裁判字號：臺灣南投地方法院89年訴字第431號民事判決
裁判日期：民國89年10月12日
裁判案由：所有權移轉登記
臺灣南投地方法院民事判決八十九年度訴字第四三一號
原告甲○○○○○○法定代理人丁○○訴訟代理人 吳瑞堯 律師
林志忠 律師送達代收人丙○○被告乙○訴訟代理人 賴利水 律師右當事人間所有權移轉登記事件，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應將所有坐落南投縣南投市○○○段第一七四之三十地號、同段第一七四之三二地號，應有部分三分之一之土地所有權移轉登記予原告。
二、陳述：
（一）訴外人 簡煥地 、 吳重禮 於民國六十九年十一月十日與被告乙○及訴外人乙○連、 張陳 不之被告繼承人 張水柳 及丁○○簽訂不動產買賣契約書，約定買賣之標的為坐落南投縣南投市○○○段第一七四之十一地號、同段第一七四之十二地號及同段第一七四之十地號等土地如該買契約書所示Ａ部分，亦即分割後之同段第一七四之十一地號、第一七四之三十、第一七四之三二地號等土地，且約定自契約成立之日起一個月內，雙方應會同辦理第一七四之十一地號土地之所有權移轉登記手續，並應於建廟完成後按買賣位置辦理分割及更正登記。
（二）嗣上開同段第一七四之十一地號土地，業已依約辦理所有權移轉登記，而另外之同段第一七四之十二地號、第一七四之十地號等土地如該買賣契約書所示Ａ部分，已於七十八年間建廟完成並辦妥分割登記為同段第一七四之三十地號、第一七四之三十二地號等土地，且張水柳已死亡，由其繼承人即被告乙○及訴外人乙○蓮、 張陳不 辦理繼承並為分別共有之登記完畢，惟迄今僅丁○○部分及乙○蓮、張陳不辦理所有權移轉登記予原告，被告乙○部分，則拒絕辦理。
（三）按出賣人負有交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第三百四十八條第一項定有明文，又繼承人因被繼承人死亡而開始時，承受被繼承人財產上之一切權利義務，同法第一千一百四十七條、第一千一百四十八條分定明文，另債權人得將債權讓與於第三人，而債權之讓與，非經讓與人或受讓人通知債務人，對於債務人不生效身，亦為民法第二百九十四條第一項、第二百九十七條第一項明定。
本件被告乙○既為出賣人張水柳之繼承人，就已辦理繼承登記之系爭土地，自應負移轉所有權登記予買受人之義務，而系爭土地買受人業已將其對被告得主張之所有權移轉登記請求權讓與原告，故特以此起訴狀繕本之送達，作為債權讓與之通知，從而，爰依繼承及買賣之法律關係，提起本件訴訟，求為如判決如訴之聲明所示。
（四）本件原告業已向南投縣政府辦妥寺廟登記手續，有提出之相關資料可證，而依寺廟登記規則第六條關於寺廟財產登記範圍之規定，其寺廟財產登記包括不動產，另監督寺廟條第八條亦規定，寺廟之不動產，非經所屬教會之決議，並呈請該管官署許可，不得處分或變更，則由此應足見已辦妥寺廟登記手續之原告，得登記為不動產之所有權人。
（五）另依土地登記規則第九十一條之規定，寺廟在未完成寺廟登記前，即得取得土地之所有權，僅登記機關為登記時，應於登記簿所有權部其他登記事項欄註記取得權利之寺廟籌備處名稱，則依此項登記規則之規定，倘已完成寺廟登記者，應即得直接登記為土地之所有權人，因而本件應無欠缺權利保護必要之情形。
（六）按法務部八十二年十一月二日︵八十二︶法律字二三一八九號函及司法院七十五年十一月十日︵七十五︶廳民一字第一六七七號函，均認為寺廟就其存在意義言，具有為權利義務主體之社會價值，已具有法人之實質要件，依寺廟監督條例第一、五、六之規定，不惟承認寺廟得對財產享有所有權，更承認其有權利能力。
（七）本件原告係受讓出賣人簡煥地、吳重禮之所有權移轉登記請求權，該不動產買賣契約係於六十九年十一月十日訂立，而買賣之土地，依契約顯示，係坐落南投縣南投市○○○段第一七四之十一號、第一七四之十號、第一七四之十二號如該契約書圖表所示Ａ部分，Ｂ、Ｃ部分則係保留，不在買賣範圍，亦即依不動產買賣契約書之記載，本件並非就坐落南投縣南投市○○○段第一七四之十一號、第一七四之十號、第一七四之十二號之土地全部買賣，僅係買賣其中之一部分．即Ａ部分而已，嗣該同段第一七四之十號、第一七四之十二號分割，其中第一七四之十號土地，分割成第一七四之十號及第一七四之三十號土地，另第一七四之十二號土地，分割成第一七四之十二號及第一七四之三十二號土地，此觀附卷之土地登記簿謄本即明，其中分割出來之第一七四之三十號及第一七四之三十二號土地，即係買賣契約所附Ａ部分，另仍為原地號之第一七四之十號及第一七四之十二號土地，原即不在買賣範圍，從而被告就此所辯，應不足採。
（八）系爭土地於買賣契約訂定當時，其地目固為旱，惟依契約書附記第一條之約定，水
土保持及編定使用變更由賣主名義申請，第二條則約定，暫不登記過名，俟前項手續完成後，雙方會同辦理，則本件買賣契約，應有民法第二百四十六條第一項但書之適用，亦即買賣契約仍為有效成立。
（九）參酌前述契約之附記及該契約第十三條之約定，本件買賣土地先辦理第一七四之十一地號︵地目建部分︶所有權移轉登記，另於建廟完成後按買賣位置辦理分割及更正登記，故由此可知，本件關於一七四之十及之十二地號之土地買賣之所有權移轉登記，須俟建廟完成後，再按買賣位置辦理分割及更正登記，始行辦理，本件建廟既於七十八年間始完成，亦即於當時起，始得依約請求辦理所有權移轉登記，因而被告抗辯已罹於時效云云，應不可採。
三、證據：提出不動產買賣契約書影本二份、土地登記簿謄本十八紙、權利讓與書影本一紙、原告管理委員會組織章程影本一份、南投縣（市）政府寺廟登記證影本一紙、臺灣省南投縣寺廟變動登記表影本一紙、臺灣省寺廟登記表影本一紙、戶籍謄本五紙等件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）張丁○○於八十八年五月三十一日日將所有第一七四之十一號土地，以每坪四萬五千四百元出售給原告，又將與其妻所共有第一七四之十二號土地持分各三分之一及其子 張憲郎 所有同段第一七四之十號，以每坪一萬一千元出售於原告，當時又身兼原告之主任委員，獲取約一千四百二十萬元之巨款，此種行為已涉犯不法雙方代理，而有背信行為，卻毫無理由將被告所有之土地私下約定，無條件，過戶於原告之行為，實已故意無權處分之不法方法，從事詐取廟款之行為，此種私下獲取鉅額款項，另方面卻無條件處分贈送被告所有土地，足見無受讓六十九年十一月十日契約之問題，否則，張丁○○既為契約當事人，何以將土地再行出售，而不自行依該契約履行。
（二）本件原告取得系爭二筆土地所有三分之二持分之所有權及第一七四之十一號土地並非依據六十九年十一月十日不動產買賣契約，既係依八十八年五月三十一日，另行書立不動產買賣契約書，並辦理所有權移轉登記之原因，原告所為主張，完全與事實不符。
（三）查被告之父張水柳生前所有土地，皆由張丁○○偽造文件，虛偽處分贈與其子，如三塊厝段第一七四號土地面積二六五三平方公尺，第一七四之一號面積二○○三平方公尺，皆由張丁○○虛偽以申報所有權狀遺失之方法，隨即虛偽移轉給張丁○○之子張憲郎。另同段一七四之八、一七四之二、一七九等三筆土地，四千多平方公尺，張丁○○亦以同一手法移轉於其子後，亦移轉為自己所有，被告除繼承本件系爭土地外，別無所得，豈容原告之代表人，私擅主張任意無條件將被告所有土地過戶之理。
（四）原告於八十八年八月一日第一屆第四次委員、監事會議時，即已提議議價購買，尤見原告代表人自行主張無條件過戶或原告主張讓受契約請求權，完全與事實不符，尤無可取。
（五）按「查私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反前項規定者，其所有權之移轉無效，土地法第三十條第一、二項定有明文。故約定出賣私有農地與無自耕能力人之買賣契約，除有民法第二百四十六條第一項但書及第二項之情形外，依同條第一項前段規定，其契約應屬無效。如此項契約當事人訂約時並無預典買賣之農地變為非農地後再為移轉之情形，縱令契約成立後該農地已變為非農地亦不能使無效之契約成為有效」，「修正土地法第三十條第一項規定私有農地不得移轉為共有之立法目的，在禁止農地成立新共有關係或由原少數人共有變更為多數人共有，致妨害土地之利用，從而得否移轉登記，應以農地移轉登記時為準。如由法院拍賣者，應以法院發給權利移轉證書之日為準（參見強制執行法第九十八條、民法第七百五十九條），縱拍賣或其他登記原因發生於土地法第三十條修正之前，仍有該修正後法條之適用」，此有六十六年台上字第二六五五號、六十七年台上字第三五八一號判例要旨參照。
（六）查六十九年十一月十日不動產買賣契約書，因該土地為農地之「旱」地目，因非自耕能力者，不得承受，且農地不得分割，該買賣契約欲約定分割農地，顯有無效之原因，且已逾請求權時效，原告以起訴書送達為請求權受讓通知，於法即有未合。
（七）次查系爭土地第一七四之三十二自一七四之十二分割而來，第一七四之三十號，係自一七四之十二號分割而來，二筆土地均同時於民國七十二年八月一日為「分割」，七十二年八月一日以七二南登字第五四四五號收件，而於七十二年八月二日完成登記，七十二年八月二十六日完成更正編號，自七十二年八月二十六日，編定完成迄原告起訴時間，亦已逾越十五年之請求權之時效，原告之訴實無理由。
（八）再依六十九年十一月十日立約時第三條（一）約定「．．．自本約成立日起一個月內雙方會同辦理第一七四之十一地所有權全部移轉登記」而於六十九年十二月八日又另行約定加註「水土保持及編定使用變更由賣主名義申請。二、暫不登記，俟前項手續完後雙方會同辦理」，從而，原告所稱「於建廟完成後，按買賣位置辦理分割及更正登記，非但已於事後修正變更及以分割為雙方會同辦理，原告之受讓實已逾越請求權時效。
（九）原告受讓之所有權移轉登記請求權，業因違反強制規定給付不能而無效，自無受讓之權利存在。按原告所引據六十九年十一月十日之不動產買賣契約書，既係將第一七四之十、一七四之十一、一七四之十二三筆土地，分割成Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四部分，其中Ａ部分出賣，顯係將農地細分而予以分割出售，則該契約訂定當時，應已違反當時農業發展條例第三十條，每宗耕地不得分割或移轉為共有之強制規定而無效。
（十）前開土地分割之事實，並據原告於八十九年八月十日中自認：「並非就坐落土地全部買賣，僅係買賣其中之一部分，即Ａ部分而已，即係買賣契約所附Ａ部分」，尤足以判斷該不動產買賣契約書，違反「每宗耕地不得分割」之強制規定而給付不能。
（十一）該契約之買受人「簡煥地」、「吳重禮」於立約當時，因無自耕能力而無法登記，亦屬違反當時土地法第三十條「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限」、「違反前項規定者，其所有權之移轉無效」之限制，自無有效之所有權登記請求權存在，該法條縱經廢止，亦不能使無效之契約成為有效。
（十二）退而言之，本件系爭契約移轉登記請求權已罹於時效而消滅，原告縱經受讓，亦因時效而消滅。按「消滅時效，自請求權可行使時起算」，民法第一二八條所明定。查系爭契約第十三條係加註「本件買賣土地應辦理第一七四之十一土地號所有權移轉登記於建廟完成後，按買賣位置辦理分割及更正登記．．．」僅載明一七四之十一號土地，而就一七四之十及一七四之十二二筆土地並未載明，則第一七四之十及一七四之十二應無分割及更正登記問題。
況查，一七四之十一號土地，並非依該契約移轉登記，而係於八十八年五月三十一日另行以每坪四萬五千四百元另行書立買賣契約，出售於原告，並非根據原告所主張之六十九年十一月十日之契約。
（十三）依前揭文義「建廟完成後，按買賣位置辦理分割及更正登記」之字義，建廟完成，僅係辦理分割及更正登記之原因，可否請求登記，應係（買方）即簡煥地、吳重禮可得請求登記之時為準，即已辦理分割及更正登記之時，而非以建廟完成為準，況事後再補充，暫不登記過戶，俟前項手續完成後，雙方會同辦理，即係前項「水土保持及編定使用變更」後，即應可請求辦理登記系爭土地於七十二年七月二十九日為分割，且於七十二年八月二十六日完成更正編定手續，則請求權應自可行使之日起算，本件登記請求權業因時效消滅。
（十四）本件原告主張之部分，是否即屬於系爭契約Ａ部分，原告應負舉證責任。
三、證據：提出不動產買賣契約書影本三份、南投無極瑤天宮第一屆第二次、第四次信徒大會記錄影本各一份、土地登記簿謄本五紙等件為證。
理由
一、原告起訴主張訴外人簡煥地、吳重禮於六十九年十一月十日與被告乙○及訴外人乙○連、張陳不之被告繼承人張水柳及丁○○簽訂不動產買賣契約書，約定買賣之標的為坐落南投縣南投市○○○段第一七四之十一地號、同段第一七四之十二地號及同段第一七四之十地號等土地如該買賣契約書所示Ａ部分，亦即分割後之同段第一七四之十一地號、第一七四之三十、第一七四之三二地號等土地，且約定自契約成立之日起一個月內，雙方應會同辦理第一七四之十一地號土地之所有權移轉登記手續，並應於建廟完成後按買賣位置辦理分割及更正登記，嗣上開同段第一七四之十一地號土地，業已依約辦理所有權移轉登記，而另外之同段第一七四之十二地號、第一七四之十地號等土地如該買賣契約書所示Ａ部分，已於七十八年間建廟完成並辦妥分割登記為同段第一七四之三十地號、第一七四之三十二地號等土地，且張水柳已死亡，由其繼承人即被告乙○及訴外人乙○蓮、張陳不辦理繼承並為分別共有之登記完畢，惟迄今僅丁○○部分及乙○蓮、張陳不辦理所有權移轉登記予原告，被告乙○部分，則拒絕辦理，而系爭土地買受人業已將其對被告得主張之所有權移轉登記請求權讓與原告，以此起訴狀繕本之送達，作為債權讓與之通知，從而，爰依繼承及買賣之法律關係，提起本件訴訟，求為如判決如訴之聲明所示。
二、被告則以系爭二筆土地於六十九年十一月十日簽訂不動產買賣契約書時，因該土地為農地之「旱」地目，非有自耕能力者，不得承受，且農地不得分割，而該契約之買受人「簡煥地」、「吳重禮」於立約當時，因無自耕能力而無法登記，違反當時土地法第三十條「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限」、「違反前項規定者，其所有權之移轉無效」之限制，及將農地細分而予以分割出售，復已違反當時農業發展條例第三十條，每宗耕地不得分割或移轉為共有之強制規定而無效，自無有效之所有權登記請求權存在，該法條縱經廢止，亦不能使無效之契約成為有效；再系爭土地第一七四之三十二號，係自一七四之十二號分割而來，第一七四之三十號，係自一七四之十二號分割而來，二筆土地均同時於民國七十二年八月一日為「分割」，七十二年八月一日以七二南登字第五四四五號收件，而於七十二年八月二日完成登記，七十二年八月二十六日完成更正編號，是依契約規定之七十二年八月二十六日得請求之編定完成時迄原告起訴時間，亦已逾越十五年之請求權之時效；末本件原告主張之移轉部分，是否即屬於系爭契約Ａ部分，原告應負舉證責任等語置辯。
三、按寺廟是否具有法人人格，法律固無明文規定，惟就其在社會上存在意義言，寺廟既已脫離其捐助人或信徒而有獨立財產，為達成其一定目的之愛要範圍內，為一切法律行為，擔當相當於自然人之一切一般社會作用，且具有為權利義務主體之社會價值，已具有法人之實質要件；且「凡有僧道住持之宗教上建築物，不論用何名稱，均為寺朝」、「寺廟財產及法物，應向該管地方官署呈請登記」、「寺廟財產及法物為寺朝所有，由住持管理」，監督寺廟條例第一、五、六條分定明文，不惟承認廟得對財產享有所有權，更承認其有權利能力；另依土地登記規則第九十一條之規定，寺廟在未完成寺廟登記前，即得取得土地之所有權，僅登記機關為登記時，應於登記簿所有權部其他登記事項欄註記取得權利之寺廟籌備處名稱，則依此項登記規則之規定，倘已完成寺廟登記者，應即得直接登記為土地之所有權人，從而本件原告已依法向該管地方主管機關即南投縣政府辦畢寺廟登記，此有寺廟登記證附卷可證，並有僧道之組成分子及設有管理人，雖未依民法規定成立財團法人，仍得為財產權之體，此為依法律特別規定賦予權利能力之主體，則其自可為有效買受不動產，因而本件應無欠缺權利保護必要之情形，先予敘明。
四、原告主張本件訴外人簡煥地、吳重禮固於六十九年十一月十日與被告乙○及訴外人乙○連、張陳不之被告繼承人張水柳及丁○○簽訂不動產買賣契約書，約定買賣之標的為坐落南投縣南投市○○○段第一七四之十一地號、同段第一七四之十二地號及同段第一七四之十地號等土地如該買契約書所示Ａ部分，而簡煥地及吳重禮之繼承人吳昌順、 吳昌平 、 吳昌治 、 吳丹桂 、 吳綠霧 於八十九年六月十日將該請求權讓與被告，此業據原告提出六十九年十一月十日所簽訂之不動產買賣契約書、權利讓與書附卷可稽，並經證人即當時承辦之代書 吳秋蘋 到庭證屬實，而被告則否認該契約書為真正，雖原告無法提出本件契約書之原本供本院核對，然既經當時承辦本件不動產買賣之代書吳秋蘋到庭證述原告所提之契約書確為當時伊所寫的，則本院堪信原告此部分之主張為真實。
五、被告辯稱：系爭二筆土地於六十九年十一月十日簽訂不動產買賣契約書時，因該土地為農地之「旱」地目，而該契約之買受人「簡煥地」、「吳重禮」於立約當時，因無自耕能力，違反當時土地法第三十條，且將農地細分而予以分割出售，復已違反當時農業發展條例第三十條，每宗耕地不得分割或移轉為共有之強制規定而無效，自無有效之所有權登記請求權存在云云，經查，買賣契約書上所約定出賣之標的之上開同段第一七四之十一地號、同段第一七四之十二地號及同段第一七四之十地號等土地於當時確為旱地，使用編定種類為山坡地保育區農牧用地，自為兩造所自承，並有土地登記簿謄本附卷可憑，雖原告現無法證明訂約當時簡煥地及吳重禮是否具有自耕能力，惟該契約書於六十九年十二月八日附記（一），水土保持及編定使用變更由賣主名義申請。（二）暫不登記過名，俟前項手續完成後，雙方會同辦理。則本件買賣契約，應有民法第二百四十六條第一項但書之適用；另按買賣之土地，其地目為田，且非全部買賣而僅為部分買賣，上訴人既不能變更地目，將其分割或移轉登記予被上訴人為共有，即係以不能之給付為契約之標的，應屬無效（最高法院六十四年台上字第三三一號判例意旨參照）。雖本件買賣契約係約定農地之分割買賣，然依前所述，契約訂定時係約定於編定使用變更後再辦理移轉登記，則依前開說明本件契約即非以不能之給付為標的，而並不能使之無效。
六、惟查，上開不動產買賣契約書，所約定買賣之標的為坐落南投縣南投市○○○段第一七四之十一地號、同段第一七四之十二地號及同段第一七四之十地號等土地如該買契約書所示Ａ部分，是否為本件原告所指之分割後之同段第一七四之十一地號、第一七四之三十、第一七四之三二地號等土地？按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。而民事訴訟法係以判斷當事人間私法權利義務之紛爭為目的，故而對於訴訟之進行採辯論主義，即法院判決基礎之事實，當事人負有主張及舉證之責任；至所謂舉證係指當事人應就其主張提出人或物等證據方法，以供證明或釋明其陳述為真實，並同時使法院獲得其主張大概為真實之心證。經查，本件原告於本院審理時自始至終均無提出系爭買賣土地之過去及現在地籍圖供本院參酌核對當初所約定買賣之土地之位置是否與其現主張及請求之土地相同，自無法僅憑原告提出之買賣契約書上所繪之附圖即認定該買賣標的與原告所請求為一致，再就面積而言，該買賣契約書所約定買賣之標的同段第一七四之十一地號、同段第一七四之十二地號及同段第一七四之十地號等土地如該買契約書所示Ａ部分之面積為○．四○○○公頃，而本件原告所主張Ａ部分為分割後之同段第一七四之十一地號、第一七四之三十、第一七四之三二地號等土地，然該第一七四之十一地號面積為○．○七九五公頃、第一七四之三十地號面積為○．○九九二公頃、第一七四之三十二地號面積為○．一○四○公頃，總計為○．二八二七公頃，此有原告所提出之八十八年五月三十一日之買賣契約書及土地登記簿謄本存卷可參，與不動產買賣契約上所約定面積，亦不相符，是原告所主張之六十九年十一月十日所簽訂之買賣契約所約定買賣土地位置，原告並無法證明其位置為何？且亦與其現所主張之土地之面積不相符合，則其請求實無理由。
七、再被告復辯稱：本件請求權亦已罹已時效而消滅等語。按消滅時效，自請求權可行使時起算，民法第一二八條所明定。查系爭不動原買賣契約係於六十九年十一月十日所訂定，而於訂定之後於六十九年十二月八日另附記（一），水土保持及編定使用變更由賣主名義申請。（二）暫不登記過名，俟前項手續完成後，雙方會同辦理，而契約本文第十三條則約定：本件買賣土地先辦理第一七四之十一土地號所有權移轉登記，於建廟完成後，按買賣位置辦理分割及更正登記．．．」，則由該附記及第十三條之約定對照觀之，本件應係自水土地保持及土地使用種類變更之後即得請求移轉登記，而於建廟完成後，按買賣位置辦理分割及更正登記，並非係約定建廟完成始能請求移轉登記，是本件系爭不動產買賣契約之請求權之時效應自自水土地保持及土地使用種類變更之後即七十二年九月五日起算，則本件不動產買賣契約之請求權自七十二年九月五日起，迄本件原告起訴之八十九年七月四日已超過十五年，該請求權已因時效經過而消滅，原告仍據該買賣契約請求被告移轉土地，而被告以請求權亦已罹已時效而消滅而為抗辯，自為有理，則依此事由原告之請求，本院亦無法准許。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中華民國八十九年十月十二日~B臺灣南投地方法院民事庭~B法官黃益茂右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年十月十六日~B書記官