臺灣新北地方法院94年度訴字第1177號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院94年訴字第1177號民事判決

裁判日期：民國95年01月17日

裁判案由：地上權調整地租

臺灣板橋地方法院民事判決94年度訴字第1177號原告寅○○訴訟代理人 李建民 律師複代理人辛○○被告辰○○○
己○○子○○○
樓戌○○丙○○
樓巳○○
樓申○○
樓午○○丑○○
樓天○○
2樓未○○
樓壬○○○丁○○○卯○○○甲○○
內湖區戶政事務所）戊○○地○○癸○○酉○○乙○○前列十八人共同兼訴訟代理己○○人前列十九人共同訴訟代理人亥○○被告庚○○上列當事人間請求地上權調整地租事件，經本院於民國94年12月27日言詞辯論，判決如下：
主文被告辰○○○、己○○、子○○○、戌○○、丙○○、巳○○、申○○、午○○、丑○○、天○○、未○○、壬○○○、丁○○○、卯○○○、甲○○、戊○○、地○○就原告所有台北縣三重市○○○段第849地號建地面積423.14平方公尺登記地上權如附表一所示權利範圍之地租，付租期為每年6月30日，12月31日各一次，自民國94年6月1日起調整為每年申報地價百分之六。
被告辰○○○、癸○○、酉○○、乙○○、己○○、子○○○、甲○○、庚○○就原告所有台北縣三重市○○○段第850地號建地面積114.31平方公尺登記地上權如附表二所示權利範圍之地租，付租期為每年6月30日，12月31日各一次，自民國94年6月1日起調整為每年申報地價百分之六。
訴訟費用由被告負擔
事實及理由
壹、程序上理由
一、本件被告辰○○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有擴張或減縮應受判決事項之聲明者。之情形者，不在此限，民事訴訟法第255條第2項第3款定有明文。原告原起訴聲明請求「㈠被告辰○○○、己○○、子○○○、戌○○、丙○○、巳○○、申○○、午○○、丑○○、天○○、未○○、壬○○○、丁○○○、卯○○○、甲○○、戊○○、地○○就原告所有台北縣三重市○○○段第849地號建地面積423.14平方公尺登記地上權如附表一所示權利範圍之地租，自民國94年6月1日起調整為每年申報地價10%。㈡被告辰○○○、癸○○、酉○○、乙○○、己○○、子○○○、甲○○、庚○○就原告所有台北縣三重市○○○段第850地號建地面積
114.31平方公尺登記地上權如附表二所示權利範圍之地租，自民國94年6月1日起調整為每年申報地價10%。」嗣於94年12月27日言詞辯論期日時更正聲明為「㈠被告辰○○○、己○○、子○○○、戌○○、丙○○、巳○○、申○○、午○○、丑○○、天○○、未○○、壬○○○、丁○○○、卯○○○、甲○○、戊○○、地○○就原告所有台北縣三重市○○○段第849地號建地面積423.14平方公尺登記地上權如附表一所示權利範圍之地租，付租期為每年6月30日、12月31日各一次，自民國94年6月1日起調整為每年申報地價10%。㈡被告辰○○○、癸○○、酉○○、乙○○、己○○、子○○○、甲○○、庚○○就原告所有台北縣三重市○○○段第850地號建地面積114.31平方公尺登記地上權如附表二所示權利範圍之地租，付租期為每年6月30日，12月31日，自民國94年6月1日起調整為每年申報地價10%。」，核無不合，應予准許。
貳、實體上理由
一、原告起訴主張：
（一）台北縣三重市○○○段第849地號建地面積423.14平方公尺（重測前為三重埔段菜寮小段第50－9地號）、同段第
850地號建地面積114.31平方公尺（重測前為三重埔段菜寮小段50－23地號）為原告所有，有新電子式土地謄本二份可稽。重測前50－23地號係於民國57年8月15日由50－
9地號分筆而來，分筆前之50－9地號於43年8月19日設定有台灣新中央橡膠工業股份有限公司之地上權登記，存續期間「空白」為不定期，地租每年新台幣貳仟元。嗣讓渡被告辰○○○於52年5月3日登記。嗣分筆50─23地號，57年11月21日為分割地上權轉載，存續期間載自43年6月22日起「至何日止空白」，地租每年新台幣貳仟元，有舊式土地謄本二份足考，上開二筆土地辰○○○之地上權，於53年12月14日為法院查封，至85年5月3日始為塗銷查封登記（見舊式土地謄本50─9地號他項權利部主登記次序5、9，50─23地號他項權利部主登記次序2、5），辰○○○再分別讓與地上權持分予其餘被告，其各自權利範圍如新式土地謄本所載。特依序製作849地號為附表一、850地號為附表二，足見系爭地上權登記記載「不定期、地租每年新台幣貳仟元」為二造間權利、義務關係，辰○○○外其餘被告所以受讓持分之地上權經登記，係因個自有房屋於系爭土地上，其受讓地上權權利範圍之權利價值，如附表一、二所示
（二）地上權地租之調整民法未有明文規定，司法院著有民國22年10月21日第986號解釋「按地上權之地租與租賃契約之租金，固屬不同。然就其因使用土地而支付金錢為對價之點言之，則二者實相類似。故關於民法第442條之規定，於地上權地租之增加，亦應類推適用」，原告自得請求被告等調高地租。系爭二筆土地共計537.45平方公尺（按為
423.14㎡＋114.31㎡＝537.45㎡），民國43年間設定地上權登記，地租每年新台幣（下同）貳仟元，以當年物價高低不知，但歷民國53年政府公告地價起迄今已越44年，物價之調高可能千倍，不定期地上權之地租，應不得仍依民國43年按年2,000元計算，自應調高地租。系爭849地號建地建地423.14平方公尺、850地號建地114.31平方公尺，民國55年9月之公告地價為每平公尺182元，93年1月申報地價每平公尺為14,400元，以之換算，故93年公告地價應為每平方公尺18,000元，32年來公告地價已調高近百倍，民國55年再往前溯至民國43年又有12年，地價之調高當在百倍以上很多。系爭土地在三重市市區內，被告住家使用多年，有相當之使用價值，除辰○○○曾按年地租2,000元提存外，其餘被告從未給付地租，實有土地法第
105條、97條調高地租為申報地價總額年息10%必要。按系爭土地93年1月之申報地價均為每平方公尺14,400元。
849地號423.14平方公尺，相乘為6,093,216元，年息10%為609,321。850地號114.31平方公尺，相乘為1,646,064元，年息10%為164,606元，由被告按地上權權利範圍各自比例之地租併於附表三、四記載，與辰○○○讓與其他被告之權利價值相較至為低微，應足供作為核定每年地租按申報地價10%為標準之參考。
（二）又公告地價及申報地價政府屢有調整，起訴請求若按現時申報地價之金錢計算，來日將有因調整再訴訟之煩雜，為得久續及免訟累，敬請准許按申報地價之百分比即年息10%按年調整地租，又舊地籍謄本所載，每年付租期為每年6、12月，故更正聲明如後開所示。
（三）被告94.8.23答辯辯稱所謂於55年向 李姚輝 購買系爭房屋云云，但未提出相關買賣契約，舉證以實，原告堅決否認。又系爭二筆土地係經原告以拍賣為登記原因取得所有權，被告任意指摘所謂原告勾結李姚輝云云，完全不實。
（四）聲明：
１、被告辰○○○、己○○、子○○○、戌○○、丙○○、巳○○、申○○、午○○、丑○○、天○○、未○○、壬○○○、丁○○○、卯○○○、甲○○、戊○○、地○○就原告所有台北縣三重市○○○段第849地號建地面積423.14平方公尺登記地上權如附表一所示權利範圍之地租，付租期為每年
6月30日、12月31日各一次，自民國94年6月1日起調整為每年申報地價10%。
２、被告辰○○○、癸○○、酉○○、乙○○、己○○、子○○○、甲○○、庚○○就原告所有台北縣三重市○○○段第
850地號建地面積114.31平方公尺登記地上權如附表二所示權利範圍之地租，付租期為每年6月30日，12月31日，自民國94年6月1日起調整為每年申報地價10%。
二、被告（辰○○○、庚○○以外之被告）抗辯：系爭地上權存續期間及年租均明載於土地謄本上，原告於94年間拍賣取得土地時即應已表示接受土地登記謄本所載之條件，原告於94年間取得土地，竟請求調整地租土地登記簿所載之352倍是不合理的，被告等居住的房屋為原告之前手李姚輝先生所建，被告與李姚輝間訂有房屋及土地產權買賣合約書，約定系爭土地之產權及債務糾紛時李姚輝要負責處理，李姚輝將系爭土地賣給我們卻又將土地設定抵押5000萬元予原告，足見，李姚輝與原告間抵押權設定是虛偽偽造的，且李姚輝另犯詐欺罪尚未確定，目前在台灣板橋地方法院檢察署偵查中（94年度他字第2761號案件審理中），請求本件訴訟於詐欺案偵結前停止訴訟，並聲明駁回原告之訴。
三、被告庚○○抗辯：地籍謄本所載之地租，應為永久存續，原告請求調整地租是不合理的，並聲明駁回原告之訴。
四、兩造不爭執之事實（見94年12月27日筆錄）
（一）原告於94年5月4日經由拍定取得系爭土地。
（二）被告均為系爭土地地上權人。
（三）於民國43年8月19日日地租約定年租2000元（即如舊式土地登記簿所載，見調解卷第26頁）。
五、本件爭點及本院判斷（見94年12月27日筆錄）兩造協議爭點如下：原告是否有理由請求調整地租？
（一）被告抗辯其與原告之前手李姚輝間就系爭土地及其上建物訂有買賣契約，李姚輝竟虛偽設定抵押權5000萬元於原告，被告已提出告訴，應待刑事案件終結後再審理本件訴訟云云，然查，被告與原告之前手李姚輝間就系爭土地訂有買賣契約，固提出被告 黃建二 與李姚輝間之買賣契約為據，然查，李姚輝固就系爭土地負有有買賣瑕疵擔保責任，然此係應另一被告與李姚輝間民事損害賠償責任之問題，核與本件地上權調整地租之訴無涉，且被告並未就原告與前手李姚輝係虛偽設定抵押權之事實負舉證責任，被告此部份之抗辯，自非可採。
（二）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第
442條定有明文。又地上權之地租與租賃契約之租金，固屬不同，然就其「因使用土地而支付金錢為對價」之點言之，則二者實相類似，故關於民法第442條之規定，於地上權地租之增加，亦應類推適用，司法院著有22年院字第
986號解釋可資參照。再者，房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算（最高法院48年台上字第521號判例參照）。原告主張本件地上權於43年8月19日設定，未定存續期間，地租每年2,000元，系爭土地55年9月之公告地價為每平方公尺182元，93年1月之公告地價為每平方公尺14,400元，32年來公告地價已調高近百倍，55年再往前溯至43年又有12年，地價之調高當在百倍以上等情，有原告提出之土地登記簿謄本可證，堪信屬實，故原告於94年6月1日提起本件訴訟，主張類推適用上開民法第
442條規定，請求調整自94年6月1日起之地租，於法並無不合。
（三）第按城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。
此項規定依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。故租用基地建築房屋之地租，亦以不超過土地申報總價額年息百分之十為限。又所謂土地申報總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價，所謂法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。查系爭土地坐落台北縣三重市○○○路○○巷○弄內，該弄僅可通行機車及行人，汽車無法進入，土地上坐落78巷1弄1號至9號9棟四層樓公寓，屋齡約40年，均供住宅使用，不具商業機能，附近環境鄰近台北橋、捷運台北橋站、光興國小及中央北路市場，步行約5至
8分鐘可達，生活機能尚佳等情，業經87年度訴字第1487號案件時勘驗現場，製有勘驗筆錄可憑，並經本院調卷查核屬實。本院審酌系爭土地繁榮情形及被告使用系爭土地之經濟價值等情狀，認為原告請求調整系爭土地之地租按土地申報總價額年息10%計算，尚屬過高，應調整為按申報總價額年息6%計算，始為適當；原告請求調整地租逾此範圍之部分，不應准許。從而，原告請求被告按地上權權利範圍（如附表一、二所示）給付地租，為有理由，應予准許；逾該金額之請求，則為無理由，應予駁回。
五、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第85條第2項，判決如主文。
中華民國95年1月17日
民事第三庭法官徐玉玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年1月17日
書記官朱家惠