臺灣臺中地方法院民事判決 103年度中簡字第3259號
原 告 呂寶珠
被 告 黃彬麟
兼 上
訴訟代理人 梁秀樺
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國104年10月16日
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴
訟法第436條第2項、第255條第1項但書第3款定有明文。本
件原告起訴時原請求：「(一)被告應將門牌號碼台中市○區
○○○路○○○○○號3樓房屋(下稱501之2號3樓房屋)漏水影響
原告住宅之部分修復。(二)被告應給付原告新台幣(下同)
000000元(包括租金損失288000元、天花板油漆費用20000元
及壁癌修復費用46850元)，及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止按年息百分之2計算之利息。」，嗣於民國(下同)104
年10月16日言詞辯論期日當庭自承漏水部分已修繕完畢，同
意天花板油漆費用20000元及壁癌修復費用46850元自請求金
額扣除，即原告僅請求租金損失288000元等情，並經記明筆
錄在卷(參見本院卷第101頁背面)。本院審酌原告上開更正
請求，其訴訟標的及請求之原因事實與原訴仍屬相同，僅請
求金額減少，核屬減縮應受判決事項之聲明，並非訴之變更
或追加，依首揭法條規定，即無不合，應准許之。
貳、得心證之理由：
一、原告方面：
(一)原告起訴主張被告黃彬麟、梁秀樺為夫妻，被告梁秀樺為
501之2號3樓房屋之所有權人。嗣原告所有門牌號碼台中
市○區○○○路○○○號2樓房屋(下稱系爭房屋)，因501之2
號3樓房屋管線經年漏水，系爭房屋天花板、3樓浴廁下方
2樓2間房間、2樓天花板燈管附近、2樓前陽台房間角落有
漏水跡象。原告曾於102年初與被告2人一同討論系爭房屋
天花板漏水問題，並請水電工估價，被告指稱漏水原因係
與隔壁大樓之「牆壁和牆壁間縫隙」有關，惟被告同棟鄰
居不願共同分攤修繕費用，故由原告支付9000元以矽利康
灌漿牆壁。嗣原告於103年1月間完成系爭房屋內部整修及
粉刷工程，惟2樓天花板有多處油漆一直處於濕潤剝落狀
態，經水電師傅復勘，確認係501之2號3樓房屋內部管線
漏水所致，被告梁秀樺曾表示被告黃彬麟願意在暑假期間
修繕，惟原告於103年10月10日查看系爭房屋滲漏部分是
否改善，經肉眼及手直接觸摸，天花板濕潤仍然未改善，
且因經年浸潤，鋼骨結構已變形，嚴重影響系爭房屋結構
安全，致系爭房屋無法繼續出租，使原告受有自起訴日回
溯2年租金之損失，每月租金以12000元計算，2年期間共
288000元(計算式：12000×24＝288000)等情。並聲明：
被告應給付原告288000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止按年息百分之2計算之利息。
(二)對被告抗辯之陳述：
1、依原告提出系爭房屋租賃契約書記載，承租房客於101年
11月底即已搬走，提前搬遷之理由為漏水，但該房客共居
住1年餘期間。又系爭房屋在該房客搬走後即不再出租，
原告當時係有意將房屋整修後再出售或出租，實際整修房
屋時間約為102年1月下旬或2月初(參見本院卷第64頁)。
2、原告對於被告2人於104年8月8日已將501之2號3樓房屋影
響系爭房屋漏水部分修繕完畢乙事不爭執，惟系爭房屋自
前次租約於101年12月31日到期後，即因漏水而未能出租
，原告對於系爭房屋租售事項皆持續委託仲介進行。
3、被告並未提出自系爭房屋漏水後，其持續配合原告要求進
行修繕及對501之2號3樓房屋進行檢查之證據資料。
二、被告黃彬麟、梁秀樺方面：
(一)被告自93年即系爭房屋漏水以來，皆配合原告要求進行修
繕及進屋檢查動作，被告亦於104年7月27日與鑑定人楊政
忠建築師合作之訴外人萬泉工程有限公司(下稱萬泉公司)
簽約及進行施工，並於104年8月8日完成防水層工程，被
告亦偕同原告之受任人即訴外人 吳滿球 於104年8月10日至
104年8月11日對501之2號3樓房屋進行漏水測試，並簽名
確認被告已將501之2號3樓房屋影響系爭房屋漏水部分修
繕完畢。
(二)被告2人久居在系爭房屋樓上，從未聞悉系爭房屋招租訊
息，縱系爭房屋無漏水問題，未必肯定過去2年必能出租
而達每月租金12000元，原告應就受有2年租金損害之事實
負舉證責任。又原告原在系爭房屋1樓大門外張貼「售」
字樣，本無「出租」字樣，被告曾於104年3月1日拍照存
證，可見原告自張貼日起即無招租訊息，何來租金損失？
詎原告於104年3月5日即本件訴訟於104年2月25日第1次開
庭後，自行變更張貼廣告字樣為「租售」，但原告自系爭
房屋漏水起至修復完成之日止均無出租事實。
(三)並聲明：1、原告之訴駁回。2、如受不利判決，願供擔保
請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)台中市建築師公會104年6月4日中市建師鑑字第219號函及
附件鑑定報告書(下稱系爭鑑定報告)內容均無意見。
(二)被告於104年7月27日與萬泉公司就501之2號3樓房屋之防
水工程簽約及同時進行施工，並於104年8月8日完成防水
層之工程，被告偕同原告之受任人吳滿球於104年8月10日
至104年8月11日對501之2號3樓房屋進行漏水測試，並簽
名確認被告已將501之2號3樓房屋影響系爭房屋漏水部分
修繕完畢。
四、兩造爭執事項：
原告依民法侵權行為規定請求被告賠償系爭房屋自起訴日回
溯前2年租金損失共288000元，是否可採？
五、法院之判斷：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條本文設有規定。又民事訴訟如係由原告
主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，
以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不
能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求(參
見最高法院17年上字第917號民事判例意旨)。另請求履行債
務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應
先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為
真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證
責任分擔之原則(參見最高法院43年台上字第377號民事判例
意旨)。經查：
(一)原告主張系爭房屋2樓2個房間(501之2號3樓房屋浴廁下方
)、天花板燈管附近及前陽台房間等處發生滲漏，係因被
告2人所有501之2號3樓房屋管線滲漏所致乙節，雖為被告
2人所否認，並以上情抗辯。惟本院經兩造合意囑託台中
市建築師公會派員鑑定系爭房屋上揭各處滲漏原因，嗣經
鑑定結果認定：「1、系爭房屋2樓房間周圍多處滲漏水確
因501之2號3樓房屋廁所地坪防水不良所致。2、系爭房屋
天花板燈管滲漏水確為501之2號3樓房屋廁所地坪防水不
良所致。3、系爭房屋前陽台房間、外牆龜裂處多處滲漏
水確為501之2號3樓房屋廁所地坪防水不良所致。」等語
，有系爭鑑定報告在卷可憑，足見系爭房屋上揭多處滲漏
水確因被告梁秀樺所有501之2號3樓房屋廁所地坪防水不
良所致。況本院於104年7月15日言詞辯論期日當庭提示系
爭鑑定報告命兩造表示意見，兩造均稱沒有意見，被告2
人亦陳稱願意負修繕責任等語(參見本院卷第90頁)。是被
告2人否認原告所有系爭房屋之滲漏水與501之2號3樓房屋
無涉云云，即與事實不符，不足採信。
(二)又民法第216條規定：「損害賠償，除法律另有規定或契
約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限
(第1項)。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特
別情事，可得預期之利益，視為所失利益(第2項)。」，
而該條所稱之「所失利益」，固非以現實有此具體利益為
限，惟該可得預期之利益亦非指僅有取得利益之希望或可
能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其
他特別情事，有客觀之確定性始得稱之(參見最高法院93
年度台上字第1225號民事裁判意旨)。本件原告雖主張系
爭房屋因501之2號3樓房屋滲漏水而無法繼續出租，使原
告受有自起訴日回溯2年租金之損失，每月租金以12000元
計算，2年期間共288000元云云，並提出系爭房屋租賃契
約書1件為證，然為被告2人所否認，並以上情抗辯。本院
認為原告提起本件訴訟之日期為103年12月2日(有卷附本
院收發章可按，本院卷第4頁)，則原告請求起訴日回溯2
年期間之租金，該期間為101年12月3日至103年12月2日，
而依原告提出系爭房屋租賃契約書記載，租賃期間為100
年1月1日至101年12月31日，且依原告自承：「該房客於
101年11月底提前搬走，房客搬走後沒有繼續招租，我是
想房屋整理後要出售或出租。」等語(參見本院卷第63頁
背面、第64頁)，另依被告2人提出於104年3月1日拍攝原
告在系爭房屋鐵門及樑柱張貼紅紙廣告均載明「售，1樓
店面，2樓2房住家」字樣，迄於104年3月5日始發現張貼
紅紙廣告記載文字改為「租售」字樣，此有被告2人提出
照片4幀可證(參見本院卷第98頁)。據此可知，系爭房屋
固於101年11月底以前確有出租之情事，惟該房客遷出後
，原告收回房屋之目的在於整修系爭房屋，俟系爭房屋整
修完畢後再決定出售或出租，而依被告2人提出104年3月1
日之照片所示，足見原告在系爭房屋整修後之真意應為出
售，而非出租，否則原告在系爭房屋張貼紅紙廣告之記載
即應為「租售」2字，而非僅記載「售」1字而已，故依卷
內證據資料顯示，原告應係於104年3月2日以後始變更其
對系爭房屋之處理方式為「租售」，亦即依原告之預定計
畫於104年3月2日以前並無將系爭房屋繼續出租之意思，
參照前揭民法第216條第2項規定及最高法院93年度台上字
第1225號民事裁判意旨，即難認原告於101年12月3日至
103年12月2日期間有租金收入之預期利益可言，是原告請
求上揭期間之租金損失288000元，尚嫌無憑。
六、綜上所述，原告依據民法侵權行為規定請求被告2人賠償因
系爭房屋滲漏水致無法繼續出租之租金損失288000元，及
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之2計算之
利息，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料
，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述
，附此敘明。
參、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項
、第78條，判決如主文。
中華民國104年11月13日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官林金灶
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴
理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20
日內補提上訴理由書(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一
併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年11月13日
書記官錢燕