臺灣臺南地方法院88年度訴字第847號民事判決

裁判字號：臺灣臺南地方法院88年訴字第847號民事判決

裁判日期：民國89年05月10日

裁判案由：拆屋交地

臺灣臺南地方法院民事判決八十八年度訴字第八四七號
原告乙○訴訟代理人 蘇精哲 律師複代理人 王正嘉 律師
鄭銘仁 律師被告丙○○○住台
甲○○住共同訴訟代理人 陳郁芬 律師複代理人 蘇文奕 律師右當事人間請求拆屋交地事件，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告丙○○○應將坐落於台南市○○區○○段第五八三地號內，如附圖Ａ部分面積七十點八平方公尺，即門牌號碼台南市○○區○○路六段六四二巷三六號地上物拆除，並將土地返還予原告。
（二）被告甲○○應將坐落於台南市○○區○○段第五八三地號內，如附圖Ｂ部分面積八十六點零八平方公尺，即門牌號碼台南市○○區○○路六段六四二巷三二號地上物拆除，並將土地返還予原告。
（三）被告丙○○○應給付原告新台幣（下同）壹拾玖萬參仟零玖拾貳元，及自民國（下同）八十八年十二月二十二日之準備書狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（四）被告甲○○應給付原告貳拾參萬肆仟柒佰陸拾柒元，及自八十八年十二月二十二日之準備書狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：
（一）緣原告為坐落於台南市○○區○○段第五八三地號，面積四三０點０八平方公尺土地之所有權人。被告丙○○○未經原告同意，擅自在系爭第五八三地號土地內，無權占用面積七十點八平方公尺如附圖Ａ部分之土地，建築門牌號碼為台南市○○區○○路六段六四二巷三六號地上物，被告甲○○亦未經原告同意，擅自在系爭第五八三地號土地內，無權占用面積八十六點零八平方公尺如附圖Ｂ部分之土地，建築門牌號碼台南市○○區○○路六段六四二巷三二號地上物。被告等無權占有系爭土地，並在其上興建地上物，經原告以郵局存證信函限期令被告拆屋還地，惟被告等均置之不理，原告自得依民法第七百六十七條規定，請求被告等拆除其上建物，並將無權占用之土地返還予原告。
（二）按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採」，最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例著有明文。查被告等無權占用系爭土地，獲有相當於租金之不當得利，爰依法請求被告等返還五年之不當得利之數額各如訴之聲明所載。
（三）對被告答辯之陳述：㈠原告於本件拆屋還地案件起訴時，已聲明請求不當得利，惟數額部分聲明
保留，嗣檢具系爭土地地價證明及不當得利計算式，核算出被告各應返還之不當得利，依民事訴訟法第二百五十六條第二款之規定，擴張訴之聲明，請求被告返還不當得利，且該項聲明之擴張應不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，應予准許。
㈡按中國人重土安遷，向來認為有土斯有財，對於土地之買賣往往是一家，
或甚至是一族之大事，土地買賣之過程必定十分重視且正式，土地之買賣通常均訂立書契，甚或委託地方公正人士參與見證。然被告僅空言辯稱，系爭土地由原告之母出售予被告甲○○之祖母（即被告丙○○○之婆婆），卻遲遲提不出任何有關土地買賣之契據，足見被告所辯不實，再者，被告提出地價稅繳納收據，企圖以此證明雙方間有出售土地之事，辜不論原告是否繳納地價稅與被告是否有權使用系爭土地無關，縱然被告曾因居住於該地，代原告收受了系爭土地之地價稅繳款通知，而代原告繳交地價稅，亦不得以此即認為有權使用系爭土地，或認為原告之母即有出售系爭土地於被告之甲○○之祖母（即被告丙○○○之婆婆）之事實，蓋原告早年即搬離該地，常年居住在外地，不曾返回該處，以致於未能接獲納稅通知及查知被告無權占用土地之事實，被告或有可能為避免原告查知其無權占用土地之事實，故於接獲繳稅通知時，即代原告繳納，則此乃被告個人之考量，要難以此即證明系爭土地有出售之事。再被告所聲請傳喚之證人黃和平、 黃金松 及 黃樵桐 等人既未曾親自見聞被告與原告之祖母或婆婆就系爭土地是否確實有買賣之事實，僅道聽塗說此事，自與證人之證據性不符，要難以渠等聽聞而來之證述，為不利於原告之認定。
㈢兩造在原告提起本件拆屋還地訴訟之前，確實曾經過三次協商，然協商之
目的並非如被告所稱商討土地過戶問題，而是商討被告等如何以及何時自動拆屋還地。其第一次協商，被告方面破口大罵，雙方不歡而散；第二次協商時，被告等人來到原告家中，表示願意價購系爭土地，希望原告開價，原告之妻表示四百五十萬元始願意出售，雙方再度不歡而散；第三次協商時，由原告及原告女兒、女婿、以及嗣後跟來之原告三弟 黃續 參加，黃續曾表示：「你說當初你們向我媽媽買地，為何沒有契約？如果真的有買地，怎麼會當時不登記，到現在才來說」，原告乙○聽到此話，曾跳起來說：「沒有這回事」，後來因發現被告等人私藏錄音機，暗中錄音，雙方又再次不歡而散。故被告所辯，黃續曾揚言：「當初要讓你們辦登記，是你們自己不辦理」等語，顯係斷章取義，且不當曲解黃續之語意，而被告辯稱原告當時在場亦不否認，也非事實。
㈣被告丙○○○於八十八年六月二日開庭時辯稱：「我婆婆向原告母親買地
，但沒有證人及買賣契約」，嗣被告於八十八年十二月二十二日答辯續狀則又改稱，交易時間距今已有數十年之久，買賣讓渡證明已不復存在，其前後說詞不符，啟人疑竇，按土地買賣如此重大之事件，怎會沒有證人，至少也應該有土地代書代為書寫買賣契約以及辦理過戶事宜，被告辯稱土地買賣沒有證人，實與常理有違，又以被告對於民國六十五年地價稅繳款書如此妥善保存，舉輕明重，比地價稅繳款書更為重要之土地買賣契約書更為妥善保存才是，豈有「不復存在」之理？除非是根本就沒有所謂的土地買賣，當然也就不會有買賣契約書。故被告所辯長輩購買土地之說，不過為其避免拆屋還地之盾詞，實不足為採。
㈤被告二人為避免其竊佔原告土地之事東窗事發，每每於收到地價稅單後即
予以繳納，以避免因稅金未繳，原告受法院強制執行之通知，而發現被告竊佔土地之事，且被告以每年繳交區區數百元之地價稅，以換得不讓原告發現被告竊佔土地之事，而得平安使用系爭土地一整年，對於被告而言，有利而無害，何樂而不為，故被告以此辯稱土地確實有買賣之事，顯不適當。
三、證據：提出土地登記謄本一件、存證信函影本一件、照片六紙為證，並聲請傳訊證人 陳美慧 、 陳美女 、 劉慧川 。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）本案系爭土地固登記為原告所有，惟於四十一、二年間，系爭土地即由原告之母 黃陳宿 出售予被告甲○○之祖母（即被告丙○○○之婆婆） 黃陳丹 ，用以興建門牌號碼為「台南市安南區學甲寮一０五號之一」之房屋，供被告及其家人居住迄今，惟因買受人不諳法律，買賣當時未辦理移轉登記，又因交易距今已有數十年之久，買賣讓渡證明已不復存在，惟買賣關係確實存在，且上開買賣之經過事實亦為原告所深知，蓋以：
㈠系爭土地現有門牌「台南市○○區○○路六段六四二巷三六號」之房屋，
其門牌號碼原為「台南市安南區學甲寮一０五號之一」，其後乃因門牌整編，始變更為「台南市○○區○○路六段六四二巷三六號」。而被告黃登雄之母黃陳丹向原告之祖母黃陳宿買受系爭土地後，旋即於土地上興建門牌「台南市安南區學甲寮一０五號之一」之房屋，並與被告丙○○○一家人於四十二年十一月二十日遷入居住，遷入當時，原告乙○即居住於毗鄰之「台南市安南區學甲寮一０六號」地址，與被告一家人生息相聞，當不可能不知被告家人正於系爭土地上蓋屋居住，倘被告等人確係無權占用系爭土地，原告豈可能坐視不理，並任由被告一家人居住其上四、五十年？㈡再者，本件被告均為忠厚老實之純樸鄉民，絕無無故強佔他人土地之可能
，系爭土地易主後，固未辦理土地所有權移轉登記，惟自被告家人買受系爭土地後，原告即不再繳交每年應納之地價稅，而由被告負責繳納，系爭土地倘非屬被告所有，則被告於尚須領取政府救濟金始得生活之情況下，又何苦數十年來按期繳交應係地主始負繳交義務之地價稅，而原告卻毋須繳納分文，足徵被告等確曾買受系爭土地。
㈢尤其，原告於提起本件訴訟前，兩造尚曾邀同地方公正人士協助本案之處
理，當時，原告亦不否認兩造間確有買賣關係存在，甚至履履揚言：「當初要讓你們辦登記，是你們自己不辦理」等語，有參與協商之證人 黃平和 、黃金松等人可為證明，且系爭土地坐落地之學東東里長黃樵桐，世居該地，與兩造均相熟識，對地方事務均甚明瞭，對本件買賣之經過亦多有聽聞，益證兩造間確有買賣關係存在，被告等並非無權占用系爭土地。
（二）又原告為訴之追加請求被告返還不當得利，因有礙被告之防禦及訴訟之終結，原告不同意。
（三）系爭土地於買賣當時未立即辦理移轉登記，嗣延宕多年後，土地公告價值較買賣之初翻揚數倍，以致移轉所須之相關稅費高達近百萬元，近年來，原告初雖不反對配合辦理土地之移轉登記，然而卻要求被告等須負擔所有之契稅、土地增值稅、代書費等相關費用，始願意配合辦理土地之移轉登記事宜。
而本案被告為政府列案在冊之低收入戶，平日僅依靠領取政府之救濟金過活，於唯一賴以居住之房屋破舊不堪都無力翻修之情況下，更遑論負擔鉅額之移轉登記稅費，從而延宕迄今，仍無法辦理系爭土地之移轉登記，然則被告等人固未登記為所有權人，惟被告本於買賣關係，合法占有使用系爭土地，並無無權占有或不當得利之情，原告身為出賣人之繼承人，本應容忍被告占有使用系爭土地。
三、證據：提出戶籍謄本影本二件、地價稅繳款單影本數紙、台南市安南區公所中低收入戶證明書影本一件為證，並聲請傳訊證人黃平和、黃金松、黃樵桐、 黃秋豆 。
理由
甲、程序方面：
一、原告起訴狀訴之聲明原請求被告二人拆屋還地，於起訴狀繕本送達被告甲○○之前、送達被告丙○○○之後，追加聲明請求被告二人返還不當得利，被告二人固表示不同意，惟查被告甲○○部分，因原告係於訴狀送達被告甲○○之前即為訴之追加，依民事訴訟法第二百五十五條第一項前段之規定，自為法之所許，又被告丙○○○部分，因原告於起訴時即於訴狀內載明「被告等無權占用土地所受不當得利部分，其請求暫予保留」等語，並於本院八十八年六月二日第一次開庭審理時即具狀聲明請求被告二人返還不當得利，繕本並當庭交由被告丙○○○簽收，是原告追加此部分之聲明，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第二百五十五條第一項後段之規定，應予准許。
二、原告於具狀追加請求被告返還不當得利時，聲明係請求被告丙○○○應給付原告十七萬二千四百三十三元、被告甲○○應給付原告十四萬七千八百元，並均自訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，於上開追加起訴狀繕本送達被告後將訴之聲明變更為被告丙○○○應給付原告十九萬三千零九十二元、被告甲○○應給付原告二十三萬四千七百六十七元，並均自訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，核屬擴張應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第二百五十六條第二款規定，應予准許。
乙、得心證之理由：
一、本件原告起訴主張其為坐落於台南市○○區○○段第五八三地號土地之所有權人，被告丙○○○、甲○○均未經原告同意，在上開土地內，分別無權占用面積七十點八、八十六點零八平方公尺之土地，建築門牌號碼為台南市○○區○○路六段六四二巷三六號、三二號之地上物達數十年，原告因早年即搬離該地，常年居住在外地，不曾返回該處，以致於未能及早查知被告無權占用土地之事實，亦不知該地之地價稅由被告代繳情事，為此爰依民法第七百六十七條規定，請求被告等拆除其上建物，並將無權占用之土地返還予原告，且被告等無權占用系爭土地，獲有相當於租金之不當得利，爰並依法請求被告等返還五年之不當得利云云；被告則以：系爭土地於四十一、二年間即由原告之母黃陳宿出售予被告甲○○之祖母（即被告丙○○○之婆婆）黃陳丹，用以興建門牌號碼為「台南市安南區學甲寮一０五號之一」(後經門牌整編為台南市○○區○○路六段六四二巷三六號)之房屋，供被告及其家人居住迄今，然因買受人不諳法律，買賣當時未辦理移轉登記，又因交易距今已有數十年之久，買賣讓渡證明已不復存在，惟被告遷入當時，原告乙○即居住於隔壁，不可能不知被告家人正於系爭土地上蓋屋居住，倘被告等人確係無權占用系爭土地，原告豈可能坐視不理，並任由被告一家人居住其上四、五十年？且被告家人買受系爭土地後，原告即不再繳交地價稅，而由被告負責繳納，系爭土地倘非屬被告所有，則被告於尚須領取政府救濟金始得生活之情況下，又何苦數十年來按期繳交地價稅，又原告於提起本件訴訟前，兩造曾邀地方公正人士協助本案之處理，當時原告亦不否認兩造間確有買賣關係存在，甚至履履揚言：「當初要讓你們辦登記，是你們自己不辦理」等語，資為抗辯。
二、查原告主張台南市○○區○○段第五八三地號土地登記其為所有權人，現由被告丙○○○、甲○○在該土地上分別占用面積七十點八、八十六點零八平方公尺，建有門牌號碼為台南市○○區○○路六段六四二巷三六號、三二號之地上物之事實，為被告所不爭執，並有土地登記謄本一件附卷可稽，復有台南市安南地政事務所派員測量後製作之複丈成果圖在卷可憑，是原告此部分之主張堪信為真實。然被告以系爭土地早於四十一、二年間，即由原告之母黃陳宿出售予被告甲○○之祖母（即被告丙○○○之婆婆）黃陳丹為由，主張被告係本於買賣關係，合法占有使用系爭土地等語，此雖經原告否認，惟查：現今坐落系爭土地上之門牌號碼為台南市○○區○○路六段六四二巷三六號房屋於門牌整編前，其門牌號碼為「台南市安南區學甲寮一０五號之一」，該屋興建於系爭土地上已數十年之久，被告及其家人於四十二年十一月二十日遷入居住，遷入當時，毗鄰之「台南市安南區學甲寮一０六號」房屋即為原告設籍地等情，有被告提出之戶籍謄本影本二件附卷可稽，且為原告所不爭執，則倘被告係無權占用系爭土地建屋居住，原告怎可能長達數十年均不知情復未加干涉？雖原告對此陳稱係因其早年外出在外，且與兄弟相處不是很好，所以沒有回去，不知土地被占用云云，然一人於四十餘年之時間均未曾返回祖厝及自己所有之土地看望，已頗匪夷所思，況原告又陳稱因其兄弟都住系爭土地附近，其以為地價稅都由其兄弟在繳，因其與兄弟相處不好，所以也沒回去問，不知地價稅是被告繳的云云，則原告既與其兄弟相處不好，其怎可能以為其兄弟會為其土地代繳地價稅，而數十年未曾發覺地價稅均係由被告在繳納？是原告之陳述顯然前後矛盾，有違經驗法則，堪認係設詞掩飾其早已知悉系爭土地為原告使用之事實，其所陳自不足採信。再系爭土地之地價稅自四十餘年以來均係由被告在繳納，業據被告提出地價稅繳款單影本數件為證，且被告為中低收入戶，亦有台南市安南區公所中低收入戶證明書影本一件在卷可憑，衡情若非被告所言買賣土地之情屬實，被告當不會在自己已經濟拮据之情況下，仍代原告繳納系爭土地之地價稅，而未曾通知原告。再兩造於訴訟前曾針對此事件進行協調，當時參與協調之證人黃平和證稱：「甲○○和黃秋豆（被告丙○○○之女兒）要求我去調解，問雙方到底有無買賣，甲○○稱有，乙○之弟 黃金魚 要求被告再付一筆錢給乙○，當時乙○是委託黃金魚夫婦和我協調，當時乙○沒有去，是黃金魚承認有買賣。」等語，又證人黃金松證稱：「黃平和去協調二次沒有成立，第三次是黃平和叫我到他家和乙○、黃金魚夫婦、乙○之兒子協調，黃金魚稱當初要 黃必平 （丙○○○之丈夫）去登記，他也不去，就是因有買賣才要黃必平去登記。」等語（均見八十八年十二月二十二日之言詞辯論筆錄），是由上開證人之證詞，益徵被告抗辯系爭土地已於四十一、二年間由原告之母黃陳宿出售予被告甲○○之祖母（即被告丙○○○之婆婆）黃陳丹等語屬實。雖原告否認上開證人證述協調之經過為真實，並聲請傳訊證人陳美慧證稱：「我三叔黃續說，當初如果有買賣的話，當事人為何不去登記」云云，以圖證明原告於協調當場曾否認有買賣契約存在，惟證人陳美慧為原告之女兒，其證詞難免有偏頗原告之虞，難以採為有利於原告之認定。綜上，被告抗辯之事實，堪信為真實。
三、按「系爭房屋就令如上訴人所稱，係因上訴人出國往加拿大經商，故僅交其母某氏保管自行收益以資養贍，並未授與處分權，但某氏既在上訴人提起本件訴訟之前死亡，上訴人又為某氏之概括繼承人，對於某氏之債務原負無限責任，以民法第一百十八條第二項之規定類推解釋，應認某氏就該房屋與被上訴人訂立之買賣契約為有效，上訴人仍負使被上訴人取得該房屋所有權之義務，自不得藉口某氏無權處分，請求確認該房屋所有權仍屬於己，並命上訴人回復原狀。」最高法院三十九年度台上字第一０五號著有判例。查系爭土地既已於四十一、二年間由原告之母黃陳宿出售予被告甲○○之祖母（即被告丙○○○之婆婆）黃陳丹，則倘黃陳宿於出售土地時業經原告授與處分權，原告自應負出賣人之責任，被告占用系爭土地有正當之權源，固不待言，縱使原告並未授與處分權予其母黃陳宿，黃陳宿即擅自無權處分該地予黃陳丹，惟黃陳宿既已於原告提出本件訴訟之前死亡，原告又為黃陳宿之概括繼承人，對於黃陳宿之債務原負無限責任，揆諸前開說明，應認黃陳宿與黃陳丹間所訂之買賣契約為有效，原告仍負有使被告（即買受人黃陳丹之繼承人）取得該地所有權之義務，而不得藉口黃陳宿為無權處分，訴請被告拆屋還地，及請求被告給付占用系爭土地所獲取相當於租金之不當得利之賠償金。
四、從而，原告本於民法第七百六十七條、第一百七十九條之規定，請求被告拆屋還地，及給付原告五年之相當於租金之不當得利與遲延利息，為無理由，應予駁回。
丙、結論：本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年五月十日
臺灣臺南地法院民事第三庭~B法官葉惠玲右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年五月十日~B法院書記官李珍瑩