臺灣高雄地方法院民事判決
111年度鳳簡字第667號
原告 吳照
被告 林東洲
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年1月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○號房屋騰空遷讓返還原告，及自民國一一一年八月一日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆仟元。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決，先予敘明。
二、原告主張：兩造於民國101年2月28日簽立房屋租賃契約，約定原告將所有門牌號碼高雄市○○區○○路000巷0號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期自101年2月27日起至102年2月28日止，每月租金新臺幣（下同）4,000元，應於每月28日前繳納，被告並交付押租金4,000元予原告（下稱系爭租約）。嗣上開租期屆滿後，被告仍繼續居住系爭房屋並繳納租金，兩造並同意租金改至每月1日繳納，惟被告於111年7月1日即未依約給付租金，原告就被告積欠租金一事已以存證信函催告被告限期繳清，並以起訴狀繕本送達被告作為終止系爭租約之意思表示。系爭租約既經終止，被告繼續占用系爭房屋即屬無權占有，原告自得請求被告遷讓返還系爭房屋，並交付自111年8月1日起占用系爭房屋所受相當於租金之不當得利，為此，爰依系爭租約之約定、租約終止後返還租賃物請求權及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1項所示。
三、被告受合法通知未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀陳述。
四、本院得心證之理由：
㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第1項、第451條分別定有明文。經查，兩造定有系爭租約，而在租期屆滿後，被告仍繼續使用系爭房屋，原告未為反對之表示而繼續收取租金，惟經合意變更租金交付時間為每月1日一節，此據原告提出系爭租約附卷可證（參本院卷第11至23頁），並有系爭房屋之房屋稅最新課稅總現值資料1紙附卷可查（參同上卷第35頁）；被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項前段規定，視同自認，堪信為真。是依上開規定，兩造自102年3月1日起就系爭房屋已有默示成立未定期限、租金為每月4,000元且應於每月1日繳納之不定期限租賃契約一節，應堪認定。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。為民法第440條第1、2項、第455條第1項前段所明文規定。次按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋，土地法第100條第3款亦定有明文。關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定（參照最高法院72年度台上字第283號裁判意旨）。又土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定，其理自明。另按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院104年度台上字第1569號判決參照）。原告主張被告於111年7月1日未依約給付租金，經其催告後仍不支付一節，此據原告提出存證信函附卷（參本院卷第27頁）可證，又被告視同自認一節，如前所述，惟因被告前有支付4千元押租金，故以上開押租金扣抵，應認被告係自111年8月1日起方未給付租金，而直至同年10月13日原告起訴狀繕本送達被告之日（參同上卷第51頁），即生終止系爭不定期租約之意思表示，則原告請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。
㈢又被告於111年8月1日起即未給付租金，已如前述，則在兩造不定期租約於111年10月13日終止前，原告依上開不定期租約之法律關係請求被告每月給付租金4千元，即屬有據。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段法有明文。是在兩造不定期租約於111年10月13日終止後，被告繼續占用系爭房屋至今，係屬無權占用而受有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害。審酌被告原承租系爭房屋之租金為每月4,000元，其無權占用系爭房屋而減免支出上開租金，可認受有每月4,000元之不當利益，則自兩造契約終止後至被告遷讓返還系爭房屋之日止，原告自可依不當得利之法律關係請求被告每月給付4,000元。是依上述，原告請求被告自111年8月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付4,000元，為有理由。
五、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，為如主文第1項所示之請求，為有理由，應予准許。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，本件訴訟費用額依職權確定如主文第2項所示之金額。
中 華 民 國 112 年 2 月 6 日
鳳山簡易庭法官李怡蓉
以上正本係正原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 112 年 2 月 6 日
書記官陳冠廷