裁判字號：臺灣彰化地方法院97年重訴字第86號民事判決
裁判日期：民國98年02月27日
裁判案由：返還土地等
臺灣彰化地方法院民事判決97年度重訴字第86號原告新裕資產管理股份有限公司法定代理人丙○○○訴訟代理人 陳大俊 律師被告乙○
甲○○○共同訴訟代理人 吳天富 律師被告丁○○上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國98年2月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告丁○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：
(一)本院95年度執字第10581號清償債務強制執行事件，拍賣被告甲○○○所有，坐落於彰化縣○○鄉○○段第1325、132
6、1327、1332、1333、1334地號土地(下稱系爭 王功段 六筆土地)，係由原告以新臺幣（下同）15,000,000元標購得，並於民國（下同）96年12月6日收受本院發給之權利移轉證明書，且於97年1月4日完成上開土地所有權移轉登記在案。惟據上開執行事件拍賣公告之記載，系 爭王功段 六筆土地被告甲○○○係將之出租予被告乙○建造養殖池，租期自78年8月20日起至108年8月20日止，租金每年每公頃8萬元(下稱系爭王功段租約)，土地拍定後不點交。惟上述租賃契約書係被告甲○○○為避免上開土地遭拍賣點交，始與被告乙○出於通謀虛偽意思表示所製作，此從被告甲○○○以上開土地設定抵押權予台中區中小企業銀行(即台中商業銀行前身，下稱台中商銀)，猶出具切結書載明抵押物並未出租等情，足見上開租賃契約應非真實。退步言之，縱認此租約租期長達30年屬實，惟原告係依上開拍賣程序自被告甲○○○受讓土地之所有權，依民法第425條第2項規定，被告甲○○○與被告乙○締結未經公證之30年定期租約，並不適用同條第1項買賣不破租賃之規定，故上開土地租賃契約對原告並未繼續存在。基於以上理由，上述租賃契約或為無效，或對原告並未繼續存在，故被告乙○仍在系爭六筆土地上興建如附圖一所示之養殖魚池等設施，自屬無權占用。且此占用，被告乙○受有使用之利益，並致原告受有無法就上開土地為使用、收益之損害。原告自得以按相當於使用上開土地之法定租金計算之價額請求賠償，其計算明細如下：以96年度申報地價每平方公尺160元乘以土地占用面積共計31,481平方公尺之年息百分之八為相當於土地法規定之租金收益即402,956元(計算式：31,481×160×8%=402,956元)。爰依民法第767條、179條之規定為：先位聲明：被告乙○應將系爭王功段六筆土地上如附圖所示之魚池、堤岸、供電設備及磚造建物均予以拆除，並將上開土地返還予原告。並自97年1月4日起至返還上開土地止，按年給付原告402,956元。
（二）如本院認系爭王功段租約為有效且對原告繼續存在，即原告因受讓上開土地所有權而繼受上開租賃契約出租人之地位，但因上開租賃契約之租期30年，超過法定租期20年上限，依民法第449條第1項規定，應縮短為20年。為此，原告請求確認被告乙○與原告就系爭王功段六筆土地上之租賃契約，租期應至98年8月20日屆滿。此因被告乙○曾於上開執行程序中向本院主張租賃契約期間至108年8月20日止，可見被告乙○於98年8月20日租期屆滿後，仍將繼續占有上開六筆土地至108年8月20日止，故原告認有訴請確認上開租賃契約期限應至98年8月20日止之法律上利益。
且依民事訴訟法第246條規定，亦有必要預為請求被告乙○於租期屆滿之翌日即98年8月21日應將前項土地依現狀返還予原告，並自97年1月4日起返還上開土地日止，按年給付租金(租期中)或相當於約定租金之損害賠償(租期屆滿以後)計251,848元予原告(即土地面積為31,481平方公尺按每年每公頃80,000元計算，計算式：31,481×80,000=251,848)。爰為備位聲明：確認被告乙○與原告間就系爭王功段六筆土地上之租賃契約，其租期應至98年8月20日屆滿。被告乙○應於98年8月21日將前項土地依現狀返還予原告，並自97年1月4日起至返還上開土地之日止，按年給付原告251,848元。
(三)原告又於95年5月15日受讓訴外人台中商銀就被告甲○○○所有坐落於彰化縣○○鄉○○段280、281、282、284、285及被告丁○○所有同地段第283地號土地（下稱系爭永興段六筆土地)之抵押權並已經完成登記在案，上開抵押權係於81年3月26日由被告甲○○○設定予台中商銀，被告乙○曾於本院95年度執字第10581號強制執行事件中，向本院陳報於該六筆土地上有締結租約，拍賣公告爰記載，系爭永興段六筆土地之所有人將之出租於被告乙○建造養殖池，租期自81年3月20日起至111年3月20日止，租金每年每公頃8萬元(下稱系爭永興段租約)，土地拍定後不點交等語。惟上述租賃契約書應係被告甲○○○為避免上開土地遭拍賣點交，始與被告乙○出於通謀虛偽意思表示所製作，此從被告甲○○○以上開土地設定抵押權予台中商銀行，有出具切結書載明抵押物並未出租等情，足見上開租賃契約應非真實。又上揭拍賣公告揭示之意旨已認被告丁○○所有之上開土地出租予被告乙○，是對於抵押權人即原告而言，被告乙○與丁○○間就上開系爭土地是否存有租賃關係乙節，確已致原告基於抵押權人之地位有受侵害之危險，雖被告丁○○具狀陳稱伊與被告乙○就土地並無租賃關係存在等語，然被告丁○○自取得土地所有權後，從未對被告乙○請求或起訴主張被告乙○無權占有系爭土地應予返還，益徵上述法律關係之存否並非明確，難謂原告基於上述抵押權人之地位全無受到侵害之危險。基上說明，原告為系爭永興段六筆土地之抵押權人，因在上述執行程序事件中有被告乙○提出土地租賃契約書主張就該些土地有租賃權，執行法院乃在拍賣公告中記載租約並為不點交之諭知，致上開抵押物無人應買，其拍賣底價一再下滑，終至無人應買流標，視為撤回強制執行之執行。由此可知，被告乙○是否就上開土地分別與現所有人即被告甲○○○或是被告丁○○存有租賃關係，抑或被告乙○就上開土地是否享有租賃權，對原告而言，存有極大之利害關係，原告自有提起本件消極確認訴訟藉以除去上述不利益之法律上利益。爰依法提起本訴，並聲明：確認被告乙○與甲○○○間就系爭永興段土地第280、281、282、284、285地號土地之租賃關係不存在；確認被告乙○與丁○○間就系爭永興段第283號土地之租賃關係不存在。
（四）對被告之抗辯則陳稱：原告買受系爭王功段六筆土地時，拍賣公告雖記載不予點交，但執行法院不予點交之決定，係因拍賣標的物於查封前已有第三人占有之故，非謂原告買受系爭土地後，仍受不點交之拘束而不得對占有人另訴提起返還所有物之訴訟。再依最高法院95年度台上字第521號判決要旨：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；固為民法第四百二十五條第一項所明定。但同條第二項復規定：前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。此項規定雖於八十八年四月二十一日修正公布（八十九年五月五日施行），依債編施行法第一條後段規定，固無溯及既往之效力。但上開規定，旨在以出租人出租後「讓與」租賃物所有權所生之法律關係為規範內容，寓有保障承租人及受讓人之意義。因此，不論在上開規定修正施行前、後成立之不定期租賃契約，苟在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，即有該條第二項規定之適用，非謂在修正施行前成立之未定期限租賃契約，在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，仍不適用該條第二項之規定。】之實務見解，可知被告甲○○○所有之上開系爭土地係於民法第425條修正後，始經拍賣轉讓予原告，自仍有修正後民法第425條第2項規定之適用，即被告乙○與被告甲○○○就系爭六筆土地上所成立之期間超過5年且未經公證之系爭王功段租約不能對原告主張繼續存在，原告基此法律規定，本得請求被告乙○返還土地並提起本訴以維權益，此乃法律上正當權利之行使，自無濫用權利或違反誠信原則之可言。至於拍賣公告前所載補償事宜，此專屬租賃契約當事人間之約定，承前所述，渠等之租約對原告既非繼續存在，原告自不受此約定之拘束，自無須附補償之責甚明。又系爭王功段六筆土地現由乙○在其上經營養殖業，當地交通運輸便捷，且鄰近土地均供作養殖用地，原告以申報地價年息百分之8計算年租金，換算為每月租金亦不過3萬3千餘元，甚者較一間商業店舖之月租金為低，相較該土地所生之養殖產值及獲致之營業利益，原告請求被告乙○應給付之損害賠償額應屬妥適。
三、被告乙○、甲○○○係聲明請求駁回原告之訴，答辯以：
（一）被告等相互間並無通謀虛偽意思表示存在，蓋所謂通謀虛偽意思表示，乃表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示與非真意之合意，始為相當，若僅一芳無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不得指為通謀而為虛偽意思表示，此有最高法院62年台上字第316號判例可資參照。本件被告乙○承租系爭王功段六筆土地30年，於土地上建造養殖池、養殖建築設施及機器設備，花費600餘萬元，除有土地租賃契約第4條第2項約定外，復有法院拍賣公告備註欄第六項記載資料可為佐證，足證該租賃契約，顯非不實。又原告所提前述被告甲○○○於設定抵押借款時出具之切結書上並未載有土地地號及日期，原告自無法為本件之任何有利證明。
（二）按權利之行使，不得以損害他人為主要目的，行使權利，履行義務，應依誠實信用方法，為民法第148條所明定，其真意係在限制權利人行使權利，不得專以損害他人為主要目的。又強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人，執行法院即係代債務人出賣之人，執行法院於拍賣公告載明之各事項暨備註事項，即係出賣人出賣拍賣物之條件，買受人同意該出賣人所提出之條件後，始為買受，即買受人與執行法院就買賣標的物及、價金及買賣條件，雙方之意思表示已趨於合致，從而原告投標購買系爭土地當時，必詳觀法院拍賣公告，該公告備註欄既載明系爭王功段租約土地之租期自78年8月20日起至108年8月20日止……，對於其建造之養殖建築設施及機器設備得要求債務人價購補償，土地拍定後均不點交等語，原告明知其情事，卻於標購後，以損害被告為主要目的，逕行訴請被告拆除地上物，不無權利濫用之情事。原告明知承租人遷還系爭土地時，出租人應價購補償，卻故意不先行協議價購補償，逕行訴請拆除地上物返還系爭土地，顯然違反誠實信用原則。
（三）又民法第425條第2項之規定，係於88年4月21日修正公佈，89年5月5日施行，按民法債編施行法第1條後段規定：
在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定，意即並無溯及既往之效力。則本件拍賣公告既已明載系爭王功段土地養殖池之租期自78年8月20日起至108年8月20日止，證明被告乙○承租系爭養殖池之時間係在民法第425條第2項修正之前，自不適用該修正後之法條，而應依同法第425條第1項之出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在之規定履行。況原告於標購時，既與出賣人達成買賣條件，即應遵守買賣契約之條件即拍賣公告所示：不點交及租期至108年8月20日止，不適用租期縮短為20年，況迄今尚未屆滿20年之租期，原告買受系爭土地應承受前手與承租人所訂立價購補償之約定，故原告之訴實無理由。
（四）至土地租金原應依拍賣公告載明租金為每年每公頃8萬元繼續履行，但此際國際性金融風暴，經濟蕭條，通貨緊縮，養殖業遭此打擊，經慘不忍睹，被告認租金應調降至每年每公頃50,000元為適當，況系爭養殖池位於偏僻鄉村之郊外，非在城市地區，故原告請求系爭養殖池按年給付251,848元顯然過高。
（五）原告於標購系爭土地時，既與執行法院就買賣標的物之價金及買賣條件達成合致，則原告自應依民法第425條第1項之規定遵守系爭租賃契約之約定，則原告提起確認被告乙○與甲○○○間就系爭永興段土地第280、281、282、284、285地號土地之租賃關係不存在，自無必要。
四、被告丁○○未於言詞辯論期日到場，惟據其提出之書狀則抗辯稱：伊於92年7月21日經由分割取得前述系爭永興段283號土地，伊無與被告乙○簽訂任何租賃契約，未收取乙○使用該土地之代價或租金，亦未經任何人告知土地上有何租賃契約存在。伊既已否認有此租賃關係，則原告對伊提起本件消極確認之訴，即無必要與實益等語。並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
五、兩造不爭執之事項：
(一)原告係自本院95年度執字第10581號清償債務強制執行事件拍賣程序中，標購得被告甲○○○所有系爭王功段六筆土地，並於97年1月4日完成所有權移轉登記，又上開執行事件拍賣公告上記載：「備註六、土地出租於第三人乙○建築養殖池，租期自78年8月20日起至108年8月20日止，租金每年每公頃土地80,000元，租約並約定第三人乙○於租期屆滿時應將養殖池現狀遷還，但對於其建造之養殖池建築設施及機器設備得要求債務人價購補償，土地拍定後均不點交。」
(二)原告於95年5月15日受讓訴外人台中商銀就被告甲○○○與丁○○所有上開永興段土地之抵押權並完成登記，上開抵押權係於81年3月26日由被告甲○○○設定予台中商銀。又被告乙○於本院95年度執字第10581號強制執行事件中，曾向本院陳報於上開永興段六筆土地上有締結租約，上開執行事件拍賣公告亦記載：「備註六、土地出租於第三人乙○建築養殖池，租期自81年3月20日起至111年3月20日止，租金每年每公頃土地80,000元，租約並約定第三人乙○於租期屆滿時應將養殖池現狀遷還，但對於其建造之養殖池建築設施及機器設備得要求債務人價購補償，土地拍定後均不點交。」
六、得心證之理由：
（一）查本件之首要爭執在於前述土地之租約關係是否存在？此原告雖提出被告甲○○○所簽章之切結書影本，主張內容載有立切結書人願遵守下列事項，其中第三項為所提出之抵押物目前未出租等句，而認被告乙○、甲○○○提出在卷之租賃契約書係通謀虛偽意思表示，被告對系爭土地並無租賃關係存在。惟經被告乙○、甲○○○否認，又本院核此切結書，屬銀行定型化之切結書，內容殆依附於其他文件，故抵押物為何物及切結日期均未記載，益以切結書原只係立書人單方之聲明，對涉及與他人關係之內容是否足信，本可置疑，原告復無提出其他積極證據可認被告間確無此租賃關係，顯難遽認原告之主張可採。況土地於查封時確有養殖池、機電等設施，此經本院依職權調閱前述執行卷宗核實，又其中系爭王功段六筆土地亦經本院法官會同兩造（被告丁○○未到）至現場勘明無訛，並請地政人員測繪如附圖，反徵被告乙○、甲○○○所辯土地出租為養殖用之租約關係存在容非無據，故原告所認被告間之租賃關係不存在尚未足採取。
（二）第二個爭執則為被告間之王功段租約，於原告受讓土地後，對原告是否繼續存在？此按民法第425條第2項之規定，係於88年4月21日修正公佈，89年5月5日施行，依民法債編施行法第1條後段規定：在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定，意即並無溯及既往之效力。且此法條之立法意旨，原在保障承租人之利益，雖經修訂，其修正理由為【一、第1項增列「承租人占有中」等文字，使買賣不破租賃之規定，僅適用於出租人於租賃物交付後，承租人占有中之情形，以保障第三人之權益。二、在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，爰增訂第二項。】，但保護承租人利益之立法原意未改，法律不溯既往之原則可貴，若承租人在修正前可合法取得之利益，當無為限縮解釋，反令其利益減縮或喪失之理。本院秉此，爰認原告所引最高法院95年度台上字第521號裁判要旨中所稱【不論在上開規定修正施行前、後成立之不定期租賃契約，苟在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，即有該條第二項規定之適用，非謂在修正施行前成立之未定期限租賃契約，在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，仍不適用該條第二項之規定。】，容係限縮了承租人之利益，亦即以「受讓」時點為適不適用買賣不破租賃之區隔，尚有害及已然於「訂約」時點可適用買賣不破租賃之承租人利益之嫌，故本院尚難認同此見解，是被告就系爭王功段租約，依民法第425條第1項之規定，對於原告仍繼續存在。
（三）綜上，原告先位聲明：被告乙○應將系爭王功段六筆土地上如附圖所示之魚池、堤岸、供電設備及磚造建物均予以拆除，並將上開土地返還予原告。並自97年1月4日起至返還上開土地止，按年給付原告402,956元，係無理由，應予駁回。
（四）因原告先位聲明已經本院駁回，本院應就備位聲明部分予以審究。惟按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限。前項情形，如得利用同一訴訟程序提起他訴訟者，審判長應闡明之；原告因而為訴之變更或追加時，不受第255條第1項前段規定之限制。」；「請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之。」，民事訴訟法第247條，第246條分別定有明文。查被告乙○與原告間繼續存在之租賃契約，為其間法律關係之基礎事實，原告非爭執契約之存在，只對存在期限慮與被告之認知尚有未合，則原告就此若認為自己之解釋正確，於契約期滿後，被告拒絕返還租賃物之情況下，即可提起返還租賃物之訴訟以資救濟，並無急於提前就此提起確認之訴之必要，故原告於此所提之確認之訴，尚不符民事訴訟法第247條之規定，應予駁回。且承上，兩造間之契約關係屆時如何，實難加以預測，則原告預請返還土地及預為請求損害賠償金，亦係無據而無必要，亦應駁回之。
（五）就系爭永興段土地部分，查此六筆土地目前並非強制執行案件之標的物，又其中被告丁○○所有之283地號土地，其已否認有出租之情事，核諸原告只係抵押權人，又非實行抵押權聲請執行中，容無即受確認判決之法律上利益可言，故原告聲明請求確認被告乙○與甲○○○間就系爭永興段土地第280、281、282、284、285地號土地之租賃關係不存在；確認被告乙○與丁○○間就系爭永興段第283號土地之租賃關係不存在，與民事訴訟法第247條得提起確認之訴之規定亦屬有間，應予駁回。
七、結論：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如
主文。中華民國98年2月27日
民事第二庭法官洪榮謙以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年2月27日
書記官王惠嬌