臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 97年度羅簡字第31號
原 告 溫哥華社區管理委員會
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 林世超 律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間給付管理費事件，本院於民國97年9月4日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告給付原告新台幣壹拾貳萬貳仟肆佰元，及自民國九十六年十
一月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告新台幣壹萬捌仟元，及自民國九十七年七月三日
起至清償日起止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國九十七年四月起，按月給付原告新台幣叁仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項得假執行，第三項於每屆滿一月得假執行。但
被告如以新台幣壹拾肆萬零肆佰元為原告供擔保後，得免為假執
行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按「當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅
者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其
訴訟以前當然停止。」、「聲明承受訴訟，應提出訴狀於受
訴法院，由法院送達於他造。」，民事訴訟法第170條、第
176條定有明文。經查，本件原告起訴後，其法定代理人已
由 謝卉蓁 變更為丁○○，並經原告具狀聲明由丁○○承受本
件訴訟，且據提出宜蘭縣羅東鎮公所民國97年4月7日羅鎮工
字第0970005817號函在卷可稽，經核與前開規定相符,應予
准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張
或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25
5條第1項第3款定有明文。本件原告起訴請求：被告應給付
原告新台幣（下同）122,400元，及自支付命令送達之翌日
起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於審理中擴
張聲明請求：㈠被告應給付原告122,400元，及自支付命令
送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡被
告應給付原告18,000元，及自民事準備二狀繕本送達被告翌
日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告應自
97年4月起，按月給付原告3,000元（參見本院卷第152頁）
，依前揭法條之規定，於法自無不合。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告為屬於溫哥華社區，門牌號碼宜蘭縣○○鎮
○○街○○○巷21、22號（整編前為羅莊街50之20、21號，以
下並簡稱系爭房屋）兩戶房屋之所有權人。系爭房屋為兩間
內部打通之房屋，並坐○於○鎮○○段1030之19、20地號兩
筆土地，與其他社區住戶均係坐落於一筆土地之情形不同，
可知系爭房屋應視為兩戶，並應由被告繳納兩戶之管理費。
又依溫哥華社區住戶大會及管理委員會（以下簡稱管委會）
議決，89至91年管理費為每月每戶1,200元，92至94年每月
每戶為1,400元，95年以後每月為1,500元。被告先前繳納89
年1月至6月份之管理費，均按兩戶繳納，惟自89年7月起至
96年6月底，被告即主張因其兩戶內部打通，應以一戶計算
，而僅繳納113,400元一戶之管理費，短繳113,400元。又自
96年7月起至9月份3個月應繳納之管理費為9,000元，尚未
繳納。依公寓大廈管理條例第10條第2項：「共用部分、約
定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員
會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有
之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權
人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其
費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」
之規定，原則上住戶應按其共有之應有部分比例計算之，如
另經區分所有權人會議或另有規約，則從其規定。自89年起
，原告管委會會議及社區住戶大會議決，一致認為被告應以
兩戶計算管理費用，並追討以前未繳交之管理費用，故被告
應繳納兩戶之管理費。迭經原告催告，被告均予拒絕，為此
，訴請判命：㈠被告應給付原告122,400元，及自支付命令
送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡被
告應給付原告18,000元，及自民事準備二狀繕本送達被告翌
日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告應自
97年4月起，按月給付原告3,000元。㈣願供擔保請准宣告假
執行等語。
二、被告則以：被告所居住之溫哥華社區為獨門獨戶之透天厝，
並非公寓大廈，每戶之土地及建物所有權為全部，並非持分
，應無區分所有之情形，原告援引公寓大廈管理條例第10條
第2項之規定，難認有據。又被告於85年間向建商購買溫哥
華社區房屋時，為兩棟打通為一戶，並非兩戶打通，樓梯只
有一只，向來水電費單皆各只一張。系爭房屋為宜蘭縣○○
鎮○○段○○○號一個建號，建物所有權狀亦只有一張，不能
說坐落於兩筆土地上即為兩戶，並應繳納兩戶之管理費。又
依據系爭房屋使用執照之記載，其平面圖及面積顯示，室內
配置之樓梯僅有一只，房屋結構亦無法分割為兩戶，不應論
以兩戶。至於何以會出現22號之門牌號碼，實為戶政單位之
疏失所致，如今已向戶政單位申請將22號門牌辦理註銷登記
，並經註銷在案。另原告主張管委會及社區住戶大會議決管
理費之繳交，乃按所有之坪數計算云云。事實上，本社區每
戶土地所有權坪數差距甚大，而且尚有10戶以上建物所有權
有兩個建號，管委會卻依然以每戶每月1,500元收費，亦並
未依管委會會議議決「依坪數計算」之結論收取，竟對被告
要求繳交兩戶之管理費，原告顯然是選擇性收費。且自89年
7月起至96年6月止，被告每月均按時支付本戶之管理費，社
區前管委會也接受被告僅一戶之事實。至於原告主張，被告
89年1月至6月之管理費係繳交兩戶乙節，被告並不知情，當
時被告係委託訴外人 宋純 代繳，因而造成重複繳納，被告繳
交一戶管理費已有數年，期間均未向被告請求，應已同意被
告為一戶。如今，經遴選後之管委會自96年7月起竟斷然拒
收本戶之管理費，被告遂於97年5月16日至本院提存96年7月
至97年4月份之管理費15,000元。並答辯聲明：駁回原告之
訴。
三、原告主張，被告為屬於溫哥華社區系爭房屋之所有權人，又
系爭房屋係坐○於○鎮○○段1030之19、20地號兩筆土地上
。另溫哥華社區自89年至91年管理費每月每戶為1,200元，
自92年至94年每月每戶為1,400元，95年以後每月每戶為1,5
00元。被告先前繳納89年1月至6月份之管理費，均按兩戶繳
納，自89年7月起至96年6月底，即僅按一戶繳納計113,400
元之管理費等情，業據提出存證信函及回執、照片、系爭房
屋之建物謄本、建物測量成果圖、土地登記謄本、區分所有
權人名冊、會議紀錄為證，被告亦未爭執，堪信為真實。
四、原告復主張，被告所有之系爭房屋應按兩戶計收管理費乙節
，則為被告所否認，並以前詞為辯。則本件應審酌之爭點厥
為：㈠溫哥華社區有無公寓大廈管理條例之適用？㈡系爭房
屋應以一戶或兩戶計算管理費？
（一）被告辯稱，該社區係各自獨立使用之建物，應無公寓大廈
管理條例條例之適用云云。按「公寓大廈：指構造上或使
用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部
分之建築物及其基地。」，固為該條例第3條第1款明文界
定。惟該條例第53條亦有規定，多數各自獨立使用之建築
物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分
性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。而本
社區為各別之獨立使用戶，並經建商即金台北建設股份有
限公司（以下簡稱金台北公司）撥付管理基金至管委會委
員之帳戶內，其費用作為支付公共區域消耗物品、公共水
電等用途。又該社區設有社區公共使用之通道、社區警衛
等設施，有宜蘭縣羅東鎮公所檢送本院，該社區經准予報
備成立管理組織之卷宗可參（見該卷內區分所有權人會議
紀錄）。足認溫哥華社區雖無共用部分、專有部分持分之
建築物及基地，但仍屬於該條例第53條所定之「集居地區
」，就公共設施之使用與管理，應得準用公寓大廈管理條
例之規定至明。管理費之用途在支應公共設施之使用與管
理，亦應在準用之列。
（二）按公寓大廈管理條例第10條第2項：「共用部分、約定共
用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會
為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有
之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有
權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔
。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規
定。」之規定，原則上區分所有權人應按其共有之應有部
分比例計算之，如另經區分所有權人會議或另有規約，則
從其規定。經查，兩造對於溫哥華社區之管理費，依規約
及社區住戶大會（相當於區分所有權人會議），應以「戶
」作為計算管理費之單位數等情，為兩造所不爭執（參見
本院卷第153頁）。惟有爭執者在於系爭房屋應以一戶或
兩戶計算？經查：
⑴原告雖主張，自89年起，原告之管委會會議及住戶大會均
議決被告應以兩戶計算管理費用，且迭經催繳等情，並據
提出會議紀錄為證，且有證人甲○○於本院結證屬實。惟
前揭該條例所謂「依規約及區分所有權人會議」之決定，
應係指住戶管理費收費之一般標準，應非指得就特定住戶
之房屋應以一戶或兩戶計算為決定。若非如此解釋，將造
成其他區分所有權人或住戶以議決或表決方式，決定特定
區分所有權人或住戶應如何繳費之不公平情形，原告此部
分之主張，難認公允。原告又主張，系爭房屋是分別坐落
於兩筆土地上，且依區分所有權人名冊，系爭房屋亦記載
為兩戶，故可知系爭房屋原即為兩戶等情，經參酌前揭溫
哥華社區經准予報備成立管理組織卷宗內之區分所有權人
名冊，系爭房屋經記載為序號B2、B3，區分所有權人共50
人，區分所有權比例為兩個50分之1，復依溫哥華社區住
戶會議出席紀錄之簽名記錄，被告亦分別以2個人次，分
別簽名於B2、B3之姓名欄位，固為真確。惟被告所屬之溫
哥華社區係屬集居地區，其所有之土地與其他住戶並無專
有部分及共有之應有部分之明確區隔，有系爭房屋之建物
登記謄本、宜蘭縣○○鎮○○段1030之19、20地號土地登
記謄本為徵，區分所有權名冊上所謂「區分所有權比例」
，實無足為判準，亦尚難僅因被告曾簽署2個住戶人次，
即認被告之管理費應以兩戶計算，原告此部分之主張，亦
非妥當。
⑵至兩造均提出系爭房屋門牌號碼之編釘過程，以為有利於
己之解釋。而有關系爭房屋門牌號碼編釘及整編經過為：
羅莊街156巷21、22號，於97年6月15日以前為羅莊街52之
20、21號。於85年間初編，於87年間整編，再於94年7月4
日行政區域調整，前開兩戶於整編前即已編釘。又宜蘭縣
羅東鎮戶政事務所於85年間編釘時，乃依建商即金台北公
司之申請編釘為52之20號，其後因當時52之20、21號房屋
分屬羅群段1030之19、20兩筆地號土地，且依當時房屋實
際結構之故，保留有52之21號門牌，以避免日後因房屋結
構改變造成增編上之困擾等情，有宜蘭縣羅東鎮戶政事務
所97年5月13日羅鎮戶字第0970001102號函所附之門牌證
明書各1紙、97年5月28日羅鎮戶字第0970001229號所附編
釘門牌申請書、建造執照、新建房屋門牌編訂（釘之誤）
名冊等為徵（參見本院卷第70頁以下、第108頁以下）。
又被告嗣於97年5月16日向宜蘭縣羅東鎮戶政事務所申請
註銷156巷22號門牌，有被告所提出之申請書為證（參見
本院卷第95頁）。而宜蘭縣羅東戶政事務所確依被告之申
請，於97年6月13日將156巷22號之門牌註銷，亦有97年6
月13日羅鎮戶字第0970001336號函在卷供證（參見本院卷
第133頁）。足認門牌號碼之編釘會視戶政管理及住戶使
用之需求而定，其可以隨行政作用之目的、功能及當事人
之需求更迭之。故門牌號碼數雖可作為戶數之判斷參考，
但實非必然之判準，本院亦認無從逕自以系爭房屋門牌號
碼編釘及整編作為管理費計算之標準。
⑶所謂之「戶」，於客觀之意義，可解為大門；於抽象之意
義，即可解為家人，若採取客觀之意義，系爭房屋具有2
只大門，自應以兩戶計算；但若採取抽象之意義，系爭房
屋供被告一家人居住，即應以一戶計算。被告雖復提出宜
蘭縣政府97年6月9日府建管字第0970071759號函，即被告
向縣政府查詢溫哥華社區使用執照之棟戶數時，縣政府表
示，系爭房屋係「一棟一戶」設計，勿須再辦理使用執照
變更等語（參見本院卷第131頁）為論據。但此係自使用
執照是否需申請變更之角度解釋一戶之意義，實難逕自採
納為有利於被告之見解。本院認為，參酌公寓大廈管理條
例第10條第2項前段原則按「共有之應有部分比例」分擔
管理費之意旨，所占持分比例較大者，應負擔較高額之管
理費，乃管理費分擔之主要原則。又因倘完全按照持分比
例分擔，又易造成因各住戶持分比例之細微差距，於收取
管理費時之複雜度，故而以規約或區分所有權人會議為微
觀調控，惟若遇有爭議，仍應循「按照持分比例」之原則
性解釋為之，又在集居地區無從彰顯持分比例時，其建物
所占面積列為判準，應未乖違「按照持分比例之原則」，
亦較符合公平原則，並較接近該條例之立法目的：系爭房
屋之總面積為369.36平方公尺，樓層最大面積為104.58
平方公尺，依被告所提出住戶中除系爭房屋外建物面積最
大者為193.27平方公尺，樓層最大面積為54.15平方公尺
（參見本院卷第89、270頁）。若按被告所提出應加計附
屬建物及共有部分之抗辯計算，則系爭房屋之面積為390.
92平方公尺，除系爭房屋外建物面積最大者則為237.75平
方公尺，其餘建物加計後則在193.32至237.75平方公尺之
間，有被告所提出各建物之建物登記謄本在卷可稽。系爭
房屋之面積確實大出許多，且平均大致已達其他建物兩倍
之多，以兩戶計算其管理費，應較符合公平原則，並較接
近該條例之立法目的，是應認原告之主張，為可採信。
⑷被告另以給付管理費之意思，將96年7月至97年4月份之管
理費15,000元提存於法院以代給付（參見本院卷第100頁
），然原告並不同意被告之計算方式，且迭經催繳。復依
前所述，被告僅以一戶計算管理費，亦不符合清償之本旨
，難認已生清償效力，故此部分之清償，應不予扣除，附
此敘明。
五、從而，系爭房屋之管理費應以兩戶計算，被告之抗辯難認有
理由，原告請求：㈠被告應給付原告122,400元，及自支付
命令送達翌日即96年11月16日起至清償日止，按年息百分之
5計算之利息。㈡被告應給付原告18,000元，及自民事準備
二狀繕本送達被告翌日即97年7月3日起至清償日止，按年息
百分之5計算之利息。㈢被告應自97年4月起，按月給付原告
3,000元，於法有據，應予准許。
六、本件係簡易訴訟所為被告敗訴之判決，自應依職權宣告假執
行；惟本於衡平原則，亦依職權宣告，許被告為原告供擔保
後，得免為假執行。
叁、本件訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 97 年 9 月 18 日
臺灣宜蘭地方法院羅東簡易庭
法官郭淑珍
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，
同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應
於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附
繕本）。
書記官林竹根
中 華 民 國 97 年 9 月 22 日