臺灣臺北地方法院小額民事判決 102年度北小字第757號
原 告 莊宏順
被 告 威海系統股份有限公司
法定代理人 李陳清水
被 告 科達儀器有限公司
法定代理人 吳金順
被 告 華鳳股份有限公司
法定代理人 盧錦川
被 告 信馨企業有限公司
法定代理人 陳雙
被 告 民權大廈管理委員會
法定代理人 鍾聰明
被 告 陳美津
趙柏偉
張聰榮
李允銘
廖祐祺
廖祐宏
陳俊雄
共 同
訴訟代理人 王鴻誌
上列當事人間返還不當得利事件，於中華民國103年4月15日言
詞辯論終結，本院判決如下︰
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬叁仟零陸拾元由原告負擔。
訴訟標的及理由要領：
一、原告部分：
㈠原告起訴主張其於98年2月26日因買賣取得坐落新北市○○
區○○路○○號地下2樓建物及其基地所有權後，發現專有部
分有車道面積50.31平方公尺（Ａ部分）、99.01平方公尺
（Ｂ部分），排煙管道面積8.97平方公尺（Ｄ部分）、送風
排風管道面積13.52平方公尺（Ｅ部分），共171.8平方公
尺，疑在82年興建完成時遭設置，供為建物所屬民權大廈住
戶進出地下3、4樓停車場及整棟大廈居住使用之排風送風
管道。原告為此曾於100年2月18日以民權大廈管理委員會
為被告，依民法第767條、第184條及第791條，向本院起
訴請求回復原狀，及相當於租金之損害賠償。經本院100年
度訴字第1350號判決原告之訴駁回，理由略以：民權大廈管
理委員會於90年10月19日始取得公寓大廈管理組織報備證明
，使用Ａ、Ｂ部分車道者為駕駛車輛進出地下3、4樓停車
場之人，使用Ｄ、Ｅ部分者為該大廈住戶，且民權大廈管理
委員會對原告所有Ａ、Ｂ、Ｄ、Ｅ部分建物並無事實上管理
能力，且非其設置，無得成立侵權或無權占有之事。惟依民
法第179條、第181條但書規定，及最高法院49年台上字第
1730號判例、65年度第5次民庭庭推會議決議、65年台再字
第138號意旨，原告所有系爭建物Ａ、Ｂ、Ｄ、Ｅ面積共17
1.81平方公尺，為系爭大樓住戶進出車輛唯一且必經之通道
或通風管道使用，已造成原告未能就專有部分行使用益權，
而受有相當於租金之損害，則依社會通念，原告為所有權人
自得依不當得利之法律關係，請求被告依地下3、4樓應有
部分之比例，返還原告5年內相當於租金之利益。被告等均
係系爭建物地下3、4樓共有部分所有權人之一（全部共有
人計63，原告對其他共有人保留請求），其各自所有地下3
、4樓應有部分之權利範圍除被告科達儀器有限公司（下稱
科達公司）為共有部分4/180外，餘各為2/180；另民權大
廈管理委員會在原告取得所有權期間，於地下3、4樓私設
21個機車停車位，每月每位收取300元之停車費營利，原告
以其面積比例約佔2個汽車停車格主張對其求償2/180×2＝
4/180相當於租金之損害。又原告得請求起訴前5年內持有
期間內之不當得利，而原告於102年2月22日提起本件訴訟
，持有期間為98年2月6日至100年10月18日止，為法定請
求5年期間內。
㈡按土地法第105條、第97條第1項，同法施行法第25條、第
148條規定，參照平均地權條例第16條第1項之規定，申報
地價應為公告地價80%。系爭建物位○○○區○○路，工商
發達、附近公車站牌林立，並有慈濟醫院、捷運站，距國道
3號安坑交流道開車僅需5分鐘車程，原告請求應按系爭土
地申報地價暨建物評定現值總價10%計算。而原告所有房屋
課稅現值98年為6,928,900元、99年為6,828,600元、100
年為6,728,500元；坐落基地新北市○○區○○段○○○○號
土地96年及99年之公告地價分別為每平方公尺16,807元（96
年1月1日-98年12月31日）、18,828元（99年1月1日-101年
12月31日），又383地號全部面積2415.44平方公尺，原告
持有土地範圍8591/250000即83.0139平方公尺，系爭房屋
全部面積1562.21平方公尺，而遭供車道、排風送風管道面
積合約171.8平方公尺，約佔原告建物所有權面積比例171.
8/1562.21＝11%。按原告所有系爭房地之期間自98年2月6
日至100年10月18日，98年自2月6日至12月31日共328日
、99年全年、100年自1月1日至10月18日共291日，則：
⒈建物部分依房屋評定現值計算不當得利數額為：202,615元
計算式：6,928,900元×10%×（328/365）年×11%＋6,828,
600元×10%×1年×11%＋6,728,500元×10%×（291/365）
年×11%＝202,615元
⒉土地部分依申報地價10%計算不當得利數額為：324,915元
計算式：16,807元×83平方公尺×80%×10%×（328/365）
年＋18,823元×83平方公尺×80%×10%×（1＋291/365）年
＝324,915元
⒊土地及建物合計不當得利之總額為：527,530元
計算式：202,615元＋324,915元＝527,530元
㈢原告對被告請求給付不當得利之數額如下：
⒈被告陳美津、威海系統股份有限公司（下稱威海公司）、趙
柏偉、張聰榮、華鳳股份有限公司（下稱華鳳公司）、廖祐
祺、廖祐宏、陳俊雄、信馨企業有限公司（下稱信馨公司）
取得系爭地下3、4樓共有部分之持分均早於原告，爰請求
其等各給付不當得利5,861元。
計算式：527,530元×2/180＝5,861元。
⒉被告科達公司取得系爭地下3、4樓共有部分之持分係100
年1月14日、範圍4/180，因其取得時較原告98年2月6日
晚707日，故僅得請求985－707＝278日，爰請求給付3,30
9元。
計算式：527,530元×4/180×278/985＝3,309元。
⒊被告 李予銘 取得系爭地下3、4樓共有部分之持分係98年7
月22日、範圍2/180，因其取得時較原告98年2月6日晚16
6日，故僅得請求985－166＝819日，爰請求給付4,874元
。
計算式：527,530元×2/180×819/985＝4,874元。
⒋被告民權大廈管理委員會於地下3、4樓私設21個機車停車
依每位每月收300元停車費，原告以其面積比例約佔2個汽
車停車格，請求被告應給付11,722元。
計算式：527,530元×2/180×2＝11,722元。
為此提起本件訴訟，並聲明：㈠被告陳美津應給付原告5,86
1元；㈡被告威海公司應給付原告5,861元；㈢被告趙柏偉
應給付原告5,861元；㈣被告張聰榮應給付原告5,861元；
㈤被告華鳳公司應給付原告5,861元；㈥被告廖祐祺應給付
原告5,861元；㈦被告廖祐宏應給付原告5,861元；㈧被告
陳俊雄應給付原告5,861元；㈨被告信馨公司應給付原告5,
861元；㈩被告科達公司應給付原告3,309元；被告李予
銘應給付原告4,874元；被告民權大廈管理委員會應給付
原告11,722元；均願供擔保，請准宣告假執行。
㈣對被告答辯所為陳述：
⒈新北市政府工務局函文○○○區○○道板底下空間不正確，
應係原告所提訴訟遭被告所占用作為車道使用之面積標地圖
。Ａ區於100年8月11日已變更使用。
⒉原告所提請求返還不當得利面積與實際被占用面積不同：
查，本件所提Ａ、Ｂ區面積係以前此訴訟，法院囑託新店地
政事務所繪製之複丈成果圖為據。而因當時測量員表示牆面
積無法測量，故本件請求之面積較實際遭占用面積少許多。
⒊Ｂ2本大樓共同使用部分外，均為原告所有權範圍，被告等
抗辯使用有據，應由其就有利部分負舉證責任。
⒋原告本件建物之用途為廠房，除公共設施外，原告上述廠房
無車道、排煙管道、送風排風管道之設施。本大樓起造時，
未有車道通往地下3、4層停車場，係建築師設計錯誤，而
縣政府工務局核准時亦疏失，致原告取得本件廠房後無法獨
立使用。在改善工程時，管委會復檢舉、阻撓施工，原告不
得已始於99年1月8日聲請附屬車道之增設、100年8月1
日核准在案。足證被告等占用原告產權造成原告之損失不小
。
㈤證據：提出新北市新店地政事務所土地複丈成果圖、地下二
樓平面圖、臺灣臺北地方法院100年度訴字第1350號民事判
決、建物登記謄本、新北市政府稅捐稽徵處98年至100年全
期房屋稅繳納證明書、新北市新店地政事務所102年2月6
日新北店地價字第0000000000號函、土地所有權狀、建物所
有權狀、100店變使字第155號新北市政府工務局變更使用
執照（82店使用第320號）、變更使用執照副本通知書、照
片、臺北縣新店地政事務所建物測量成果圖（82年6月3日
）等件為證，並聲請訊問證人建築師 吳敏男 、新北市新店區
地政事務所 蘇煒哲 。
二、被告則以下詞置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均
駁回；㈡如獲不利判決，願以現金或等值土地銀行無記名可
轉讓定期存單供擔保，請准宣告免假執行。
㈠本大廈係於82年3月18日領得使用執照，並於同年6月16日
由原告家族向新店地政事務所辦理建物第一次登記；各戶產
權初始多為原告家族之人持有，85年間始陸續出售部分戶數
予外人，此亦被告至90年間依公寓大廈管理條例之規定組織
成立，並於90年10月19日取得公寓大廈管理組織報備證明。
本件原告請求Ｂ2之Ａ、Ｂ、Ｄ、Ｅ因民權大廈住戶進出地
下3、4樓停車場及供整棟大廈居住使用之排風管道，然其
使用現況於被告成立前即已存在．非被告等事後設置或改變
。述之如下：
⒈Ａ、Ｂ區域
依使用執照Ｂ2竣工圖，Ａ、Ｂ區域有部分雖未劃出「車道
」用述，然查其所在位置乃通往Ｂ3、Ｂ4停車場必經之途
，其現況即本大廈建竣時之狀態。且由該區域自大廈交屋時
即供作車道使用，原區分所有權人從無爭議以觀，顯見原區
分所有權人自始同意將該區域作「約定共用部分」。原告雖
於98年間取得Ｂ2產權，然其乃大廈原始起造人之一，就○
○○區○○○○○道」使用狀態，始之甚詳，仍願買受，自
有同意繼受之意。否則其若認Ａ、Ｂ區域因有車輛通行致損
其權益，亦應向其前手主張權益。參諸原告95年4月6日間
莊氏 家族分配車位時，即分配16停車位即編號後標示⑤，如
無○○○區○○○道使用，如何將車開入Ｂ3停放？益證原
告就Ａ、Ｂ區域之現況使用早已知悉且迄本件起訴前從無疑
義。今突起爭執令人費解。
⒉Ｄ、Ｅ區域
Ｄ、Ｅ區域上之排煙管道、送風管道及排風管道等設備，於
被告等購屋前即已存在，非被告等所設。再者，於使用執照
竣工圖上即分別標示「排煙管道」、「送風管道、排風管道
」，並非新設設備。且送風管道及排風管道均為公共安全設
備，如有公共災害發生責任歸屬係Ｂ2所有權人或該由起造
人負責？今原告已將產權釋出，是否變更建築公共安全之舉
又可不負公共災害發生責任之嫌。
⒊綜上，原告請求被告等返還不當得利，全部均係於被告等比
原告早先取得各產權後存在之現況使用迄今，甚者，原告已
將Ｂ2全數售出，其是否亦將有爭議區域及分配所得15車位
一併售出，其售出得利已多，何來返還不當得利之必要。況
被告等均向莊氏家族購得產權，而上開區域既自交屋時即做
現況用途使用而無異議10餘年，由此客觀事實觀之，上開區
域亦經原始區分所有權人同意提供全體住戶使用而具「約定
共用部分」性質，而不負不當得利之責。
㈡原告共用部分之權利範圍30/180，為此，原告依其共用部分
之權利範圍分配得地下室Ｂ3、Ｂ4共15位停車位，原告並
無異議，且簽名確認。
㈢共用部分00000-000建號包含車道、梯間、消防水槽、通風
管道間等，共用部分00000-000建號包含停車場（地下3、4
層），故依公寓大廈管理條例暨其施行細則第11條共用部分
及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，依區分所有權人會
議之決議為之。依新北市政府工務局北府工建字字第000000
000號函所載：「原核准圖未標示地下二樓車道位置，本次
申請增設一小時防火區劃分間牆將廠房面積125.13平方米全
部變更使用，餘同原核准」，原告申請Ｃ1-廠房附屬車道為
由，將Ｂ2車道180度轉彎處，增建水泥牆阻隔，且將車道
縮減為寬度1.8米單向通行，廠房內並未增設任何附屬車道
，僅將原民權大廈住戶通往Ｂ3、Ｂ4必經之路縮減，致住戶
於車道內會車險象環生。
㈣證據：提出臺北縣政府工務局使用執照、建築物防火避難設
施與設備安全檢查記錄附件（檢查登記號碼：Z00000000000
）之臺北縣新店地政事務所建物測量成果圖、公寓大廈管理
組織報備證明、新北市新店區公所101年8月20日新北店工
字第0000000000號函、地下室貳層平面圖、民權大廈管理委
員會地下停車場住戶車位分配表（95年4月6日）、民權路
83號地下叁層、肆層平面圖、建物所有權狀等件為證，並聲
請函新北市政府工務局詢原告○○○區○○路○○號地下2樓
（82店使用第320號使用執照）之變更使用執照如何申請「
主要用途」？施工後是否與申請之主要用途相符？原告檢附
何審核文件？
三、得心證之理由：
㈠按公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得
不受第7條各款不得為約定專用部分之限制，公寓大廈管理
條例第55條第2項但書定有明文。是凡符合公寓大廈管理條
例所定公寓大廈要件者，於上該條例施行後，除該條例有不
適用之明文外，亦應有其適用。查，本件大樓為鋼筋混泥土
造之地下4層、地上10層建物，於82年間取得使用執照，有
建物謄本、82店使字第320號使用執照在卷足稽，其於構造
上、使用上、建築設計圖樣均有明確界線，而得區分為數部
分之建築物及其基地，應屬公寓大廈管理條例所稱之公寓大
廈，應甚明確，是於公寓大廈管理條例施行後，除該條例有
不適用之明文外，應仍有其適用，合先敘明。
㈡次按區分所有權之建築物，除專有部分外，尚有供區分所有
權人共同使用部分，即共用部分。又依公寓大廈管理條例第
3條第4款規定：共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其
他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；第6款
規定：約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使
用者。而本件建物原告所指車道面積50.31平方公尺（Ａ部
分）、99.01平方公尺（Ｂ部分），排煙管道面積8.97平方
公尺（Ｄ部分）、送風排風管道面積13.52平方公尺（Ｅ部
分），共171.8平方公尺部分，依地下二樓平面圖及證人即
新北市新店區地政事務所技士蘇煒哲具結所證：「依82年6
月3日之測量成果圖已有公共設施的測量登記，上繪製有車
道，並但非變更後的Ｕ型車道，1743建號是主要用途為廠房
，可與1466建號其用途為公共設施為相對應，但依圖面所示
確實未包括排煙及送風管道。」（見103年3月18日筆錄）
等語，對照1466建號之建物測量成果圖，固可認上述Ａ、Ｂ
、Ｄ、Ｅ部分確在原告所有本件建物範圍內。然核該車道、
排煙管道、送風排風管道，乃供系爭大樓住戶共同使用，依
其性質本應屬系爭大樓區分所有權人法定共有之部分，而不
得約定為專有部分。本院並審酌原告自承：上述部分，疑在
82年興建完成時遭設置，供為建物所屬民權大廈住戶進出地
下3、4樓停車場及整棟大廈居住使用之排風送風管道等語
，核與被告抗辯該等設備於其等購入房屋前即已存在乙情相
符，堪認係於大樓興建初始即已存在。原告復未否認被告等
所稱原告乃本件大樓原始起造人之一，是○○○區○○設○
○道、管道設備等公共設施，而供區分所有權人共同使用乙
節，自難諉為不知。綜上，實亦足見本件大樓之區分所有權
人有將系爭區域約定為共用部分之意思。
㈢本院復考量所有權固應予尊重，然亦非絕對，而係負有社會
義務，於維護公共利益所必要之範圍內，非不得對所有權加
以限制，此觀民法第774條以下關於相鄰關係之規定自明。
是所有權之行使，仍須調和公共利益而為適宜之退讓。本件
原告縱為本件建物所有權人，然對系爭建物內存在為維護大
樓正常使用及公共安全不可或缺之公共設施此一特質，及為
達前開使用目的所必要之通行，原告其專用權應受有限制，
亦即，原告須容忍該等設備繼續存在，不得排除大樓住戶依
該等設備性質之正常使用。故於上揭設備之必要範圍內，原
告既無排他使用權，就之當亦無得主張其因上開使用受有損
害之餘地。
四、綜上，原告依民法第179條規定，請求被告等返還不當得利
，尚無理由，所訴應予駁回，其假執行之聲請，亦因失所附
麗，爰併駁回之。。
五、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中華民國103年5月9日
臺北簡易庭法官王幸華
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向
本庭（臺北市○○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他
造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納
上訴審裁判費。
中華民國103年5月9日
書記官薛德芬
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費12,000元
證人旅費1,060元
合計13,060元