臺南簡易庭102年度南簡字第973號民事判決

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決　102年度南簡字第973號
原　　　告　 蔡炎松
送達代收人　光榮鐵材行
被　　　告　 李志文
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國102年9月25日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼臺南市○區○○街○○○號2樓房屋遷讓交還原告
。
被告應給付原告新臺幣肆萬貳仟元，並自民國102年9月16日起至
遷讓交還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣柒仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元，由被告負擔新臺幣玖佰元，其餘由原告
負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核
無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由
其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張略以：原告於民國101年12月1日與被告簽訂租
賃契約（以下簡稱系爭租約）將門牌號碼臺南市○區○○街
○○○號2樓房屋（以下簡稱系爭房屋）出租予被告，約定租金
為每月新臺幣（下同）7,000元，租賃期間自101年12月16日
起至104年12月15日止，並約定被告若未能租賃滿3年應賠償
3個月違約租金予原告。詎料被告於102年1月16日開始至今
已連續長達七個月未給付租金，原告曾於102年6月11日寄發
第一次存證信函，要求被告必須於10日內繳清所欠之租金，
如逾時未繳納即終止租約等語；復於102年7月2日再寄發第
二次存證信函，要求被告必須於10日內點交遷讓系爭房屋及
賠償欠繳之租金等語。惟至今被告仍未遷讓系爭房屋，經原
告多次傳簡訊及打電話，被告均置之不理。爰聲明求為判決
：1.被告應將坐落臺南市○區○○街○○○號2樓房屋（即系爭
房屋），全部遷讓返還原告，並自102年1月16日起至遷讓房
屋之日止，按月賠償7,000元，及賠償3個月違約租金。2.訴
訟費用由被告負擔。3.請依職權宣告假執行。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述
。
四、得心證之理由：
（一）原告主張之前揭事實，業據提出與其所述相符之房屋租賃
契約書及台南文元郵局第000067、000081號存證信函為證
，而被告未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀答辯
以供本院斟酌，堪信原告之主張為真實。
（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人
得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二
個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定
於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得
終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民
法第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。另
觀諸系爭租約第14條：「甲乙丙各方遵守本契約各條項之
規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，
……」之約定。查：原告雖主張被告因積欠逾二個月之租
金，原告分別於102年6月11日、102年7月2日以存證信函
催告並終止系爭租約等語，固據提出存證信函為憑，惟原
告自承存證信函係寄到系爭房屋，而被告並未收受，難認
已發生終止之效力。故應以原告起訴狀繕本送達被告之日
即102年9月12日為終止系爭租約意思表示到達被告之日，
又系爭租約每月之終止日為15日，自應認系爭租約係於10
2年9月15日終止。是原告主張系爭租約已終止，並請求被
告將系爭房屋遷讓交還原告，核屬有據，應予准許。
（三）再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益，民法第179條規定定有明文。又無權占有他人之
土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，
故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範
圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度臺上字第294
號判決可資參照）。又按押租金之主要目的在於擔保承租
人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或
其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之
效力（最高法院87年度臺上字第1631號判決參照）。查系
爭租約業於102年9月15日終止，已如前述，即被告已無占
有使用系爭房屋之正當權源，而被告尚積欠原告自102年1
月16日起至終止租約之日（102年9月15日）止共8個月之
租金合計56,000元（7,000元8個月＝56,000元），惟被
告已繳付押租金14,000元，依上開最高法院之見解，依法
當然發生抵充已到期之租金即102年1月16日起至102年3月
15日止二個月之租金，即被告尚積欠已到期租金為42,000
元【計算式：56,000元－（7,0002）＝42,000元】，是
原告請求被告給付已到期之租金42,000元，及自102年9月
16日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付原告7,000
元租期屆滿後相當於租金之不當得利，即屬有據，應予准
許，超過部分，則屬無據，不應准許。
（四）另原告主張依兩造之租賃契約書第19條第1項約定：「租
賃期間內乙方（即被告）若擬提前遷離他處時，乙方應賠
償甲方（即原告）三個月租金。」請求被告應賠償三個月
之租金云云。惟查，本件係因被告積欠租金經原告提前終
止契約，且原告亦未舉證證明係被告擬提前遷離他處致終
止系爭租約，是原告依兩造租賃契約第19條第1項約定請
求被告賠償3個月租金，為無理由，不應准許。
五、綜上所述，兩造間之租賃契約業經原告以被告欠繳租金為由
終止，原告依據租賃契約之法律關係，請求被告將系爭房屋
遷讓交還原告並給付已到期之租金42,000元，並依據不當得
利之法律關係，請求被告給付自102年9月16日起至遷讓交還
系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之損害金7,000元，
均為有理由，應予准許；逾前開範圍之請求，為無理由，應
予駁回。
六、按於小額訴訟程序，法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費
用額；又當事人一部勝訴，一部敗訴者，其訴訟費用，由法
院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各
自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第436條之19第1項、
第79條分別定有明文。經核本件訴訟費用額為裁判費1,000
元，爰確定兩造各應負擔之金額如主文第2項所示。
七、本件係屬民事訴訟法第436條之8第1項小額訴訟事件所為被
告部分敗訴之判決，依同法第436條之20規定，就原告勝訴
部分，應依職權宣告假執行。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第436條之23、第436條第2項、第385條第1項前段、第4
36條之19第1項、第79條、第436條之20，判決如主文。
中華民國102年10月9日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官王獻楠
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年10月9日
書記官李鎧安