裁判字號：臺灣新北地方法院103年訴字第2377號民事判決
裁判日期：民國103年11月11日
裁判案由：確認會議決議無效等
臺灣新北地方法院民事判決103年度訴字第2377號原告皇翔建設股份有限公司法定代理人 廖年吉 訴訟代理人 周仕傑 律師被告金城閣社區管理委員會法定代理人 林惠敏 訴訟代理人 陸仁龍 上列當事人間確認會議決議無效等事件，經本院於民國103年10月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認金城閣社區民國103年5月3日第六屆第二次區分所有權人會議玖、議案討論案由一「本社區地下室第三層第31號車位目前因機械停車設備調整而得以使用，本公司提案請大會決議刪除本社區規約第二條第一項第五款有關地下室第31號車位部分，建議修正如說明」之「經表決本案不同意（47票）反對刪除本社區規約第二條第一項第五款，4票贊成」決議無效。
確認金城閣社區民國103年5月3日第六屆第二次區分所有權人會議拾、臨時動議案由一「本社區外牆設立廣告及招牌事宜」之「
1.皇翔公司於統一證券及華南銀行外牆，設置廣告招牌一事，經表決通過（47票）贊成向皇翔公司收取回饋社區費用」、「2.修改本社區規約之第2條第3款（含整棟大樓）[包含（1-3樓）及現已設置之廣告招牌]。理應付費」決議無效。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告為新北市土城區「金城閣社區」之區分所有權人，所有房屋為新北市○○區○○路○○○號、149號2樓及149號2樓之1及地下第3層編號第31號停車位。金城閣社區為新北市土城區之大型社區，並有成立管理委員會負責執行公寓大廈區分所有權人會議之決議事項。查該社區地下室第3層第31號車位為原告所有，原告自得對該車位自由為使用收益，然該社區於興建之初，因受限於機械停車設備之規畫與技術，所以導致地下室第3層第31號車位無法使用，為此該社區規約第2條第1項第5款曾約定「本公寓大廈全體區分所有權人均明確知悉地下室第二層第97號車位及第107號車位、地下室第三層第31號及第32號車位因受現況限制無法停車，故由起造人取消前述四個車位之車台板並且不另行出售。惟購買地下室第二層第96號車位之購買人同時無償取得地下室第97號車位之建物及土地持分，購買地下室第二層第108號車位之購買人同時無償取得地下室第二層第107號車位之建物及土地持分，購買地下室第三層第28號車位之購買人同時無償取得地下室第三層第32號車位之建物及土地持分，購買地下室第三層第29號車位之購買人同時無償取得地下室第三層第31號車位之建物及土地持分，另因地下室第二層第97號及第107號車位、地下室第三層第31號及第32號車位無法停車如上所述，故取得前述車位產權之購買人並無使用權，本公寓大廈全體區分所有權人並同意不收取前述無法停車之汽車停車位管理費、維護費及保養費等各項費用」。嗣因機械停車設備技術進步，該地下室第3層第31號車位經修改後已可供停車使用，為此原告乃向被告金城閣社區管理委員會申請使用該地下室第3層第31號車位，並於金城閣社區民國103年5月3日召開之第六屆第二次區分所有權人會議中提案，請求刪除前述規約之規定，然經議案討論，金城閣社區103年5月3日第六屆第二次區分所有權人會議做成「經表決本案不同意（47票）反對刪除本社區規約第二條第一項第五款，4票贊成」決議，並以臨時動議案由一「本社區外牆設立廣告及招牌事宜」作成「1.皇翔公司於統一證券及華南銀行外牆，設置廣告招牌一事，經表決通過（47票）贊成向皇翔公司收取回饋社區費用」與「2.修改本社區規約之第2條第3款（含整棟大樓）[包含（1-3樓）及現已設置之廣告招牌]。理應付費」之決議。按金城閣社區規約第2條第1項第5款之規定，顯然係對於區分所有權人之所有權添加法令所無之限制，對於區分所有權人之所有權造成妨礙，為此原告提案請求刪除該條規定，並經金城閣社區第十六屆第二次區分所有權人會議決議否決，該決議顯已違背法令。而公寓大廈區分所有權人會議，類似社團法人之總會，為意思機關。是區分所有權人會議其程序或決議有瑕疵時，自可類推適用民法第56條之規定，該部分決議應屬無效。復查各樓層外牆為各樓層所有權之範圍，即為該樓層之專有部分，該樓層之所有權人自得自為使用收益，金城閣社區區分所有權人會議所提及之「1.皇翔公司於統一證券及華南銀行外牆，設置廣告招牌」，當初係經社區同意使用且具有無償之性質，該社區規約第二條第三項但書中亦載明「但一、二樓可依現已設置之店招位置設置招牌、廣告物及使用管理」，顯見規約成立之時，該一、二樓之店招（招牌）即為社區所同意設置，且該該一、二樓之店招（招牌）使用迄今已長達5年之久，社區均未要求收取任何費用，顯見當初是因為原告係在自己所有之外牆設設置廣告物，所以社區不可能向原告收取費用，現金城閣社區區分所有權人會議卻通過決議要收取廣告回饋費用，不但是對原告所有權之侵害與限制，其決議之內容顯已違反法令，依據民法第56條第2項之規定，其決議內容違反法令，應屬無效。又上開決議顯背於公共秩序或善良風俗者及違反公共利益之情形，依據民法第72、148條第1、2項，自屬無效；並顯係以損害原告為目的，自屬權利濫用，應屬無效。㈡有關金城閣社區第十六屆區分所有權人第二次會議，以臨時動議之方式表決通過就原告公司架設於自己有所外牆之廣告物收取回饋費用之決議，其決議方法與公寓大廈管理條例第31條規定及社區規約有違，蓋該會議記錄記載應到169人，實到51人，顯見出席人數並未過半，自不得作成有效之決議，依據民法第56條第1項之規定，其決議方法違背法令，原告自得請求法院予以撤銷。又該決議係增加法令所無之限制，係針對擁有外牆之所有權人加以限制，顯係針對原告等擁有外牆之所有權人所為之歧視性待遇，自屬顯失公平之情形，原告謹依據民法第799條之1第3項規定請求將前開臨時動議之決議予以撤銷。再者，金城閣社區103年5月3日第六屆第二次區分所有權人會議玖、議案討論案由一「本社區地下室第三層第31號車位目前因機械停車設備調整而得以使用，本公司提案請大會決議刪除本社區規約第二條第一項第五款有關地下室第31號車位部分，建議修正如說明」之「經表決本案不同意（47票）反對刪除本社區規約第二條第一項第五款，4票贊成」決議，在無任何正當理由之前提下，對於原告之所有權與使用權加以限制，原告不但未能與其他區分所有權人享有相同之待遇，反而在使停車位上受到較其他區分所有權人更大之限制，自屬顯失公平之情形，原告謹依據民法第799條之1第3項規定請求將前開決議予以撤銷等情。並聲明：㈠先位聲明：如主文第1、2項所示。
㈡備位聲明：①請求將金城閣社區民國103年5月3日第六屆第二次區分所有權人會議玖、議案討論案由一「本社區地下室第三層第31號車位目前因機械停車設備調整而得以使用，本公司提案請大會決議刪除本社區規約第二條第一項第五款有關地下室第31號車位部分，建議修正如說明」之「經表決本案不同意（47票）反對刪除本社區規約第二條第一項第五款，4票贊成」決議予以撤銷。②請求將金城閣社區民國103年5月3日第六屆第二次區分所有權人會議拾、臨時動議案由一「本社區外牆設立廣告及招牌事宜」之「1.皇翔公司於統一證券及華南銀行外牆，設置廣告招牌一事，經表決通過（47票）贊成向皇翔公司收取回饋社區費用」、「2.修改本社區規約之第2條第3款（含整棟大樓）[包含（1-3樓）及現已設置之廣告招牌]。理應付費」決議予以撤銷。
二、被告則以：㈠被告以系爭第二次會議程序不符合公寓大廈管理條例第32條第1項規定，認為決議無效，且社區規約並無修訂，故暫緩執行決議至下次區權會召開議決後再議，此決定與原告所提並無不同，請駁回原告之訴。㈡本社區區分所有權人凡與原告公司簽訂購買合約者，均於房屋土地買賣契約書附件（四）地下室停車位使用分管協議書第五條「甲方及本社區全體區分所有權人均明確知悉地下室第二層107號車位、地下室第三層第31號及32車位因受現況限制無法停車，故由乙方取消前述三個車位之車台板並且不另行出售。…」，故第31號車位之取消係契約雙方合意之行為，符合民法第153條第1項定義，亦應受民法保護。又就社區規約第2條第1項第5款部分，所列31、32、97、107等4個車位，均非單獨一個機械裝置，屬該區機械車位之一部且連動，若故障不能正常移動，均會影響其他相關車位正常使用或有造成進出車輛之人員危險之虞，故被告雖依規約不得收取上列車位管理費、維護費及保養費等各項費用，惟為不影響其他車位使用仍運用其他車位所繳之管理費納編預算，實施無差別保養，該車位目前可正常使用，乃屬各屆管委會之成果。再者，本社區機械車位從起造完成交管委會管理迄今，均由韋騰機電有限公司保養維護，截至103年7月底最大的維修只有支撐上下型車位之油壓缸心軸更換油封與18號車位更換橫移馬達，並無因技術進步更換機具或修改而可供停車使用之情事，且該號車位並無柱子影響出入。㈢社區規約第2條第3款「本公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及不屬專有部分之防空避難設備，如有懸掛或設置廣告物之情事，悉依公寓大廈管理條例第八條及相關法令規定辦理，但一、二樓可依現已設置之店招位置設置招牌、廣告物及使用管理」，雖區權會決議同意一、二樓依現已設置之店招位置設置招牌、廣告物，但未提及同意無償使用，且條例第八條「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制」，故一、二樓設置招牌廣告物掛設位置於公寓大廈周圍外牆面應受規約或區權會議決議限制，是故區權會通過決議可設置招牌廣告物，委由管委會收取使用費應無不可。㈣本件因物業管理公司對公寓大廈管理條例不甚熟稔，會議議程與記錄不符規定，致決議無效，被告將記取此次失誤，納入爾後改進事項。㈤被告對於原告主張之事實固不爭執，但不同意負擔訴訟費用等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張上開區分所有權人會議決議違反法令及規約而無效之事實，為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、從而，原告依民事訴訟法第247條第1項規定，訴請：㈠確認金城閣社區民國103年5月3日第六屆第二次區分所有權人會議玖、議案討論案由一「本社區地下室第三層第31號車位目前因機械停車設備調整而得以使用，本公司提案請大會決議刪除本社區規約第二條第一項第五款有關地下室第31號車位部分，建議修正如說明」之「經表決本案不同意（47票）反對刪除本社區規約第二條第一項第五款，4票贊成」決議無效；㈡確認金城閣社區民國103年5月3日第六屆第二次區分所有權人會議拾、臨時動議案由一「本社區外牆設立廣告及招牌事宜」之「1.皇翔公司於統一證券及華南銀行外牆，設置廣告招牌一事，經表決通過（47票）贊成向皇翔公司收取回饋社區費用」、「2.修改本社區規約之第2條第3款（含整棟大樓）[包含（1-3樓）及現已設置之廣告招牌]。理應付費」決議無效；為有理由，應予准許。又原告先訴之訴既有理由，備位之訴即無論究必要。
五、本件原告同意自行負擔訴訟費用（本院卷第65頁），關於訴訟費用之負擔，自得類推適用民事訴訟法第80條規定，由原告負擔。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰判決如主文。中華民國103年11月11日
民事第一庭法官連士綱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年11月11日
書記官鍾惠萍