裁判字號：臺灣新北地方法院92年訴字第1527號民事判決
裁判日期：民國93年01月13日
裁判案由：租佃爭議
臺灣板橋地方法院民事判決九十二年度訴字第一五二七號
原告保證責任台北市第一信用合作社法定代理人丑○○訴訟代理人辰○○
丙○○乙○○甲○○被告戊○○
庚○子○○壬○○癸○○丁○○辛○○寅○○○訴訟代理人卯○○訴訟代理人 許獻進 律師右當事人間請求租佃爭議事件，於民國九十二年十二月三十日言詞辯論終結，本院判決如左：
主文被告應將坐落臺北縣蘆洲市○○段○○○○號、二一五地號及同地段二一九地號土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、本件原告主張：被告之父及祖父 林金水 前於民國三十八年間就坐落重測及分割合併前之臺北縣蘆洲鄉和尚洲南港子二四九、二四九之二、二五二地號土地與原告訂有耕地三七五租約，林金水於四十八年一月十日死亡，被告因繼承為承租人，而前開土地迭經重測及分割、合併，其承租土地變更為臺北縣蘆洲市○○段一九
七、二一五、二一九地號（下稱系爭土地），面積依序為三百一十二點零三平方公尺、二百八十八點二七平方公尺、四百零九點八六平方公尺，被告並於九十年十二月二十八日申請變更及續訂耕地三七五租約登記，而耕地三七五減租條例（下稱本條例）所謂自任耕作須有體力勞動及親自參與現場耕作，託人代耕及將耕地借予他人使用，均非自任耕作，系爭土地依重劃補償查估清冊所示，其耕作人為訴外人己○○，足見被告並未自任耕作，依本條例第十六條規定，其租約無效，且被告數十年來未曾於系爭土地耕作，復經常因非因不可抗力繼續一年不為耕作，原告已於九十一年九月十二日終止租約等語，爰依本條例第十六條、第十七條第一項第四款規定，請求被告將坐落臺北縣蘆洲市○○段○○○○號、二一五地號及同地段二一九地號土地返還原告。
二、被告則以：被告向原告承租之土地原坐落於臺北縣蘆洲鄉和尚洲南港子二四
九、二四九之二、二五二地號三筆土地，經重劃及分割、合併後部分土地已分配予他人，與系爭土地坐落位置、面積均不相同，被告承租標的滅失，應屬給付不能，而系爭土地除海水倒灌期間，均由被告繼續耕作，嗣系爭土地經臺北縣政府於八十五年四月十二日公告列入臺北縣蘆洲市第十四期南港子市地重劃區內，並註銷其耕地使用類別更改為住宅區，被告依都市計畫法第四十一條規定，不得違反使用分區限制而無法繼續耕作，農作物部分僅得依平均地權條例第六十三條及本條例第十七條規定，以補償方式予以變價，次依土地法第八十二條規定，被告於受領農作物補償後，亦不得就已編定為住宅區之土地續為耕作，是被告自系爭土地進行重劃、變更地目及改定為住宅區後未為耕作，乃不可抗力之因素所致，原告僅得依本條例第十七條第一項第五款規定終止耕地租約，並依同條第二項規定給付被告補償金，又被告係自任耕作，僅於農忙時聘請親戚己○○協助，且被告並未接獲領取重劃補償金之通知，己○○遂代為領取，乃承辦人員自行登載系爭土地之耕作者為己○○，與事實並不相符，綜上，被告並無未自任耕作及非因不可抗力繼續一年不為耕作之情事，原告自不得依本條例主張租約無效或終止租約，是其請求被告返還系爭土地顯無理由等語，資為抗辯，爰聲明求為判決駁回原告之訴。
三、原告主張：被告之父及祖父林金水前於三十八年間就重測及分割、合併前之臺北縣蘆洲鄉和尚洲南港子二四九、二四九之二、二五二地號土地與原告定有耕地三七五租約， 嗣林金水 於四十八年一月十日死亡，被告因繼承而為承租人，前述土地經重測及分割、合併結果，變更為臺北縣蘆洲市○○段一九七、二一五、二一九地號即系爭土地，被告並於九十年十二月二十八日申請變更及續訂耕地三七五租約登記等語，有臺灣省臺北縣私有耕地租約、耕地三七五租約變更登記申請書、土地登記謄本、土地登記簿、戶籍謄本附卷可資佐證，且為被告所不爭執，應堪信為真實。
四、被告之父及祖父林金水於三十八年間向原告承租前臺北縣蘆洲鄉和尚洲南港子二
四九、二四九之二、二五二地號土地，面積分別為零二點零一五五甲、零點一一四甲及零點六八甲，租約編號為蘆字第二二九號，有臺灣省臺北縣私有耕地租約在卷足稽，其上所載出租人雖為 黃鋯 ，惟原告 陳明 係其前身即「有限責任臺北市第一信用合作社」理事主席黃鋯之誤，並有原告八十九年七月十八日北市一信社字第八三五號函可佐，被告亦不爭執其父或祖父係與原告訂定耕地三七五租約，本件耕地租約之出租人應為原告無誤，嗣林金水於四十八年一月十日死亡，由妻 林張覈 、子女 林定福 、 林定方 、被告寅○○○及養女庚○繼承，林張覈於七十三年十一月十九日死亡，林定福及林定方亦先後於五十六年四月十八日、六十年三月十三日死亡，被告子○○、壬○○、癸○○、丁○○、辛○○為林定福之繼承人，被告戊○○則為林定方之繼承人，因為本件耕地租約之承租人，此觀臺灣省臺北縣戶籍登記簿自明，而前臺北縣蘆洲鄉和尚洲南港子二四九之二地號土地於八十五年六月二十八日分割為同地段二四九之二、二四九之三、二四九之四地號三筆土地，迄八十九年三月二十八日復因土地重劃，臺北縣蘆洲鄉和尚洲南港子二四九之三地號部分土地、二四九之四地號土地重劃為臺北縣蘆洲市○○段○○○○號，面積三百一十二點零三平方公尺，臺北縣蘆洲鄉和尚洲南港子二四九之
二、二四九之三地號重劃為臺北縣蘆洲市○○段○○○○號，面積二百八十八點二七平方公尺，而臺北縣蘆洲鄉和尚洲南港子二四九、二五二地號則重劃為臺北縣蘆洲市○○段○○○○號，面積四百零九點八六平方公尺，此有卷附臺灣省臺北縣土地登記簿及土地登記謄本供參，俱見本件耕地租約之承租土地已因土地分割、合併及重劃變更為系爭土地，被告亦據此申請辦理租約變更、續訂登記，其租約字號仍為蘆字第二二九號，有臺北縣政府耕地租佃委員會調處筆錄、耕地三七五租約變更登記申請書存卷為憑，被告辯稱：本件耕地租約原承租土地已分配予他人，承租標的滅失，應屬給付不能等語，並無可採。
五、而原告主張：被告非因不可抗力繼續一年未為耕作等語，被告則辯稱：系爭土地據臺北縣政府於八十五年四月十二日公告列入臺北縣蘆洲市第十四期南港子市地重劃區內，並更改使用分區為住宅區，依都市計畫法第四十一條、土地法第八十二條規定被告應受使用分區管制之限制，不得就已編為住宅區之土地續為耕作，自屬不可抗力之因素等語，經查：
㈠原告主張：被告繼續一年以上未於系爭土地耕作等語，為被告所不爭執，證人己
○○亦證稱：「在民國七十六年是我幫被告他們作的，因為被告他們不住在那邊有時就請我幫忙，田上面的耕作物也是被告種的，每年都要種，在八十七年開始就沒有種了。七十六年到八十七年之間都有種，但不是每天種，田地也不可能天天去種植。」等語（見本院九十二年十一月十一日準備程序筆錄），被告於九十二年十一月二十七日復陳明：其現正準備耕作等語，益徵被告係自八十七年起即未於系爭土地耕作迄九十二年間，縱被告現準備繼續耕作，其未為耕作之期間亦已長達四年餘。
㈡次以，九十一年十一月十二日修正前都市計畫法第四十一條係規定：「都市計畫
發布實施後，其土地上原有建築物不合土地使用分區規定者，除准修繕外，不得增建或改建。當地直轄市、縣(市)(局)政府或鄉、鎮、縣轄市公所認為有必要時，得斟酌地方情形限期令其變更使用或遷移；其因變更使用或遷移所受之損害，應予適當之補償，補償金額由雙方協議之；協議不成，由當地直轄市、縣(市)(局)政府函請上級政府予以核定。」系爭土地依據臺北縣政府八十六年八月十一日北府地字第二九○八六一號公告列入第十四期南港子市地重劃區，期間自八十六年八月十一日起至八十七年八月十日止，其間依上開法條規定意旨禁止土地移轉、分割、設定負擔、建築改良物之興建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形，有前開土地登記簿在卷為憑，農作改良物顯不在限制之列，至土地法第八十二條前段固規定：「凡編為某種使用地之土地，不得供其他用途之使用。」，惟「編為某種使用地之土地，於其所定之使用期限前，仍得繼續為從來之使用。」亦為土地法第八十三條所明定，系爭土地訂有耕地三七五租約，依本條例第二十條：「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。」之規定，於耕地三七五租約期限屆滿時，如無同法第十九條第一項所列各款情事之一，經出租人收回自耕者，其耕地三七五租約即應予續約，是系爭土地於重劃後雖經劃分為住宅區，地目亦「田」變更為「雜」，然於其耕地租約存續期間，被告均得為從來之使用，並無依法不得耕作之情形，被告所辯：其於系爭土地列入重劃區並變更使用分區為住宅區而不得繼續耕作，乃因不可抗力因素所致等語，洵屬無據。
六、綜上所述，系爭土地雖經變更地目為「雜」，並變更使用分區為住宅區，然於本件耕地三七五租約存續期間，被告依土地法第八十三條規定，仍得為從來之使用，被告以此為由自八十七年起逾四年未於系爭土地耕作，自屬非因不可抗力繼續一年不為耕作，原告前以本條例第十七條第一項第四款規定終止租約申請臺北縣蘆洲市公耕地租佃委員會調解，於九十一年十二月二十六日進行第一次調解程序，此有臺北縣蘆洲市公耕地租佃委員會九十一年十二月二十六日調解程序筆錄附卷可佐，則原告依前揭法條規定所為終止本件耕地三七五租約之意思表示，至遲於九十一年十二月二十六日即已到達被告而生終止租約之效力，從而，原告依本條例第十七條第一項第四款規定，請求被告將坐落臺北縣蘆洲市○○段一九七地號、二一五地號及同地段二一九地號土地返還原告，為有理由，應予准許。
七、至原告另依本條例第十六條第一項規定主張本件耕地三七五租約無效，請求被告返還系爭土地，因原告係以單一聲明，主張二以上之訴訟標的，其意在請求本院擇一為原告勝訴之判決，為訴之選擇合併（實務上所謂重疊訴之合併），本院既已認原告依同條例第十七條第一項第四款請求為有理由，自毋庸再就其依同條例第十六條第一項規定所為請求是否有理，予以論述，附此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國九十三年一月十三日
臺灣板橋地方法院民事第二庭~B審判長法官林玫君~B法官鍾啟煌~B法官廖怡貞右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年一月十三日~B法院書記官郭南宏