裁判字號：臺灣臺中地方法院89年訴字第1461號民事判決
裁判日期：民國89年10月13日
裁判案由：返還不當得利
臺灣臺中地方法院民事判決八十九年度訴字第一四六一號
原告乙○○訴訟代理人 劉瑩玲 律師被告龍邦建設股份有限公司設台中市○○路○段一六０之一號三六樓法定代理人甲○○訴訟代理人 林開福 律師右當事人間返還不當得利事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣伍拾萬零柒仟陸佰貳拾柒元，及自民國八十九年五月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二十分之十三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹拾陸萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如於假執行程序實施前以新臺幣伍拾萬零柒仟陸佰貳拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）七十六萬六千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依年利率百分之五計算之利息。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於民國八十五年十一月間向被告買受「龍邦登峰二一」編號Ｄ捌棟第15＋16之預售住宅乙戶，房地總價四百九十九萬元，兩造並於八十五年十一月二十九日所簽定預售買賣契約書。原告除給付定金十萬元外，並按期交付價款八十一萬六千元，共計九十一萬六千元。前揭「龍邦登峰二一」係於八十五年間開始預售，至八十八年底被告始通知交屋。然因八十八年九月間發生「九二一」大地震，中部地區之房屋嚴重受創。被告竟於八十八年十二月十八日以台中淡溝郵局第八八一九號函解除兩造之買賣契約，並沒收原告已繳之價金九十一萬六千元。
（二）被告以原告違約為由，沒收原告已繳價金九十一萬六千元，被告或將前揭預售契約第二十二條第二項規定：「買方違反第七條第二項：：之約定者，賣方得解除本契約，同時並沒收依房地總價款百分之二十計算之金額．
．．」為依據。然查：
１原告之所以違約，係因地震受創所致，其所為情有可原，應值寬量，被
告不應與故違契約者等同視之，而將原告所繳款項全部沒收。２兩造之定型化契約固約定原告不履行債務時，被告得沒收依房地總價款
百分之二十計算之違約金，惟違約金過高者，法院得減至相當數額，３倘原告於給付定金後旋即違約，則被告依法不過沒收十萬元之定金而已
，為何原告於履約一段時間後再違約，違約金即暴增為「房地總價款百分之二十計算之金額」？此約定顯然過高。就此，高雄地方法院七十九年度訴字第三○七二號判決，即認違約金應以定金之一點五倍計算較為恰當，原告認謹請鈞院將本件違約金減至十五萬元，逾此部分之金額七十六萬六千元，爰依不當得利之法律關係對被告提起本件訴訟。
（三）違約金之約定，雖不因契約之解除而同時消滅。惟依民法第二百六十條規定意旨推之，其因契約解除所生之損害，並不在違約金斟酌之列。是轉售可能跌價損失，重新出售之佣金、增值稅、代書費等未來可能遭受之損失，不得作為被告損失之依據。
（四）訴外人 劉雅茹 之付款情形與契約書所載不同，且被告所提皆為內部文件，其真實性亦值懷疑。再者，被告陳稱差價三十九萬元係因九二一地震及景氣低迷不振所致，此乃天災及大環境之不可抗力因素所造成，非可歸責於原告。至被告所提銷售房屋與訴外人劉雅茹另支出包櫃費用乙節，此乃被告與原告解除契約後之支出，並非因契約解除所生之損害。
三、證據：提出預售買賣契約書節本一件、繳款證明共二十九紙、存證信函一件及台灣高雄地方法院民事判決一件（均為影本）為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。並陳明如受不利判決請准供擔保免為假執行。
二、陳述：
（一）兩造於八十五年十一月二十九日就「龍邦登峰廿一」編號Ｄ捌棟第十五加十六樓房地簽訂預售買賣契約，約定總價款為四百九十九萬元。原告雖有給付定金、簽約金、開工金及部份期款共九十一萬六千元，惟自八十八年六月一日起即拒不繳納期款。是原告之違約，係早在九二一地震前即已發生，與該地震根本無關。
（二）按兩造所簽系爭「預售買賣契約書」第二十二條第二項：「買方（即原告）未按期繳款，經賣方（即被告）限期催繳仍未繳清時，賣方得解除契約，並沒收房地總價款百分之二十計算之違約金，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」之約定，其內容完全與內政部依消費者保護法第十七條之意旨於八十五年二月十六日以台（八五）內地字第八五七三六五四號函所公佈之「預售屋買賣契約書範本」之第二十二條第二項前段：「買方違反第七條第二款規定者（指買方未按期繳款，經限期催繳後仍未繳清者），賣方得沒收依房地總價款百分之二十計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」之內容相符；且系爭條款第一項同時亦約定賣方違約時之處理，即：「賣方違反第十二條第二款及第二十一條第一、二款規定者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地總價款百分之二十計算之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」，足見前開違約金之約定不僅兩造對等，且與內政部站在消費者立場所制定之「違約金條款」之內容相符。此外，台灣桃園地方法院所為八十六年度訴字第三十八號民事判決之見解亦同。查本件房地之總價為四百九十九萬元，其之百分之二十為九十九萬八千元，而原告所繳之價金僅九十一萬六千元，尚未逾上開金額，故被告依前揭約定將之全部沒收，自屬有據。
（三）被告因原告違約不買，須重行出售系爭房地所受之差價損失、遲延利息損失，及花費之代銷報酬等損失為計七十九萬八千三百七十三元。爰說明如后：
１差價損失：
兩造買賣系爭房地之總價額為四百九十九萬元，而被告因原告違約不買而於八十九年五月十五日以總價四百六十萬元重行出售予訴外人劉雅茹，則被告因此所受差價損失即為三十九萬元。
２遲延利息損失：
按原告應於接獲被告書面繳款通知單七日內自行向被告指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期支票如數一次繳清，如原告未繳清期款或已繳之票據無法兌現，自通知繳納之七日期限屆滿翌日起算已逾十五日時，原告應加付『按逾期期款部份每日萬分之五計算』之遲延利息，於補繳期款時一併繳付被告。另被告於辦理本約房地產權移轉登記前得以書面通知原告於七日內配合簽署貸款有關文件、辦理貸款一切相關手續、預立各項取得貸款或委託撥付貸款之文件及與貸款同額之本票交付被告。
．．如原告未於通知繳納之七日期限內配合辦理，自期限屆滿之翌日起算已逾十五日時，原告應『依貸款金額計算每日萬分之五之遲延利息』於辦理貸款手續當日以現金一次給付與被告，此為兩造間預售買賣契約書第七條第一款、第二款，第十八條第一款所明定。惟查原告自開工後第二十六個月至第三十個月期款均遲不繳納（每期應繳一萬四千元，共七萬元），貸款部份亦拒不配合辦理對保，屢經被告函催，均置之不理，不得已，被告乃於八十八年十月十二日以存證信函催告原告依約履行，惟原告仍置之不理，則迄至同年十二月十八日被告合法解約之日止共六十六日，計被告因原告遲不按時繳款所生之約定遲延利息損失為十三萬三千九百八十元，即（14000X5+0000000）X0.0005X66=133980。
３包銷及包櫃報酬：
兩造簽約當時，被告係將系爭房地交由代銷公司全權銷售，代銷報酬為實際銷售金額百分之三．五七五，即十七萬八千三百九十三元（0000000X3.575﹪=178393；溢價部份代銷公司取得四成，即九萬六千元（0000000-0000000X40﹪=96000。亦即被告出售系爭房地予原告時，共支出代銷報酬二十七萬四千三百九十三元予代銷公司。
（四）綜上，被告因原告違約不買至少所受之實際損失即已達七十九萬八千三百七十三元，尚有其他損失難以估列，徵之違約金之性質與目的，本件應無沒收金額過高之情事可言。
（五）投資興建房屋與廣告、行銷房屋係完全不同之專業，被告公司雖為一上市公司，然此與被告公司所從事之業務無關。被告公司乃一從事投資興建房屋之建設公司，並非廣告及行銷公司。被告委託包銷公司銷售之銷售率，確已達四成以上，即已銷金額為0000000000元，已占約定總銷金額0000000000元之百分之四八．七，則被告以銷售率四成以上之標準（即以實際銷售金額百分之三點五七五）計算已支付之代銷費用，自與事實相符。
（六）債權人於債務不履行而得請求損害賠償時，必須證明損害之發生及損害額之多寡，始能請求，然而此種舉證，不惟困難，且易引起糾紛，因之當事人為避免上述之困難及糾紛計，乃預先將賠償額約定，一方面確保債務之履行，一方面如不履行時，其損害賠償亦屬簡單易行。申言之，債權人只要證明有債務不履行之事實，則不必證明損害之發生及損害額之多寡，即可請求。由此可知，被告公司就「損害之發生」及「損害額之多寡」並無舉證之義務，且原告亦不得證明未生損害，或實際損害額較少於賠償預定額，而請求免其賠償或減額賠償，否則又何須為違約金之約定？又法院得酌減違約金之前提，乃約定之違約金額過高。
三、證據：提出申報開工證明一件、內政部函暨「預售屋買賣契約書範本」一件、台灣桃園地方法院八十六年訴字第三八號判決摘錄一件、與訴外人劉雅茹之不動產買賣契約書一件、包銷合約書一件、包櫃合約書一件、銷售資料表一件、會計傳票四件及發票三件（以上均為影本）為證。
理由
一、本件原告起訴主張原告於八十五年十一月間向被告買受「龍邦登峰二一」編號Ｄ捌棟第十五樓加十六樓之預售住宅乙戶（下稱系爭房地），房地總價四百九十九萬元，並於八十五年十一月二十九日所簽定預售買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。原告除給付定金十萬元外，並按期交付價款八十一萬六千元，共計九十一萬六千元。被告竟以原告違約為由，於八十八年十二月十八日解除兩造之買賣契約，並依據系爭買賣契約第二十二條第二項規定，沒收原告已繳之上開價金。惟原告之所以違約，係因九二一地震受創所致。而違約金之約定，雖不因契約之解除而同時消滅。惟依民法第二百六十條規定意旨推之，其因契約解除所生之損害，並不在斟酌之列。是系爭房地轉售之差價損失，重新出售之佣金、增值稅及代書費等損失，不得作為被告損失之依據。再者，系爭買賣契約為定型化契約，其固約定原告不履行債務時，被告得沒收依房地總價款百分之二十計算之違約金，惟違約金過高者，法院得減至相當數額。依據台灣高雄地方法院七十九年度訴字第三○七二號判決，認違約金應以定金之一點五倍計算較為合理，原告認本件違約金應減至十五萬元，逾此部分之金額七十六萬六千元，爰依不當得利之法律關係對被告提起本件訴訟。被告則以兩造於八十五年十一月二十九日就系爭房地簽訂系爭買賣契約。原告僅九十一萬六千元，自八十八年六月一日起即拒不繳納期款。是原告之違約，係早在九二一地震前即已發生，與該地震根本無關。系爭買賣契約第二十二條第二項規定，原告未按期繳款，經被告限期催繳仍未繳清時，得解除契約，並沒收房地總價款百分之二十計算之違約金之約定，其內容完全與內政部依消費者保護法第十七條之意旨於八十五年二月十六日以台（八五）內地字第八五七三六五四號函所公佈之「預售屋買賣契約書範本」之第二十二條第二項前段之內容相符；且上開條款第一項同時亦約定賣方違約時之處理。此外，台灣桃園地方法院所為八十六年度訴字第三十八號民事判決之見解亦同。查系爭房地之總價為四百九十九萬元，其之百分之二十為九十九萬八千元，而原告所繳之價金僅九十一萬六千元，尚未逾上開金額，故被告依前揭約定將之全部沒收，自屬有據。再者，被告因原告違約不買，須重行出售系爭房地所受之差價損失、遲延利息損失，及花費之代銷報酬等損失為至少為七十九萬八千三百七十三元。徵之違約金之性質與目的，本件應無沒收金額過高之情事可言。況債權人於債務不履行而得請求損害賠償時，乃預先將賠償額約定，債權人只要證明有債務不履行之事實，則不必證明損害之發生及損害額之多寡，即可請求。依據系爭買賣契約已預先約定賠償之金額，被告就「損害之發生」及「損害額之多寡」並無舉證之義務等語置辯。
二、原告起訴主張其於八十五年十一月間向被告買受系爭房地，房地總價四百九十九萬元，並簽定系爭買賣契約，原告計九十一萬六千元價金。惟被告竟以原告違約為由，於八十八年十二月十八日解除兩造之買賣契約，並依據系爭買賣契約第二十二條第二項規定，沒收原告已繳之上開價金等事實。業據原告提出之預售買賣契約書、繳款證明及存證信函等件為證，復為被告所不爭執，原告上開主張，堪信為真實。
三、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益減少違約金，民法第二百五十條第一項及第二百五十一條分別定有明文。又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，同法第二百五十二條亦有明文。又是否相當須依一般客觀事實、社會經濟情況及當事人所受損害，債權可得享受之一切利益為衡量標準，最高法院四十九年台上字第八０七號、五十一年台上字第一九號分別著有判例。原告主張其所以違約，係因九二一地震受創所致。且依民法第二百六十條規定意旨推之，因契約解除所生之損害，並不在違約金斟酌之列。是系爭房地轉售之差價損失，重新出售之佣金、增值稅及代書費等損失，不得作為被告損失之依據。依據台灣高雄地方法院七十九年度訴字第三○七二號判決，法院認違約金應以定金之一點五倍計算較為合理，為此請求應將本件違約金減至十五萬元，逾此部分之金額七十六萬六千元，被告應依不當得利之法律關係返還與原告等語，並提出台灣高雄地方法院民事判決為憑。被告抗辯稱原告自八十八年六月一日起即拒不繳納期款。是原告之違約，係早在九二一地震前即已發生，與該地震根本無關。系爭買賣契約第二十二條第二項規定，原告未按期繳款，經被告限期催繳仍未繳清時，得解除契約，並沒收房地總價款百分之二十計算之違約金之約定。系爭房地之總價為四百九十九萬元，其之百分之二十為九十九萬八千元，而原告所繳之價金僅九十一萬六千元，尚未逾上開金額，故被告依約定將之全部沒收，自屬有據。再者，被告因原告違約不買，須重行出售系爭房地所受之差價損失、遲延利息損失，及花費之代銷報酬等損失為至少為七十九萬八千三百七十三元。徵之違約金之性質與目的，本件應無沒收金額過高之情事可言等語。查兩造所簽訂之系爭買賣第二十二條第二項：「買方（即原告）未按期繳款，經賣方（即被告）限期催繳仍未繳清時，賣方得解除契約，並沒收房地總價款百分之二十計算之違約金，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」核其性質應屬民法第二百五十條第一項之損害賠償總額之預定，是就違約金是否過高，應就被告主張解除契約時，因原告不履行債務所受之損害、所失之利益衡量之。茲就被告主張部分析述如次：
（一）遲延利息損失部分原告應於接獲被告書面繳款通知單七日內自行向被告指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期支票如數一次繳清，如原告未繳清期款或已繳之票據無法兌現，自通知繳納之七日期限屆滿翌日起算已逾十五日時，原告應加付『按逾期期款部份每日萬分之五計算』之遲延利息，於補繳期款時一併繳付被告。另被告於辦理本約房地產權移轉登記前得以書面通知原告於七日內配合簽署貸款有關文件、辦理貸款一切相關手續、預立各項取得貸款或委託撥付貸款之文件及與貸款同額之本票交付被告。．．如原告未於通知繳納之七日期限內配合辦理，自期限屆滿之翌日起算已逾十五日時，原告應『依貸款金額計算每日萬分之五之遲延利息』於辦理貸款手續當日以現金一次給付與被告，此為系爭買賣契約第七條第一款、第二款及第十八條第一款所約定。因原告自開工後第二十六個月至第三十個月期款均遲不繳納（每期應繳一萬四千元，共七萬元），貸款部份亦拒不配合辦理對保，屢經被告函催，均置之不理，被告乃於八十八年十月十二日以存證信函催告原告依約履行，惟原告仍置之不理，則迄至同年十二月十八日被告合法解約之日止，合計六十六日，是被告因原告遲不按時繳款，受有約定遲延利息損失為十三萬三千九百八十元，即（14,000元X5期+3,990,000元）X0.0005（日息）X66天=133,980元。
（二）包銷及包櫃報酬部分兩造簽訂系爭買賣契約時，被告將系爭房地交由代銷公司全權銷售，代銷報酬為實際銷售金額百分之三點五七五，計十七萬八千三百九十三元（0000000元X3.575﹪=178393元；溢價部份代銷公司取得四成，即九萬六千元（0000000元-0000000元X40﹪=96000元）。亦即被告出售系爭房地予原告時，共支出代銷報酬二十七萬四千三百九十三元（000000元+96000元）予代銷公司等事實，業據被告提出之包銷合約書、包櫃合約書、銷售資料表、會計傳票等件為證。因被告係投資興建房屋之公司，與廣告、行銷房屋係完全不同之專業範疇，是被告公司將系爭房地交由代銷公司全權銷售，為銷售房屋所必要之行為，其因此所支付之包銷及包櫃報酬，應屬必要之費用。
（三）差價損失部分兩造買賣系爭房地之總價額為四百九十九萬元，而被告因原告違約不買而於八十九年五月十五日以總價四百六十萬元重行出售予訴外人劉雅茹，則被告因此所受差價損失即為三十九萬元等事實，固據被告提出之不動產買賣契約書及發票等件為憑。惟依民法第二百六十條規定意旨推之，因契約解除所生未來可能遭受之損害，並不在審酌違約金之範籌。從而，轉售可能之跌價損失，自不得作為被告之損失計算（參照最高法院八十六年度台上字第一○八四號判決）。
（四）綜上所陳，本院審酌目前社會經濟狀況、原告違約之情況及被告所受損害情形，認被告依據系爭買賣契約第二十二條第二項規定，依約沒收已繳納之價金，其約定之違約金顯屬過高，本院認為原告應給付之違約金應減至四十萬八千三百七十三元（133,980元+274,393元）為相當。
四、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。原告已給付之價金為九十一萬六千元，本院認原告應給付之違約金為四十萬八千三百七十三元，既如前述，是逾越違約金之部分，即五十萬七千六百二十七元，揆諸前揭說明，係無法律上之原因而受利益，致原告受損害者，被告自應返還該部分之金額。
五、綜上所論，原告依據不當得利之法律關係，請求被告給付五十萬七千六百二十七元萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即八十九年五月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即屬正當，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應予併駁回。
七、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條判決如主文。
中華民國八十九年十月十三日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法官林洲富右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中華民國八十九年十月十三日~B法院書記官