臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
113年度南簡字第37號
原告 朱信憲
訴訟代理人 李明通
被告 林松山
訴訟代理人 林煌倫
被告 林鈺祺
訴訟代理人 林吳玉蘭
前列林松山、林鈺祺共同訴訟代理人
黃偉倫 律師
被告 歐嘉明
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國113年6月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、兩造共有如臺南市○區○○段0000○號建物（門牌號碼：臺南市○區○○路0段00巷00號）應予原物分割，其分割方法：全部分歸被告林松山、林鈺祺取得，並按被告林松山應有部分4分之3、被告林鈺祺應有部分4分之1之比例維持共有。
二、被告林松山、林鈺祺應補償原告朱信憲新臺幣272,475元、被告歐嘉明新臺幣272,475元。
三、訴訟費用新臺幣2,100元由原告朱信憲負擔新臺幣263元，被告林松山負擔新臺幣1,050元，被告林鈺祺負擔新臺幣525元，被告歐嘉明負擔新臺幣262元。
事實及理由
一、被告歐嘉明受合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：兩造共有臺南市○區○○段0000○號建物（門牌號碼：臺南市○區○○路0段00巷00號，下稱系爭建物），其中原告朱信憲及被告歐嘉明之權利範圍各為8分之1、被告林松山權利範圍為4分之2、被告林鈺祺權利範圍為4分之1，原告依民法第823條第1項前段規定得隨時請求分割系爭不動產。又系爭建物如採原物分割，則各共有人並無法各自使用，若採變價分割而以價金平均分配於各共有人，應係最符合全體共有人利益之分割方法，爰請求依民法第824條第2項第2款規定變價分割系爭建物等語。並聲明：請准將系爭建物變價分割，所得價金按兩造應有部分比例分配。
三、被告則以：
㈠被告林松山、林鈺祺均設籍於下稱系爭建物内，且系爭建物為被告林松山、林鈺祺之祖厝，現由被告林鈺祺之母親居住、使用中，倘以原物分割，各共有人分得之部分均有出入該建物之需求，勢必需就建物重新隔間裝潢、分設出入口、門廳或走道空間、另設獨立之水、電等，除分割位置難以周全，恐將有損該建物之完整性外，亦破壞該建物之原結構，增加勞費，而無法發揮系爭建物經濟上之利用價值。因此，將系爭建物原物分割予各共有人，顯有困難。
㈡又系爭建物如採變價分割之方式，有可能為外人所購買，而糸爭建物既為被告林松山、林鈺祺等親人多人共同供作住家及祭祖使用，已如前述，倘變價分割則將可能使被告林松山、林鈺祺等親人喪失住處，而受有重大之不利益，是變價分割亦非最適當之分割方法。且衡酌系爭建物為被告林松山、林鈺祺及其家族認祖歸宗群據之地，足認被告林松山、林鈺祺等人確有長期居住系爭建物之事實，且目前仍為 供渠 等親人居住、使用中，應認系爭建物對於被告林松山、林鈺祺等人而言，在感情上及生活上均有密不可分之關係，反觀原告朱信憲及被告歐嘉明係於112年9月22日分別登記取得系爭建物之應有部分1/8，比例上仍屬少數，且迄今未曾居住於系爭建物内，相較被告林松山、林鈺祺世代群居之現狀，自以尊重原有居住情形而不加劇烈變動，更符合一般人民之法律感情。為此，被告林松山、林鈺祺願以適當之價格金錢補償原告、被告歐嘉明，將原告及被告歐嘉明就系爭不動產應有部分買回等語。
㈢為此聲明：系爭建物全部分歸被告林松山、林鈺祺取得，並按被告林松山應有部分4分之3、被告林鈺祺應有部分各4分之1之比例維持共有。
四、得心證之理由：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。又共有物之分割，依共有人協議之方法行之。共有物分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：㈠以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。㈡原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。民法第823條第1項、第824條第1、2、5項分別定有明文。經查，系爭建物為兩造所共有，應有部分為原告朱信憲及被告歐嘉明之權利範圍各為8分之1、被告林松山權利範圍為4分之2、被告林鈺祺權利範圍為4分之1，且兩造無法達成分割協議，暨系爭建物無因物之使用目的不能分割或無契約訂有不分割之期限等情，有系爭建物登記謄本附卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實。從而，原告訴請分割系爭建物，洵屬有據。
㈡次按分割共有物，除應斟酌各共有人之意願、利害關係及共有物之性質外，尚應斟酌分得部分所得利用之價值、經濟效用等原則。且裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明及上開事項等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束。系爭建物分割方法，本院斟酌如下：
⒈系爭建物為加強磚造之二層獨棟建物，一層56.13平方公尺，二層56.13平方公尺，總面積112.26平方公尺，此有系爭建物之建物。又系爭建物原係訴外人 林清諒 （權利範圍4分之1）、被告林松山（權利範圍為4分之2）、被告林鈺祺（權利範圍為4分之1）所共有，而系爭建物座落之土地為被告林松山所有，嗣就系爭建物中林清諒應有部分4分之1經法院強制執行由原告及被告歐嘉明一同拍定（權利範圍各為8分之1），有系爭建物登記謄本、建物所有權狀（林松山部分）、臺南市○區○○段00000地號土地所有權狀、本院南院武111司執西字第102140號不動產權利移轉證書等件附卷可稽，並經本院調閱另案本院111年度司執字第102140號查明屬實，準此，被告林松山、林鈺祺就系爭建物有特別情感，為其二人之祖厝，且被告被告林鈺祺之母親現仍居住於系爭建物內。是以，被告林松山、林鈺祺主張應將系爭建物分配予被告林松山、林鈺祺共同取得，並依被告林松山應有部分4分之3、被告林鈺祺應有部分各4分之1之比例維持共有有，原告及被告歐嘉明則受金錢補償，此分割方法為堪認合理。本院審酌被告林松山、林鈺祺對於系爭建物具有較高之感情上之依存關係，而原告及被告歐嘉明僅因拍賣取得系爭建物應有部分，並未實際使用系爭建物，對於系爭建物並無情感上或生活上有密不可分依存關係等情，以及系爭建物現座落於被告林松山所有之臺南市○區○○段00000地號土地土地上，倘逕允以變價分割，恐淪為土地、建物分屬不同人所有之窘態，故被告林松山、林鈺祺主張之上開分割方法，符合共有人之利益，自屬公平適當之分割方式。
⒉又被告林松山、林鈺祺應補償原告及被告歐嘉明之價金數額以多少為適當，按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。次按共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年台上字第2676號判例參照）。故共有物之分割，如依原物之數量按應有部分比例分配，價值不相當，而須以金錢補償者，應依原物之總價值，按各共有人應有部分比例算出其價值，再與各共有人實際分得部分之價值相較，由分得較高之共有人，就其超出應有部分價值之差額部分，對分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額（最高法院90年度台上字第1245號判決參照）。經查，系爭建物於上開強制執行程序中，由原告及被告歐嘉明以399,900元拍賣取得系爭建物之應有部分，而目前由原告及被告歐嘉明持有之應有部分，前經本院民事執行處送請不動產估價師事務所鑑定，依土地使用分區與建物使用情形、產權及權利關係、鄰近市場供需、區域狀況概要，認系爭房屋該部應有部分之第一次公開拍賣最低價格為690,000元，此有本院112年2月2日南院武111司執西字第102140號民事執行處通知（本院卷第81、82頁）在卷可稽。又系爭建物歷經本院多次拍賣仍無人投標，於特別變賣程序後之減價拍賣始由原告及被告歐嘉明以399,900元拍定，此經本院調閱上開強制執行事件卷宗核閱無訛，且依該鑑定報告所載，因乏相關資料且未入內履勘，就房屋構造及使用現況、屋齡等重要事項均未記載，審酌系爭房屋屋齡已逾44年，以及拍賣部分僅為建物4分之1之應有部分，堪認鑑定報告所載之房屋價值，應屬過高，然再審酌系爭房屋僅拍賣應有部分1/4，一般人應買之意願均不高，始一再拍賣直至特別變賣程序後之減價拍賣才賣出，本院參照上述各情，認原告及被告歐嘉明所拍定取得之系爭房屋應有部分共1/4，其價值應以第一次公開拍賣最低價格為690,000元，以及原告及被告歐嘉明拍定之價格中之均價計算，即574,950元，是以，被告林松山、林鈺祺應補償原告朱信憲、被告歐嘉明之價額，應各為272,475元，是屬合理。
五、綜上所述，原告依民法第823條第1項前段、第824條第2項之規定，訴請分割系爭建物，為有理由，應予准許，並斟酌當事人聲明及意願、系爭建物使用目的、使用情形、經濟效用及全體共有人之利益，依職權酌定將原物分割，並將系爭建物全部分歸被告林松山、林鈺祺取得，並按被告林松山應有部分4分之3、被告林鈺祺應有部分4分之1之比例維持共有，另諭知被告林松山、林鈺祺應補償原告朱信憲、被告歐嘉明每人272,475元，較為適當。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。查分割共有物事件本質上並無訟爭性，乃由法院斟酌何種分割方案較能增進共有物之經濟效益而為判決，本件系爭建物分割方法係本院考量全體共有人利益，認以上開方案予以分割，應屬適當，可見兩造均同受其利，如由敗訴之當事人負擔訴訟費用則顯失公平，故依前揭規定、兩造利益及系爭土地應有部分之比例，確定原、被告應依主文第3項分別負擔訴訟費用。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第80條之1、第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 6 月 27 日
民事第一庭法官 侯明正
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 27 日
書記官 陳惠萍