裁判字號：臺灣臺中地方法院107年重訴字第446號民事判決
裁判日期：民國111年09月16日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺中地方法院民事判決107年度重訴字第446號原告 振坤宮 法定代理人 楊寶義 訴訟代理人 陳銘傑 律師被告 江麗珠
劉明 池 劉明結 林龍水 訴訟代理人 蕭隆泉 律師
黃之昀 律師複代理人 鍾佳富 被告 賴緯庭
林永隆
趙春年 陳世豐
陳永昌 陳晉杰 兼上二人訴訟代理人 陳長裕 被告 趙淑媛 兼訴訟代理人 劉明照 訴訟代理人 廖凱玟 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國111年8月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落臺中市○○區○○段000地號面積3535.22平方公尺土地，依如附圖一所示方法分割。其中A部分面積830.31平方公尺分歸原告所有；B部分面積57.34平方公尺分歸陳長裕、陳永昌、陳世豐、陳晉杰分別共有，應有部分各1/4；CDEG部分面積共66.61平方公尺分歸被告劉明照所有；F部分面積13.32平方公尺分歸被告趙淑媛所有；H部分面積82.69平方公尺分歸被告林永隆所有；I部分面積20.27平方公尺分歸被告賴緯庭所有；J部分面積180.51平方公尺分歸被告林龍水所有。
兩造間應補償之金額詳如附表二所示。
訴訟費用由兩造按如附表一所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。前項情形，第三人經兩造同意，得聲請代移轉之當事人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1項、第2項前段定有明文。經查，本件訴訟進行中，被告江麗珠、 劉明池 、劉明結就本件分割共有物之標的即臺中市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之持分均移轉登記予被告劉明照，有土地登記謄本及異動索引在卷可稽（見本院卷二第305-339頁），原告雖 陳明 應承當訴訟，但被告江麗珠、劉明池、劉明結未表示同意，故尚未發生承當訴訟之效力，此移轉對本件訴訟無影響。
二、按法定代理人其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；又第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟。民事訴訟法第170條、第175條定有明文。本件原告法定代理人原為 葉錦渠 ，於訴訟中已變更為楊寶義，有臺中市政府寺廟登記證可參，並由原告具狀聲明承受訴訟（見本院卷二第23-25頁），經核與前開規定相符，應予准許。
三、被告江麗珠、劉明池、劉明結、賴緯庭、趙春年、陳世豐均經合法通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠系爭土地面積1251.05平方公尺，為兩造所共有，兩造應有部
分如附表一所示，兩造就系爭土地未訂有不能分割之期限，亦無因物之使用目的不能分割情事，且共有人間無法達成協議，依民法第823條第1項規定，原告自得隨時請求分割系爭土地。
㈡本件如將系爭土地分割如附圖一即臺中市大里地政事務所複
丈日期110年8月10日土地複丈成果圖（此方案下稱乙案，即本判決附圖二，其中A部分面積830.31平方公尺分歸原告所有；B部分面積57.34平方公尺分歸陳長裕、陳永昌、陳世豐、陳晉杰分別共有，應有部分各1/4；CDEF部分面積共66.61平方公尺分歸被告劉明照所有；G部分面積13.32平方公尺分歸被告趙淑媛所有；H部分面積82.69平方公尺分歸被告林永隆所有；I部分面積20.27平方公尺分歸被告賴緯庭所有；J部分面積180.51平方公尺分歸被告林龍水所有）所示方案，最為公允，對全體共有人最有利，就價值增減部分予以鑑價補償，堪認為適當、公允之分割方法。並聲明：系爭土地准予分割如甲案所示。
二、被告抗辯略以：㈠被告林龍水：依原告方案擬分配給被告林龍水的J部分，形狀
類似L形，極不方正，且其面臨仁化路得通行之寬度竟然只有約2.318公尺；至於右邊則早已有他人興建且辦妥建物保存登記之門牌號碼臺中市○○區○○路000號建物，從右邊根本無從進出。是原告所主張之分割方案，將造成被告林龍水的J範圍臨路寬度只有約2.318公尺，此外更無他處得以進出通行，不僅面寬不足，難以興建房屋，亦造成通行之困難，均嚴重破壞土地之經濟效用，顯不可採。故被告林龍水提出方案如臺中市大里地政事務所複丈日期109年1月30日土地複丈成果圖（圖面上將複丈日期誤載為108年1月30日，此方案下稱甲案，即本判決附圖一，其中A部分面積830.31平方公尺分歸原告所有；B部分面積57.34平方公尺分歸陳長裕、陳永昌、陳世豐、陳晉杰分別共有，應有部分各1/4；CDEG部分面積共66.61平方公尺分歸被告劉明照所有；F部分面積13.32平方公尺分歸被告趙淑媛所有；H部分面積82.69平方公尺分歸被告林永隆所有；I部分面積20.27平方公尺分歸被告賴緯庭所有；J部分面積180.51平方公尺分歸被告林龍水所有）。甲案中原告所分配的A部分，以及被告陳長裕、陳永昌、陳世豐、陳晉杰所分配的B部分，與原告所主張乙案其地形均大致相同。至於其他被告所分配到的土地，在被告林龍水所主張之分割方案當中，其左右兩邊的地界線與底部之地界線均接近90度之直角，地形方正，明顯利於興建房屋及供其他用途使用，得合理發揮土地最大之經濟效用。而甲案中被告 林龍水分 配取得之J部分，面臨仁化路之寬度約為5.919公尺，進出通行便利，且地形亦明顯方正，利於興建房屋或作為其他用途之使用。故請求依照甲案分割。
㈡被告賴緯庭、陳長裕、陳永昌、陳世豐、陳晉杰、林永隆：
對上開二方案均無意見。
㈢被告江麗珠、劉明池、劉明結：希望可以分配在靠路邊的位置，如其等分割方案。
㈣被告劉明照、趙淑媛：應補償劉明照所有在系爭土地上之建物，在補償之前不同意分割。若分割希望分在相鄰位置。
三、得心證之理由：㈠按各共有人，除因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割
之期限者外，得隨時請求分割共有物；分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，命為原物分配或變價分配，或兼採原物分配及變價分配，或兼採原物分配及金錢補償，此觀民法第823條第1項、第824條第2項、第3項自明。
查系爭土地為兩造分別共有，兩造之應有部分比例如附表原持有權利範圍欄所示，系爭土地無不能分割之情事，兩造亦未約定分割期限，惟兩造不能協議分割，原告始提起訴訟一情，為兩造所不爭執，並有系爭土地登記謄本在卷可稽（見本院卷一第32-35頁），是原告基於系爭土地共有人之地位，訴請裁判分割系爭土地，洵屬有據。至被告劉明照雖抗辯未補償其地上建物前不得分割云云，然地上建物是否得使用土地與土地之分割無關，法律亦無必須先補償地上建物方能分割土地之規定，被告劉明照抗辯不得分割，自屬無據。㈡復按定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但仍應斟
酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割。另按分割共有物，以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有物土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院96年度台上字第108號判決要旨參照）。亦即，法院裁判分割共有物，應斟酌共有人之應有部分比例、各共有人之意願、土地之價值、現有使用狀況、經濟效用、對外通行問題、各共有人所分得之土地能否為適當之利用，及各共有人間有無符合公平之原則等因素為通盤考量，以定一適當公允之方法為分割。經查：
⒈系爭土地尚有多棟建物，業經本院至現場履勘及會同臺中市
大里地政事務所測量屬實，有現場照片、本院履勘筆錄及複丈成果圖為證（見本院卷一第98-114、118頁），然本案之共有人，除原告外其餘均無足夠之持分保留地上建物，且亦無人提出保留除原告建物以外地上建物之分割方案，故本件不考慮除原告建物外之其他建物之保留，合先敘明。又被告江麗珠、劉明池、劉明結雖曾提出分割方案（見本院卷一第178頁），然送請地政機關測繪因其等並未繳費遭地政機關駁回（見本院卷一第186頁），且其等之後就將應有部分移轉給被告劉明照且未再提出任何聲明陳述，其等方案未經測繪，自難採取。
⒉觀察本件之甲乙兩案，均將被告趙春年部分劃歸原告，另將
其等圖面所示B部分分給被告陳長裕、陳永昌、陳世豐、陳晉杰維持共有，被告江麗珠、劉明池、劉明結應有部分一併分歸被告劉明照所有，並將被告劉明照、林龍水、賴緯庭、林永隆、趙淑媛部分分配於於系爭土地南側，原告分配於系爭土地北側。本院審酌趙春年所有持分僅有3/756，若單獨分割不免形成畸零地，由原告取得其持分並以金錢補償，應屬適當。另被告陳長裕、陳永昌、陳世豐、陳晉杰等四人已出具同意書同意分割後仍維持共有（見本院卷一第169頁），且鄰地即同段1065地號土地為其等所有（見本院卷一第70-71頁），則將其等分配在B部分的位置可使分得的土地與鄰地合併利用亦屬合理。被告江麗珠、劉明池、劉明結因已將應有部分移轉與被告劉明照，故將故其等應有部分一併分歸被告劉明照所有，可避免日後登記繁瑣。且原告分配在系爭土地北側，可與西側原告所有土地相鄰，其餘被告分配於南側可臨路，亦屬適當，故上開部分此二方案應無差異。至被告林龍水雖抗辯甲案中被告分得之土地其左右兩邊的地界線與底部之地界線均接近90度之直角，較乙案為佳云云，但由附圖一、附圖二觀察，兩案分配在下方靠仁化路部分之土地，左右兩側地界線與底部之地界線均非直角，被告林龍水此部分抗辯，亦難採取。然乙案中被告林龍水分得知J部分呈L形，顯然不利於土地利用，相較之下，甲案就J部分分割方式地形方正，明顯利於興建房屋及供其他用途使用，得合理發揮土地最大之經濟效用，雖然採用此二方案原告所分得之A部分東側之形狀略有不同，但無論採何種方案，A部分東側均會呈現一階梯形，故對原告差異不大。綜上所述，以整體共有人之公平觀之，依照甲案分割較為合理。
⒊次按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其
應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第3項定有明文。又按共有物之分割，如依原物按應有部分之比例分配，價值不相當，而須以金錢補償時，應以原物之總價值，按各共有人應有部分算出其價值，再與各共有人實際分得部分之價值相較，由分得價值較高之共有人，就其超出應有部分價值之差額部分，對分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額。而訴之有無理由，應依事實審言詞辯論終結時之狀態決之，各共有人依原物按應有部分之比例分配，價值不相當，而須以金錢補償時，各共有人實際分得部分之價值，自應以言詞辯論終結時之狀態為其基準（最高法院108年台上字第60號判決可資參照）。查原告主張分割結果可能致共有人分得土地價值與原應有部分有所差異，應鑑定是否有金錢補償之必要。經囑託寰宇不動產估價師聯合事務所鑑定，鑑定報告敘明本次住宅區用地鑑定評估作業以比較法及土地開發分析法為估價方法，並考量與鄰地合併使用之效益後，計算系爭土地依如附圖一所示甲案分割後，依兩造持分價值增減計算整理出系爭土地各共有人間相互找補金額明細表如附表二所示，有甲案估價報告書補充報告可資證明，其金額合計約380萬元。但如採乙案，經寰宇不動產估價師聯合事務所以相同方法鑑定後，其補償之金額將達660萬元左右，足見見乙案中各共有人分得區塊價值差異較大，方導致補償金額大幅上升，故甲案各共有人分得之區塊價值差異較小，也可避免高額補償之不便，以此觀之，亦屬甲案較為可採。
⒋原告雖主張：鄰地使用效益不應列為估價的因素，以現行實
務的對於分割共有物價金找補之估價都只就分割的土地之條件為考量，本件並非主張合併分割，不應把此因素列入考量，退步言之如要把此因素列為估價條件，估價報告是以興建透天厝的房子做為勘估標的的估價基準，以原告本身為合法的宗教團體不可能將土地以興建住宅透天厝之方式做為使用，且鄰地即同段1063土地及1066土地幾乎是原告振坤宮宮廟的主體，本身即為嫌惡設施，此亦會影響周遭土地及合併使用之效益，故上開估價報告書補充報告不足採取，應再函請估價師說明或重新鑑價等語。被告陳長裕、陳永昌、陳晉杰亦陳稱不應將鄰地合併因素列為估價考量等語。然查：
⑴本件首次囑託鑑定時僅提供如附圖一、二所示之方案，估價
師完成估價報告書後，原告具狀略以：關於區塊編號B部分，被告陳長裕、陳永昌、陳世豐、陳晉杰等人係臨地即同段1065地號之共有人，故分割後B部分與1065地號土地合併使用可以發揮效果，鑑價係應考量此因素等語（見本院卷三第429-431頁，僅節錄與鄰地合併使用有關係部分）。被告林龍水具狀略以：坐落於系爭土地周圍之台中市○○區○○段0000地號、1063地號、1066地號、1067地號等4筆鄰地之所有權人均為原告振坤宮，管理人亦均為原告振坤宮之法定代理人楊寶義，綜觀分割後A範圍之土地與前揭四筆亦同為原告所有之鄰地後，原告所有之土地即南臨仁化路，西北臨善化路，通行極為便利，估價報告顯然低估。另坐落系爭土地周圍之台中市○○區○○段0000地號鄰地亦係被告被告陳長裕、陳永昌、陳世豐、陳晉杰所共有，故被告陳長裕、陳永昌、陳世豐、陳晉杰依原告的分割方案分配到的B部分土地顯然並非「近無臨路、臨接路小」之情況。原鑑定報告就此顯然漏未審酌，就價格找補之金額明顯錯誤，應予以補充鑑定等語（見本院卷第433-436頁，僅節錄與鄰地合併使用有關係部分）。
⑵查分割共有物後每人分得部分價值應與原本應有部分相當，
但因分割後每個人分得之區塊受限於其形狀、面積、有無臨路等各項條件，價值未必與原本共有物之應有部分相當，若分得之土地價值低於原共有物應有部分時，即有補償之必要。而鄰地合併使用若能使分得土地使用價值獲得巨大提升，則該分得之人所獲得之價值其與沒有鄰地合併使用效益之狀況不同，若刻意不考量鄰地之狀況，只以分得之土地計算價值，即不免產生不公平之情形。以本件而論，無論採用甲乙方案，被告被告陳長裕、陳永昌、陳世豐、陳晉杰等四人所分得的B部分位置都相同，形狀也是類似ㄟ形，若單純觀察分得之土地，其面積很小，形狀也不方整，根本就沒辦法利用，但被告被告陳長裕、陳永昌、陳世豐、陳晉杰等四人其實是鄰地1065地號土地之共有人，B部分與1065地號土地合併之後底部即形成一個方整的梯形，日後要建築或做其他使用均甚為便利，此時如果單純考量分得部分並將之認為畸零地而估價，因而使其他人為高額補償，顯然不合理。另原告分得之A部分雖然僅鄰接私人道路，但透過同為其所有之同段1062地號、1063地號、1066地號、1067地號等4筆鄰地，原告所有之土地即南臨仁化路，西北臨善化路，與單純觀察分得土地時亦有顯著差異。故本院乃請估價師考量上開情形再行鑑價，經估價師鑑價後提出估價報告書補充報告。
⑶原告及被告陳長裕、陳永昌、陳晉杰雖陳稱不應將鄰地合併
因素列為估價考量，然如前述，本件若不考量鄰地因素，分得人所獲得之利益會有巨大差距，例如以甲案而論，原告依原估價報告書需受補償420萬餘元，依補充報還需補償他人約380萬元，可見差異極大，若不予考量鄰地因素，實無法正確估計其價值。且鄰地之因素本來就對分割共有物有巨大之影響，在決定如何分配時常須考量鄰地之因素，以本件而論，若非被告陳長裕、陳永昌、陳世豐、陳晉杰等四人是鄰地1065地號之所有人，其等所分得之B部分形狀如此怪異面積又很小，本院根本不會採用如此分配之方案，可見鄰地對於分割共有物確有重大影響，若在考量如何分割時認為可以與鄰地合併利用所以決定採用這個分割方案，但鑑價時就只看分割之土地不考慮鄰地之因素，亦非合理。且原本之估價報告書作成後，原告亦具狀表示就B部分應該考量鄰地之因素重新鑑價，已如前述，但重新鑑價後因其自身亦有鄰地導致結果對其不利，即主張不應考量鄰地之因素，不免有前後矛盾之嫌。故本院認為認為在考量有無補償必要時，仍應將鄰地因素列入考量，原告及被告陳長裕、陳永昌、陳晉杰上開主張，要難採取。
⑷原告又主張：估價報告是以興建透天厝的房子做為勘估標的
的估價基準，以原告本身為合法的宗教團體不可能將土地以興建住宅透天厝之方式做為使用，且鄰地即同段1063土地及1066土地幾乎是原告振坤宮宮廟的主體，本身即為嫌惡設施，此亦會影響周遭土地及合併使用之效益，故上開估價報告書補充報告不足採取云云。查估價報告書中所使用之土地開發分析法確實是以興建透天厝出售作為估價之方式，有估價報告書可參。但本院認為，估算土地之價值時應以一般市場客觀之價值為認定基準，不應考量分得之人其個人如何使用之因素。例如分得之人若主張其職業為農夫，所分得之地要種植農作物，就用農地之價格計算其土地價值，顯然會低估土地之價值，以致於其他人可能還要補償該人，並不合理。系爭土地既然是建地，開發興建住宅使用乃是一般市場上合理客觀之開發方法，以此作為計算價值之基準應屬合理，原告為宗教組織無法興建開發，是其個人使用之問題，不應以此就改變估價之方式，原告此部分主張難以採取。至於嫌惡設施部分，估價報告書補充報告已經有考量此一因素，並調降比較標的之價格（見甲案補充報告書第48頁），故原告主張補充報告未考量嫌惡設施部分，亦屬無據。
⑸由上所述，原告所主張補充報告書之錯誤，均不足採。故其請求再函詢估價師或補充鑑定並無必要。
⒌綜上，綜合比較後，應以甲案即附圖一之分割方法分割。並諭知兩造間應補償之金額如主文第2項所示，以求公平。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻防方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本院審酌共有物分割訴訟，其分割結果對於兩造均屬有利，僅由被告負擔訴訟費用顯失公平，再參以兩造就系爭不動產之應有部分之比例，諭知訴訟費用之負擔如主文第3項所示。
中華民國111年9月16日
民事第五庭法官王奕勛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國111年9月19日
書記官高偉庭附表一：
編號共有人姓名應有部分及訴訟費用負擔比例備註1劉明池23/2160已移轉與劉明照2劉明照23/21603劉明結46/2160已移轉與劉明照4林龍水187/12965賴緯庭35/21606林永隆2998/453607趙春年3/7568振坤宮29925/453609陳長裕99/864010陳永昌99/864011陳世豐99/864012陳晉杰99/864013趙淑媛23/216014江麗珠23/2160已移轉與劉明照合計1附表二：
編號受補償人原告應補償金額1陳長裕、陳永昌、陳世豐、陳晉杰318,5042劉明照502,1913趙淑媛483,6544林龍水468,4875賴緯庭748,2316林永隆635,3237趙春年668,635