記載，另第2項約定：「附件一『繳款明細表』內所示之『基礎板RC完成』含之後等期款（第4至20期、第22期）為房屋款項之一部分，需繳（匯）入賣方指定之信託管理專戶」，其銀行代號及帳號亦無記載，僅列記戶名為「富家興建設有限公司」，此於系爭房屋合約之繳（匯）款專戶附件所載均屬相同，可見原告簽約時就房地買賣價金之匯款銀行及帳戶尚無明確約定，仍待富家興公司為具體之指示。而嗣後原告將各期款項以現金給付，或交付支票，或匯入板信商銀帳戶內，均係依富家興公司之指示為之，自不能認原告並無繳付價金。雖此種款項交付方式，與上開約定之「指定專款專戶」、「指定之信託管理專戶」不盡相同，但買賣契約關於價金支付之方式，除有特別禁止或排除之約定者外，並非契約必要之點，締約雙方本得隨時基於合意予以變更，則原告依富家興公司之指示，以給付現金、交付支票或將款項匯入板信商銀帳戶內，即無不可，是陳世明否認原告有交付買賣價金，即非可採。
⒉陳世明雖辯稱富家興公司上開收款方式，係越權代理，未
經其同意，不生效力云云。然按「代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人。但第三人因過失而不知其事實者，不在此限。」民法第107條定有明文。本件陳世明將系爭建案締約用章交付富家興公司，授權富家興公司辦理系爭房地買賣之締約及收款事宜使用，原告交易買賣對象，自始均由富家興公司出面洽商，陳世明自承從未親自參與簽約、或收取預售屋承購戶交付之買賣價款。而購買預售屋，必連同坐落土地一併價購，雖就賣方而言，因房地各異，或權利主體不同，有合建或其他各種合作型態之可能，但無論如何，自消費者之角度而論，必屬一個整體的買賣交易過程，除非在不違背消費者保護法及所授權訂定之相關法令之情形，且契約已有特別約定者外，就賣方內部權利義務關係如何安排決定，並非消費者所能知悉。準此而論，系爭建案之買賣，自始由富家興公司與原告接洽締約，並持用陳世明交付之合約專用章，收取各期款項，則原告就陳世明與富家興公司內部款項交付方式或代理權之限制及其範圍，自屬無從知悉，亦不能認為有何過失。是陳世明就土地價款之收取方式，對於富家興公司縱有代理權之限制，亦不得據以對抗善意而無過失之原告，陳世明抗辯富家興以收取現金、支票或指示匯入板信商銀帳戶等方式收取各期土地款項，係越權代理，未經其同意不生效力云云，亦無可採。
⒊陳世明雖強調，原告締約當時，業據富家興公司交付「不
動產開發信託證明書」（見本院卷一第21頁），其第2條即載明「凡本案之營建資金及房地銷售收入均存入台中商業銀行信託專戶，其用途僅限於支應本專案相關支出」，另系爭營建資金信託契約第4條第2項亦有相同約定（見本院卷一第216頁），足認原告知悉應將各期款項存入信託專戶，原告捨棄將價金直接存入信託專戶之交付方式，反交予富家興公司收受，所生危險自應由原告自行承擔云云。惟查，依上開不動產開發信託證明書第2條文義內容，僅規範其營建資金及房地銷售收入之「用途」，限於支應本專案相關支出，乃著重於賣方收取各期款項後應如何運用之限制，且其締約主體為富家興公司、陳世明與台中商銀及合眾公司，故所謂「營建資金及房地銷售收入均存入台中商業銀行信託專戶」，係對於富家興公司及陳世明之義務規範，非指買方必須將價金存入信託專戶。此與系爭營建資金信託契約第4條第2項第1款及第2款約定：「甲方（即富家興公司、陳世明）同意就前項各款應交付信託之金錢，分別存入下列指定之信託專戶：⑴丙方（即台中商銀營業部）核貸之融資款項及甲方自籌資金應存入於丙方開立之信託財產專戶…。⑵承購戶之應繳款項應存入於丙方開立之收款信託專戶…。」（見本院卷一第216頁），尚無明顯不同，其締約主體為富家興公司、陳世明及台中商銀暨其營業部，均係強調富家興公司及陳世明所收受款項，應存入系爭信託專戶，非規範承購戶必須將應繳各期款直接存入系爭信託專戶。此再徵諸卷附內政部依消保法第17條所制訂之履約保證補充說明壹二、建商與信託機構應辦事項㈠，明訂：「買方所繳價金應直接匯入信託專戶或由買方繳納予賣方，如買方繳納予賣方，賣方至遲應於收訖該筆價金之次一營業日將該筆價金交付信託。…」（見本院卷一第24頁），益見原告依指示將各期款項直接匯入信託專戶，抑或交由富家興公司收取後，再由富家興公司存入信託專戶，均無不可。茲富家興公司收取原告交付款項後，未依上開約定存入信託專戶，另予挪用，乃富家興公司違約，非原告違約，縱認陳世明未有參與擅自挪用資金之事，因此受有損害，亦屬陳世明與富家興公司內部權利義務關係之問題，原告尚無違反系爭房地合約之可言。是陳世明辯稱原告未將價金存入信託專戶，應自行承擔危險云云，尚非可取。
⒋陳世明又指摘，原告廖彥雯、劉家興、洪憲政、陳盈如所
支付之款項，於系爭土地合約書付款明細表「21.銀行貸款」期別之土地價金，係蓋用林茗杏私章，而陳世明從未授權林茗杏代收款項，此更屬無權代理云云。經查，上開原告廖彥雯等4人於系爭土地合約21.銀行貸款期別之收款章，係蓋用林茗杏合約專用章，並非私章，此合約專用章與系爭房屋合約各期款之林茗杏收款專用章核屬相同，而林茗杏為富家興公司之登記負責人，先予 陳明 。按，代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為，惟實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者，為隱名代理，仍發生代理之效果（最高法院103年度台上字第781號判決意旨參照）。本件陳世明授權富家興公司代收款項，已認定如前，而林茗杏為富家興公司負責人，其收取系爭房屋合約各期款項時，係以林茗杏合約專用章為憑證，收取系爭土地合約各期款項時，雖上開原告4人之第21期銀行貸款未以陳世明合約專用章為收款憑證，但如前述，富家興公司自始為原告締約、洽商、收款等過程之交易對象，是其收取該第21期銀行貸款蓋用林茗杏之合約專用章以為收款憑證，自係以代理陳世明之意思為之，並為原告所明知，依前引判決意旨，自應發生隱名代理之法律效果。是陳世明辯稱原告廖彥雯、劉家興、洪憲政、陳盈如任由未經授權之林茗杏收取銀行貸款各為450萬元、450萬元、470萬元、312萬元，不生清償效力，應自已付價金中剔除云云，亦不足採。
⒌陳世明再質疑，原告廖彥雯、劉家興、洪憲政、陳盈如、
林彥汝等5人於繳款進度在18期時，竟已繳納至21期，貪圖富家興允諾之減價優惠【廖彥雯折讓20萬元（見系爭房屋合約後附協議書）、劉家興折價15萬元（見系爭房屋合約後附協議書）、洪憲政28萬元（見本院卷四第91頁）、陳盈如土地部分折價7萬2000元（見系爭房地合約所附之支付憑證內之協議書）、林彥汝之房地各折價12萬元、18萬元，合計30萬元（見本院卷四第169頁背面至170頁之協議書各1份）】，甚至其中廖彥雯、陳盈如更分別持有富家興本票聲請執行，此或屬富家興公司與其等之借貸關係或其他原因，不能令陳世明負責云云。惟查，富家興公司與陳世明所簽訂之房屋合建契約書第7條第2項明訂：「雙方同意自本契約簽訂後，若有客戶議價，其中一方願意議價，經雙方協議同意在不損及他方權益下，即可成立。」（見本院卷二第209頁）」據此，富家興公司藉由議價方式，由上開原告廖彥雯等5人，於繳款進度未至第21期之時，預先繳款，而給予少許減價優惠，尚非明顯損及陳世明權益，況縱認陳世明受有損害，亦屬其與富家興公司之內部關係，不能認為富家興公司無此項代理權限。陳世明雖以證人即富家興公司客服部副理 林麗嫈 到庭證述：「廖彥雯等5人折價的狀況都一樣，客戶沒有實際再拿錢來繳該期款，只是把設算的利息抵扣期款，沒有影響到總價，契約上的總價還是原來約定的金額」等語（見本院卷六第131頁），並據此請求將原不爭執附表六所示I欄之房地總價，抗辯其中廖彥雯之房地總價仍為1500萬元，劉家興之房地總價仍為1050萬元云云（見本院卷六第134頁背面）。然證人林麗嫈所謂「設算利息不影響房地總價」之說明，參諸其另證稱：「假設客戶有說不想貸款或想少貸一些，會問先繳是否會有優惠，我們反應給公司，公司就說也可以因為客戶提早付款，而給予一些優惠或利息的回饋，折價就等於是設算利息給客戶，這種情形大約有2種，一種是要給付100萬元，只給90萬元，我的收據是給100萬元的收據，另一種付款100萬元，但我的收據是打110萬元，只要有類似情形，就會有協議書」等語（見本院卷六第129頁及其背面、第130頁背面），可知實質上因提早付款，客戶即可獲得利息上之優惠，亦即協議書上同意折價之金額，只是雙方不會另外將系爭房地合約之總價予以變更而已，實質上仍發生原告得依據協議書而減少該折價金額之給付，至為明確，是陳世明抗辯廖彥雯及劉家興之房地合約總價仍為原約定之1500萬元及1050萬元云云，自無可採。至富家興公司簽發本票一節，依證人即富家興公司當時之客服部副理林麗嫈到庭證述：「因客戶提前繳款，所以才開立本票給他一個保障」等語（見本院卷六第132頁），核無違情之處，堪信屬實。且陳世明指上開原告廖彥雯等5人或與富家興公司另有其他借貸關係或屬其他原因云云，既未舉證以實其說，自不能遽信為真，從而，陳世明此部分抗辯，仍不足採信。
⒍原告業已依據系爭房地合約之約定，按期繳納各期款項，
陳世明抗辯富家興公司係無權代理云云，既屬無據，前已敘明，則陳世明以原告並未繳納土地買賣價金，經函催原告提出繳款證明仍未提出，而解除系爭土地合約，並以系爭土地合約與系爭房屋合約係聯立契約，依系爭土地合約第12條第3項約定，同時生解除效力云云，即無可採。至陳世明另為預備抗辯，指富家興公司與原告簽訂系爭房屋合約，係通謀虛偽意思表示云云，既無證據提出，所辯要無可取，併予敘明。
㈢綜上，原告依系爭房地合約之法律關係，請求富家興公司及
陳世明應將附表一所示房地移轉登記為各原告所有，即屬有據。惟按，買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務；又因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第367條及第264條第1項亦定有明文。是以於買賣契約中，出賣人及買受人之主給付義務各為交付其物並移轉所有權及給付價金並受領標的物，於一方未為給付前，他方得主張同時履行抗辯拒絕給付。本件陳世明既為同時履行之抗辯，則基於土地與房屋不可分離而屬一個整體之買賣交易過程，應認就房屋價款部分，亦已發生同時履行抗辯之法律效果。茲陳世明就各原告已繳款金額，有如附表五所示之抗辯，除有關無權代理等抗辯部分，業已論述如前，不另贅述外，另針對其他抗辯理由，予以說明認定如下：
⒈廖彥雯部分：訂金100萬元係以支票付款，而支票作為有
價證券，為現金支付之工具，原則上已發生如票面金額支付之效力。雖經查核板信商銀帳戶，並無兌現紀錄，然富家興公司收受該支票後，如何周轉運用，或背書轉讓，聽憑自由，縱有違反其與陳世明間之約定，亦屬其等內部糾葛，不能遽認廖彥雯尚未付款。另銀行貸款部分，於系爭土地合約付款明細表上，既已載明用印收訖，雖無開立繳款證明單或發票，或系爭板信商銀帳戶內，並無此筆交易紀錄，亦不能影響該款項業已由富家興公司收取之事實認定，陳世明此部分抗辯，尚無可採。至代收瓦斯費6萬元部分，依系爭房屋合約附件二建材設備表有關電氣設備第7點約定：「各戶電力由賣方統一向台電公司申請，其外電管線費用及設計費由買方負擔。」另給水、排水設備第7點約定：「自來水供給由賣方統一向自來水公司申請，其外管線與設計費用由買方負擔。」第8點約定：「瓦斯供給由賣方統一向瓦斯公司申請，其管線與設計費用由買方負擔。」據此，此項代收之瓦斯費用6萬元自非屬於買賣價金之一部，乃廖彥雯應自行額外負擔之代辦金額，堪予認定。是此6萬元款項即應自廖彥雯已繳全部價金1484萬元（見本院卷四第27頁）中予以扣除（以下原告如陳世明抗辯事由相同或類似者，則援用此部分論述理由，亦不另贅述），而為1478萬元，則廖彥雯應對待給付金額為應繳總價金1480萬元減1478萬元，為2萬元。
⒉傅英展部分：陳世明抗辯支票查無入帳紀錄一節，不足採
信，理由同上。至代收外水、外電2萬元，瓦斯管路費6萬元，代收費8萬元之部分，依同上廖彥雯部分之論述，亦應予扣除，另工程款4萬6000元部分，既非系爭房地合約付款明細表所列各期款金額，亦應自已支付之買賣價金中扣除，是傅英展應扣除之金額為20萬6000元。而傅英展已繳總金額為536萬6000元（見本院卷四第31頁），扣除20萬6000元後，為516萬元，是其對待給付金額為應繳總價金1380萬元減去516萬元，而為864萬元。
⒊劉家興部分：土地款部分陳世明抗辯支票查無入帳紀錄一
節，不足憑信，無繳款憑證，不影響富家興公司已於付款明細表用印收取款項之事實認定，所述理由同前，是劉家興尚無扣除事由。而劉家興已繳總金額為964萬元（見本院卷四第52頁），是其應對待給付金額為應繳總價金1035萬元減去964萬元，而為71萬元。
⒋李博恩部分：土地款部分以刷卡方式支付訂金20萬元，雖
無刷卡單，另簽約金85萬元及開工款30萬元部分，係以匯款方式支付，且系爭板信商銀並無入帳紀錄，但富家興公司收受刷卡或匯款款項後，如何入帳及運用，有各種可能，非必轉入系爭板信商銀帳戶內使用，富家興公司既以此方式收取款項，並於付款明細表用印確認，自不能因此即遽認李博恩並無支付上開款項，陳世明所為抗辯，不足採取。至代收代書費12萬元、代收瓦斯費6萬元及工程變更款1萬8223元部分，既屬代收性質，自非買賣價金之一部，理由同前，亦應予以扣除，合計應扣除金額為19萬8223元。而李博恩已繳總金額為260萬8000元（見本院卷四第57頁），扣除19萬8223元後，為240萬9777元，是其應對待給付金額為應繳總價金823萬元減去240萬9777元，而為582萬0223元。
⒌洪憲政部分：陳世明抗辯土地款部分刷卡訂金30萬元部分
，及銀行貸款470萬元無發票部分，均不可採，理由同前。另陳世明抗辯建物款部分，其中第17至20期每期工程款22萬元，於付款明細表均記載「101.4.5收支票」、「支票號碼R0000000」，然此支票即洪憲政主張繳付土地銀行貸款之面額220萬元之支票，則該支票如何同時給付土地款及房屋款，顯然不實云云。然查，洪憲政陳稱第17至20期期款及銀行貸款30萬元，共108萬元，因實際上第9期結構體快完成前，富家興公司提出如一次給付17至21期款項，可折讓28萬元，故以101年4月5日兩張支票（票號R0000000號面額220萬元，票號R0000000號面額330萬元）給付，經折讓28萬元，並扣除貸款500萬元、第17至20期88萬元後，僅餘10萬元尚未繳納，其中票號R0000000之支票，因郵局人員作業錯誤，而另開立同面額票號R0000000號之支票給付等語，並提出洪憲政父親 洪文益 埔里郵局帳戶交易明細（於101年4月5日以R0000000票號支領220萬元）、洪憲政埔里南光郵局帳戶交易明細（於101年4月5日以R0000000票號支領330萬元）、支票號碼R0000000及R0000000之支票存根、支票號碼R0000000支票註銷紀錄、協議書及折讓證明單2紙為其佐證（見本院卷四第77、81至84、91至92頁），此與系爭土地合約付款明細表第21期銀行貸款富家興公司所註記「101.4.5收支票金額470萬元整。…兌現日：101.4.5…支票號碼：①R0000000②R0000000」等情相合，足認原告所述屬實，是陳世明抗辯洪憲政以同一支票支付土地及房屋款云云，不足採信。至有關代收款18萬元及工程變更設計款7萬5929元合計25萬5929元部分，如前所述，非買賣價金之一部，自應予以扣除。而洪憲政已繳總金額為1053萬元（見本院卷四第70頁），扣除25萬5929元後，為1027萬4071元，是其應對待給付金額為應繳總價金1050萬元減去1027萬4071元，而為22萬5929元。
⒍吳孟瑩部分：刷卡支付訂金10萬元、簽約金100萬元及開
工款55萬元部分，不能認富家興公司尚未收受，有如前述，惟工程變更費5720元、代收外水外電2萬元、代收瓦斯費6萬元及代收費9萬元部分，合計17萬5720元，非買賣價金之一部，應予以扣除。而吳孟瑩已繳總金額為300萬5000元（見本院卷四第94頁），扣除17萬5720元後，為282萬9280元，是其應對待給付金額為應繳總價金1047萬元減去282萬9280元，而為764萬0720元。⒎莊秀馨部分：土地款部分，以刷卡方式支付訂金10萬元，
應認富家興公司業已收受，另工程款13萬8000元及代收外水、外電2萬元、代收瓦斯管路費6萬元及代收費10萬元部分，合計31萬8000元，非買賣價金之一部，應予以扣除。
而莊秀馨已繳總金額為258萬8000元（見本院卷四第105頁背面），扣除31萬8000元後，為227萬元，是其應對待給付金額為應繳總價金830萬元減去227萬元，而為603萬元。
⒏凃建榮部分：代收外水、外電2萬元、代收瓦斯管路費6萬
元及代收費10萬元合計18萬元部分，非買賣價金之一部，應予以扣除。而凃建榮已繳總金額為348萬元（見本院卷四第122頁），扣除18萬元後，為330萬元，是其應對待給付金額為應繳總價金1050萬元減去330萬元，而為720萬元。
⒐劉盈均部分：代收外水、外電2萬元、代收瓦斯管路費6萬
元合計8萬元部分，非買賣價金之一部，應予以扣除。而劉盈均已繳總金額為308萬元（見本院卷四第125頁），扣除8萬元後，為300萬元，是其應對待給付金額為應繳總價金1050萬元減去300萬元，而為750萬元。
⒑楊惠琪部分：土地款部分，以刷卡方式支付訂金20萬元，
及以支票支付簽約金100萬元、支付開工款30萬元部分，應認富家興公司業已收受。至建物款部分，雖楊惠琪出具之系爭房屋合約之付款明細表均無收款紀錄，惟系爭土地合約後附由富家興公司出具之統一發票，業已載明楊惠琪所支付之各期房屋款項，包括第4期至第16期及第18期，合計99萬元部分，應認富家興公司出具統一發票，亦已足為楊惠琪業已付款之憑證，陳世明雖抗辯楊惠琪付款方式不明，仍無礙於楊惠琪業已付款之事實認定，所辯不可採信。至代收外水、外電2萬元、代收瓦斯費6萬元合計8萬元部分，非買賣價金之一部，應予以扣除。而楊惠琪已繳總金額為285萬元（見本院卷四第133頁背面），扣除8萬元後，為277萬元，是其應對待給付金額為應繳總價金775萬元減去277萬元，而為498萬元。
⒒黃裕晉部分：土地款部分，以刷卡方式支付訂金20萬元、
簽約金50萬元部分，應認富家興公司業已收受。至代收外水、外電2萬元、代收瓦斯費6萬元及代收費7萬元合計15萬元部分，非買賣價金之一部，應予以扣除。而黃裕晉已繳總金額為232萬元（見本院卷四第149頁），扣除15萬元後，為217萬元，是其應對待給付金額為應繳總價金800萬元減去217萬元，而為583萬元。
⒓林彥汝部分：土地款部分，以刷卡方式支付訂金10萬元部
分，應認富家興公司業已收受。至代收款18萬元及工程變更設計款7萬5929元合計25萬5929元部分，非買賣價金之一部，應予以扣除。而林彥汝已繳總金額為703萬元（見本院卷四第164頁背面），扣除25萬5929元後，為677萬4071元，是其應對待給付金額為應繳總價金785萬元減去677萬4071元，而為107萬5929元。
⒔楊勝雄部分：土地款部分，訂金20萬元及以支票支付簽約
金100萬元、開工款30萬元部分，應認富家興公司業已收受，理由同前。至代收外水、外電2萬元、代收瓦斯費6萬元合計8萬元部分，非買賣價金之一部，應予以扣除。而楊勝雄已繳總金額為266萬元（見本院卷四第173頁背面），扣除8萬元後，為258萬元，是其應對待給付金額為應繳總價金775萬元減去258萬元，而為517萬元。
⒕賴致宏部分：土地款部分，以刷卡方式支付訂金30萬元，
應認富家興公司業已收受。至代收費10萬元、代收外水、外電合計2萬元及代收瓦斯費6萬元合計18萬元部分，非買賣價金之一部，應予以扣除。而賴致宏已繳總金額為216萬元（見本院卷四第193頁），扣除18萬元後，為198萬元，是其應對待給付金額為應繳總價金728萬元減去198萬元，而為530萬元。
⒖陳盈如部分：僅代收外水、外電2萬元部分，非屬買賣價
金之一部，應予以扣除。其餘陳世明之抗辯不足採信，業已論述如前。而陳盈如已繳總金額為729萬3000元（見本院卷四第210頁），扣除2萬元後，為727萬3000元，而其應繳總價金為720萬元，故無應對待給付金額。
㈣以上，各原告請求移轉附表一所示房地，其應為對待給付之
金額，尚應扣除各原告代為向台中商銀清償之金額，其各原告分配之金額計算詳如附表六K欄所示，此為到場之陳世明所不爭執（見本院卷五第185頁背面），則各原告再扣除該代償金額後，應為對待給付之金額詳如附表二所示。
三、富家興公司及陳世明是否應負給付遲延之利息損害賠償責任或瑕疵損害賠償責任？㈠原告主張依系爭房屋合約第7條第1項前段及第2項約定，得
請求富家興公司及陳世明負遲延賠償責任，各原告得請求逾期罰款金額如附表六M欄所示，此為陳世明所否認。經查，系爭房屋合約第7條第1項前段及第2項係約定：「本預售屋建築工程，預定於100年12月底前開工，自開工日起算450個日曆天以內完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日。賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照時，每逾1日應按已繳房屋價款依萬分之2單利計算遲延利息與買方。若逾期6個月仍未開工或完成，視同賣方違約，雙方同意依第18條違約之規定處理。」據此，富家興公司須有逾期開工或自開工日起算450日曆天而仍未取得使用執照之情形，始應負本條項之遲延利息賠償責任。本件系爭建案自100年12月31日之預定開工日之翌日起算450日曆天，富家興公司於102年3月26日前取得使用執照即可，而事實上系爭建案於101年11月13日即已取得使用執照（不爭執事項），則富家興公司並無遲延取得使用執照之違約，即堪認定。
㈡原告雖援引預售屋應記載事項第14條規定，主張富家興公司
及陳世明未於取得使用執照後4個月內，辦理系爭房地所有權移轉登記，進而主張得借用系爭房屋合約第7條第2項之約定請求遲延賠償。然查，關於取得使用執照後辦理房地所有權移轉登記之權利義務部分，約定於系爭房屋合約第9條，核其內容，並無如系爭房屋合約第7條第2項之遲延賠償之約定，僅於違反時依同合約第18條違約約定處理。而姑先不論陳世明抗辯原告不得援引預售屋應記載事項為系爭房地合約之補充約定有無理由，縱使原告得為援用，依預售屋應記載事項第14條規定：「土地所有權之移轉，除另有約定，依其約定者外，應於使用執照核發後4個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記。其土地增值稅之負擔方式，依有關稅費負擔之約定辦理（第1項）。房屋所有權之移轉，應於使用執照核發後4個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記（第2項）。賣方違反前2項之規定，致各項稅費增加或罰鍰（滯納金）時，賣方應全數負擔；如損及買方權益時，賣方應負損害賠償之責（第3項）。」之內容觀之，並無以房地價款為基礎，採固定利率之方式，依所謂遲延日數令賣方負遲延利息賠償責任。核其意旨，係認申辦房地所有權移轉登記，須買賣雙方各負必要文件提出及辦理納稅等義務，為一動態之過程，無從具體計算所謂遲延日數，是於此情形，僅能就所受具體損害請求賣方負賠償之責，此自必須由消費者為必要之舉證後，始得請求，尚不得自行計算所謂遲延辦理移轉登記期間，而逕行援引系爭房屋合約第7條第2項約定，請求富家興公司及陳世明負按房地價款萬分之2計算之遲延利息損害賠償之責。何況原告援引預售屋應記載事項為系爭房地合約之補充約定，即應一體適用，不得一方面援引該預售屋應記載事項為其補充規定，一方面又借用系爭房屋合約關於遲延取得使用執照之違約罰則請求遲延賠償，是原告此部分請求，要屬無據。
㈢另原告主張系爭建案尚有諸多工程尚未完竣，致原告無法取
得合於系爭房地合約約定品質之標的及其所有權，為使房屋適宜居住使用，勢必另請其他營造公司完成剩餘工程，此原告所受之損害，得依民法第360條之規定請求損害賠償等語，並提出系爭建案照片及立宏康宸公司出具之工程估價單為其佐證（見本院卷五第142至156頁、第71至78頁背面）。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段復有明文。又舉證責任之分配，主張積極事實者，就其事實應負舉證之責任，主張消極事實者，則不負舉證責任。查原告於104年8月11日出具之民事辯論意旨狀（見本院卷三第158頁），表明系爭建案均已完工，兩造復不爭執系爭建案工程進度已至可交屋程度（見不爭執事項㈥），其所為事實之主張前後已有不合，且陳世明否認上開工程估價單形式之真正，另所提出之照片究竟是何時所拍攝，亦屬不明，則原告顯不能就所主張損害之有無及其範圍負必要舉證之責。本院為此詢問原告是否就損害情形送請鑑定，復表明不聲請（見本院卷五第186頁），準此以言，原告就系爭建案事實上有何些工程尚未完工？是否未達到系爭房屋合約約定所保證之品質？暨其若有瑕疵修補必要其金額為何？等節，俱無其他事證可供本院佐參，則原告主張富家興公司及陳世明應依民法第360條之規定負瑕疵損害賠償責任，各應賠償原告如附表六N欄之瑕疵損害賠償金額云云，亦屬無據。
㈣小結：原告主張富家興公司及陳世明應負合約逾期罰款及瑕
疵損害賠償責任，並就附表六M、N欄所示各原告所列得請求賠償之數額，與原告應對待給付金額互為抵銷，尚屬無據，請求非有理由。
四、原告請求被告4人應連帶負侵權行為之損害賠償責任，是否有據？㈠原告主張台中商銀、合眾公司未盡信託人注意義務，違反信
託法第22、23條，依信託法第29條之規定，應對原告等負連帶賠償責任，並無理由：
⒈按「受託人應依信託本旨，以善良管理人之注意，處理信
託事務。」「受託人因管理不當致信託財產發生損害或違反信託本旨處分信託財產時，委託人、受益人或其他受託人得請求以金錢賠償信託財產所受損害或回復原狀，並得請求減免報酬。」「受託人有數人者，對受益人因信託行為負擔之債務負連帶清償責任。其因處理信託事務負擔債務者，亦同。」信託法第22、23、29條分別定有明文。是得依信託法第23條請求損害賠償者，以委託人、受益人或其他受託人為限，依同法第29條請求因信託行為所負債務者，僅以受益人為限。
⒉經查，系爭不動產信託契約及建經信託契約，為富家興公
司、陳世明分別與台中商銀及合眾公司所簽訂，原告並非各該契約之當事人，自非委託人。再者，系爭不動產信託契約第2條明訂：「受益人：本契約為自益信託，委託人即受益人。」（見本院卷一第132頁），另系爭建經信託契約係為使富家興公司及陳世明與台中商銀簽訂之授信合約得以順利履行及本案工程能順利興建完成，以台中商銀營業部為土地產權信託登記人，及以合眾公司為建造執照起造人信託受託人，並委託合眾公司辦理建築經理服務事項所簽立（見本院卷一第169頁背面系爭建經信託契約前言所載），可知原告亦非系爭不動產信託契約、建經信託契約之受益人，亦不得認係所謂實質之信託受益人，自無從依信託法第23條或第29條之規定請求台中商銀及合眾公司賠償其損害。
⒊原告雖另主張履約保證補充說明及信託業應行注意事項之
規定，均係保護他人之法律，被告違反上開規定，致生損害於原告，應對原告負連帶賠償責任云云。惟按，違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，民法第184條第2項固定有明文。惟所謂違反保護他人之法律者，係指以保護他人為目的之法律，亦即一般防止妨害他人權益或禁止侵害他人權益之法律而言；或雖非直接以保護他人為目的，而係藉由行政措施以保障他人之權利或利益不受侵害者，始屬之。故仍須以行為人有違反該保護他人法律之行為並其違反保護他人法律之行為與損害之發生間有相當因果關係為必要（最高法院100年度台上字第390號判決意旨參照）。經查，上開履約保證補充說明，係為避免預售屋買賣之不肖建商捲款潛逃，落實消費者購買預售屋之權益保障，由內政部及行政院消費者保護委員會依消保法第17條之規定，將履約保證機制納入預售屋買賣定型化契約應記載事項，以降低交易風險，此觀之該補充說明前言即明（見本院卷一第23頁）。而依預售屋應記載事項第7之1條履約保證機制之規定，係將保證機制分為二大類選項，由買賣雙方擇一採行，一為內政部同意之履約保證方式，另一則為其他替代性履約保證方式，包括價金返還保證、價金信託、同業連帶擔保、公會連帶擔保等4種選項，其內容要屬規範履約保證機制之履約管理及資金控管，使興建資金得依工程進度專款專用，並藉由契約明訂之方式，採行履約保證機制，以明其權利義務關係，而補充當事人意思表示之不足。核上開規定意旨，並非專以保護他人為目的之法律，亦非一般防止妨害他人權益或禁止侵害他人權益之法律，至由中華民國信託業商業同業公會會員所訂定之信託業應行注意事項，僅屬信託業同業公會用以提醒公會成員之性質，依前引判決意旨說明，亦非屬保護他人之法律，是原告依民法第184條第2項之規定，以台中商銀及合眾公司違反上開履約保證補充說明及注意事項之規定為由，請求合眾公司及台中商銀負損害賠償責任，自無可採。
⒋至原告另主張台中商銀及合眾公司尚有民法第184條第1項
前段之侵權責任一節，經核系爭不動產信託契約及建經信託契約均屬契約履行之問題，原告非各該契約之當事人，縱令台中商銀或合眾公司履約過程係有違反各該信託契約義務，亦難認其行為對原告有何不法性。且查台中商銀及合眾公司均屬法人，法人雖得為權利義務之主體，但因其本身不能自行活動，必須藉由機關之設置，作為其活動之基礎，亦即法人須透過其所設置之機關，而表達其意思及實施行為。法人之機關，如董事、清算人、重整人，乃居於法人代表人之地位，代表人所為之行為，不論為法律行為、事實行為或不法行為，固均屬法人之行為，其法律效果直接對法人發生。然觀諸民法第28條規定：「法人對於其董事或其他有代表權之人因執行職務所加於他人之損害，與該行為人連帶負賠償責任。」意旨，法人須於其董事或其他有代表權之人，因執行職務所加於他人之損害，始負侵權行為損害賠償責任。準此而論，主張法人應負侵權責任者，自須就該施加侵害之行為人是否為法人之機關？是否執行職務中所為？等事實為必要之說明，並援引民法第28條之規定為其主張之依據，始得令法人本身負侵權責任。然本件原告並未指明台中商銀及合眾公司具體為侵權行為之人為何人？是否法人之機關？執行職務之內容為何？及引用前開法律規定，敘明請求台中商銀及合眾公司負連帶責任之法律上依據，則其逕以民法第184條第1項前段及第185條之規定，請求台中商銀及合眾公司負連帶侵權責任，自與法人應負侵權責任之要件不符，而無可採。
㈡原告另請求富家興公司及陳世明負侵權責任，亦屬無理由：
⒈原告依民法第184條第2項規定，請求富家興公司及陳世明
負損害賠償責任部分，因系爭不動產信託契約及建經信託契約，或前揭履約保證補充規定及注意事項，均非屬專以保護他人為目的之法律，前已敘明，原告此部分主張，自屬無據。另原告依同法第184條第1項前段規定請求富家興公司賠償部分，經查富家興公司亦係法人，原告並未陳明侵權行為人為何人、是否富家興公司法人機關、是否執行職務及引據請求屬於法人之富家興公司負連帶責任之法律上依據，此部分理由業如前述，亦不能認原告主張係有憑據。
⒉至陳世明部分，系爭建案係由陳世明授權由富家興公司與
原告締約並收取各期款項，本院業已認定如前，而富家興公司未依系爭房地合約約定，如實進行履約保證機制，未將收取各期款匯入系爭信託專戶，雖陳世明仍應負授權人責任，但尚無確切證據證明陳世明事前知悉富家興公司擅自挪用所收取款項之事，且係共同參與。原告雖引用富家興公司與陳世明簽訂之投資協議書（見本院卷二第204頁），主張陳世明除事先授權富家興公司得代收土地款外，並合意將系爭建案收取之銷售款項挪用至森林公園1號建案，並由其等共同管理帳戶資金進出等語。然查，上開投資協議書第4條（育賢段第131地號土地案，即系爭建案土地）第6項第2款固約定：「甲乙雙方以育賢段土地開發案銷售收款所得轉投資「森林公園1號」3000萬元整…」、第7項約定：「本案應由乙方（富家興公司）開立富家興公司之新戶頭，以作為公帳之收支使用…」（見本院卷二第206頁），依其文義，固堪認雙方同意以系爭建案銷售款所得3000萬元用以轉投資「森林公園1號」建案，並由富家興公司另設收款之公帳戶收支使用，然此僅能證明其等與原告簽訂系爭房地合約前就所收取款項有此一資金運用之協議，且其事後與原告簽約收款後，未將所收取款項存入系爭信託專戶，而有違約情事，然尚不能遽認陳世明與富家興公司串謀挪用資金並捲款後放任富家興公司倒閉，而以此不法行為侵害原告之權利。何況該投資協議書簽訂後，系爭建案之締約及收款既均由陳世明授權富家興公司出面處理，則關於富家興公司收款後資金之周轉運用乃至未將收取款項依約定匯入系爭信託帳戶，進而捲款逃避等節，陳世明是否仍屬知悉並參與其中？尤屬不明，此部分既無具體事證可供佐參，自不能令陳世明負故意或過失之不法侵權責任，從而，原告請求陳世明應負民法第184條第1項前段之侵權損害賠償責任，亦難認有據。
肆、判決結論：
一、綜上論述，原告依民法第242條之規定、系爭不動產信託契約、建經信託契約及系爭房地合約之法律關係，請求台中商銀、合眾公司應分別將附表一所示房地之所有權，分別移轉登記予富家興公司及陳世明後，富家興公司及陳世明應於各原告給付如附表二所示金額之同時，將附表一所示房地之所有權分別移轉登記予附表二所示各原告所有，為有理由，應予准許。至原告依民法第227條第2項、第229條、系爭房屋合約第7條第2項之約定，請求富家興公司及陳世明應負合約逾期罰款各如附表六M欄所示金額，及依民法第360條之規定請求瑕疵損害賠償各如附表六N欄所示金額，併依信託法第
22、23、29條之規定，暨依民法第184條、第185條之規定，請求台中商銀、合眾公司、富家興公司及陳世明連帶負侵權行為之損害賠償責任，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，則屬無據，應予駁回。
二、按「法院為企業經營者敗訴之判決時，得依職權宣告減免擔保之假執行」，消保法第48條第2項定有明文。本件到場兩造陳明願供擔保，聲請減免假執行或免為假執行，俱無不合，爰就原告勝訴部分，各酌定相當擔保金額後准許之，至原告敗訴部分，假執行之聲請失其依附，應併予駁回。兩造准、免假執行之擔保金額詳如附表四所示。
三、本件事證明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，經核均於判決結論不生影響，無庸逐一論述，附此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中華民國106年6月1日
民事第五庭法官李嘉益以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年6月1日
書記官劉念豫以下附表所示金額均為新臺幣。
附表一：
┌──┬───┬────────┬──────────┬──────┐│編號│姓名│購買房屋之建號│購買土地之地號│簽約日期││││（合約書之編號）│（含公共設施部分）│（年.月.日）│├──┼───┼────────┼──────────┼──────┤│1│廖彥雯○○○區○○段430│同段131-28全部及131│100.10.04││││（A02）│地號應有部分28分之1││├──┼───┼────────┼──────────┼──────┤│2│ 傳英展 ○○○區○○段435│同段131-11全部及131│101.01.08││││（A08）│地號應有部分28分之1││├──┼───┼────────┼──────────┼──────┤│3│劉家興○○○區○○段440│同段131-24全部及131│100.09.27││││（B02）│地號應有部分28分之1││├──┼───┼────────┼──────────┼──────┤│4│李博恩○○○區○○段441│同段131-23全部及131│100.12.18││││（B03）│地號應有部分28分之1││├──┼───┼────────┼──────────┼──────┤│5│洪憲政○○○區○○段443│同段131-21全部及131│100.10.09││││（B06）│地號應有部分28分之1││├──┼───┼────────┼──────────┼──────┤│6│吳孟瑩○○○區○○段445│同段131-14全部及131│100.10.17││││（B08）│地號應有部分28分之1││├──┼───┼────────┼──────────┼──────┤│7│莊秀馨○○○區○○段448│同段131-17全部及131│101.01.01││││（B12）│地號應有部分28分之1││├──┼───┼────────┼──────────┼──────┤│8│凃建榮○○○區○○段449│同段131-18全部及131│100.12.10││││（B15）│地號應有部分28分之1││├──┼───┼────────┼──────────┼──────┤│9│劉盈均○○○區○○段450│同段131-19全部及131│100.10.24││││（B16）│地號應有部分28分之1││├──┼───┼────────┼──────────┼──────┤│10│楊惠琪○○○區○○段451│同段131-7全部及131│100.10.27││││（C01）│地號應有部分28分之1││├──┼───┼────────┼──────────┼──────┤│11│黃裕晉○○○區○○段452│同段131-6全部及131│100.10.08││││（C02）│地號應有部分28分之1││├──┼───┼────────┼──────────┼──────┤│12│林彥汝○○○區○○段453│同段131-5全部及131│100.10.15││││（C03）│地號應有部分28分之1││├──┼───┼────────┼──────────┼──────┤│13│楊勝雄○○○區○○段454│同段131-4全部及131│100.10.27││││（C05）│地號應有部分28分之1││├──┼───┼────────┼──────────┼──────┤│14│賴致宏○○○區○○段455│同段131-3全部及131│100.09.29││││（C06）│地號應有部分28分之1││├──┼───┼────────┼──────────┼──────┤│15│陳盈如○○○區○○段456│同段131-2全部及131│100.10.06││││（C07）│地號應有部分28分之1││└──┴───┴────────┴──────────┴──────┘附表二：
┌──┬───┬──────┬──────┬──────┐│編號│姓名│尚未給付價金│原告代償金額│對待給付金額│││││(附表六K欄)││├──┼───┼──────┼──────┼──────┤│1│廖彥雯│2萬元│0元│2萬元│├──┼───┼──────┼──────┼──────┤│2│傳英展│864萬元│630萬8994元│233萬1006元│├──┼───┼──────┼──────┼──────┤│3│劉家興│71萬元│0元│71萬元│├──┼───┼──────┼──────┼──────┤│4│李博恩│582萬0223元│433萬7433元│148萬2790元│├──┼───┼──────┼──────┼──────┤│5│洪憲政│22萬5929元│0元│22萬5929元│├──┼───┼──────┼──────┼──────┤│6│吳孟瑩│764萬0720元│579萬6388元│184萬4332元│├──┼───┼──────┼──────┼──────┤│7│莊秀馨│603萬元│457萬4020元│145萬5980元│├──┼───┼──────┼──────┼──────┤│8│凃建榮│720萬元│552萬0369元│167萬9631元│├──┼───┼──────┼──────┼──────┤│9│劉盈均│750萬元│579萬6388元│170萬3612元│├──┼───┼──────┼──────┼──────┤│10│楊惠琪│498萬元│394萬3121元│103萬6879元│├──┼───┼──────┼──────┼──────┤│11│黃裕晉│583萬元│441萬6296元│141萬3704元│├──┼───┼──────┼──────┼──────┤│12│林彥汝│107萬5929元│0元│107萬5929元│├──┼───┼──────┼──────┼──────┤│13│楊勝雄│517萬元│394萬3121元│122萬6879元│├──┼───┼──────┼──────┼──────┤│14│賴致宏│530萬元│402萬1983元│127萬8017元│├──┼───┼──────┼──────┼──────┤│15│陳盈如│0元│0元│0元│└──┴───┴──────┴──────┴──────┘附表三：
┌──┬───┬──────┐│編號│姓名│訴訟費用負擔│├──┼───┼──────┤│1│廖彥雯│10/10000│├──┼───┼──────┤│2│傳英展│9/10000│├──┼───┼──────┤│3│劉家興│7/10000│├──┼───┼──────┤│4│李博恩│6/10000│├──┼───┼──────┤│5│洪憲政│7/10000│├──┼───┼──────┤│6│吳孟瑩│7/10000│├──┼───┼──────┤│7│莊秀馨│6/10000│├──┼───┼──────┤│8│凃建榮│9/10000│├──┼───┼──────┤│9│劉盈均│9/10000│├──┼───┼──────┤│10│楊惠琪│5/10000│├──┼───┼──────┤│11│黃裕晉│5/10000│├──┼───┼──────┤│12│林彥汝│5/10000│├──┼───┼──────┤│13│楊勝雄│5/10000│├──┼───┼──────┤│14│賴致宏│5/10000│├──┼───┼──────┤│15│陳盈如│5/10000│├──┼───┼──────┤│16│被告等│9900/10000│└──┴───┴──────┘附表四：
┌──┬───┬─────┬──────┐│編號│姓名│原告供擔保│被告供擔保│├──┼───┼─────┼──────┤│1│廖彥雯│0元│2萬元│├──┼───┼─────┼──────┤│2│傳英展│23萬4000元│233萬1006元│├──┼───┼─────┼──────┤│3│劉家興│7萬1000元│71萬元│├──┼───┼─────┼──────┤│4│李博恩│14萬900元│148萬2790元│├──┼───┼─────┼──────┤│5│洪憲政│2萬3000元│22萬5929元│├──┼───┼─────┼──────┤│6│吳孟瑩│18萬5000元│184萬4332元│├──┼───┼─────┼──────┤│7│莊秀馨│14萬6000元│145萬5980元│├──┼───┼─────┼──────┤│8│凃建榮│16萬8000元│167萬9631元│├──┼───┼─────┼──────┤│9│劉盈均│17萬1000元│170萬3612元│├──┼───┼─────┼──────┤│10│楊惠琪│10萬4000元│103萬6879元│├──┼───┼─────┼──────┤│11│黃裕晉│14萬2000元│141萬3704元│├──┼───┼─────┼──────┤│12│林彥汝│10萬8000元│107萬5929元│├──┼───┼─────┼──────┤│13│楊勝雄│12萬3000元│122萬6879元│├──┼───┼─────┼──────┤│14│賴致宏│12萬8000元│127萬8017元│├──┼───┼─────┼──────┤│15│陳盈如│0元│0元│└──┴───┴─────┴──────┘