裁判字號：臺灣臺北地方法院98年重訴字第407號民事判決
裁判日期：民國99年03月24日
裁判案由：返還價金
臺灣臺北地方法院民事判決98年度重訴字第407號原告甲○○訴訟代理人 陳淑芬 律師
陳曉祺 律師被告聯邦商業銀行股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 賴盛星 律師上列當事人間返還價金事件，本院於民國99年2月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國95年6月9日向被告以總價款新台幣(下同)830萬
元，購買坐落於臺北市○○區○○段三小段2地號土地上之建物地下二層(建號：中山段三小段5293，建物門牌：臺北市○○○路○○○號地下二層)之房地，包含置於其上共16個機械停車位，以及同段5302建號之共用部分。被告公司之人員並告知原告此16個停車位所佔之約70餘坪面積皆是被告之權利範圍，其中公共設施部分之50餘坪面積亦已有分管，為被告所得支配之範圍，並向原告表示原告買受後確實得以繼續作為機械停車位之用途支配使用。原告因信賴被告為知名金融機構及標榜出售16個機械停車位合法產權之廣告內容，故不疑有他，而與被告簽約購買，並已付清830萬元之買賣價金。詎料，原告向被告所購買之前揭16個機械停車位，竟係違法設置，而於97年9月間遭人以違章設置檢舉，並經台北市政府強制拆除完畢，目前現場則僅剩下拆除後所遺留之大坑洞。原告除無法對該等機械停車位為使用收益外，尚須支付回復原狀之龐大費用，因而受有鉅大損害。因被告所出售系爭停車位全為違章建築，且已遭到舉報拆除，顯然存有滅失或減少其通常效用及契約預定效用之瑕疵，被告已構成民法第227條之不完全給付。又此瑕疵無法修復，被告實已構成民法第226條給付不能之情況，原告自得援民法第256條及第359條主張解除契約。原告曾委由永然聯合法律事務所以
(97)(10)然法一字第0657號函告知被告上開情事，並請其前來協商，惟雙方仍未獲共識，嗣原告已再委由永然聯合法律事務所於98年3月30日寄發台北古亭郵局第656號存證信函主張解除兩造間之買賣合約，被告亦已於98年3月31日收受前揭信函。兩造間之買賣契約既已解除，依民法第259條第2款之規定，被告應返還原告買賣價金830萬元，及自其收受解除契約信函之翌日即98年4月1日起算利息。
㈡再者，系爭停車位現場僅剩下拆除後所遺留之大坑洞，致原
告需支出回復原狀之費用，目前原告已支出20,880元施做隔屏，此為原告所受之損害。另原告本已以每個車位平均每月3,800元之價格將系爭停車位出租，然自97年9月遭拆除後，原告已無法繼續對於系爭車位使用收益，故自97年10月起至98年3月31日原告解除契約之意思表示到達被告之日止，原告共受有六個月之租金損害共計364,800元，此為原告之所失利益，爰依民法第227條第2項之規定，請求被告負賠償責任。
㈢並聲明：㈠被告應給付原告8,300,000元，及自98年4月1日
起至清償日止，依年利率5%計算之利息。㈡被告應給付原告385,680元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，依年利率5%計算之利息。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭契約第1條約定：「買賣標的：不動產標示及其權利範
圍：已登記者應以土地建物登記簿登載之面積為準。」，其中土地標示部分載「臺北市○○區○○段三小段2地號，面積413平方公尺，權利範圍792/10000」，建物標示為「建號0000○○○區○○○路○○○號地下二層，建物面積87.37平方公尺，備註公設5302」，另「車位標示」則載「本停車位為地面（上、下）第＊＊＊層，編號第＊＊＊號車位□機械式停車位□平面式停車位」等空白方式為表示，因停車位標示內並未記載停車位之編號及停車位之數量，系爭停車位自不在系爭契約之買賣標的範圍內。
㈡系爭契約第8條第3款約定：「本契約標的之產權過戶，不包
括未經合法登記之土地及定著物，買方不得請求賣方協助其取得佔有或其他一切權利。」，於「特約事項」約定：「一、賣方應於交屋時保持機械車位可正常運作，鐵板圍籬拆除。二、本標的現況係為16個機械車位，買方已全部知悉。雙方約定以簽約時現況交屋，使用登記之相關規定及日後之使用，買方應自行處理，概與賣方無涉。」，則被告於交屋時保持系爭停車位可正常運作，鐵板圍籬拆除，即屬已依約履行。依本件系爭建物登記謄本記載，其登記之主要用途為「商業用」，並非登記為停車空間，及臺北市政府都市發展局
97年8月28日函之附件，其右上方「違建位置」欄載「其他：防空避難室一般零售業」，是原告於簽訂系爭契約時，明知系爭停車位並非合法設置，系爭契約之建物不能作為停車位使用，依民法第355條第1項規定，被告未擔保系爭停車位不被拆除。此外，被告於系爭契約內僅約定現況為16個機械停車位，被告僅承諾於交屋時保持機械車位可正常運作，鐵板圍籬拆除，未保證系爭停車位無遭拆除之虞，原告未進一步向主管機關查詢系爭停車位是否有遭折除之危險，屬有重大過失，被告不負擔保責任。
㈢系爭停車位並非合法設置之事實，於兩造簽訂系爭契約前即
已存在，且系爭契約為特定物之買賣，縱使系爭停車位屬系爭契約範圍且被告依法應負瑕疵擔保責任，因被告業已依約將系爭契約標的之所有權移轉登記予原告並已交付予原告占有使用，即應優先適用民法第354條以下之規定，而無適用民法第227條不完全給付規定之餘地。又物之出賣人所負瑕疵擔保責任之範圍，以該買賣之物依第373條之規定危險移轉於買受人時，是否有滅失或減少其價值之瑕疵，或有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵為準，倘於該物交付與買受人時，並無民法第354條第1項規定之情事者，出賣人不負瑕疵擔保之責任，買受人即無從依民法第359條規定主張解除該買賣契約，查系爭契約之房地於95年7月6日移轉所有權登記在原告之名下，而系爭停車位係於97年9月間遭人以違章設置檢舉，並經臺北市政府強制拆除完畢，足證被告將前開房地移轉及交付予原告當時，並無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵存在，則原告依民法第359條規定解除系爭契約並請求被告返還其價金，顯屬無據。
㈣本件原告請求賠償損害，其中請求回復原狀之費用20,880元
部分，原告提出沅豊裝璜設計有限公司之請款單為憑，惟其業主載「甲○○小姐的妹妹何二小姐」，縱可認係損害，仍難認係原告所受之損害。另依原告所提承諾書，其車位編號為18，縱可認原告有出租系爭停車位之事實，充其量僅一個停車位，且其出租人為 何紀瑜 ，出租期間為自96年7月1日起至97年6月30日止，不能據此認原告受有364,800元之損害等語資為抗辯。
㈤並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造曾於95年6月9日簽訂不動產買賣契約書，由原告向被告
買受坐落於臺北市○○區○○段○○號土地上之建物地下二層（建號為中山段3小段5293，建物門牌：臺北市○○○路○○○號地下二層）之房地，買賣價金為830萬元。原告就上開買賣價金，其中尾款700萬元，係向被告辦理抵押貸款，並將系爭不動產設定最高限額840萬元之第一順位抵押權予被告。
㈡依據系爭買賣契約第1條約定「買賣標的：不動產標示及其
權利範圍：已登記者應以土地建物登記簿登載之面積為準。」其中土地標示部分記載「臺北市○○區○○段3小段2地號面積413平方公尺，權利範圍792/10,000」、建物標示「建號0000○○○區○○○路○○○號地下二層，建物面積87.37平方公尺，備註公設5302」。另車位標示則載「本停車位為地面（下、上）第﹡﹡﹡層，編號第﹡﹡﹡車位□機械式停車位□平面式停車位」。
㈢系爭不動產原設置之16個機械停車位，遭人以違章設置檢舉後，經臺北市工務局強制拆除完畢。
㈣原告前委請律師以（97）（10）然法一字第0657號函告知停
車位遭拆除並請被告前來協商。嗣於98年3月30日寄發臺北古亭郵局第656號存證信函主張解除買賣契約。
㈤系爭買賣契約第8條其他約定第3款約定「本契約標的之產權
過戶，不包括未經合法登記之土地及定著物，買方不得請求賣方協助其取得占有或其他一切權利。」，另特約事項約定「一、賣方應由交屋時保持機械車位可正常運作，鐵板圍籬拆除。二、本標的現況係為16個機械車位，買方已全部知悉。雙方約定以簽約時現況交屋，使用登記之相關規定及日後之使用，買方應自行處理，概與賣方無涉。」。
四、原告主張因被告所出售系爭停車位全為違章建築，且已遭到舉報拆除，顯然存有滅失或減少其通常效用及契約預定效用之瑕疵，被告已構成民法第227條之不完全給付。又此瑕疵無法修復，被告實已構成民法第226條給付不能之情況，原告自得援民法第256條及第359條主張解除契約，依民法第259條第2款之規定請求請求返還已受領之價金830萬元，並依民法第227條第2項之規定請求被告賠償385,680元云云，被告則以前揭情詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠系爭16個機械停車位是否為買賣契約之標的。㈡原告主張被告所出售系爭停車位全為違章建築，且已遭到舉報拆除，顯然存有滅失或減少其通常效用及契約預定效用之瑕疵，而主張解除契約，請求返還已受領之價金，並請求損害賠償，有無理由。經查，系爭契約第1條買賣標的雖於建物標示欄載明建物之建號、門牌、面積、權利範圍與基地坐落，而於同條之車位標示項目並未任何記載，然就系爭不動產買賣契約之特約事項另記載：「二、本標的現況係為16個機械車位……」等約定，有原告提出之不動產買賣契約書影本乙份在卷可稽（見本院卷第14頁），是系爭買賣契約之買賣標的應為包含16個機械車位之建物及其坐落土地，系爭停車位自屬本件買賣標的之範疇，合先敘明。次查，系爭不動產買賣契約書特約事項約定「一、賣方應由交屋時保持機械車位可正常運作，鐵板圍籬拆除。二、本標的現況係為16個機械車位，買方已全部知悉。雙方約定以簽約時現況交屋，使用登記之相關規定及日後之使用，買方應自行處理，概與賣方無涉。」，有原告提出之不動產買賣契約書影本乙份在卷可佐（見本院卷第14頁），足見兩造間就機械停車位部分之買賣係約定以簽約時之現況交付，且就被告之交付義務之內容約定為：被告以保持系爭停車位可正常運作、鐵板圍籬拆除之情況交屋，至於使用登記之相關規定及日後之使用由原告自行處理，明文排除被告就系爭車位相關使用登記之合法性風險。再參諸證人 高文秀 於99年1月6日庭訊時證稱：「有跟仲介說因為是變相使用，所以價錢比較便宜」（見本院卷第122頁）等語，核與我國一般於交易當事人均知悉物品已具瑕疵之風險（如風漬物、水漬物、展示品出清）時，其價格通常較一般交易價格為低之情形相符，是堪認原告以830萬元買受本件買賣契約之標的，應無滅失或減少其價值之瑕疵之情形，且該等系爭車位未登記而有合法性之風險，既已於反映於價格中，該等風險即屬契約內容之一部分，亦難認有何不完全給付之情形。再查，系爭契約建物之現況為16個機械式停車位而非供一般民眾居住使用之建物，原告欲購入本件買賣標的用於投資，衡情已較通常人買受房屋附設停車位之交易情形更能注意交易標的車位之相關情形。況兩造並於第8條特約事項欄有明文記載：「使用登記之相關規定及日後之使用，買方應自行處理，概與賣方無涉。」等字句，原告並於該欄位處加蓋印章，就系爭停車位之權利義務以及相關風險自當有所了解，則原告稱被告出售系爭停車位時，並未告知系爭停車位係違法設置，系爭契約中亦完全未提及此事，顯係故意不告知瑕疵云云，尚無可採。是原告依民法第359條規定解除系爭契約，請求被告返還其價金，並請求損害賠償，亦屬無據。
五、綜上，本件系爭停車位雖屬系爭契約之買賣標的，惟兩造於系爭契約中已有特別約定，且被告業依該特別約定為給付，並無不完全給付或給付不能之情形，是原告依民法第256條及第359條之規定主張解除契約，並無理由。從而，原告提起本件訴訟，依民法第259條第2款之規定請求被告返還已受領之價金8,300,000元，及自98年4月1日起至清償日止，依年利率5%計算之利息；並依民法第227條第2項之規定請求被告給付385,680元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，依年利率5%計算之利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國99年3月24日
民事第三庭法官郭美杏以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國99年3月24日
書記官馮姿蓉