裁判字號：臺灣臺北地方法院98年重訴字第149號民事判決
裁判日期：民國98年09月25日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣臺北地方法院民事判決98年度重訴字第149號原告丙○○訴訟代理人 蔡信章 律師被告甲○○
乙○○○上列二人共同訴訟代理人 吳妙白 律師上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國98年9月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行聲請均駁回訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國97年6月6日經由訴外人即仲介 林宗德 向被告購買所有坐落於台北市○○路○段○○○巷○號2樓之房地（其中建物部分所有權人為被告乙○○○，買賣價金為新台幣《下同》117萬元，土地部分所有權人為被告甲○○，買賣價金為468萬元，以下簡稱系爭房地）。詎料原告於97年7月4日交屋後竟發現客廳、主臥室、次臥室及陽台等處之天花板等處鋼筋裸露，且客廳上方平頂鋼筋斷裂銹蝕及水泥塊嚴重脫落，旋將前揭重大瑕疵告知被告，並於97年7月9日向訴外人立鋼國際工程股份有限公司－中和實驗室（以下稱立鋼公司）申請鑑定系爭房屋混凝土含氯量，嗣經立鋼公司於97年7月12日函知系爭房屋確有混凝土含氯量過高，原告隨即於97年8月11日以台北古亭郵局第1874號存證信函通知被告，原告又於97年8月8日申請台北市土木技師公會鑑定，嗣經台北市土木技師公會於97年9月12日函知系爭房屋混凝土含氯量過高。原告旋即向台北市萬華區公所調解委員會申請於97年10月21日調解，惟調解不成立。原告乃於97年10月24日以97信律字第1024號律師函通知被告解除契約並催告被告於文到7日內返還系爭房地之買賣價金。嗣為求慎重，原告再以97年11月
7日以民事起訴狀繕本及97年12月25日民事陳報狀繕本通知被告解除契約，惟被告迄今仍置若罔聞。被告明知系爭房屋為海砂屋，卻故意隱瞞致原告受有損害，自應負損害賠償之責，爰依民法第259條第1、2款、第354條第1項及第359條前段規定，請求被告分別返還買賣價金及法定遲延利息，並依民法第260條、第184條第1項及第18
5第1項之規定，請求被告連帶賠償仲介費、登記費用、契稅、保險費、鑑定費用、拆除費及攝影費等共計746,
961元之損害及遲延利息。
（二）並聲明：⑴被告乙○○○應給付原告117萬及自97年7月
5日起按週年利率百分之5計算之利息。⑵被告甲○○應給付原告468萬及自97年7月5日起按週年利率百分之5計算之利息。⑶被告應連帶給付原告746,961元暨自起訴狀繕本送達之翌日起按週年利率百分之5計算之利息。⑷願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下列情詞置辯：
（一）被告乙○○○所有之系爭房屋於74年9月17日建築完工由建商交屋後，即與被告甲○○目前所居住之6樓房屋同時裝潢，由被告甲○○胞弟居住迄今，至97年6月6日本件房地買賣時已為23年屋齡之中古屋，上開裝潢始終未變更，被告根本不知裝潢天花板上之頂層樓板情況，且被告居住該棟大樓6樓之裝潢亦使用至今無改變，被告居住該棟大樓迄今從未聽聞有原告所主張海砂屋之情形，系爭房屋及所在大樓房屋從無被政府機關通知為海砂屋情事。而依兩造簽訂之不動產買賣契約書第10條第6項約定「本買賣標的按定著物現況交屋。」，既然買賣雙方已約定按系爭建物現況交屋，顯然買賣雙方已合意房屋出賣人即被告乙○○○就系爭房屋不負物之瑕疵擔保責任。故原告以系爭房屋氯離子偏高主張房屋出賣人之被告乙○○○及土地出賣人即被告甲○○應負瑕疵擔保責任云云，顯有未合。況被告甲○○係土地出賣人並非房屋出賣人，對於房屋自無瑕疵擔保責任可言，附此敘明。
（二）原告提出之立鋼公司及台北市土木技師公會之二份檢測文件，均僅就樑取樣，未就柱取樣，取樣點僅三處，取樣數量太少，取樣位置靠近侵蝕剝落處，且未表明其鑽心取樣之深度，採樣有所偏不符一般氯離子檢測標準程序，且系爭房屋為23年屋齡之老舊房屋，上揭二份文件以87年新拌混擬土之氯離子含量為依據，亦失公允，是該二份檢測文件之檢測結果並不足採。再者，上開二份文件雖載明氯離子含量過高，然並未因此認定系爭房屋為海砂屋情事，乃原告擴大解釋系爭房屋為海砂屋，而請求返還買賣價金，亦有未合，縱使被告乙○○○應負瑕疵擔保責任，依民法第359條但書規定，若因氯離子過高即解除契約，對出賣人顯失公平。
（三）原告買受系爭房地後，旋即於97年7月3日將系爭房地設定最高限額抵押權予華南商業銀行股份有限公司，存續期間至127年7月2日止，該期間內原告不得任意終止契約，而請求塗銷該抵押權設定登記。是原告已不能回復原狀而無法返還原物，依民法第262條規定，原告之解除權消滅。又設若原告解除權並未因此消滅，則被告依民法第26
1條規定準用第264條之規定，主張原告應塗銷上開抵押權登記並回復移轉登記而為同時履行抗辯權。
（四）系爭房屋之氯離子含量，於兩造買賣契約成立時即已存在，被告因已裝潢而不知天花板樓板情形，並無刻意隱瞞，且被告乙○○○依買賣契約第10條第6項約定按現況交屋，已屬依債之本旨而為給付，並無侵權行為及債務不履行情事，原告請求被告給付損害賠償，自有未合。又被告甲○○出售之土地並無債務不履行情事，亦無權利或物之瑕疵情事，原告請求被告甲○○賠償746,961元，同屬無理由；再者，原告所稱給付買賣仲介費65萬元與一般買方支付之仲介費價金1%不合，上開買賣仲介費、保險費、試驗費、鑑定費、攝影費等並非系爭房屋氯離子過高所致之損害，從而原告請求被告連帶賠償為無理由等語。
（五）答辯聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵被告如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造簽訂系爭房地之不動產買賣契約書，原告以117萬元向被告乙○○○買系爭房屋，以468萬元向被告甲○○買受系爭土地。
（二）系爭房地於97年7月2日移轉登記予原告，並於97年7月
4日點交。
（三）原告在系爭房地設定710萬元最高限額抵押權。
（四）被告已收受97年8月11日台北古亭郵局第1874號存證信函、97年9月25日蔡信章律師函、97年10月24日之97信律字第1024號律師函。
（五）原告於97年12月25日以民事陳報狀解除系爭買賣契約。
四、得心證理由：原告主張向被告購買系爭房地，於交屋後發現客廳、主臥室、次臥室及陽台等處之天花板等處鋼筋裸露，且客廳上方平頂鋼筋斷裂銹蝕及水泥塊嚴重脫落，旋將前揭重大瑕疵告知被告，經立鋼公司及台北市土木技師公會鑑定系爭房屋混凝土含氯量數值過高，原告乃通知被告解除契約並催告被告返還買賣價金，被告明知系爭房屋為海砂屋，卻故意隱瞞致原告受有損害，自應負損害賠償之責，爰依民法第259條第1、2款、第354條第1項及第359條前段規定，請求被告分別返還買賣價金及法定遲延利息，並依民法第260條、第18
4條第1項及第185第1項之規定，請求被告賠償原告所受損害及遲延利息等情，為被告所否認，並以上開情詞置辯，則本件兩造首應審究者厥為：（一）系爭房屋是否為海砂屋？（二）原告解除系爭房地之買賣契約是否合法？（三）若原告解除契約合法，則原告請求被告返還買賣價金並依侵權行為請求賠償，是否有理由？（四）被告以原告解除契約必須回復系爭房地之移轉登記並塗銷710萬元最高限額抵押權登記，是否有理由？茲分項析述如后：
（一）系爭房屋是否為海砂屋？
1、所謂「海砂屋」，係為民間一般之用語，非屬正統之學術概念，在學術界、主管機關及土木、結構業界係以房屋之混凝土氯離子含量超過設計環境條件下之中國國家規範值為判定標準。易言之，社會一般民眾泛稱之「海砂屋」其意即在於房屋混凝土之氯離子含量超過國家標準之規範值。倘建物預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量過高時，會造成鋼筋容易鏽蝕，混凝土強度降低，易造成水泥塊剝落之情事，房屋之耐用年限，亦因此減短。至有關預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量，於83年7月22日前固無規範，然經濟部標準檢驗局之前身經濟部中央標準局已於83年7月22日修訂「新拌預拌混凝土國家標準」規定，預拌混凝土之氯含量容許值為0.6㎏/m3以下，復經經濟部標準檢驗局於87年6月25日修正該國家標準為0.3㎏/m3以下。按建築物應用之各種材料及設備規格，除中國國家標準有規定者從其規定外，應依建築技術規則之規定為之，為建築技術規則第4條所明定。故有關鋼筋混凝土氯離子含量之標準，當以經濟部標準檢驗局所公布之國家標準為據。本件系爭房屋係由被告於97年7月4日交付原告，其氯離子含量是否超過標準，自應以經濟部標準檢驗局87年6月25日修正公布之0.3㎏/m3以下為判斷基礎。
2、本件原告於97年7月4日取得系爭房屋之占有後，因發現鋼筋裸露及水泥塊脫落等情狀，旋即於97年7月9日及97年8月8日委請立鋼公司及台北市土木技師公會檢測系爭房屋混凝土氯離子含量，兩機構各別採樣3處，測試結果分別為：入門右側客廳樑每立方米1.765公斤、入門左側廚房旁房間樑每立方米2.16公斤、客廳頂版剝落混凝土每立方米8.223公斤、客廳樑鑽心取樣每立方米1.719公斤、房間樑鑽心取樣每立方米1.649公斤、主臥室樑上鑽心取樣每立方米1.835公斤，均超過前述經濟部標準檢驗局87年6月25日修正公布之0.3㎏/㎡以下之標準，此有原告所提立鋼公司硬固水泥砂漿及混凝土中水溶性氯離子含量試驗報告及台北市土木技師公會混凝土氯離子含量鑑定報告書為證（見本院卷第25、55頁）。可見系爭房屋之混凝土氯離子含量較上開0.3kg/m3以下之標準為高，自屬海砂屋檢測發現異常，應可稱為一般所謂的海砂屋。
（二）原告解除系爭房地的買賣契約是否合法？
1、系爭房屋確有瑕疵存在：按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物於危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第354條、第359條定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。依原告提出之系爭房屋照片21張（附於本院卷第18至24頁），可知系爭房屋有客廳、主臥室、次臥室及陽台等處之天花板等處鋼筋裸露、客廳上方平頂鋼筋斷裂銹蝕及水泥塊嚴重脫落等瑕疵存在，又依前所述，系爭房屋之混凝土氯離子含量較經濟部標準檢驗局87年6月25日修正公布之0.3kg/m3以下之標準為高，會造成鋼筋容易鏽蝕，混凝土強度降低，易造成水泥塊剝落之情事，房屋之耐用年限，亦因此減短。依通常交易觀念，建物本以提供安全無虞之居住、使用環境為其主要功能，是建物所應具備之通常效用即應包括穩固、耐用之建築形體、結構在內，茍建物形體、構造缺乏此一功能或有受損之虞，即應認該建物之通常效用有所滅失或減少，而有物之瑕疵存在。以此，系爭房屋混凝土氯離子超過標準值，應可認為對建物之建築結構、安全性等造成影響，而有減少一般建物所應具有通常效用之瑕疵存在。
2、兩造「現況交屋」之約定並非免除物之瑕疵擔保責任之合意：
被告抗辯依兩造簽訂之房屋買賣契約第10條第6項約定「本買賣標的按定著物現況交屋。」，既然買賣雙方已約定按系爭建物現況交屋，顯然買賣雙方已合意房屋出賣人乙○○○就系爭房屋不負物之瑕疵擔保責任云云。惟查，解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易習慣，及當事人所欲達成之經濟效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之。其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院18年上字第1727號判例、19年上字第58號判例、19年上字第453號判例、88年度台上字第1671號判決要旨參照）。是故，於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。至所謂契約之目的，係指當事人基於契約內容所欲達成之經濟效果。而所謂契約之本質，則係指通常交易觀念，及一般交易當事人所得合理預期之給付目的與契約利益而言。本於上述說明，系爭房屋氯離子含量是否過高，依據上開鑑定報告所示之檢驗過程，必須先就房屋建物部分之梁、柱及樓板等鑽取樣本為試體，之後將試體送檢測單位作化學分析，此有上開鑑定報告可稽，因此系爭房屋是否氯離子含量過高，並非買受人以肉眼或自行調取相關資料、文件等，即可知悉，而必須就建物採樣後送專業機構進行鑑定。因此，上開約定「依現況交屋」應限於房屋之狀況，得以買方目視方式查知或衡情得以自行調閱文件之方式查知者為限。若謂原告同意「依現況交屋」，即遽而認為原告就系爭房屋之須經由專業鑑定始能知悉之瑕疵，亦經由上開約定予以免除被告之擔保責任，難謂與當事人之真意相符。因此，被告前揭辯解，即難謂有據，從而被告仍應就系爭房屋負物之瑕疵擔保責任。台灣高等法院94年度上字第584號裁判要旨亦同此認定。
3、原告不得主張解除契約：按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」民事訴訟法第277條定有明文。若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。本件原告主張系爭房屋混凝土之氯離子含量過高，已不具契約預定效用之瑕疵，足使系爭房屋之通常效用及價值俱有減損而達不堪居住之程度，爰依民法第359條前段之規定解除本件買賣契約。經查，因瑕疵擔保責任，買受人有契約解除權或減少價金請求權，兩者買受人固得擇一行使，但依其情形解除契約對出賣人之損害遠大於買受人因瑕疵所生之損害時，基於衡平法理，法律不許解除契約，然買受人亦無忍受瑕疵之義務，仍得請求減少價金，非謂有瑕疵存在即得任意主張解除契約。系爭房屋是否因瑕疵而達不堪居住之程度，非僅氯離子含量一項即可認定，尚須就鋼筋腐蝕速率、鋼筋斷面量測、混凝土抗壓強度、混凝土中性化程度、裂縫裂損狀況、裂縫寬度及長度等項目綜合判斷始能認定，此外，尚應審酌該瑕疵可否經由補強及防蝕處理等方法修復之。是系爭房屋倘尚無礙於居住或可得修復，縱有氯離子含量過高之情，原告主張逕予解除契約，亦有失公平，不應准許。觀諸原告所提立鋼公司出具之檢驗報告，僅載三處氯離子含量之檢驗結果，其餘均無記載。而台北市土木技師公會出具之鑑定報告亦僅作三處採樣之氯離子含量檢測，有關混凝土抗壓強度及中性化深度、鋼筋腐蝕速率及斷面量測、裂縫量測(裂損狀況、裂縫寬度及長度）、耐震能力等均未予檢測，且就系爭房屋是否安全堪虞而不適宜居住使用，並未為鑑定，該報告建議事項載稱「鑑定標的物屋齡已逾20年，因氯離子過高以致鋼筋腐蝕，部分鋼筋斷裂，而混凝土塊更有墜落傷人之疑慮，應即委由專業技師作必要之補強檢修，以維安全」等語（見本院卷第36頁），顯然該鑑定報告亦僅稱有必要做補強檢修乙情，並未稱系爭房屋已達不能居住之狀態。此外，系爭房屋屋齡已二十餘年，其間經歷921及331地震，從前揭鑑定報告所拍攝之大樓外觀照片及報告中均無提及系爭房屋梁、柱、牆面有何瑕疵，且大樓並未有明顯裂損情形，亦顯示系爭房屋尚未達不堪居住狀態。依此，原告雖就系爭房屋混凝土氯離子含量過高情事，已盡其舉證責任，但就系爭房屋是否已達不堪居住之重大瑕疵而達足以解除契約之程度，則未盡其舉證責任。從而，系爭房屋氯離子含量雖超過上述經濟部所訂之標準，然其程度無法證明已達重大，兩造針對氯離子含量過高之效果又無契約約定，依民法第359條但書規定原告尚不得請求解除契約，原告所為解除系爭房地的買賣契約並不合法（最高法院96年台上字第1277號判決參照）。
（三）若原告解除契約合法，則原告請求被告返還買賣價金並依侵權行為請求賠償，是否有理由？
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條定有明文。本件原告主張被告明知系爭房屋為海砂屋，卻故意隱瞞致原告受有損害，自應負侵權行為損害賠償責任一節；被告則抗辯稱：系爭房屋於74年9月17日建築完成建商交屋後，即與被告甲○○目前所居住之6樓房屋同時裝潢，由被告甲○○胞弟居住迄今，於97年6月6日本件買賣時已為23年屋齡之中古屋，上開裝潢始終未變更，被告根本不知裝潢天花板上之頂層樓板情況，且被告居住該棟大樓六樓之裝潢亦使用至今無改變，被告居住該棟大樓迄今從未聽聞有原告所主張海砂屋情形，系爭房屋及所在大樓房屋從無被政府機關通知為海砂屋情事等情。被告既否認有原告所稱明知系爭房屋為海砂屋，卻故意隱瞞致原告受有損害之情事，參照民法第184條及民事訴訟法第277條之規定，自應由原告就被告涉及明知卻故意隱瞞致原告受有損害之侵權行為舉證證明之。
2、經查，被告因於74年間裝潢系爭房屋而不知天花板上頂層樓板情況，原告並未為反對之表示，原告亦係因買受系爭房屋，於重新裝潢時，方發現天花板情狀。而建物混凝土氯離子含量過高與否，本難從外觀上加以判斷，須由具備相當專業之技術人員及設備之專業機構，以科學方法現場採樣檢驗，難僅憑肉眼觀察方式知悉，且依上開原告所提之台北市土木技師公會鑑定書所附之系爭房屋大樓外觀照片並無明顯裂損，可知系爭房屋外觀上無何異狀，即通常之人難以從外觀觀察得知混凝土氯離子是否過高、有無混凝土容易剝落之情形。則原告既未舉證證明被告曾就系爭房屋進行氯離子含量檢測或以其他方式，知悉系爭房屋有上開瑕疵，要不能徒此任意推認被告有何故意隱瞞物之瑕疵存在之侵權行為。原告既未再舉證證明被告確實明知系爭房屋為高氯離子含量之建物，隱瞞故意不告知，致原告陷於錯誤之情，其主張被告應負共同侵權行為之責云云，即非可採。
（四）綜上所述，原告主張被告明知系爭房屋為氯離子含量過高之建築物，為不堪居住之重大瑕疵，卻故意隱匿致原告陷於錯誤而買受，故與被告解除系爭房地之買賣契約並依民法第260條、第184條及185條之規定請求被告賠償其損害，尚非可採，是以被告辯稱系爭房屋縱有氯離子含量過高之情，惟並未達不堪居住之程度，原告解除契約不合法一節，足堪採信。從而，原告依瑕疵擔保、給付不完全、共同侵權行為之法律關係，請求被告共同給付原告如訴之聲明所述之金額尚非有據，不應准許。原告請求既無理由，則本件其餘關於「被告以原告解除契約必須回復系爭房地之移轉登記並塗銷710萬元最高限額抵押權登記，是否有理由？」之爭點，即無再予審究之必要。又原告返還價金等之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
五、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
六、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國98年9月25日
民事第五庭法官陳靜茹以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年9月25日
書記官鄭雅雲