裁判字號：臺灣宜蘭地方法院103年訴字第421號民事判決
裁判日期：民國104年01月30日
裁判案由：返還買賣價金等
臺灣宜蘭地方法院民事判決103年度訴字第421號原告 藍翠伶 被告 旺旺興 建設股份有限公司法定代理人 張麗珠 上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國104年1月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾玖萬伍仟元，及自民國一０三年十一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹萬參仟捌佰柒拾元由被告負擔。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論判決。
二、原告起訴主張：緣原告於民國101年9月6日向被告購買坐落宜蘭縣宜蘭市○○段970、970之2、970之3、970之4、970之5地號土地之Ｃ1棟3樓、Ｃ2棟3樓房屋（下稱系爭房屋）及其基地（下稱系爭基地），並簽訂系爭房屋之預定買賣契約（下稱系爭房屋買賣契約）及系爭基地之預定買賣契約（下稱系爭基地買賣契約），然依據系爭房屋買賣契約第9條規定，系爭房屋須於103年3月30日之前完成主建物並取得使用執照（下稱系爭使用執照），若逾期3個月未取得系爭使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理，而被告委任之慶昇事務所於103年7月11日通知原告準備過戶事宜，原告始得知被告遲至103年7月4日方取得系爭使用執照，已逾系爭房屋買賣契約約定之期限，是以電話告知慶昇事務所欲與被告解約，再分別於103年7月24日及同年9月4日寄發存證信函予被告行使解約權，均未獲善意回應。爰依系爭房屋買賣契約第24條約定解除契約，並依系爭房屋買賣契約第24條約定請求被告返還原告已給付之房地價款新臺幣（下同）80萬元，而系爭房屋及系爭基地之總價為330萬元，再依系爭房屋買賣契約第24條規定，按房地總價之15%向被告請求違約金495,000元等語。並聲明：被告應給付原告1,295,000元，及自本件支付命令狀即起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。
四、得心證之理由：
(一)查原告主張其向被告購買系爭房屋，並與被告簽訂系爭房屋之買賣契約，系爭房屋每間買賣價格為56萬元，系爭基地按房屋間數各為109萬元，則原告購買系爭房屋及系爭基地總價為330萬元，原告已支付房地價款80萬元之價金，而系爭使用執照係於103年7月4日取得，原告則分別於103年7月24日及同年9月4日寄發存證信函予被告為解除系爭房屋買賣契約之意思表示之事實，此有原告提出之系爭房屋買賣契約及附件之付款分期明細表、系爭基地買賣契約及附件之付款分期明細表、匯款收據、宜蘭縣政府使用執照、103年7月24日存證信函及103年9月4日存證信函影本各乙份在卷可參，被告復未到庭辯論或提出書狀作何答辯，應視同不爭執，堪信屬實。
(二)依系爭房屋買賣契約第9條第1款約定：「本預售屋建築工程應在民國101年4月1日之前開工，民國103年3月30日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照…。」、同條第2款約定：「…若逾期3個月未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」、第24條第1款約定：「賣方違反『主要建材及其廠牌、規格』、『開工及取得使用執照期限』之規定者，買方得解除本契約。」、同條第3款約定：「買方依第1款或第2款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款15%之違約金。但該賠償金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」。是按系爭房屋買賣契約書第9條第1、2款之約定，被告至遲應於103年6月30日取得系爭使用執照，若逾期未取得系爭使用執照，視同被告違約，原告即得依系爭房屋買賣契約第24條第1款約定解除契約，並得依同條第3款約定，請求被告退還已繳之房地價款，並賠償房地總價15%之違約金，若房地總價15%之賠償金額超過已繳價款者，則違約金之數額即為已繳價款。
(三)查系爭使用執照係於103年7月4日取得，業如上述，是被告已違反系爭房屋買賣契約第9條第1、2款之至遲應於103年6月30日取得系爭使用執照之約定，且被告復未曾到庭或提出書狀抗辯，則原告於103年7月24日依系爭房屋買賣契約第9條第2款、第24條第1款約定向被告為解除系爭房屋買賣契約之意思表示，於法即無不合。又查原告購買系爭房屋坐落基地之系爭基地買賣契約，實係與訴外人 林旺仁 所簽訂，且原告給付系爭基地買賣契約之價款共26萬元，亦係給付予訴外人林旺仁之事實，此有原告提出之系爭基地買賣契約及附件之付款分期明細表影本乙份附卷可稽，系爭房屋與系爭基地形式上雖屬不同之買賣契約，然系爭房屋與系爭基地之買賣契約具有不可分之牽連關係，且原告亦已向訴外人林旺仁為解除契約之意思表示，此有原告提出之前述103年7月24日之存證信函影本乙份為證，則系爭房屋及系爭基地之買賣契約均經原告解除在案之事實，堪予認定。
(四)系爭房屋及系爭基地之總價為330萬元，原告就系爭房屋及系爭基地業已給付房地價金80萬元之事實，業見前述，依照兩造簽訂之系爭房屋買賣契約第24條第3款約定，被告同意於原告解除契約時，應將原告已繳之「房地價款」退還原告，而原告與訴外人林旺仁簽訂之系爭基地買賣契約則無相關之約定，足認被告就原告已繳納之系爭基地價金特別約定同意代訴外人林旺仁為返還給付之義務，則原告依據系爭房屋買賣契約第24條第3款約定請求被告返還已繳納房地價款80萬元，洵屬有據。又系爭買賣契約第24條第3款約定違約金係依據「房地總價」15%為計算賠償之標準，則原告請求被告賠償未超過原告已繳價款80萬元之違約金495,000元（計算式：3,300,000×15%＝495,000），亦屬有理由。
五、綜上所述，原告依據系爭房屋買賣契約第24條約定請求被告給付原告1,295,000元，及自本件支付命令狀即起訴狀繕本送達被告之翌日即103年11月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。本件訴訟費用，僅有第一審裁判費13,870元，應由敗訴之被告負擔。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國104年1月30日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法官林俊廷以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年1月30日
書記官陳蒼仁