裁判字號：臺灣新北地方法院94年訴字第817號民事判決
裁判日期：民國96年02月15日
裁判案由：請求減少價金
臺灣板橋地方法院民事判決94年度訴字第817號原告丙○○
樓訴訟代理人 錢裕國 律師複代理人 王一翰 律師複代理人乙○○被告 陳德成 即 陳欽 之遺產管理人訴訟代理人甲○○上列當事人間請求請求減少價金事件，經本院於民國96年2月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣肆拾壹萬肆仟壹佰伍拾壹元及自民國94年
6月17日起算至清償日止按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以新台幣肆拾壹萬肆仟壹佰伍拾壹元為原告預供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告陳欽於訴訟中死亡，有戶籍謄本可稽，陳欽之法定繼承人均辦理拋棄繼承，原告乃聲請臺灣花蓮地方法院指定陳欽之遺產管理人，經該院裁定陳德成為陳欽之遺產管理人，有該院95年度財管字第5號民事裁定及確定證明書影本可稽，並經原告具狀聲明由陳德成承受訴訟，於法並無不合，先予敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴時係請求「被告應給付新台幣（下同）0000000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行」，嗣變更為「被告應給付0000000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行」，核屬擴張應受判決事項之聲明，於法並無不合。
三、原告起訴主張：原告於民國94年1月28日購買被告所有坐落台北縣三重市○○段○○○○號土地所有權應有部分24分之6，暨其上門牌號碼同市○○路○段○○○巷○號4樓（含頂樓部分），並已付清買賣價金220萬元，完成交屋手續。詎原告因裝潢需要，請人將被告原裝潢之天花板等木作部分拆除時，愕然發現系爭房屋有嚴重鋼筋裸露，甚至水泥塊整片掉落之情形，經原告委託大慶維土木技師事務所檢測，檢測結果竟發現該房屋每立方米混凝土中水溶性氯離子含量竟分別高達0.39kg/m3（前樑）及0.64kg/m3（後樑），有大慶維土木技師事務所工程材料試驗室之氯離子含量檢測報告書可稽，顯超過實務上所公認之可容認之海砂成分標準甚鉅（依國家標準CNS3090規範，鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量為0.3kg/m3），足認該房屋顯有重大瑕疵，亟須進行修繕及結構補強工程，經台灣省建築師公會鑑定估價需花費0000000元，又被告於買賣當時向原告保證系爭房屋頂樓增建部分可繼續使用，且於「不動產買賣契約書」中載明「含頂樓增建一併移轉」，故原告乃同意以高於市價行情（每坪12萬元）之價格，向其購買，詎交屋後樓下住戶竟向原告反應，不同意原告使用頂樓，自有減少契約約定之價值，及減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵甚明，系爭房屋為49平方公尺（即14.822坪），故房屋價金應為0000000元，惟成交價為220萬元，多出之421362元，即為被告保證可一併移轉並供原告使用之頂樓增建部分之價值，被告亦應賠償原告。綜上，原告得請求被告減少買賣價金共為0000000元（0000000+421362=0000000），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。
四、被告則以：系爭房屋為民國69年所建，政府於87年6月25日將氯離子標準值0.3至0.6kg/m3修正為0.3kg/m3以下，是系爭房屋於興建時之氯離子標準值合於規範，被告居住期間從未發現屋頂有天花板剝落、鋼筋外露之情形，歷經921、
331地震均無恙，原告所提樑柱修飾面龜裂之照片，顯係原告大力拆除施工不當所致，系爭房屋並非海砂屋。雙方買賣價金極大比例為土地之價金，原告購買房屋之目的本即整修結構後作為套房使用，可知原告對於房屋之現況並不在意，因而原告之代書在買賣契約書上註明依現況交屋，被告已依現況交屋履行義務，原告不得再主張系爭房屋有瑕疵。原告係房屋之投資客，對一般屋況之認知應屬專業，系爭房屋若為海砂屋，原告自應明知，縱非明知，亦屬重大過失而不知，原告亦不得主張瑕疵擔保權利。原告於拆除天花板發現疑似瑕疵後，卻仍繼續敲打施工，應可推知原告已接受屋況，亦無物之瑕疵擔保規定之適用。原告於買賣契約成立時即知頂樓係屬違建，兩造於買賣契約書第4條亦約定「買賣標的如有未依法申請或與現行法令不合之增建、加蓋部分，乙方應誠實明示或告知，甲方亦應充分認知該部分係屬違建，不得據此向乙方主張瑕疵擔保或損害賠償責任」，故原告對頂樓增建部分不得對被告主張權利瑕疵擔保責任。原告依買賣契約僅得就頂樓加蓋之現狀加以使用，惟原告破壞頂樓外牆，意欲完全排他使用，此已逾越被告過去與樓下住戶默示分管之權利範圍，遂遭其他區分所有權人出面制止，被告已依頂樓之使用現況交屋，原告過度擴張使用，與被告無涉，被告不負權利瑕疵擔保責任等語置辯。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
五、兩造不爭之事實：原告於民國94年1月28日購買被告所有坐落台北縣三重市○○段○○○○號土地所有權應有部分24分之
6，暨其上門牌號碼同市○○路○段○○○巷○號4樓（含頂樓部分），並已付清買賣價金220萬元，完成交屋手續。
六、兩造之爭點：１系爭房屋是否具有減少通常效用及價值之瑕疵存在？２原告以系爭房屋有天花板剝落、鋼筋外露之瑕疵，請求減少
價金0000000元，是否有理由？３原告以交屋後樓下住戶不同意原告使用頂樓，致原告無法使
用，請求減少頂樓部分之價金421362元，是否有理由？
七、經查：１本院囑託工業技術研究院就系爭房屋進行混凝土氯離子含量
分析及抗壓強度測試，據工業技術研究院檢附之鑑定報告所載：①其檢驗方法，就混凝土氯離子含量分析，係採AASHTOT260水溶性電位滴定法，依據CNS3090A2042氯離子含量容許值進行評估，就混凝土抗壓強度測試，係使用抗壓強度測試儀，依據CNS1238A3051規範施行。②其檢測及採樣位置：因本建築物鋼筋混凝土結構多處發生鋼筋腐蝕混凝土剝落之現象，部分區域並曾經施工修補，牆結構也發現多處為磚牆構造，因此混凝土取樣必須考慮避開修補處及磚牆構造處，混凝土試體取樣以結構物之樑及樓板為主，取樣位置以平均散佈各區域為原則。③檢測結果：混凝土氯離子含量測試結果，顯示混凝土氯離子含量最高達2.37kg/m3，依據CNS3090A2042混凝土中最大水溶性氯離子含量規定研判，均超過混凝土中氯離子含量規範值。另混凝土抗壓強度測試結果顯示大部分測試區之混凝土抗壓強度未達到一般房屋混凝土強度設計值210KGF/CM2之要求，而且有二處混凝土試體抗壓強度未達建築技術規則基本要求之設計值之75%（157.5KGF/CM2），顯示混凝土品質不佳。④結論：混凝土氯離子含量超過國家標準之規範，相對也使鋼筋腐蝕的機率大增，由建築物樓板底部鋼筋腐蝕混凝土掉落，可得到驗證。混凝土抗壓強度測試結果顯示混凝土品質不佳，混凝土更容易因鋼筋腐蝕膨脹受到壓力而開裂剝落，此有鑑定報告可稽（見卷一第108、109頁）。依前揭工業技術研究院之鑑定報告所示，系爭房屋混凝土之氯離子含量達2.37kg/m3，高於規範值數倍，而混凝土抗壓強度，亦遠低於建築技術規則之要求，房屋之結構安全顯然堪虞，且台灣處於地震頻繁之地區，隨時遭受地震之威脅，抗壓強度明顯不足之房屋，應認其通常效用及其價值均有減少。被告雖稱「系爭房屋歷經數次大地震並未倒塌，故無結構安全之問題」云云，然系爭房屋不符合前揭國家標準及建築技術規則之要求，其有減少通常效用及價值之瑕疵存在，已認定在前，縱未因地震而倒塌，其結構安全仍屬堪虞，而有瑕疵存在，系爭房屋未倒塌，亦不能據以認定其結構安全無虞，是被告此部分之辯解為不可採。
２被告復辯稱：原告係房屋之投資客，對一般屋況之認知應屬
專業，系爭房屋若為海砂屋，原告自應明知，縱非明知，亦屬重大過失而不知，原告亦不得主張瑕疵擔保權利。原告於拆除天花板發現疑似瑕疵後，卻仍繼續敲打施工，應可推知原告已接受屋況，亦無物之瑕疵擔保規定之適用等語，惟查：依原告所提之照片，可知混凝土剝落、鋼筋外露之位置在樓板，外有天花板之包覆，原告係於交屋後拆除天花板時始發現此情，如何謂原告於看屋時即可透視天花板得知樓板有混凝土剝落、鋼筋外露之情形，且一般購屋者，亦不會要求屋主將天花板拆下檢視樓板有無混凝土剝落，自不能指原告因重大過失而不知。又依原告所提之照片及前揭工業技術研究院之鑑定報告所示，可知樓板混凝土之裂縫曾經修補，則出賣人陳欽當知系爭房屋有此瑕疵，依民法第357條規定，縱使原告怠於為瑕疵之檢查通知，亦不能視為承認其所受領之物，仍得向出賣人行使物之瑕疵擔保請求權。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。揆諸前揭規定，原告請求減少價金，自屬有據。次就原告請求減少價金0000000元，是否有理由為審酌？經查：
原告自行委託臺灣省建築師公會就系爭房屋之修繕補強鑑定費用，據臺灣省建築師公會鑑定結果，修復費用為0000000元，有該鑑定報告附於本院卷二第16頁，原告以此數額作為請求減少價金之依據。惟查，買賣之標的有瑕疵者為系爭房屋，並非土地，故原告所請求減少價金者應指房屋之價金，而兩造成交之買賣價金，包含土地與房屋共為220萬元，依據系爭房屋之基地即坐落台北縣三重市○○段○○○○號之謄本所載，土地公告現值每平方公尺為61581元，系爭房屋之基地面積116平方公尺，所有權應有部分24分之6（見卷附土地登記謄本），該地公告現值為0000000元，而一般買賣行情較公告現值為高，乃屬常情，是系爭基地之買賣價格至少有0000000元，以總價220萬元扣除0000000元，剩餘414151元，為系爭房屋之價格，系爭房屋經鑑定既有安全之疑慮，台灣省建築師公會鑑定報告則建議拆除重建，本院認原告得請求減少全部之房屋價格，故以414151元作為減少房屋價金之依據。原告雖以修補費用0000000元請求減少價金，惟此數額已高於房屋買賣價格，自不可採。
３原告以交屋後樓下住戶不同意原告使用頂樓，致原告無法使
用，請求減少頂樓部分之價金421362元，是否有理由？經查：出賣人陳欽於頂樓增建部分居住使用，乃經過該棟公寓其他住戶之同意，該棟公寓之住戶亦同意原告依照先前出賣人陳欽之使用現狀繼續使用，因原告將頂樓之女兒牆敲掉，並將頂樓之排水孔堵住，始遭其他住戶出面阻止等情，業據證人 陳德田 證述在卷（見卷一第70頁），是被告已將頂樓之使用權依現狀交付予原告，履行出賣人之義務，該棟公寓之住戶亦同意原告依照先前出賣人陳欽之使用現狀繼續使用，並無權利瑕疵發生之情事。至於同棟其他住戶出面阻止原告就頂樓作進一步擴建使用，係屬於共有物之處分、管理之問題，已與出賣人之瑕疵擔保責任無涉，原告據此請求減少價金，自屬無據，應予駁回。
八、綜上，原告以系爭房屋有天花板剝落、鋼筋外露之瑕疵，請求減少價金414151元及自起訴狀繕本送達翌日（即94年6月17日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
九、兩造 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於民事訴訟法第389條第1項第5款「所命給付之金額未逾新台幣50萬元之判決」之規定，爰依職權宣告假執行及酌定相當之擔保宣告免為假執行；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因而失所附麗，併予駁回。
十、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條，判決如主文。
中華民國96年2月15日
民事第三庭法官陳映如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國96年2月15日
書記官李錦輝