裁判字號：最高行政法院87年判字第92號判決
裁判日期：民國87年01月22日
裁判案由：公平交易法
行政法院判決八十七年度判字第九二號
原告豪成建代表人甲○○被告行政院公平交易委員會右當事人間因公平交易法事件，原告不服行政院中華民國八十六年八月二十七日台八十六訴字第三三四八四號再訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如左︰
主文原告之訴駁回。
事實緣原告經人檢舉，以其八十二年間銷售坐落在花蓮市之「國度皇室大別墅」預售屋，於建物完工後，實物與廣告所述內容出入極大，有違公平交易法之規定云云。案經被告即行政院公平交易委員會通知原告說明後，被告就簽約在系爭廣告日期八十二年五月二十三日（推出五二．七九－五四．二三坪之房屋）之後及檢舉人所購且坪數符合之A6、B17、C1、D13等戶審究，以廣告中D13戶一樓平面圖繪製一輛車子，雖未標示距離、比例尺、車型，惟易使人認有停車之可能，然交屋後該空地僅長約三．四○公尺，寬約三．九五公尺，無法停放一般體積車輛。原告於廣告時既已知悉該戶規劃坪數，復於廣告空地為可以停放車輛之表示，致使人因廣告誤認可以停放車輛而與其締結買賣契約，廣告即有不實；又依原告製作之銷售圖說及台灣花蓮地方法院勘驗筆錄，A6、B17、C1、D13等戶確實位於十米道路兩側，原告廣告「戶戶面臨十米路」之表示尚無不妥。惟原告於答辯書並未否認其於製作廣告時知悉社區道路已被規劃為都市○○道路用地，卻未將該情事表示於廣告上，故意隱瞞足以影響交易秩序之重大資訊，致使人承受道路可能被徵收，縱於徵收後得受補償金，然屆時大門、警衛室等廣告所稱之社區性警衛管理全及安寧功能，足以造成損害，有違公平交易法第二十一條第一項為虛偽不實及引人錯誤之表示及表徵暨同法第二十四條影響交易秩序之欺罔行為之規定，乃命原告於收受該處分書之次日起，應立即停止其於「國度皇室大別墅」建築物廣告上就停車空間為虛偽不實及引人錯誤之表示及表徵，及於同一廣告就道路路用地未予表示，為足以影響交易秩序之欺罔行為，發給八十五年十二月二日公處字第一八三號處分書。原告不服，提起訴願、再訴願，遞遭決定駁回，遂提起行政訴訟，茲摘敍兩造訴辯意旨如次：
原告起訴意旨略謂︰一、⑴按法律對虛偽不實或引人錯誤廣告予以規範無非在保護消費者及競爭同業者，俾免因廣告而受到損害，影響公正競爭秩序。是成為法律規範對象之虛偽不實廣告，應限於其虛偽不實致使消費者陷錯誤及導致其購買商品或接受服務決定之虞。換言之，倘廣告之內容與事實不符，惟交易相對人在締約前有檢查交易客體之機會，該瑕疵業經當事人協商而獲致合意者，即非法律規範之對象。⑵涉案廣告中有關顯現汽車圖形之位置，本係用以標示房屋內部隔間之用，並非用以標示停車空間之位置，此可由諸如一般建築外觀廣告，皆於表示整體外觀時，附以綠樹、汽車、路燈等為陪襯，以達廣告圖面之美感，此亦為廣告樹出現於廣告圖中其係美化點綴字之目的，一般消費大眾均所知悉，原決定機關以圖面中顯現汽車圖形，即謂有使一般消費大眾產生錯誤之虞，未免過苛，且與社價一般認知相悖。且該圖說並非予一般消費者閱覽，而係針對承購戶簽約時為樓層平面利用之說明，是斷無如原決定書所謂有使一般消費大眾誤認之虞。⑶縱退萬步言，原告亦於銷售現場擺置附有比例尺說明之模型足供消費大眾明瞭系爭建物一樓前方空地之坪數及狀況。是承購戶對案內平面圖標示汽車乙事，若認係可停放自家汽車，大可加以詢問而註記於契約。二、被告另謂涉案房地國度皇室大別墅係以安全寧和之社區空間為訴求重點，故系爭建物面臨道路是否為計劃道路自屬重大交易資訊，原告未於廣告上就該等情事加以表示而故意隱瞞足以影響交易秩序云云，亦有違誤。蓋是否為重大交易資訊當視不同時、地而有不同之認定，被告自行臆測系爭房地之銷售，其訴求重點即為安全寧和之社區空間已屬未當，又繼而自行主觀認定原告乃「故意」隱瞞，其所憑理由為何隻字未提，其認事用法自有違失。況退萬步言，姑不論該道路為計劃道路是否屬重大交易資訊，然綜觀各法令並無責令原告於廣告上標示該資訊之義務。被告責令原告應將之標示於廣告上，充份表達契約客體之內容，本與管理廣告之法律規範意旨不符（蓋緘默非屬不實廣告之累）而其依據為何亦令人費解。甚以此推論原告屬「故意」隱瞞，更乏所據。末按不動產交易中之重大交易資訊態樣非如一般消費性商品，而有其多樣性，複雜性，而廣告之型式大小又繁多，若如原決定機關所述，豈非所有廣告皆需為眾多文字之陳述方得為之。實則重大交易資訊為契約前行為及契約行為中之部分，出售人員於此階段違背告知義務方足當之，而非於任何廣告中臚列各項訊息方屬提示重大資訊之方式。今本件涉案房地交易時，非惟銷售人員、現場模型皆已揭示此重大交易資訊，況現場亦展示都市計畫圖、建築證，原告並無任何「故意」，或違背契約前行為之情事。三、綜上所陳，原處分及原決定確有違誤，自難令人甘服，懇請判決將原決定及原處分均予撤銷等語。
被告答辯意旨略謂︰按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵」、「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為」分別為公平交易法第二十一條第一項及第二十四條所明定，同法第四十一條前段復規定「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止或改正其行為」，是事業如於建物廣告上為與實際情形不符之表示或表徵，為違反公平交易法第二十一條第一項之規定，如就交易上重要資訊予以隱瞞，則為違反同法第二十四條之規定，本會依法自得命其停止或改正行為。卷查原告於系爭「國度皇室大別墅」預售屋廣告平面圖上標有車輛圖形以為顯示，使消費者誤認有足夠之空間得以停車，而其實際空間無法停放車輛，係虛偽不實及引人錯誤之表示及表徵，違反公平交易法第二十一條第一項之規定。又本案建物之大門、警衛室等廣告所稱之社區性警衛管理被徵收之不利益，且屆時大門、警衛室必須拆除，將無法阻止社區外之人車自由進入，對社區內訊。原告於製作廣告時既知悉系爭道路已被編為計劃道路，卻隱瞞此項足以影響交易秩序之重大資訊，未於廣告上就該情事有所表示，自足以認定其為足以影響交易秩序之欺罔行為，違反同法第二十四條之規定。是本會對於原告所為處分應無違誤。原告訴稱倘廣告之內容與事實不符，惟交易相對人於締約前有檢查交易客體之機會，該瑕疵業經當事人協商而獲致合意者，即非法律規範之對象乙節。然查事業所負民事責任與其應負之行政責任二者並非同一，其與交易當事人間對於廣告不實之處是否終獲雙方合意而在民事上免受不利係屬另一事，然對於其行政責任並無影響。其既已為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵之行為，自係公平交易法所規範之對象，原處分依法認定原告違反同法第二十一條第一項，課以廣告不實之行政責任，並無違誤，原告所訴並無足採。至原告稱系爭廣告中有關顯現汽車圖形之位置用以標示房屋內部隔間之用，並非用以標示停車位之位置，及該圖說並非予一般消費者閱覽，並無使一般消費大眾誤認之虞等節。查原告廣告以一般顯示停車位或停車空間之表示方法，將汽車顯示於建物廣告中，本即易使消費者產生誤認，此亦為原告之交易相對人向被告檢舉原告之理由。況依一般常情，以汽車來顯示房間內部隔間，並非一般大眾所知之常態，原告謂無使一般消費大眾誤認之虞，其說不足採。又原告所稱之圖本既已用以持向尚未訂約之公眾說明，性質上即係廣告，原告此部分理由亦未足採。又原告訴稱姑不論道路為計劃道路是否為重大交易資訊，綜觀各法令並無責令原告於廣告上標示該資訊之義務，原處分基此推論原告隱瞞資訊，更乏依據。且不動產交易中之重大交易資訊有其多樣性、複雜性，若如原決定所述，豈非所有廣告皆需為眾多文字之陳述方得為之﹖重大資訊為契約前行為及契約行為中之部分，出售人員於此階段違背告知義務方足當之等節。查本案建物之大門、警衛室等廣告所稱之社區性警衛管理面臨之道路上，該道路是否為計劃道路自對於原告對之有所隱瞞，即為公平交易法第二十四條所稱之欺罔行為。按該條之規定本在禁止事業為足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為，所謂欺罔行為包含積極欺騙與消極隱瞞等情，是事業對於重大交易資訊依該條規定自應予以揭露，否則即構成欺罔之行為，違反該條之規定。至何者屬影響交易之重大資訊本須依個案所涉各項因素由事業妥為揭露。原告以民事契約之概念解釋行政法，對於其應負之行政法上義務有所誤解，其所訴無足採。綜上所陳，本件訴訟為無理由，請准予將原告之訴駁回等語。
理由按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵」、「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為」分別為公平交易法第二十一條第一項及第二十四條所明定；同法第四十一條前段復規定「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止或改正其行為」。是事業如於建物廣告上為與實際情形不符之表示或表徵，為違反公平交易法第二十一條第一項之規定；如就交易上重要資訊予以隱瞞，則為違反同法第二十四條之規定，被告依法自得命其停止或改正行為。卷查原告於系爭「國度皇室大別墅」預售屋廣告平面圖上標有車輛圖形以為顯示，使消費者誤認有足夠之空間得以停車，而其實際空間無法停放車輛，係虛偽不實及引人錯誤之表示及表徵，違反公平交易法第二十一條第一項之規定。又本案建物之大門、警衛室等廣告所稱之社區性警衛管理臨之道路上，如該道路屬計劃道路，勢將使買受人蒙受將來可能被徵收之不利益，且屆時大門、警衛室必須拆除，將無法阻止社區外之人車自由進入，對社區內活自有影響，依一般社會通念，自屬足以影響交易秩序之重大資訊。原告於製作廣告時既知悉系爭道路已被編為計劃道路，卻隱瞞此項足以影響交易秩序之重大資訊，未於廣告上就該情事有所表示，自足以認定其為足以影響交易秩序之欺罔行為，違反同法第二十四條之規定。是被告對於原告所為處分應無違誤。原告雖主張：㈠倘廣告之內容與事實不符，惟交易相對人於締約前有檢查交易客體之機會，該瑕疵業經當事人協商而獲致合意者，即非法律規範之對象。系爭廣告中有關顯現汽車圖形之位置係用以標示房屋內部隔間之用，並非用以標示停車位之位置，及該圖說並非予一般消費者閱覽，並無使一般消費大眾誤認之虞。㈡姑不論該道路為計劃道路是否屬重大交易資訊，然綜觀各法令並無責令原告於廣告上標示該資訊之義務，原處分基此推論原告隱瞞資訊，更乏依據。且不動產交易中之重大交易資訊有其多樣性、複雜性，若如原決定所述，豈非所有廣告皆需為眾多文字之陳述方得為之﹖重大資訊為契約前行為及契約行為中之部分，出售人員於此階段違背告知義務方足當之等云云。惟查事業所負民事責任與其應負之行政責任二者並非同一，其與交易當事人間對於廣告不實之處是否終獲雙方合意而在民事上免受不利係屬另一事，然對於其行政責任並無影響。其既已為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵之行為，自係公平交易法所規範之對象。原處分依法認定原告違反同法第二十一條第一項，課以廣告不實之行政責任，並無違誤，原告所訴並無足採。次查原告廣告以一般顯示停車位或停車空間之表示方法，將汽車顯示於建物廣告中，本即易使消費者產生誤認，此亦為原告之交易相對人向被告檢舉原告之理由。況依一般常情，以汽車來顯示房間內部隔間，並非一般大眾所知之常態，原告謂無使一般消費大眾誤認之虞，其說不足採。又原告所稱之圖本既已用以持向尚未訂約之公眾說明，性質上即係廣告，原告此部分理由亦未足採。又查本案建物之大門、警衛室等廣告所○○○區○○○○○道路是否為計劃道路自對於，即為公平交易法第二十四條所稱之欺罔行為。按該條之規定本在禁止事業為足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為，所謂欺罔行為包含積極欺騙與消極隱瞞等情。是事業對於重大交易資訊依該條規定自應予以揭露，否則即構成欺罔之行為，違反該條之規定。至何者屬影響交易之重大資訊，本須依個案所涉各項因素由事業妥為揭露。原告以民事契約之概念解釋行政法，對於其應負之行政法上義務有所誤解，其所訴無足採。綜上所述，被告所為原處分並無違誤，一再訴願決定遞予維持，亦無不合，原告起訴意旨，難謂為有理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第二十六條後段判決如主文。
中華民國八十七年一月二十二日
行政法院第二庭
審判長評事 廖政雄
評事 黃璽君 評事 徐樹海 評事 彭鳳至 評事 黃合文 右正本證明與原本無異
法院書記官王福瀛中華民國八十七年一月二十二日